Albérletből Budapesten soha nem lesz lakásunk, ezért kiköltözünk a zártkertekbe

• Magyarországon több mint 100 ezren élnek olyan zártkertekben, amiket a szocializmusban mezőgazdasági művelésre parcelláztak fel. A rendszerváltás óta három kiköltözési hullám volt, a folyamat ma is tart.
• A legtöbb zártkertes övezetben se buszjárat, se közvilágítás, se vezetékes gáz nincs. A kiköltözők sokszor mégis szeretnek ott lakni, mert függetlenebbnek érzik magukat a közszolgáltatásoktól.
• A kiköltözés részben a magyarországi lakhatási válság eredménye: ma Budapesten vagy a nagyvárosokban albérlet mellett félretenni és abból lakást venni szinte lehetetlen.
• Interjú Vigvári András szociológussal, aki a KRTK Regionális Kutatások Intézetének munkatársa és a Helyzet Műhely tagja. Vigvári évek óta kutatja a zártkerteket, nemrég Zártkert-Magyarország címen jelentetett meg könyvet a témáról.

Se vezetékes víz, se betonos út, se tömegközlekedés. Egy városból nézve elég rossz körülmények uralkodnak a zártkertes övezetekben, mégis tömegek költöznek ki ezekbe. Miért akar valaki olyan helyen élni, ahol a Kádár-rendszerben gyümölcsöt termesztettek, vagy ahová hétvégére jártak ki?

Egy költözés mögött mindig nagyon sokféle motiváció áll, de én a könyvemben amellett érvelek, hogy a zártkertekbe költözések mögött általában gazdasági okok húzódnak. Sokkal olcsóbbak az ingatlanok, mint egy városban, és sokkal kevesebbe kerül a fenntartásuk is. Egyre többen vannak persze olyanok, főleg a Covid óta, akik a természetközeliség miatt költöznek ki, de a magyar társadalom döntő többségének nem adatik meg, hogy kizárólag ilyen szempontok szerint válasszon lakóhelyet.

Hanem?

Hanem olcsón szeretnének lakni úgy, hogy közben relatíve közel maradnak a városi infrastruktúrához, például az iskolákhoz, kórházhoz, szolgáltatásokhoz, de leginkább a munkahelyekhez. Abban a Budapest környéki zártkertben, ahol én is kutattam, rengetegen vannak, akik olyan vidékekről költöztek a zártkertekbe, ahol kevés a munkalehetőség. Ők a zártkerteken olyan teret látnak, ahol olcsón meg tudják oldani a lakhatásukat, és ahonnan a napi ingázáson keresztül hozzáférnek a jobban fizető budapesti munkahelyekhez. De olyanok is vannak, akik Budapestről költöztek ki, mert például megelégelték az egyre magasabb albérletárakat, és itt tudtak a városhoz legközelebb saját tulajdonú ingatlanhoz jutni.

Miért jobb valakinek egy infrastruktúra nélküli valamikori hétvégi házban, mint egy nagyvárosi albérletben?

Az elmúlt tíz évben Magyarországon a nagyvárosi ingatlanárak és az albérletárak is nagyon durván emelkedtek, miközben a lakhatást – állami bérlakások híján – önerőből kell megoldani. Ha nem örökölsz jelentős ingatlanvagyont, a legkézenfekvőbb lehetőség, hogy kifizetsz albérlőként havi 120-150 ezer forintot, ami mellett félretehetsz, ha tudsz. A zártkertbe költözés ehhez képest kínál alternatívát: az ottani lakhatás ugyan egy sor kompromisszummal jár, viszont cserébe relatíve könnyű saját tulajdonhoz jutni, amit a kiköltözők egy jobb lehetőségként élnek meg a soha véget nem érő bérlői jogviszonyhoz képest. Sokan tehát azért költöznek ki a zártkertekbe, mert belátják, hogy albérletből Budapesten vagy egy megyei jogú városban soha nem lesz saját lakásuk.

Akkor azt mondja, hogy a túl drága albérletek és a túl drága lakások miatt menekülnek ki az emberek a városból?

Az albérletekkel nagyon sok kiköltözőnek a magas bérleti díjak mellett a bizonytalanság is a problémája. A magyar szabályok a bérbeadónak adnak több jogosultságot, de a piacot inkább informális viszonyok határozzák meg. A bérlők nem tudják, hogy a bérleti viszonyuk megújul-e, drágul-e, és ezért kiszolgáltatott helyzetben érzik magukat.

És a lakásvásárlás? Nehezebb ma önerőből saját ingatlanhoz jutni, mint 10, 20 vagy 30 éve?

