Sok ezer magyar család házát lehetne elbontani ugyanazért, amiért most Tordai Bencéékét akarják

„Ha valaki lakóépületet épít magának Magyarországon, laikus építtetőként kiszolgáltatottá válik a tervezője szakmai felkészültségének, a kivitelezőjének és a hatóságnak” – így összegezte a hazai helyzetet a Telex építész forrása, akivel Tordai Bence független országgyűlési képviselő házügyének hátteréről beszélgettünk. Egyrészt azért indítjuk ilyen távolról ezt a cikket, mert Tordaiék helyzete általános tanulságokat is tartalmaz minden építkező számára, másrészt azért, mert a helyzet megértéséhez át kell látni azt a jogi és gazdasági környezetet, amelyben a vitatott létjogosultságú, a kormányhivatal által most elbontásra ítélt családi ház felépült.

Ez viszont nem egyszerű feladat, Magyarországon ugyanis esetenként nem egyértelműek az építési jogszabályok, és az építéshatósági feladatokat ellátó kormányhivatalok, valamint a bírók jogértelmezési gyakorlata is eltér egymásétól. Ennek most Tordaiékra nézve az lehet a következménye, hogy lebontják az otthonukat, de ugyanezzel az erővel Magyarországon házak további ezreit lehetne a földdel egyenlővé tenni. Igaz, pontos számot sosem fogunk tudni az általunk megkérdezett Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu főszerkesztője szerint, mivel a hasonló esetek döntő többségében nem kerülnek a hatóság látókörébe, és így a statisztikákban sem jelennek meg.

Jogszerű volt, aztán változtak a szabályok

Tordai Bence, a budapesti 4-es választókerület független (korábban párbeszédes) egyéni országgyűlési képviselője 2016-ban vásárolt egy ingatlant Budapest II. kerületében. A telken állt egy közel hetven éve épült családi ház, amelyet eredetileg a korábbi tulajdonosok át akartak építtetni, kértek is rá építési engedélyt, de végül az eladás mellett döntöttek.

A Tordai család így egy olyan ingatlant kapott, amelyhez tartozott egy érvényes építési engedély. Ezen szerettek volna valamennyit módosítani a saját igényeiknek megfelelően, ám ezt ekkor már nem tehették meg. Időközben ugyanis a kormány úgy rendelkezett, hogy a 300 négyzetméter alatti lakóházakra nem építési engedélyt kell kérni, hanem úgynevezett egyszerű bejelentés után kell elkezdeni az építkezéseket. Ez a bürokratikus könnyítés jól hangzik, de mint később látni fogjuk, komoly bajok is származhattak belőle, ezért a 2024 októberétől hatályos új törvények már változtattak is a szabályain.

Tordaiék mindenesetre beadták a bejelentési dokumentációt a tervezett építkezésről, majd annak tudatában, hogy minden rendben van, sok ezer másik magyar családhoz hasonlóan abban az évben, elkezdték a munkálatokat. A helyzetük azért volt bonyolultabb, mint a legtöbb építkezőé, mert az 1000 négyzetméteres, osztatlan közös tulajdonban lévő, kettéosztott telken nemcsak egy ház állt, hanem kettő. Ez a házak építésekor (még bőven a rendszerváltás előtt) jogszerű volt, most viszont már nem felel meg a kerületben hatályos építési szabályoknak. Az ilyen esetekben a tulajdonosoknak „szerzett joguk” van arra, hogy az egyébként mai szemmel szabálytalan épületük megmaradjon, és az épületet felújíthassák, korszerűsíthessék. Ha viszont valami okból ez a szerzett jog elvész, akkor az egész folyamat nulláról indul, tehát újra meg kell vizsgálni, hogy megfelel-e a törvényeknek az épület, ami a telken van.

