Tizenöt éve áll elhagyatottan az újpesti iskola, hamarosan megfizethető bérlakásokat alakítanak ki benne

Ránézésre az egykori Bőrfeldolgozóipari Szakközépiskola az újpesti Baross utca környékének egyik legrosszabb állapotban lévő épülete. A hetvenes években épült iskola 2007 óta áll üresen: tulajdonosa, a Fővárosi Önkormányzat sokáig hirdette eladásra vagy kiadásra, ez idő alatt az elhagyatott épület állapota jelentősen leromlott. Hamarosan viszont új funkciót kaphat: a Főváros Affordable Housing for All (AHA Budapest) nevű projektjében a régi iskolát modern lakóépületté alakítják, ahova két év múlva huszonhat nehéz körülmények között élő család költözhet majd be. A projekt szervezői egy olyan teszthelyszínt szeretnének kialakítani Újpesten, ami példa lehet a fővárosi tulajdonban lévő tíz-tizenöt másik használaton kívüli iskola hasznosítására.

Az elhagyatottsága ellenére jó adottságú épületről van szó, mondja az egykori iskola bejáratánál Takács Ákos, a Nartarchitects építésze. A projekt egyik sarkalatos része, hogy ne csak egy típusú életmódhoz vagy családtípushoz illeszkedő lakások jöjjenek létre, így a kínálat elég változatos: a garzonok mellett helyt kapnak kétszobás lakások, és kialakítanak két 100 négyzetméternél nagyobb lakást is a nagycsaládosoknak. Az átalakítás során az épület alapszerkezete alapvetően nem változik: megmarad például az egykori tantermek előtti hosszú folyosó, az eredeti előtér, illetve a nagyterem is, ami a jövőben közösségi térként funkcionál majd. A mostani felújításkor a régi iskolának csak az egyik épületét alakítják át, de a szervezők azt remélik, hogy később a hátsó iskolarész is megújulhat.

A két épületet most egy klasszikus, lepusztult iskolaudvar választja el, itt a jövőben közös park kap helyet, a tetőn pedig közösségi kertet hoznak létre.

A Főváros májusban fogadja el az átalakítás koncepciótervét, novemberre elkészül a kiviteli terv, majd kiírnak egy nyílt, EU-s közbeszerzési pályázatot. Ha minden jól megy, jövő májusban nyertest hirdetnek, onnantól kezdve pedig bő egy évig tart a felújítás, az első családok 2026 nyarán-őszén költözhetnek be, magyarázza Humayer Balázs, a projekt szakmai vezetője.

Nem vonzó a bérlakásrendszer

A teljes AHA-projekt ötmillió eurós, azaz körülbelül kétmilliárd forintos támogatást kap az Európai Városi Kezdeményezés nevű programtól (European Urban Initiative, EUI). Ennek felét szánják az épületre, mellette a főváros önrésszel egészíti ki a teljes összeget – a beruházás összköltsége másfél milliárd forint. Az EU-s támogatás másik felét az AHA többi célkitűzésére költik. „Az iskola átalakítása a projekt kézzelfogható része – mondja Humayer. – Az ingatlanállomány azonban csak egy része a problémának: a projekt másik fontos vállalása az EU felé az, hogy destigmatizálja a bérlakásrendszert. Azt kutatjuk, mik azok a komponensek, amitől a bérlakásrendszer vonzóvá tehető az embereknek.”

Humayer úgy foglalja össze az AHA szerepét, mint a Fővárosi Lakásügynökség laboratóriumát: bizonyos ötletek kipróbálása a Lakásügynökségnek túl kockázatos lenne, ezt a projektet viszont épp a merész ötletek miatt támogatja az EU. A projekt része még egy olyan iroda felállítása, ami megoldásokat kínál a lakhatási válságnak kitett emberek támogatására. Emellett felállítanak egy előrejelző rendszert, ahol azonosítják a veszélyeztetett csoportokat, és igyekeznek bővíteni a szociális lakáskínálatot új és rugalmas lehetőségekkel. A Lakásügynökséget márciusban indította el a Fővárosi Önkormányzat a megfizethető bérlakások számának növelésére, például azzal, hogy magánemberek lakásait is bevonják.