Egyértelműen. Egyrészt sokkal többet kell dolgozni egy saját tulajdonú városi lakásért, mint korábban, és sokkal kevesebben engedhetik meg maguknak, hogy a drágább nagyvárosi ingatlanpiacon saját lakáshoz jussanak. Közben egyre inkább jellemzővé vált a befektetés célú lakásvásárlás, így a nagyvárosi lakásállomány tulajdonosi szerkezete is egyre koncentráltabbá vált: kevés embernek lett egyre több ingatlanja, miközben egyre többeknek vált kilátástalanná a saját városi ingatlan megvásárlása egy olyan országban, ahol az állami bérlakások aránya elenyésző. A lakhatásból fakadó egyenlőtlenségeken az sem segít, hogy a lakáspiacon területileg is hatalmas különbségek vannak. Azokban a térségekben, ahol sok a munkalehetőség, nagyon magasak az ingatlan- és albérletárak, ennek megfelelően az ország egyik részén többszörösét érik a lakások, mint a másikon, ami szintén a zártkertek benépesülésének kedvez.

És azok is jó munkahelyeken akarnak dolgozni, akik nem a legjobb környékekre születtek?

Pontosan. Nekem is több olyan fiatal interjúalanyom volt, aki vidéken örökölt ingatlant. Mondjuk egyedüli unoka volt, és megörökölte a nagyszülők kockaházát egy félreeső alföldi faluban. Hiába volt ott egy egész háza, annak az árából Budapesten semmit nem tudott venni, viszont egy főváros környéki zártkerti ingatlan még szűkösen kijöhet belőle. Ez esetben inkább a zártkerti élettel járó kompromisszumokat, és nem a vidéki házat választja, hiszen ha már egyetemet végzett, nem akar visszamenni egy olyan térségbe, ahol nem tudna a diplomájával elhelyezkedni. Tehát az ingatlanárak területi differenciálódása is egyre inkább gátolja a társadalmi és lakóhelyi mobilitást, ebben a zártkerti ingatlan egyfajta kiutat jelenthet.

Azt állítja, hogy a mostani kiköltözések fő okai az elszálló albérlet- és ingatlanárak, de az adatok azt mutatják, hogy már 2011-ben majdnem százezren éltek zártkertekben. Miért költöztek ki az emberek akkoriban, ha még megfizethetőbbek voltak a belterületi ingatlanok?

A könyvemben három kiköltözési hullámot azonosítottam. Az első a rendszerváltás utáni éveket takarja, a második a 2008-as válság utáni időszakot, a harmadik pedig a 2015 és 2020 közötti szakaszt jelöli.

A rendszerváltás után sokan jóhiszeműen vagy kényszerből megvásárolták a korábbi bérleményüket, amelyek fenntartási költségei és rezsiköltségei hirtelen durván megemelkedtek. Ebben az időben mindenki menekült a szigetelés nélküli panellakásokból, mert nem tudtak lecsatlakozni a távfűtésről, 26 fokra kellett fűteni a lakásukat, miközben fizetni kellett a szemétszállítást, a lépcsőházi villanyt és takarítást is. Ráadásul nagyon sokan elvesztették a munkájukat, és egyszerűen nem engedhették meg maguknak, hogy a magas fenntartású városi lakásokban lakjanak.

A második hullám ehhez sok szempontból hasonló helyzetben zajlott a 2008-as válság idején. Egyrészt a gazdasági válság hatására sokan elvesztették a munkájukat, másrészt rengeteg embert érintett a devizahitel-válság, aminek következtében megemelkedtek a lakáshitelek törlesztőrészletei, és sokan nem tudták fizetni a havi törlesztőrészleteket. Ekkor sok ember lakhatása került veszélybe, miután a feje fölül elárverezték a házat. Ők pedig jellemzően olcsóbb lakhatási lehetőségek után néztek, közülük sokan költöztek a zártkertekbe.

A harmadik kiköltözési hullám az elmúlt időszakban zajlott, amikor korábban soha nem látott mértékben nőttek meg a lakásárak és albérletárak. Ebben az hullámban főleg olyan 30 év alattiak költöztek ki a zártkertekbe, akik korábban albérletben éltek, de a nagyon-nagyon magas árak miatt úgy érezték, ezzel nem jutnak egyről a kettőre.

És akkor ezek az emberek az infrastruktúra nélküli külterületeken kezdenek új életet.

Akik kiköltöznek a zártkertekbe, legtöbbször mostoha körülmények között találják magukat, olyan környezetben, ahol nincs közvilágítás, nincs távfűtés, és nincs vízhálózat sem. Nagyon sok olyan történetet hallottam én is, ami ezekről a megküzdési nehézségekről szól, mondjuk arról, hogy az illető hogyan csúszott el a sötét és jeges úton munkába menet, és hogyan múlt a szerencsén, hogy nem fagyott meg, mert épp jött valaki, és fel tudta segíteni.

