Van százezer magyar, akinek annyi pénze van a nyugdíjpénztárakban, hogy most a lakásvásárláson is elgondolkodhat

2025. január elseje és december 31-e között lakáscélokra is fel lehet majd használni az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat egy friss kormányzati javaslat szerint. Ez sok opciót takar, lehet a megtakarításokból lakást venni, lakáshitelt törleszteni, felújítani, de még konyhabútort vásárolni is.

Mivel Magyarországon több mint egymillió embernek van önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítása, a jogszabályi módosítás sokak fantáziáját megmozgatta. A lehetőségeket azonban erősen korlátozza, hogy az MNB statisztikái szerint ezeken a számlákon átlagosan kétmillió forint van, amiből nemhogy egy lakásvásárlás, de még egy kiadós lakásfelújítás sem jön ki.

Igen ám, csakhogy az a kétmillió forint nem egyenlően oszlik el, vannak ugyanis csomóan, akiknek a számláján szinte elhanyagolhatóan kevés pénz van. Másoknak viszont sokkal több: az MNB adatai szerint a legfelső tizedben átlagosan 8,5 millió, az alatta levő két tizedben pedig 5,6-5,7 millió forintnyi önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítása van a háztartásoknak.

5-8 millió forintnál pedig már felmerülhet, hogy esetleg máshol tartott megtakarítások bevonásával érdemes lehet elgondolkodni a befektetési lakásvásárláson. Magyarországon ugyanis már 20 százalék önrésszel is lehet lakást venni, vagyis a vételár 80 százalékát hitelből is ki lehet fizetni.

A Bankmonitor most egy olyan opciót vett végig, amiben valaki 8,5 millió forintot vesz ki a nyugdíj-megtakarításaiból, és ezt önrészként használja fel lakásvásárlásra. Emellé négyszer ennyi, 34 millió forint lakáshitelt lehet felvenni, amivel összesen egy 42,5 millió forintos lakást lehet megvásárolni. Ennyiből Budapesten helyszíntől függően meg lehet venni egy kisebb vagy közepes méretű panellakást.

Egy 34 millió forintos lakáshitelt ma 20 évre 253 ezer forintos havi törlesztőrészlettel lehet felvenni. A Bankmonitor azzal számol, hogy a lakást úgy lehet kiadni, hogy az 42,5 millió forintos értéke nettó 5 százalékát hozza vissza, ami az elején havi nettó 177 ezer forintot jelent. Ez a mai, átlagosan 250 ezer forintos albérletárak mellett az adók és a fenntartási költségek kifizetésével együtt is teljesen reális.

Ez a felállás azt jelentené, hogy a lakástulajdonosnak az első években még havonta 76 ezer forintot rá kellene fordítania a lakáshitel törlesztőrészleteinek kifizetésére. Később, az albérleti árak növekedésével viszont a lakáskiadásból származó bevétel valószínűleg eléri, majd meghaladja a hitel törlesztőrészleteit.

Ha valaki tehát úgy dönt, hogy most kiveszi a 8,5 millió forintját az önkéntes nyugdíjpénztárból, és a következő években is rászán valamennyit a törlesztőrészletek kifizetésére, akkor 20 év múlva egy tehermentes lakáshoz juthat, ami később, a nyugdíjas éveiben is jó bevételi forrást jelenthet. Ha pedig addig az ingatlanárak az elmúlt évtizedben látott ütemben emelkednek, akkor a lakás akkori eladásából valószínűleg rengeteg pénzhez lehet majd jutni.

Ez a modell persze számos buktatóval jár, nem biztos például, hogy sikerül megbízható albérlőket találni, és az sem, hogy nem vezetnek be a jövőben Magyarországon valamilyen, a lakást bérbeadókat negatívan érintő szabályozást.

Ráadásul az önkéntes nyugdíjpénztárak nemcsak elég biztos, de viszonylag jól fialó befektetéseknek számítanak, amelyekhez az állam adókedvezményt is nyújt. Vagyis, ha valaki következetesen értelmezhető összegeket fizet be ezekbe a pénztárakba, akkor nyugdíjas korára elég sok pénzhez juthat.

Azoknak, akik nem lakást vásárolnának a nyugdíjpénztári megtakarításaikból, hanem a meglévő lakáshitelüket előtörlesztenék, még inkább megéri kétszer végiggondolni, tényleg kivegyék-e a pénzüket. Ők ugyanis akár milliókat is veszíthetnek, ha abból előtörlesztik a hiteleiket, de az alacsonyabb törlesztőrészletek miatt felszabaduló pénzt nem fektetik be, hanem elköltik.