Hogy a Lakásügynökség munkáját hogyan tudja segíteni az AHA, azt Humayer egy hétköznapi példával magyarázza el: egy idős ember egy nagy, rossz energiahatékonyságú lakásban él, ahol nem tudja kigazdálkodni a magas rezsit. „Többféle forgatókönyv is működhet: például az illető beköltözik egy felújított, jobb energetikai állapotban lévő, kisebb lakásba, és a sajátját átadja kezelésre a Fővárosnak. A lakás természetesen az ő tulajdonában marad, de be tud költözni a helyére egy nagyobb család. Az is opció, hogy úgy dönt, marad a lakásban, de bérlőt fogad. Társbérlet persze most is létezik, de ezek a helyzetek nagyon sok konfliktussal járnak, például abban az esetben, ha a bérlő nem fizet. De ha a Lakásügynökségtől veszi ki a lakást, csökkenthető a konfliktus esélye.”

Május közepén a Kortárs Építészeti Központ (KÉK) és a BME diákjai lakossági bevonó fórumot szerveztek a Baross utcai épületbe, hogy megismertessék a helyszínt és a terveket a környéken lakókkal.

Nem csak magyar jelenség

Az épületbejárás az Otthon Budapesten lakáspiacról és lakhatásról szóló kétnapos konferencia része volt, amit Budapest Főváros Önkormányzata rendezett. Az eseményen amellett, hogy Karácsony Gergely főpolgármester bejelentette egy 2,5 milliárd forintos épületfelújítási alap létrehozását, az egyik legfőbb téma a szociális bérlakásszektor volt: a kérdés nemcsak a szektor leromlott állapota miatt aktuális, hanem az elmúlt két év energiaválsága miatt is, ami miatt újabb társadalmi csoportok lettek kitéve a lakhatási szegénységnek.

A szociális lakások körüli probléma nem magyar, hanem európai jelenség, szögezi le Hegedüs József közgazdász-szociológus, a Városkutatás Kft. alapítója. „Európa sok részére jellemző, hogy nem alakult ki olyan erős középosztály, amely képes lenne arra, hogy gondoskodjon a lakhatásáról a piacon.” A szakértő szerint ez a mostani válság egyik alapeleme. Magyarország helyzete abban specifikus, hogy a lakáspolitika hiába tett „eszméletlenül sokat” a rendszerbe, ezek nagyrészt különböző típusú támogatásokat jelentettek, így a közpénz végül magántulajdonná alakult. Ezzel szemben Nyugat-Európa sok részén megvan az a mennyiségű tőke a rendszerekben, ami tartósan tud gondoskodni a szociális alapú lakhatásról.

Hegedüs szerint probléma az is, hogy a bérlakásrendszer egy megtűrt dolog, a bérlakás pedig a többség fejében a társadalmi lecsúszás jele.

Két lépés mindenképp elengedhetetlen: elfogadtatni a társadalommal a bérlakást mint tulajdoni formát, mellette pedig olyan mechanizmusokat kialakítani, hogy azt az összeget, amit a társadalom „betesz”, ne lehessen utána egyedileg kivonni a rendszerből.

Czirfusz Márton, a Periféria Közpolitikai Kutatóközpont alapítója szerint a nagy léptékű lakhatási megoldásokhoz nem feltétlenül kell sok idő. Bécsben és Frankfurtban egyszerre, a két világháború között kezdték meg a nagyszabású lakásépítési programok kialakítását. „Ezek egy-két politikai ciklus alatt berúgható rendszerek: ha van rá politikai akarat, el tud indulni egy olyan hosszú távú folyamat.” A szakértő szerint probléma az is, hogy annak ellenére, hogy mennyire kicsi a lakásállomány, még így is forráskivonás jellemző: a Periféria Központ az önkormányzati lakásgazdálkodási adatokat vizsgáló friss kutatása szerint tízmilliárdok szivárognak el a rendszerből (a kutatásról később még esik szó).

Czirfusz árnyalja azt a kérdést is, hogy valóban ennyire elutasított-e itthon a bérlakásrendszer. A Periféria Központ két évvel ezelőtti, Budapestre vonatkozó reprezentatív kutatása a bérlakások elfogadottságát vizsgálta – a felmérés eredménye alapján több százezer budapesti háztartás megfontolná ezt az opciót, ha reális lehetősége lenne megfizethető és biztonságos bérlakás bérlésére akár magánbérleti, akár köztulajdoni rendszerben. „A politikusok sokszor szoktak arra hivatkozni, hogy a magyar ember saját tulajdonban akar élni, de valójában nincs keresletoldali hiány. Tehát ez nem lehet akadálya a fejlesztéseknek.”

