Megőrült az ingatlanpiac: napok alatt mennek el lakások, milliókat licitálnak egymásra a vevők

Az utóbbi néhány hónapban elszabadult a lakáspiac. Kilőttek az árak, néhány nap alatt kelnek el ingatlanok, egy-egy eladó lakásra pedig annyi érdeklődő van, hogy a tulajdonosnak már le kell tiltania a telefonszámát, hogy ne kapjon több hívást vagy sms-t a potenciális vásárlóktól. Akik már kapcsolatban vannak az eladóval, azok egymásra licitálva próbálják megszerezni az ingatlant, és a végén az eredeti árhoz képest akár több millió forinttal is magasabb árat fizetnek. Balogh Lászlóval, az ingatlan.com vezető elemzőjével beszélgettünk a kialakult helyzetről, annak okairól és körülményeiről.
Nem most kezdődött a drágulás
2022 végén és 2023-ban nem pörgött igazán a lakáspiac, ennek megfelelően az árak sem nőttek drasztikusan. Az ingatlan.com árindexe szerint 2023-ban éves szinten 2,7 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak. 2024-ben ez az érték országosan 7,8 százalék volt, Budapesten pedig 11,8 százalék. Az árak azonban nem 2024 végén szabadultak el, a drágulás már 2024 januárjában megindult, tavaly nyártól pedig felgyorsult.
A jelenség egy része tehát érzékelés kérdése. Azért is tűnik most annyira drasztikusnak az emelkedés, mert közel másfél éven keresztül nem változtak jelentősen a lakásárak, az elmúlt egy évben viszont ismét visszaállt a korábbi évek tendenciája. A tavalyi és az idei áremelkedéshez az is hozzájárult, hogy megnőtt a kereslet az ingatlanpiacon, ami szépen lassan elkezdte beérni a kínálatot. Balogh szerint mostanra már szűkülő kínálatról beszélhetünk, ami azt jelenti, hogy a kereslet felszívja a piacon az elérhető ingatlanok jelentős részét.
A viszonylag alacsony 2023-as lakáspiaci forgalmat több minden is magyarázza. A 2022-ben kilövő, majd 2023-ban több mint 20 százalékon tetőző infláció miatt a lakáshitel-kamatok is megugrottak. Ráadásul az emberek kevésbé költöttek, inkább megtakarítottak, befektettek. De nem csak a magas infláció miatt nem volt igazán vonzó opció az ingatlanvásárlás. Az ingatlanok értéke a visszafogott kereslet miatt csak lassan nőtt, miközben az állam nagyon kedvező kamatozású állampapírokat bocsátott ki, amik az ingatlanbefektetéseknél jóval magasabb hozamot garantáltak.
Ennek megfelelően a lakosság megtakarítással rendelkező része akkor inkább állampapírt vett, mint lakást.
2024-ben viszont mérséklődött az infláció, és habár az állampapírok még mindig piacon voltak, az emberek inflációs várakozásainak csökkenésével ismét elkezdett felpörögni a lakáspiac. 2024 vége felé az ingatlan.com szakértője szerint azért emelkedtek még tovább az árak, mert a piac elkezdte beárazni a 2025 elejére várt fokozott keresletet. Ez a jelek szerint meg is érkezett 2025 januárjában, az árakat pedig még feljebb tornázta.
Állampapír-őrület
Ugyan már 2024-ben is érzékelhetően felpörgött a lakáspiac és emelkedtek az árak, az igazi őrület 2025 januárjában érkezett meg. Az őrület egyik kiváltója pedig minden valószínűséggel a kormány által kibocsátott Magyar Állampapír, azon belül is a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP).
2025-ben több minden történik az állampapírokkal. Egyrészt a lakossági állampapírok közül csaknem 1800 milliárd forintnyi idén jár le, ez az összeg visszakerül a befektetőkhöz. Másrészt a PMÁP esetében a korábbi 17,85–19,1 százalékos hozam a január 20-i kamatfizetést követően leesett 3,95–5,2 százalékra, vagyis
több mint 10 százalékkal csökkent a hozama a prémium állampapíroknak.
Ebben a helyzetben sokan dönthettek úgy, hogy a kamat felvételét követően kiveszik a befektetésüket, hogy valamilyen jövedelmezőbb konstrukció után nézzenek, vagy akár hogy elköltsék.
Itt lép be ismét a fellendülőben lévő ingatlanpiac. Balogh szerint 2023-ban a saját és a befektetési célra vett ingatlanok aránya 90-10 százalék volt. Normál helyzetben az elemző szerint ez 70-30, ehhez a helyzethez kezdett el visszatérni a piac, ismét elkezdtek befektetési céllal is ingatlanokat vásárolni az emberek. Persze ez nem azt jelenti, hogy mindenki, aki kivette a pénzét az állampapírból, az valahova máshova be fogja azt fektetni, és pláne nem jelenti azt, hogy mindenki ingatlanba fogja fektetni. Balogh szerint reálisan a korábbi állampapírosok nagyjából 5-10 százaléka vehet majd ingatlant befektetési céllal.
Arra is lehet számítani, hogy az év első felében lecseng majd az állampapír-őrület, ez viszont nem feltétlenül jelenti azt, hogy az árak visszaesnének majd.
