Balhé a budapesti megaberuházó Cordiánál: sorra dobják saját társasházai a vállalatot

Szeptemberben értesültek róla a Cordia Universo társasházának a lakói, hogy a vállalat, amely a ház körüli munkákat látja el, egy kisebb szünettel már másfél éve el van tiltva a társasházkezeléstől. A Cordia a házaiban saját cégével végeztette ezeket a feladatokat, és olyan szerződéseket kötött, amelyek kikötötték, hogy a lakók az első 5 vagy 10 évben nem szakadhatnak el a vállalat szolgáltatásaitól. Sok panasz érkezett a lakóktól a cég magas áraira, és arra, ahogyan a feladatokat elvégezte, viszont a társasházkezelési eltiltás egészen új helyzetet teremtett: lehetővé tette a cordiás házaknak, hogy végleg megszabaduljanak a cégtől.

A Cordia a Futureal-csoport lakossági beruházásaival foglalkozó tagja, Budapesten közel 40 társasházat építettek az elmúlt évtizedben. A cég tavaly szeptemberben adta el a tízezredik lakását, ugyanebben az évben harmincmilliárdos nyereséget könyvelhetett el.

A törvény szerint a hatlakásosnál nagyobb társasházakban kötelező a közös képviselet (vagy más esetekben az intézőbizottság). Mellé pedig a lakók egy társasházkezelőt is fogadhatnak, aki azért felel, hogy minden rendben legyen az épület közös részein: megfelelően működjenek az ajtók, garázskapuk stb. és a takarítás is megtörténjen. A Cordia házainál korábban a közös képviseletet és a társasházkezelést éveken keresztül a Cordia FM nevű cégük látta el. Ez úgy nézett ki a gyakorlatban, hogy mielőtt a Cordia eladta a lakásokat egy társasházban, azok egyedüli tulajdonosaként a vállalat beleírta a ház alapító okiratába és szervezeti és működési szabályzatába, hogy a következő öt- vagy tízéves időszakban a Cordia FM fogja elvégezni ezt a két feladatot. Néhány esetben pedig azt is kikötötték, hogy az idő lejártával újraindul a szerződés, ha azt a társasház elfelejti lemondani.

Míg lakáson belül a tulajdonos feladata, hogy a garanciális panaszokkal az építtetőhöz forduljon, addig ugyanez a társasház közös tulajdonú részein a közös képviselő munkája. Sok új építésű háznál azonban az azt építtető vállalat szerződésbe foglalja, hogy egy bizonyos ideig a saját cégük fogja végezni a közös képviseletet és társasházkezelést, ami az azonos érdekkörbe tartozó két cég összeférhetetlensége miatt jókora aggályokat vethet fel. Az új építésű házaknál három (néhány esetben pedig öt és tíz) év garanciát kell vállalnia az azt építő cégnek a hibák kijavítására. Jóval nehezebb lehet azonban a közösség érdekeit érvényesíteni a társasház közös eszközeinél (például egy tűzgátló ajtónál), ha a közös képviselő egy érdekkörbe tartozik azzal a vállalattal, amelynek a feladata lenne a garanciális hibák kijavítása, mivel a lakók helyett a házat építtető testvérvállalat szempontjait tarthatja szem előtt a képviselő.

Az általunk megkérdezett cordiás lakók a garanciális gondok mellett a szolgáltatás minőségére és árára is panaszkodtak: volt, aki teljesítetlen számlakibocsátásokról és felesleges kiadásokról beszélt, míg mások a vállalat követhetetlen munkavégzését említették. Többen állították, hogy nem kommunikált egyenesen a vállalat, amikor számonkérték ezek miatt. Rendszeresen a Cordia nevében eljáró, a ház ügyeit intéző munkatársra hárították a felelősséget, akit ilyenkor gyakran menesztettek vagy helyeztek át másik társasházba. Volt olyan épület is, ahol ily módon körülbelül négy-öt havonta cserélődött a közös képviseletet intéző kolléga. A lakók szerint az volt az egyik legnagyobb probléma, hogy úgy kezelték őket, mintha csak bérlők lettek volna a házban. Több forrásunk szerint később az is kiderült, hogy a Cordia a piaci átlagnál jóval drágábban, helyenként

a piaci versenytársaihoz képest kétszer annyiért végezte el a közös képviseleti és társasházkezelési munkákat.