A könyvében mégis arról ír, hogy a kiköltözők egy része elégedett az új helyzetével.

Szociológusként az volt a leginkább meglepő a kutatásom során, hogy az infrastruktúra hiányát a legtöbben nem annyira hátrányként, hanem inkább lehetőségként értelmezték.

Az infrastruktúra hiánya egyrészt olcsóbb lakhatási költségeket eredményez, másrészt az emberek sokkal inkább függetlennek érzik magukat a nagyobb rendszerektől, úgy érzik, kevésbé kiszolgáltatottak, például nem fordulhat elő, hogy közüzemi számlák elmaradása miatt eladósodnak. Sokan éppen ezért a zártkerti lakhatást – a kiszolgáltatottságai ellenére – biztonságos lakhatási formának tartják.

Szintén ír a könyvében arról, hogy a zártkertes övezetekben elég összetartó közösségek szoktak kialakulni, az emberek jobban megtalálják egymást, mint például egy város egy negyedében. Ez miért lehet?

A könyvemben az általam kutatott zártkertet sorsközösségként írtam le. Ezt a kifejezést az interjúalanyaimtól kölcsönöztem, mert szerintem ez jól leírja a zártkerti együttélés ellentmondásait. Egyrészt van egyfajta közösség, amit az köt össze, hogy az ott lakók a mindennapjaikban ugyanazokkal a hátrányokkal szembesülnek. Tehát mondjuk ugyanazon a rossz úton zötykölődnek, ugyanúgy sötétben mennek haza, és ha sár vagy jég van, ugyanúgy nem tudnak bejutni a zártkertből a település belterületére. Ez kialakít egy morális alapon nyugvó összetartást, hogy az emberek jobban figyelnek egymásra.

Másrészt ezek a közösségek számos nehézséggel is küzdenek, hiszen a közösség tagjainak sokszor mások az érdekei, ami megnehezíti az együttműködést. Ez abból fakad, hogy nagyon különböző hátterű emberek lesznek egymás szomszédai. Ez ad a zártkerteknek egyfajta telepesjelleget: nincs történetiségük, mint egy faluközösségnek, ahol generációkra mennek vissza a szomszédsági viszonyok, és minden család felmenői ott vannak a temetőben. Ide jönnek az emberek a szélrózsa minden irányából, és helyben kell kitalálni az együttélési formákat.

A zártkertek lakói a szélrózsa minden irányából jönnek, és felsorol egy rakás példát is az Erdélyből vagy az Alföld vidéki részéről a Budapest környéki zártkertekbe költözőkről, miközben ott vannak a korábbi városi budapestiek is. A különböző hátterű emberek hogy jönnek ki egymással egy közös élettérben?

Zökkenőmentesen. A mindennapok szintjén nem számít, hogy valaki Erdélyből vagy Budapest egyik belső kerületéből jön. Ha vannak is konfliktusok, akkor azok a tényleges érdekellentétekből fakadnak, például abból, hogy valaki szeretne bevezetni több közszolgáltatást, más meg nem.

Ilyen mostoha környezetben meghatározóak lehetnek ezek a közösségek, de biztosan megjelenik a magány is, hiszen elég sokan laknak olyan helyen, ahol még látni sem lehet a szomszéd házakat.

Abszolút jelen van a magány is, amire a szomszédsági és rokonsági kapcsolatok tudnak leginkább gyógyírt jelenteni. A szomszédság azért nem triviális, mert szétterülő településszerkezetet látunk, nagyok a távolságok, ami miatt inkább mikroközösségek tudnak kialakulni.

A másik fontos szociális kapcsot a rokoni kapcsolatok jelentik: a kutatásom során azt tapasztaltam, hogy sok kiköltözőnek bizonyos idő elteltével a családtagjai egy része is a zártkertbe költözik. Magyarországon még mindig a rokonsági kapcsolatok az egyik legerősebb társas kapcsolatok, a közeli lakhely pedig azt jelenti, hogy a családtagok meg tudják osztani egymással az erőforrásaikat, ami sokat segít a zártkerti lakhatással járó nehézségek mérséklésében.

Idéz egy 2018-as tanulmányt, amely szerint 2001-ben még csak 42 ezren, 2011-ben viszont már 89 ezren laktak zártkerti ingatlanokban Magyarországon. Mennyi lehet most ez a szám?

Most várunk a 2022-es népszámlálási adatokra, biztosat azokból lehetne mondani. A terepen tapasztaltak alapján viszont azt állíthatom, hogy a tendencia nem állt meg, folyamatosak a kiköltözések. Én Budapest környékén kutattam, de a megyeszékhelyek környéki lokális vizsgálatok is erős emelkedésről számolnak be. Óvatos becslésnek 130-150 ezer főt mondanék, de nemsokára kikerülnek a KSH friss adatai.

