Eladó a Budapest Marriott, a BDPST érdeklődhet

A hazai és az európai ingatlanpiacon, elsősorban a szálloda- és az irodapiacon van egy erős trend. Sokan túlvállalták magukat, vagyis 2 százalékos kamatok mellett nagyon sok hitelt vettek fel, és ahogyan emelkedtek a kamatszintek, ma már csak drágábban, 4-4,5 százalékon lehetne a hiteleket refinanszírozni.

Ezért többen visszavágják a portfólióikat, eladnak egyes elemeket. Emiatt érezhető is egyfajta túlkínálat, többen adnának el irodákat, szállodákat, mint amennyien most szeretnének venni. Magyarországon talán nem is annyira erős a folyamat, de az európai ingatlanóriások azért itthon is értékesítenek.

Úgy értesültünk, hogy eladó például az emblematikus, a második világháború után elsőként megépült hazai luxusszálloda, a Budapest Marriott is. A folyamatban levő eladásról többekkel beszéltünk, és hivatalosan is megkerestünk cégeket, így a jelenlegi tulajdonos cseh CPI-csoportot, illetve a lehetséges vevőjelöltként felmerülő, Tiborcz István nevével fémjelzett BDPST Groupot is, de előbbi egyelőre nem válaszolt, míg utóbbi érdemi információt nem közölt. Így a forrásainkkal folytatott háttérbeszélgetések alapján raktuk össze, mit lehet tudni eddig.

Szeptemberben szállhat fel a fehér füst

Mint hallottuk, valóban értékesítési folyamat zajlik, cseh tulajdonosa árulja a szállodát, amelyhez a vevőjelölteknek szeptemberben kell beadniuk az ajánlataikat. A Marriott (korábban Duna Intercontinental) itthon mindenképpen emblematikus szálloda. Finta József és Kovácsy László tervei alapján készült, 1969 szilvesztereste, egy nagy parti keretében nyitotta meg kapuit.

Maga az építés vitatott folyamat volt, a gazdái minél közelebb szerették volna tenni a Dunához, viszont így eléggé leszűkítették a népszerű pesti korzót, és az Apáczai Csere János utca felőli, vagyis a nem a Dunára néző oldala egy sokak szerint nem esztétikus, ablaktalan felület lett.

Mindemellett a szocializmusban a HungarHotels, majd a privatizáció után az Erste-csoport, végül pedig a cseh milliárdos, Radovan Vitek tulajdonába tartozó szálloda mindenképpen a kor csúcsszállója volt. Az üzemeltetést korábban az InterContinental szállodalánc, 1994-től a Marriott Hotels International végezte, és tényleg sok híres vendég lakott itt. Liz Taylor itt tartotta a 40. születésnapját, egy időben itt ütött tanyát Ilich Ramírez Sánchez, vagy ismertebb (terrorista) nevén, Carlos, a sakál, de megfordult itt Grace Kelly, Woody Allen és Freddie Mercury is.

Kinek lehet érdekes?

A szakemberek szerint jelenleg nincs igazán jó ingatlanpiaci helyzet, így nem biztos, hogy nagy tolongás lesz a szállodáért. Ugyanakkor egyes hírek szerint a BDPST Group, vagyis Tiborcz István cége elindulhat a hotel eladására kiírandó tenderen.

Mint hallottuk, mostanában alábbhagyott a BDPST vásárlási lendülete, amely korábban többek között egy másik ikonikus budapesti szálloda, a Gellért megvásárlását eredményezte. A csoport most inkább a felhalmozott egységei működtetésére és konszolidálására fókuszál, mindamellett a Marriott ingatlana jól illeszkedhet a portfóliójába, így kivételt tehet vele, ha lehetősége adódik a megszerzésére. A BDPST ugyanis a Marriott-hálózattal közösen a közelben működtet egy másik szállodát, a Dorotheát 216 szobával. A Budapest Marriottnál a Duna-parti elhelyezkedés, a szép panoráma ma is előny, hátrány viszont, hogy a szálloda már nem a mai csúcsminőséget képviseli, a 342 szoba és a 22 lakosztály nem a legmodernebb.

Budapesti belvárosának piacán ráadásul nehéz ma jól árazni az ötcsillagos szállodákat. A régebbiek (pl. a Budapest Marriott vagy az Intercontinental) már kitermelték az egykori befektetést, így ugyanazon a környéken könnyebben adják relatíve olcsón a szobákat, és érdemben alacsonyabb áraikkal lefelé húzzák az árszintet. Ha egy amúgy fizetőképes, de azért árérzékeny nyugati turista azt látja, hogy egy jól behatárolt, kicsi régióban más neves láncoknak feleannyiért is van szobájuk, azt választja, nem a vadonatúj, jobb minőségű szállodákat.