Az eltiltás

2022 májusában eltiltották a Cordia FM-et a társasházkezeléstől. Míg közös képviselő akárki lehet, ahhoz, hogy egy cég társasházkezelést végezhessen, engedélyre van szüksége. Ezt korábban a Cordia FM már megkapta, viszont 2022 elején egy egyszerű hiba miatt el is veszítette. A kormányhivatal időről időre adatszolgáltatásra szólítja fel a társasházkezeléssel foglalkozó vállalatokat, a Cordia FM-nek ennek keretében egy lapot kellett volna kitöltenie, aztán elektronikus úton visszaküldenie. Viszont miután ez a kormányhivatal többszöri felszólítására sem történt meg, 2022 májusában visszavonták a cég engedélyét. A vállalat tehát, amelynek szolgáltatásaihoz öt-tíz évre szerződésben kötötték a házakat, innentől hivatalosan nem is végezhette el a társasházkezelési munkákat.

Míg a törvény szerint egy társasház akármikor felmentheti közös képviselőjét, addig a társasházkezelőt egy konkrét időszakra is lehet szerződtetni. A Cordia így elsősorban társasházkezelőként kötötte meg a házakkal az öt-tíz éves szerződéseit, majd beleírta a ház alapító okiratába, hogy a közös képviselőt csak a társasházkezelő ajánlására lehet megválasztani. Aztán a Cordia FM, mint társasházkezelő, egyedüliként magát ajánlotta. Az eltiltással azonban a cég elvesztette a társasházkezelési jogot, és mivel a közös képviselőt a ház akármikor menesztheti, már semmilyen szerződés nem kötelezhette a házakat arra, hogy az ő szolgáltatásaikat válasszák.

Ezután sem történt azonban különösebb változás a cordiás házaknál, továbbra is az eltiltott vállalat végezte az üzemeltetést. A legtöbb lakó pedig az ügyről sem hallott, a Cordia nem értesítette őket az engedély megvonásáról. A vállalat saját elmondása alapján egészen 2023 tavaszáig nem is tudott az engedély visszavonásáról, annak ellenére sem, hogy 2022 májusában cégkapun keresztül értesítették az esetről. 2023 márciusában azonban a Cordia néhány lakója tudomást szerzett az eltiltásról, így az egyik társasház közgyűlésén felvetődött a téma. A cégnél úgy gondolták, hogy minden adott volt a társasházkezelési munkák elvégzésére, csak egy egyszerű adminisztrációs hiba miatt vonták meg az engedélyüket. Eközben a lakók már megindították a leváltási folyamatot a Cordia első házaiban az engedély megvonására hivatkozva, így aztán a vállalat egyik munkatársa besétált a VIII. kerületi kormányhivatalba, és sikeresen elérte, hogy visszavonják a Cordia FM üzemeltetési eltiltását.

Kérdeztük a Cordiát és a kormányhivatalt is, hogy hogyan kaphatta vissza a cég az engedélyét, ha a törvény szerint onnan kezdődött az egyéves eltiltás, hogy a vállalat bemutatta a szükséges adatokat az általuk választott elektronikus úton. A Cordia szerint azért tudták ezt megtenni, mert nyilatkozatot tettek a hivatalnak, hogy 2022-ben, már az eltiltás előtt beküldték a kért adatokat, viszont az elektronikus út helyett postán adták fel a papírt, amely aztán valamiért nem érkezett meg a hivatalba. A nyilatkozat után visszavonták a Cordia eltiltását. A kormányhivatal nem válaszolt az ügyben feltett kérdéseinkre.

Az új engedély sem tartott sokáig, ugyanis a lakók kis csoportja megtámadta az eltiltás visszavonását arra hivatkozva, hogy még ha a Cordia beküldte is az adatokat, azt továbbra sem a felszólítás szerinti, elektronikus úton tette meg. A bíróság a lakók javára döntött, és megsemmisítette a Cordia FM eltiltásának visszavonására szóló határozatot – vagyis a Cordia 2023 júniusától ismét el volt tiltva, ráadásul most már egészen 2024 márciusáig.

Miután a lakók miatt júniusban ismét megvonták a vállalat engedélyét, a Cordia szerint értesítették lakóikat az eltiltásról, forrásaink beszámolói alapján ez azonban sok társasházban nem történt meg. Az értesítő emailekben közölték, hogy egy adminisztrációs hiba miatt vonták meg a cég engedélyét, de az továbbra is megfelel a működési feltételeknek. A szövegben megnevezték azt a két személyt, akik megtámadták a bíróságon a Cordia eltiltásának a visszavonását.