Egy olyan jog a kulcs, amit nem is tartalmaznak a törvények

Mitől veszhet el a szerzett jog? A hatósági gyakorlatban leginkább attól, ha az építkező megszünteti, az utolsó tégláig elbontja az eredeti épületet, vagy az épületből nem marad épületként értékelhető rész – mondta a Telexnek Jámbor Attila, aki szerint viszont az, hogy pontosan mennyit kell meghagyni a régi házból a szerzett jogunk megtartásához, a mai Magyarországon a bírói gyakorlatban dől csak el, ami folyamatos bizonytalanságot szül és jogviták forrása.

A jogszabályok ugyanis a szerzett jog fogalmát nem tartalmazzák, így az építtetők nem is kaphatnak támpontot a döntéseikhez.

Ráadásul 2022-ben a felújítás egyik fogalmi eleme, a helyreállítás jogszabályi meghatározása is változott, ami szűkítette az építtetők mozgásterét.

Tordai Bencéék „lakóház bontásának, átalakításának, tetőtér beépítésének” kiviteli tervét adták be a kormányhivatalhoz, ebben az állt, hogy a régi ház eredeti falaiból lesz, ami megmarad. A tervek statikai fejezetében ugyanakkor szerepelt, hogy „az egyes falszakaszok megerősítéséről, újraépítéséről dönteni” kell majd. A 2018–20 között zajló építkezés közben a statikai vizsgálat kimutatta, hogy a meghagyni szándékozott, vegyes alapanyagokból készült falak nem bírnák el a tetőtér-beépítéshez szükséges vasbeton födémet, így azok helyére is újat kell építeni – igaz, pontosan ugyanoda, tehát ettől az épület jellege, mérete nem változik.

2022 áprilisában Tordaiék beadták a hatósági bizonyítvány iránti kérelmet (ezt szoktuk a köznyelvben használatbavételi engedélynek nevezni), de a Kormányhivatal megtagadta ennek kiadását. Arra hivatkoztak, hogy a tervezői művezetésről készült dokumentációba bekerült ez a mondat a tervezőtől: „a terveken szereplő meglévő, megmaradó falak nem találhatók meg, helyette teljesen új vázkerámia lett kivitelezve.” Tordai Bence szerint az említett tervezőnek csak felszínes ismeretei voltak az építkezés terveiről, mert a beosztottjai, kollégái végezték a gyakorlati munkát, neki inkább csak a neve alatt futott a projekt az irodában. Ezért aztán a falak eltűnését igen, de ennek statikai hátterét nem emelte ki a művezetéskor, ami lehet, hogy most végzetesnek bizonyul majd.

A hatósági bizonyítvány iránti kérelem megtagadásával együtt a kormányhivatal építésrendészeti eljárást is indított, ennek keretében szokták megállapítani, hogy mi legyen a problémás épület további sorsa. Tordaiék azonban bíróságra vitték az ügyet, megtámadták a kérelmük elutasítását, ezért a jogi procedúra idejére az építésrendészeti eljárást is felfüggesztették. Az ügy évekig húzódott, végül 2024 májusában született meg a politikus családja számára kedvezőtlen ítélet, a közigazgatási bíróság helyben hagyta a házra kért hatósági bizonyítvány elutasítását.

Az építésrendészeti eljárás újraindult, és ennek a vége lett most ősszel az, hogy a kormányhivatal arra jutott: bontani kell.

Veszélyes volt az egyszerű bejelentés

Mivel ellenzéki képviselőről van szó, nem meglepő, ha a történet hallatán bárkiben felmerül a kérdés: vajon hétköznapi állampolgárként is ugyanebbe a helyzetbe került volna Tordai Bence, vagy arról van szó, hogy szelektíven alkalmazza a magyar állam a slendriánul megfogalmazott, gyakran nem egyértelmű jogszabályokat.

Erre a kérdésre nem egyszerű válaszolni, de a témában szakmai forrásokkal folytatott beszélgetéseink alapján Magyarországon rettenetesen ritka, hogy tényleges bontásig eljussanak az ehhez hasonló ügyek. A szabályozási környezet aknamező jellege miatt azonban a nem egyértelmű eseteknél (mint amilyen Tordaiéké is) sok hibába futhat bele még egy jóhiszemű építtető is, az pedig már csak élesben derül ki, mennyire megengedő a bíróság vagy az érintett építési hatóság.