Hogyan alakultak ki a mai zártkertek?

A magyar államszocializmusban két téeszesítési hullám volt, a második végére pedig a földek nagyon kevés kivétellel állami vagy szövetkezeti tulajdonba kerültek. A magántulajdonosi földbirtoklás lehetőségét tehát elvették az emberektől. Ebben az 1960-as években volt egy lazulás, amikor a településekhez közel eső földek egy részét felparcellázták, majd jellemzően potom összegért eladták a lakosságnak.

És kik vették ezeket meg?

A kistelepüléseken ezeket jellemzően a falubeliek vették meg, hogy a háztáji gazdálkodást kiegészítsék gyümölcs- vagy szőlőtermesztéssel. A városok környékén sok paraszti múltú első generációs városi munkás vett telket, nekik kötődésük is volt a földhöz, és a tudásuk is megvolt a kertészkedéshez. Voltak olyan zártkertek is, ahol az értelmiségiek kerültek túlsúlyba, ezek inkább a kiemelt üdülőterületek környékén – a Balaton, a Velencei-tó, a folyók és holtágaik mentén és a borvidékek környékén – alakultak ki. Az viszont a városi telektulajdonosok mindkét rétegénél fokozatosan jellemzőbbé vált, hogy egyre többen pihenni jártak ki a telekre, nem csak a növényeket gondozni.

És mi lett ezekkel a rendszerváltás után?

Elég hamar lecsökkent a telkek népszerűsége. Ez egyrészt a kertészkedés visszaszorulásával magyarázható, egyszerűen nem érte meg a kisüzemi növénytermesztés a családok számára, mivel az üzemanyag, permetszer és növényvédő ára a többszörösére növekedett, és a termények értékesítését végző ÁFÉSZ-hálózat és szövetkezeti rendszer is szétesett.

A hétvégi házas használat sok esetben azért csökkent le, mert sok család annyira elszegényedett, hogy egyszerűen nem tudta megengedni magának a két ingatlan fenntartását. Emellett a szabadidő eltöltésének lehetőségei kiszélesedtek, kinyíltak a határok, és a fiatalabb generációnak egyre kevesebb kedve volt mindig ugyanoda menni hétvégére. Így nagyon sok kertet elhanyagoltak, elhagytak, és ez az állapot találkozott azzal az igénnyel, hogy egyre többen kerestek maguknak olcsó lakhatási lehetőséget a nagyvárosok közelében.

Tehát akkor kezdődött el a zártkertek benépesülése. Korábban nem volt olyan, hogy a tömegek települtek meg a városok környékén, a lakóövezeteken kívül?

Az, hogy emberek a nagyvárosi térségekben a lakáshiány miatt a városok határában fekvő területekre költözzenek, mindig is létezett, ezeket a könyvemben átmeneti tereknek nevezem. Amellett érvelek, hogy a magyar gazdaság fejlődése évszázadok óta erősen töredezett volt, az iparosítás a dualizmusban, a két világháború között, az államszocializmusban és a rendszerváltás után is nagyon erősen koncentrálódott egyes nagyvárosi térségekre.

Ebben Budapestnek mindig kiemelkedő szerepe volt, a város az ország gazdasági motorjaként rengeteg embert vonzott magába, miközben sohasem tudott annyi lakást nyújtani, mint ahány munkást igényelt. Szinte minden korszakban meghatározó volt, hogy a város szélén, az eredetileg nem lakhatásra szánt területeket a lakáshiány miatt benépesítették a nagyvárosi munkások. Így alakult ki a századfordulón Budapest számos városrésze, például a mai Pesterzsébet is.

A szocializmusban ez a folyamat folytatódott: egy párthatározat például ötéves fővárosi munkaviszonyhoz kötötte, hogy valaki tanácsi lakáshoz jusson, így sokan, akik vidékről a budapesti nagyipar felé orientálódtak, a főváros peremén kinövő lakónegyedekben oldották meg a lakhatásukat. Ezek az átmeneti terek, amelyeket a nagyvárosi lakáshiány hívott életre, mára betagozódtak a városi terekbe.

És ez történhet majd egyszer a mai zártkertekkel is?

Igen. Ha prognózist kéne mondanom arról, hogy 30-40 év múlva mi lesz a mai zártkertekből, azt mondanám, hogy ugyanúgy be fogja kebelezni őket a város, mint a korábbi átmeneti tereket. Ez nyilván nem a közeljövőben fog megtörténni, de ha történeti perspektívából nézzük a kérdést, akkor a korábbi tapasztalatok ebbe az irányba mutatnak.

Ehhez a cikkhez fizetett együttműködés keretében az Alrite beszédfelismerő (speech-to-text) megoldást használtuk.