Nemcsak a teljes nevüket, de még a lakcímüket is feltüntették a lakóknak kiküldött levelekben.

A Cordia kérdésünkre azt felelte, semmi olyan adatot nem írt le róluk, ami ne szerepelne az ügy nyilvános bírósági irataiban.

Az eltiltásról szóló emailben azt is hozzátették, hogy az eltiltásra tekintettel mostantól a Cordia FM-től egy másik cégük, az egyébként társasházkezelési engedéllyel rendelkező Cordia Házak veszi át az társasházkezelési feladatokat a társasházakban. Jogilag ez úgy nézett ki, hogy a korábbi közös képviselő és társasházkezelő, azaz a Cordia FM, egy szerződésben megállapodott az új társasházkezelővel, a Cordia Házakkal a feladatok átruházásáról. A több társasház ügyét intéző dr. Tóth T. Zoltán szerint azonban ezzel volt egy nagy probléma: nemcsak hogy a házakat semmilyen szerződés nem kötötte az új céghez, de

nem is lehetett volna társasházkezelőt cserélni a házak közgyűlésének a beleegyezése nélkül.

Harc a függetlenedésért

A IX. kerületi Cordia Universo társasház ügyeit ellenőrző számvizsgáló bizottság (a ház ügyeit és a közös képviselő munkáját ellenőrző csoport) tagjai szerint 2023 szeptembere előtt ők sem hallottak a Cordia eltiltási ügyéről, míg a hónap elején egy telefonbeszélgetésben meg nem említette azt a Cordia egyik munkatársa egy bizottsági tagnak. Miután szóba került, hogy maguk között átadták a Cordia egy másik cégének a társasházkezelési feladatokat, az Universo számvizsgálója megkérte a Cordia munkatársát, hogy inkább írásban fejtsék ki a helyzetet.

Másnap a Cordia elküldte a két cég közötti átruházási szerződés még aláíratlan verzióját, néhány nappal később pedig egy jogi és egy ügyvédi állásfoglalást is eljuttatott hozzájuk. Ezekben leírták, hogy a vállalat még mindig megfelel a társasházkezelői tevékenységnek, ahogy azt is, hogy az eltiltás miatt sem lehet felmondani a szerződéseket a Cordiával. Némileg ellentmondásos volt a két állásfoglalás, mivel míg az egyikben hangsúlyozták, hogy közös képviselőként is elláthatják a társasházkezelési feladatokat, a másik levélben leírták, hogy a szolgáltatás zavartalan működéséhez egy másik vállalatra ruházzák át a társasházkezelést. Itt ismét feltüntették az engedély második megvonása mögött álló két lakó nevét és lakcímét.

Mivel a számvizsgálók korábban nem hallottak arról, hogy eltiltották a vállalatot a társasházkezeléstől, először nem is tudták, hogyan kezeljék a helyzetet. Tudták, hogy a Cordia FM nem cserélheti le a ház társasházkezelését sem a közös képviselő, sem a társasházkezelő megegyezésével, mindenképp a ház közgyűlésének kellett volna megszavaznia az új társasházkezelőt. Nem kaptak részletes tájékoztatást az ügyben a Cordiától, ezért néhány nappal később felkeresték a jogi állásfoglalásban megnevezett lakókat, akiktől megtudták az eltiltás részleteit: hogy az egy kisebb szünetet leszámítva már majdnem másfél éve kezdődött, és egészen 2024 márciusáig tart, és hogy már több házban lecserélték a vállalatot.

Kiderült számukra, hogy az eltiltással zöld jelzést kaptak a házak a Cordia FM leváltására, de még mindig szükség volt a lakógyűlés összehívására, addig pedig a lakók több mint a felét meg kellett győzni arról, hogy tudnának találni jobb alternatívát a Cordiánál a feladatok elvégzésére.