A probléma egyik gyökere az egyszerű bejelentés intézménye, amit valószínűleg részben azért vezetett be a kormány, hogy megágyazzon a család- és lakáspolitikai intézkedései (főként a csok) folyományaként várt lakóházépítési boomnak. Korábban sok helyen nagyon hosszadalmas és bonyolult volt építési engedélyhez jutni, majd 2016-ban ez egy csapásra megszűnt. „Az egyszerű bejelentésről szóló 2016-os kormányrendelet bizonytalan jogintézmény volt. A hatóság innentől kezdve nem vizsgálta érdemben a beadott dokumentumokat, de ha 8 napon belül nem jeleztek problémát, akkor a bejelentést követő 16. napon el lehetett kezdeni építkezni. Ez ugyanakkor nem volt garancia arra, hogy a beadott tervben minden szabályos, és ezzel egy bizonytalan helyzetben találta magát az építtető, a legjobb szándékától függetlenül, nem tudhatta, hogy amit építeni fog, az szabályos-e” – mondta Jámbor Attila.

„Tordai Bence arra szokott hivatkozni az üggyel kapcsolatos megszólalásaiban, hogy a bejelentéskor nem szólt a hatóság, hogy ne lenne rendben a terv. De ez nem is volt gyakorlat az egyszerű bejelentéseknél, semmi sem kötelezte a hatóságot, hogy nézzék meg tartalmilag a terveket, elég volt, ha csak a hatósági bizonyítvány kérésekor vizsgálódnak” – magyarázta a Telexnek egy név nélkül nyilatkozó építész forrás, aki úgy fogalmazott, az egyszerű bejelentés lényegében nem is volt hatósági eljárás, csak egy hatóság részére tett jelzés, amelynek során a hatóság abból indult ki, hogy az építtetők és tervezők ismerik a jogszabályokat, és minden felelősséget ők viseltek.

Ez viszont azzal járt, hogy sokszor csak akkor derült ki, hogy valami gond van, amikor már állt a ház, és drágább, nehezebb volt helyrehozni a hibát.

Ráadásul az sem volt lehetséges, hogy ha valaki biztosra akart menni, előzetes kontrollt kérjen az ügyében, nem volt semmilyen fórum, ahol engedélyeztetni lehetett volna a hatósággal, vagy olyan érdemi iránymutatást kérni tőlük, ami alapján biztosak lehettünk volna abban, hogy megfelelő lesz az építkezésünk. Tordai Bence maga is arra panaszkodott az ügyet leíró Facebook-posztjában, hogy az egyszerű bejelentés intézménye miatt jártak pórul: „Higgye el, én szeretném a legjobban, ha még a régi szabályok szerint beadhattunk volna építési engedélykérelmet, mert ha azt megadják, utólag már nem hozhatnának minket ilyen helyzetbe. Egyébként az elmúlt 8 évben több százezer laikus, jószándékú magánember építtető került kiszolgáltatott helyzetbe az egyszerű bejelentés miatt” – írta a házbontási ügyről előszeretettel kommunikáló Sára Botond főispánnak címezve.

Mindenki mást gondol, mitől vész el a szerzett jog

Ettől függetlenül a rendelkezésre álló információk alapján nem valószínű, hogy Tordaiék eredeti terve egy rendes átnézés után visszapattant volna a kormányhivatalról, hiszen abban még az szerepelt elsődleges szándékként, hogy néhány falat meghagynak a régi házból. Itt jön képbe a másik a probléma, amibe építtetőként belefuthatunk: a mai szabályoknak már nem megfelelő épületekre vonatkozó szerzett jog fogalmának homályossága.