Ez szakmai forrásaink szerint némileg gátja a minőségi fejlesztéseknek, hiszen miközben az apartmanok, a kevés csillagos szálláshelyek nem olcsóbbak itthon, addig az ötcsillagos szobák árai érdemben magasabbak Nyugat-Európában. Egy régi belvárosi luxusszálloda – mint amilyen az eladósorba került Marriott Budapest – esetleges felújítása és feljebb pozicionálása ugyanakkor a teljes belvárosi hotelpiacon felfelé húzhatja az árakat. Maga a BDPST érdemben nem kommentálta az értesülésünket, de nem zárta ki, hogy érdeklődik a szálloda iránt.

Az eladó az egyik leggazdagabb cseh

Az eladó, vagyis a jelenlegi tulajdonos, az 53 éves, szlovákiai születésű Radovan Vitek, az európai ingatlanpiac egyik csúcsjátékosa, a szlovák kuponos privatizáció során indult, majd 1997-ben átköltözött Csehországba. Fő cége, a CPI Property Group ma már 1 millió négyzetméternyi ingatlant birtokol, a teljes portfólió értéke meghaladta a 20,3 milliárd eurót, és irodákat, szállodákat, idegenforgalmi érdekeltségeket és bevásárlóközpontokat foglal magába.

A CPI PG mellett a csoport része a korábban osztrák Immofinanz és az S IMMO nevű cég is. Egy ideig a csoport ezek összegyúrásával volt elfoglalva, rendezgette a portfóliót, a neves szállodától legfeljebb irreálisan magas áron vált volna meg, de ma már reálisabban közelít a lehetőségekhez – hallottuk egy ingatlanpiaci szakembertől.

Hogy ez pontosan mit jelent az árelvárásban, azt nem tudjuk, de az biztos, hogy százmillió eurós nagyságrendről van szó. Azt hallottuk, hogy amennyiben a vevő euróban 4 százalékos megtérülést tud csak elérni, az túl magas ár lenne, ha 7 százalékra is van lehetősége, úgy már reálisabb az üzlet. Ez azt jelenti, hogy amennyiben egy szálloda évente 20 millió euró nyereséget termel, akkor az 500 millió euró (4 százalékos megtérülés) magas ár, de a 285 millió eurós ár (7 százalékos megtérülés) már reálisabb.

Az eladó legnagyobb portfóliója Csehországban található, de jelentős ingatlanjai vannak Berlinben, Budapesten, Bukarestben is. Lengyelországban inkább bevásárlóközpontjai, Svájcban sípályái, a francia Côte d’Azure-ön, illetve Horvátországban pedig idegenforgalmi érdekeltségei vannak.

Vitek és családja (felesége és négy gyereke) Nyugaton él, előbb Svájcban telepedtek le, majd átköltöztek Nagy-Britanniába, és megvásárolták Ringo Starr, a Beatles dobosának egykori ingatlanját, egy Rydinghurst nevű 17. századi kúriát. A kúria a Surrey megyei Cranleighben található, mindössze 40 kilométerre Londontól, de van egy villája a Franciaországhoz tartozó, mindössze 10 ezres Saint-Barthélemyn is. Vitek nagyon harcos típus, sokszor került be a sajtóba éles konfliktusaival, pereivel.

A cseh leggazdagabbak sokkal vagyonosabbak, mint a magyarok, Radovan Viteknek 6,7 milliárd dollárja van – ezzel csak a negyedik a listán Csehországban, de annyi pénze van, mint Magyarországon a top 3-nak együttvéve.

A Portfolio írt nemrég a milliárdos magyarországi ingatlanportfóliójáról, eszerint a CPI Property Groupnak itthon 51 épülete, 1085 szállodai szobája, 1,3 milliárd eurós portfóliója van, övé a legnagyobb budapesti irodaportfólió. A 328,5 ezer négyzetméternyi hazai irodaterületbe tartozik egyebek között a Myhive Haller Gardens, az Arena Corner vagy a BudaPart Gate. De a csoport része az Europeum, a Pólus, a Campona és a Stop Shop bevásárlópark is, a szállodák közül pedig a Budapest Marriott mellett a Mamaison Andrássy Hotel, illetve a Courtyard Marriott ismertebb.