Normál esetben tehát, amikor nem stagnál a piac, az emberek többsége saját célra vesz lakást. Fiatalok megvásárolják az első ingatlanjukat, a családok gyermeket vagy újabb gyermeket vállalnak, ezért nagyobb ingatlanba költöznek, vagy éppen elköltöznek a gyerekek otthonról, ezért kisebb lakásba költöznek a szülők. Ilyen célokkal is biztosan sokkal többen keresnek most lakást, mint 2023-ban, amikor anyagilag sokkal kiszámíthatatlanabb helyzet volt itthon. Az állampapírból megszerzett önrésszel, esetleg hitelfelvétellel kiegészítve sokan dönthetnek most úgy, hogy ingatlanvásárlásba kezdenek. Ez a folyamat már 2024-ben megindult, de 2025-ben pörgött csak fel igazán.
Felbolydul a belváros
Nem meglepő módon Budapesten és a nagy vidéki városokban van a legnagyobb ingatlanvásárlási roham. Budapesten belül is azonban még tovább koncentrálódik az őrület. Az ingatlan.com adatai szerint a belvárosban, vagyis az V., a VI. és a VII. kerületben, illetve a belvároshoz közeli átmeneti kerületekben, például a XIII. kerületben nőtt meg a leginkább a kereslet. Ezekben a kerületekben jellemzően használt lakások cserélnek gazdát, de jelentősen nőtt a kereslet az átmeneti kerületekben, prémium lokációkon, például a Duna-parton épülő új lakóparki lakások iránt is. Ezeknek a lakásoknak azonban általában jóval magasabb a négyzetméterára, mint a használt lakásoké, ezért nagyjából csak minden tizedik adás-vétel során kerül értékesítésre ilyen ingatlan.
Szintén nem meglepő, hogy az olcsóbb lakások kelnek el a leggyorsabban. Balogh szerint azonban fontos itt megemlíteni, hogy mit értünk olcsó alatt. Míg 2016-17 környékén nagyjából 15 millió forint volt a belépő szint egy 25-30 négyzetméteres lakásért, mostanra ez 30, de inkább 40 millió forintra emelkedett. Az árazásban az is megfigyelhető, hogy
a 30-40 négyzetméteres garzonlakások négyzetméterára a legmagasabb a piacon.
Ez azért lehet így, mert ezek a legkeresettebb ingatlanok, ilyen lakásokat próbál megvenni sok saját célra vásárló is, de a befektetők is ezeket keresik, mert könnyű őket később tovább értékesíteni vagy akár albérletnek kiadni.
Agglomeráció és a vidéki nagyvárosok
Balogh szerint érdemes lesz majd figyelni, hogy hogyan változnak az agglomerációban található ingatlanok árai. Fellendülőben lévő ingatlanpiacokon, mint most itthon is megfigyelhető, hogy a nagyvárosokból elkezdenek egyre kijjebb szorulni a saját célra lakást keresők, mivel a belvárosi részeken nagyon magasak lesznek az árak. A stagnáló ingatlanpiacon ez éppen fordítva van, az agglomerációkból megindul a visszaköltözés, mert a belvárosi ingatlanok és az agglomerációs ingatlanok árai közötti olló elkezd záródni. Ezt jól mutatja, hogy 2023-ban, az ingatlanpiac egy nem túl jó évében sok év után először ismét nőtt Budapest lakossága. 2025-ben viszont az ingatlanpiac felpörgésével ismét megindulhat az agglomerációba történő kiköltözés.
Az ingatlan.com elemzője arról is beszélt, hogy az ingatlanőrület nem csak Budapestre korlátozódik, jó néhány vidéki nagyvárosban is hasonló folyamat zajlik, mint a fővárosban.
Debrecen külön kiemelkedik ebből a mezőnyből, mert ott az ingatlanárak magasabbak, mint néhány külsőbb budapesti kerületben, például Csepelen.
Ez bizonyos szempontból érthető is, az ország második legnagyobb városaként, egyetemvárosként és a kormány által támogatott beruházások – CATL- és BMW-gyárak – miatt speciális helyzetben van a város. Debrecenhez hasonló helyzetben van még Szeged is, ahol pedig a BYD gyár építése miatt kezdtek el emelkedni a lakásárak.
Jól látszik tehát, hogy a gazdaságilag fontos régiókban élénkül a lakáspiac, Balogh szerint viszont éppen emiatt jelentős különbségek alakulnak ki ezen régiók és a gazdaságilag kevésbé jelentős országrészek ingatlanárai között.
Egyes vármegyeszékhelyek lakásárai között akár ötszörös árkülönbség is lehet.
Balogh szerint egyébként az ingatlanvásárlási roham alapját egyértelműen az képzi, hogy Magyarországon, a kelet-közép-európai régió országaihoz hasonlóan nagyon magas a saját lakásban élők aránya. Egy 2020-as Eurostat-felmérés szerint a magyarok 91,3 százaléka lakik saját tulajdonú ingatlanban, míg Nyugat-Európában ez az arány 50-70 százalék környékén mozog. Aki egyszer saját ingatlanhoz jutott, az nem igazán szeretne visszaköltözni bérleménybe, aki pedig albérletben lakik, az arra törekszik, hogy saját tulajdonú ingatlanja legyen. Itthon tehát hatalmas a kereslet az ingatlanokra, ennek pedig természetes következménye, hogy magasak az ingatlanárak.
A magyar ingatlanpiac anomáliáival már foglalkoztunk egy Telexikon videóban is (a helyzet azóta csak rosszabbodott):