Mivel a szerzett jog kifejezés konkrét építési jogszabályban nem is szerepel, csak a bírói gyakorlatban alakult ki, jó kérdés, hogy mégis mi alapján kéne pontosan definiálni ennek meglétét vagy elvesztését; Tordai Bence a Telexnek azt mondta, jól mutatja a terület rossz szabályozását, hogy a korábbi bírósági eljárásban az ő építészeik, a kirendelt független igazságügyi szakértő és a bíróság is különböző állásponton voltak. A bíró a számukra kedvezőtlen döntésnél végül egy korábbi, a Kúrián született ítéletre hivatkozott a szerzett joggal kapcsolatban, eszerint a régi ház teljes bontásával az megsemmisül, ugyanakkor ez sem jelöl meg jogszabályi alapot erre vonatkozóan.

Ők mindenesetre úgy gondolják, hogy szabálytalanná vált épület fennmaradására vonatkozó szerzett jogot nem a „fizikai folytonosság” garantálja (vagyis az, hogy az eredeti falak maradnak meg), hanem az az újjáépített, eredeti helyükön álló falakkal is megmarad. „Lényegében egy falszakasz anyagáról zajlik a vita”, magyarázta.

Az egyik megyében átmegy, ami a másikban nem

Jámbor Attila ugyanerről azt mondta, szerinte az lenne az optimális, ha az építtetői szándékot néznék a vitás esetekben: ha az tényleg arra irányult, hogy megtartsák a házat, csak menet közben kiderült, hogy nem elég egyes falszakaszokat megerősíteni, hanem újjá kell építeni az épület egyes részeit, az essen más megítélés alá, mint ha valaki eleve úgy állt neki az építkezésnek, hogy a szabályokat kijátszva teljes bontást fog csinálni. Ennek dokumentálására, megállapítására a beadott tervek mellett az építési napló is szolgálhat – ha köztudott, hogy így működik a rendszer, nyilván ez is kijátszható lehetne a jóhiszeműség mímelésével.

Ugyanakkor Jámbor úgy gondolja, hogy ha valaki tényleg ugyanazt építi fel az eredeti helyre, csak más anyagból, akkor nem indokolt egy család lakhatását ellehetetleníteni, több tízmilliós költségeket generálni.

Hiszen a külső szemlélő (például a szomszédok vagy a településkép) szempontjából a végeredmény az, hogy az eredeti helyen állni fog egy nagyon hasonló, ugyanakkora alapterületű, magasságú, csak korszerűbb ház.

Az nem lehet cél, hogy tömegesen épüljenek újjá a szabálytalan épületek, mert ezzel konzerválnánk a szabálytalan állapotot, de az állam nem vonulhat ki az emberek lakhatását és a családok legnagyobb értékét képező ingatlanokkal kapcsolatos döntésekből – mondta Jámbor Attila, aki két lehetséges megoldást lát a minden építtetőt érintő bizonytalan helyzet megoldására. Az egyik, hogy egyértelműen megjelenik a jogszabályokban, hogy meddig lehet elbontani egy épületet ahhoz, hogy az a korábbi épület átalakításának minősüljön (vagyis megtartsa a szerzett jogot). A másik megoldás, hogy legyen egy olyan hatósági eljárás, amelyben az építtetők a statikai problémák felmerülésekor meg tudják kérdezni a hatóságot, hogy milyen munkálatokat végeztethetnek el az épület státusza elvesztésének kockázata nélkül.

Építész forrásunk pedig arra világított rá, hogy praxisa során gyakran jöttek vele szembe a Tordaiékhoz hasonló esetek, illetve igények az építtetők részéről. Ennek oka, hogy számtalan olyan épület van Magyarországon, amelyek még korábbi, megengedőbb építési szabályok alapján készültek, például nagyobb arányban van beépítve a telek, mint amit ma megengednek egy zöldövezetben. Nem nagy megfejtés, hogy milyen előnyökkel járhat megszerezni, majd a szabályoknak még pont megfelelően felújíttatni, átépíttetni egy ilyen házat, hiszen akár jóval nagyobb alapterületű lakáshoz juthatunk, vagy olyan helyen is lehet házunk, ahol ma már nem legális építkezni.