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ennek az ellenkezőjét tapasztalja: szerinte Magyarországon továbbra is mély társadalmi beágyazottsága van a saját tulajdonú ingatlanoknak. Európában éllovasok vagyunk a saját tulajdonú lakásban élők arányában, és az öröklés miatt a helyzet állandósul – Balogh szerint ez a jelenség szintén alapjaiban meghatározza a lakhatással kapcsolatos kérdéseket.

Van egy elakadás az információgyűjtésben is, pedig ez nagymértékben tudná fejleszteni a rendszert, mondja Kovács Vera, a Fővárosi Lakásügynökség vezetője. Kovács néhány éve kutatást készített arról, hogy hány akadálymentes lakás van a fővárosban: azonban végül nem tudott konkrét számot közölni, mert az derült ki, hogy a kerületeknek fogalmuk sincs róla. A kutatást tavaly megismételte, és a helyzet nem sokat fejlődött, továbbra is kevés olyan fővárosi kerület van, aminek sikerült az elmúlt években eljutnia oda, hogy rendszerszinten képben legyen a saját lakásainak műszaki paramétereivel.

Kiemeli azt is, hogy ha egy köztulajdonú lakás köztulajdonban marad, és nem kerül át magánkézbe, az eltelt idő alatti értéknövekedés a köztulajdont gyarapítja. „Ez még mindig jobb, mint aktívan megszabadulni a közös lakásoktól – ami ma aktívan történik.”

A szakértők kitértek a befektetők lakásainak hasznosítására is: hogy hogyan lehet a lakástulajdonosokat arra rávenni, hogy szociálisan rászorulóknak adják ki a lakásukat, nehezen feloldható probléma.

Hegedüs szerint a lakbértámogatás erre megfelelő megoldás lehet, Németországot hozza példának, ahol a bérlakások aránya 3–4 százalék, de 2–3 millió lakbértámogatott lakás is van a rendszerben. Komoly problémát jelent viszont, hogy tömegével vannak üres lakások a piacon, lényeges lenne ezeknek a tulajdonosait érdekeltté tenni a lakáskiadásban. „Az a legnagyobb veszély, amikor valaki csak berakja a pénzét” – mondja.

Kevés az új bérlő, árad ki a pénz

A K-Monitor és a Periféria a héten publikált egy új, interaktív honlapot az önkormányzati bérlakásokról. Az Önkormányzati bérlakásszektor a nagyobb magyarországi önkormányzatok (megyei jogú városok, budapesti kerületek és a fővárosi önkormányzat) lakásaival kapcsolatos adatokat mutatja be adatvizualizációk segítségével.

Az elemzés szerint 2016 és 2022 között a vizsgált településeken tovább csökkent az önkormányzati bérlakások száma, összesen 6500 lakással, ez 8 százalékos csökkenést jelent. A vizsgált önkormányzatok körében az önkormányzatok többsége pénzt vont ki az egyébként is forráshiányos szektorból, hét év alatt összesen több mint 71,5 milliárd forintot. Annak ellenére, hogy a lakásszektor egyenlege sok önkormányzat esetében pozitív, keveset költenek a meglévő házak és lakások felújítására és karbantartására: lakásonként átlagosan havi 10–20 ezer forintot.

Ráadásul, bár összességében javul az önkormányzati bérlakások komfortossága, még most is a lakások 15 százaléka alacsony komfortfokozatú, ami ötször rosszabb arány, mint az országos átlag.

A meglévő önkormányzati bérlakásállomány „forgási sebessége” is alacsony: 2016 és 2022 között a vizsgált önkormányzatok esetében összesen évente átlagosan csak 5500 lakást utaltak ki új bérlőknek. A lakáskiutalásoknak csak 20 százaléka történt átlátható és számon kérhető pályázatokon keresztül; a kiutalások nagyjából fele „egyéb” jogcímen, átláthatatlan és nehezen számon kérhető módon történik az elemzés szerint.

2016 és 2022 között csökkent a kilakoltatások száma és aránya is, a teljes időszakban összesen 2880 befejezett kilakoltatás történt az önkormányzati bérlakásszektorban.