A gyűlés összehívása azonban még mindig a Cordia közös képviseletének a feladata lett volna, így a leváltásért harcoló lakóknak egy másik utat kellett választaniuk. Ha egy közös képviselő elmulasztja a közgyűlés összehívását, a lakóknak is lehetőségük van ezt megtenni egy „rendkívüli közgyűlés” keretein belül. A folyamat elindításához össze kell gyűjteniük a lakók egy részének az aláírását, majd elküldeni az erről szóló levelet a kérelemmel a Cordiának. Ezzel kötelezhetik a közös képviselőt, hogy 30 napon belül hívja össze a közgyűlést. Eközben fontos, hogy a legapróbb részletek is rendben legyenek, mivel a gyűlés összehívásával kapcsolatos jogi hibák a közgyűlés döntésének az érvényességét is megkérdőjelezhetik.

Az Universo esetében is hasonlóan alakult a leváltás: október közepén elküldték a levelet a Cordiának, viszont a cég ügyvédje hibákat talált abban, ahogyan a lakók megpróbálták elérni a gyűlés összehívását. Ilyenkor meg kell ismételniük a folyamatot, ez pedig hetekkel kitolja a lehetséges leváltás dátumát. Újból kiküldték a Cordiának a levelet, így az meghirdette a közgyűlést a törvény szerinti utolsó időpontra, a 30. napra. A házban végül egyszerű többséggel sikeresen leváltották a lakók a céget, de még hátravolt az átadás.

Az Universo számvizsgálói említették, hogy a leváltás utáni napon megvonták a hozzáférésüket a Cordia online számvizsgálói felületéhez, ahol a társasházuk dokumentációját lehetett nyomon követni. A törvény szerint a leváltás után 30 napja van a korábbi közös képviselőnek a papírok átadására. Elmondásuk alapján csak a 30 napos határidő leteltével kapták kézhez a társasházi aktákat a Cordiától, és a mai napig vannak olyan iratok, amelyek nem jutottak el hozzájuk a decemberi váltás óta. Ilyen például az Universo műszaki dokumentációja is, ami nélkül az új közös képviselőnek jóval nehezebb érvényesíteni a garanciális igényeket a Cordia cégcsoportjába tartozó, a társasházat építő vállalatnál. Több forrásunk is beszámolt róla, hogy miután felbontották a szerződéseket a Cordiával, pályázatot írtak ki a közös képviseleti és társasházkezelési feladatokra, és a jelentkezők jellemzően a Cordia korábbi árainak a feléért vállalták a munkák elvégzését.

A Cordia továbbra is hangsúlyozza, hogy mindenben megfelelt a társasházkezelési feladatoknak, és az eltiltás csupán adminisztrációs hiba miatt történt. A cég szerint a közgyűlés megkérdezése nélkül is joguk van lecserélni a társasház feladatait végző cégeket, ameddig az új szolgáltatás nem drágább annál, ami a társasház éves költségvetésében szerepel. A Cordia a Telexnek küldött válaszlevelében arról ír, hogy az ismételt, 2023. júniusi eltiltás után a vállalat üzletszerűen végzett társasházkezelési tevékenységet nem folytatott, és számlákat sem bocsátott ki erre. Számvizsgáló forrásunk szerint az eltiltást követően a Cordia FM valóban nem bocsátott ki társasházkezeléssel kapcsolatos számlákat, ezzel ellentétben másik cégük, a feladatokat átvevő Cordia Házak igen, és a szolgáltatás árában sem volt csökkenés. A cég tagadta a lakók által említett panaszokat is, és hozzátették, a társasházi eszközök meghibásodása sokszor azok nem rendeltetésszerű használatból ered, ezért ezeknél nem lesz érvényes a garancia sem. A magas szolgáltatási díjaikról nem tudtak nyilatkozni, de szerintük kérdéses, az új, náluk jelentősen olcsóbb társasházkezelés és közös képviselet milyen minőségben fogja elvégezni a munkákat.

Március közepén jár le a Cordia FM társasházkezelési eltiltása, ezután a vállalat újra folytathatja az társasházkezelési feladatait a megmaradt házaknál. Tudomásunk szerint a cég 35 házából már több mint 25-ben vagy megtörtént, vagy folyamatban van a szerződések felbontása. Mind a Cordia, mind a lakók egy része beszámolt róla, hogy a bírósághoz szeretnének majd fordulni az ügyeikben. Míg a Cordia elsősorban a leváltást, és a ki nem fizetett számlákat tervezi megtámadni, a lakók különböző kártérítési, a társasházak pénzének rossz felhasználására irányuló ügyeket akarják jogi útra terelni.