A probléma ott kezdődik, hogy nagyon nem egyértelmű, mit lehet és mit nem, hol mennyire megengedő a jogalkalmazás. „Az ilyen szerzett jogos esetekben rendszeresen felmerül, hogy az ügyfél funkcionális vagy statikai okokból minél többet elbontatna a régi házból. Ilyenkor dönthetünk úgy, hogy nem vállaljuk a projektet, vagy a biztonságosabb megoldás felé tereljük az ügyfelet, mert mi sem tudjuk mindig kiszámítani, mi lesz a válasz egy adott kérésre. Lehet, hogy az egyik vármegyében átmegy valami, miközben a másikban nem, pedig elvileg ugyanaz a jogszabály vonatkozik rá” – mondta építész forrásunk. Szerinte amúgy pont az ilyen építkezésekkel járó előnyök miatt rengeteg hasonló, jogilag vitatható eset van, csak általában nem foglalkozik ezekkel senki: ha a szomszéd nem mószerol be valakit, akkor szinte soha semmi nem történik, pedig ezen az alapon házak sokaságát lehetne bontásra ítélni.

Jön az újabb bírósági kör

A Tordai család szénája most elég rosszul áll: attól függetlenül, hogy Magyarországon alig van precedens lakóházak elbontatására (még a hírhedt Csipak-villa is áll a természetvédelmi területen), ők még járhatnak így. A gyakorlatban ez úgy nézne ki, hogy a kormányhivatali határozatot a NAV végrehajtja, nekik kéne elvégezniük a bontási munkát.

Tordai Bence ugyanakkor nem hagyja annyiban, újra bíróság elé viszi az ügyet, bár attól tart, hogy a közigazgatási bíróság már nem teljesen független a kormánytól, és „kirendelhetnek egy fideszes bírót, ahogy az a korábbi esetben történt”. Az építésrendészeti eljárás végétől számítva 15 nap van rá, hogy Tordaiék közigazgatási pert indítsanak és azonnali jogvédelmet kérjenek a házukra. Utóbbi azért kell, hogy a jogi eljárás végéig ne lehessen hozzányúlni. Bizakodóak, hogy ezt meg fogják kapni, de azért nem merik biztosra venni, Tordai Bence a Telexnek felidézte, hogy a régi Magyar Rádió székházának bontása során egy olyan ház lakóközössége is adott be azonnali jogvédelemre kérelmet, amelynek egyik fala határos egy lerombolásra váró épülettel – nem kapták meg, elkezdődött a bontás.

Jámbor Attila kérdésünkre elmondta, hogy a bontási kötelezésre vonatkozó döntéseknél még nem látott olyan ügyet, ahol a bíróság megfelelő kérelem mellett ne rendelte volna el az azonnali jogvédelmet: teljesen életszerűtlen lenne, hogy egy olyan épület jogi sorsáról kellene a bíróságon vitatkozni, amelyet már a tulajdonos kénytelen volt elbontani. (A Magyar Rádió ügyében a hatóság nem bontásra kötelezte az építtetőt, hanem a bontásra adott engedélyt, és a jogosultságot biztosító hatósági határozatok esetében éppen a hivatkozott bírósági döntéssel megegyező a gyakorlat.)

Az ellenzéki képviselő reménykedhet abban, hogy a közvélemény és a nyilvánosság nyomása miatt nem akar velük mindenben a lehető legdurvábban kitolni a magyar állam: azért mégiscsak egy többgyerekes család lakóházáról van szó, ráadásul Sára Botond volt fideszes nyolcadik kerületi polgármester, jelenlegi főispán nem igazán szakmai stílusú kommunikációja erős politikai színezetet kölcsönöz az ügynek. A politikai támadás narratívát erősíti az is, hogy fideszes propagandisták sokat csámcsognak a témán túlzó állításokat fogalmazva meg arról, mennyibe kerülhetett a Tordai-ház, és vajon ki tudták-e azt legális forrásból fizetni.

Tordai Bence erről a Telexnek azt mondta: 2018-20-ban még jóval olcsóbb volt építkezni, és a kormánymédiában emlegetett 150 millió forintnak körülbelül a feléből meglett a ház. Ehhez eladtak egy jó adottságú, újlipótvárosi lakást, majd 30 millió forint banki hitelt vettek fel, több mint tízmilliót kölcsönkértek a családtól, és megtakarításaikat, valamint a menet közben bejövő jövedelmük egy részét is beforgatták az építkezésbe. Az adósságainak alakulása nyomon követhető Tordai vagyonnyilatkozataiban is.

Tordaiék a soron következő peres eljárásban a kormányhivatali eljárás politikai elfogultságát és eljárási szabálytalanságait fogják hangsúlyozni, de leginkább arra építenek, hogy a jogkövető, jóhiszemű eljárásuk és a közérdeksérelem hiánya miatt egyszerűen aránytalan büntetés lenne lebontani a családi házukat. „A bontás a legkeményebb szankció, amit az enyhébb büntetések lehetőségének vizsgálata nélkül szabtak ki” – mondta, miközben szerinte hasonló esetekben bírság kiszabása mellett fennmaradási engedélyt szoktak adni a hatóságok.

Jámbor Attila arról beszélt nekünk, hogy a hatályos szabályok szerint nincs méltányosság a jogszabályi rendszerben. Ha egy esetben építésrendészeti eljárás indul, és a hatóság szabálytalanságot állapított meg, az kétféleképpen végződhet:

• ha az épület megfelel az országos és helyi építésügyi előírásoknak, csak elmulasztották engedélyeztetni, akkor szabható ki bírság és kaphat hozzá fennmaradási engedélyt épület.
• ha viszont nem szabályos, akkor a kormányhivatalnak elvileg nincs mérlegelési jogköre, bontási vagy átalakítási kötelezési határozatot kell kiadnia, amit a NAV hajt végre.

Tordaiék ügyéről még minden bizonnyal sokat fogunk hallani, de annyi pozitív változás azért történt az ő építkezésük óta, hogy aki manapság kezd ilyen projektbe, már kisebb eséllyel futhat bele ekkora szívásba. Október 1-jétől változtak az építésügyi jogszabályok, az új verzióban ugyan meghagyták az egyszerű bejelentés fogalmát, gyakorlatilag azonban úgy alakították át azt, hogy rendes hatósági eljárás társul hozzá. Építész forrásunk ezzel kapcsolatban úgy fogalmazott: a folyamatos sikerkommunikációval kísért egyszerű bejelentés megszüntetése a kudarc beismerése lenne, ezért annak ellenére, hogy a bevezetése óta sok probléma volt vele, a nevet az új jogszabályokban is meghagyják. Tartalma azonban az új lakóépületekre vonatkozóan jelentősen átalakult, visszakanyarodva a 2016-ot megelőző, építési engedélyezési gyakorlathoz. Így remélhetőleg a nem egyértelmű esetekben több vitás kérdést lehet majd tisztázni még az építkezés előtt, és nem utána kell majd szembesülni a sok millió forintos mínuszt jelentő, vagy a családok lakhatását veszélyeztető bakikkal.

Az emberek döntő többsége szeretne nyugodtan aludni (a házában), és nem akar jogszabálysértő módon építkezni. Az az állam felelőssége, hogy ezt kiszámítható és egyértelmű jogszabályokkal, valamint érdemi hatósági közreműködéssel lehetővé tegye, mondta Jámbor Attila, aki szerint az egyszerű bejelentés átalakítása már ebbe az irányba tett fontos lépés volt. Az októbertől hatályos magyar építészetről szóló törvényben már pontosított fogalmat találunk a felújításokra, ami az Építésijog.hu főszerkesztője szerint kapaszkodót is tartalmaz az építtetők számára.