Lehetne olcsóbban és gyorsabban új lakásokat építeni, de ezt alig használjuk ki

Elindult a budapesti IX. kerületben a napokban egy társasház építése, amelyben az új lakásokat a közvetlen környék átlagánál körülbelül tíz százalékkal olcsóbban kínálják. A vevőknek a szokásostól némileg eltérően a helyszínen nem egy üres telekre kell elképzelniük a látványtervet, mert ott jelenleg még egy korábbi könnyűipari üzem épülete áll. Ezt kezdték el átépíteni társasházzá.

Az épület váza, elrendezése és főbb szerkezeti elemei megmaradnak, azaz már most is fel lehet menni például a lépcsőházban az emeletekre, látni lehet a folyosókat és a jövőbeli lakások elhelyezkedését is, de könnyen el lehet képzelni a most még nem létező erkélyeket, az ablakokon kinézve pedig konkrétan látni lehet, hogy milyen lesz a kilátás az új lakásokból. Bár ez a társasház nem zöldmezősen, hanem funkcióváltással épül (át), jogi értelemben mindegyik lakás újnak számít majd benne, ami a kedvezményes áfától kezdve a hitelfelvételi lehetőségeken keresztül sok szempontból fontos lehet a vásárlóknak.

Amikor átépítésről beszélünk, többnyire nagyobb egységek, adott esetben komplett rozsdaövezeti átalakítások kerülnek elsősorban szóba, pedig a jóval kisebb, tipikusan irodaházakból vagy felhagyott üzemekből megvalósuló, legfeljebb 50-60 lakásos társasházakban is jóval nagyobb üzleti fantázia lehetne.

Mayer Róbert, az említett ferencvárosi ingatlan fejlesztőcége, a TKM4 Lakások Kft. tulajdonosa úgy gondolja, jelentős kihasználatlan lehetőségről van szó. Számításai szerint egy társasházat funkcióváltással jóval gyorsabban, jóval kevesebb bürokráciával és nem utolsó sorban ennek következtében alacsonyabb fajlagos költséggel, illetve kisebb piaci kockázatokkal lehet megépíteni. Elvileg így a vásárló is jól járhat, miközben a fejlesztőnek is meglehet az elvárt megtérülése.

„Ha van egy üresen álló ingatlan, mindenképpen érdemes megvizsgálni, hogy lehetséges-e a funkcióváltás. Biztos, hogy nem minden alkalmas lakóingatlannak, de még ha egyszerűbb átalakításban gondolkodunk, akkor is sok műszaki szempontot figyelembe kell venni – mondja Molnár Gábor, a CÉH zRt. tervezőiroda vezető projektmenedzsere.

Amint azt korábbi cikksorozatunkban bemutattuk, a lakásépítéseknél az árat sok minden tolta felfelé az elmúlt években, az emelkedő telek- és építőanyagárak, illetve szakemberbérek mellett a parkolási kötelezettségek megteremtése is kulcsfontosságú teher. De ami talán kevésbé látványos, a kiszámíthatatlan piaci környezet, vagyis a hosszú távú tervezés kockázatainak beárazása is döntő tényező.

Ezért nem mindegy, hogy legalább egy évet várni kell-e a fejlesztőnek csak a társasház építési engedélyére, és összességében akár négy-öt évet is rá kell szánni az építkezésre, vagy ki lehet pörgetni több tucat új lakást akár egy-másfél év alatt, tervezéssel és építkezéssel együtt. Csak a szerkezetépítés ideje akár egy év is lehet egy zöldmezős fejlesztésnél, átépítésnél ez a minimálisra csökken.

Márpedig általános tapasztalat, hogy az ingatlanfejlesztésben – különösen a kisebb vállalkozók számára – az idővel való versenyfutásnak fontos pénzügyi szerepe van. Magyarországon ugyanis elég nagy jóstehetség kell az országos vagy kerületi szabályok váratlan változásaihoz való alkalmazkodáshoz, a keresletet is folyton rángatják az állami támogatások és konstrukciók (legutóbbi példa erre az Otthon Start Program). De a gazdasági környezet (kamatszint, hitelképesség, megtakarítási hajlandóság és hasonlók) is alapvetően megváltozhatnak egy 4-5 éves ingatlanfejlesztés ideje alatt.

A funkcióváltásos építkezést nem szándékosan, nem ösztönző jelleggel, hanem passzív módon támogatja a szabályozási környezet, csupán azzal, hogy egy meglévő épületnél nem a nulláról kell minden bürokratikus folyamatot végigvinni, hanem jellemzően elég módosításokkal élni. Így jobb esetben még új építési engedélyre sincs szükség.

Elsőre talán nem hangzik fontosnak, pedig nagyon is az, hogy egy irodaház vagy ipari létesítmény átalakításakor elég megtartani az úgynevezett parkolási egyenleget, ami praktikusan azt jelenti, hogy szinte biztosan nem kell növelni a parkolóhelyek számát. (Az irodáknál és üzemeknél az épületben dolgozók száma alapján határozzák meg a parkolók minimális számát, ez azonban szinte biztosan nagyobb, mint amennyi az átalakítás után, az új lakások számához viszonyítva lesz kötelező.)

Mivel az önkormányzatok a nagyvárosokban, különösen Budapesten általában nagyon erősen ragaszkodnak ahhoz, hogy új lakásokhoz megfelelő mennyiségű parkolóhely is épüljön (mert attól tartanak, hogy a lakók az utcán fognak parkolni, ami növeli a zsúfoltságot), ez mindig megnöveli a zöldmezős új lakások árát. Funkcióváltáskor viszont nem kell ezzel érdemben foglalkozni, vagyis lényegében kiesik ez a költségelem a projektből.

Igaz, a parkolási minimum (vagyis annak meghatározása, hogy hány lakásra jusson legalább egy parkolóhely) helyett a jövőben a nagyvárosokban várhatóan már parkolási maximumokra fog áttérni a szabályozás, vagyis pont azt fogja meghatározni, hogy egy adott házhoz hány parkolóhelynél nem lehet többet építeni.

Nyugat-Európában ez már régóta így van, és az is teljesen megszokott, hogy a nagyobb új fejlesztéseknél eleve csak minimális parkolási lehetőség kiépítését engedik meg, vagyis az oda újonnan beköltözőknek eleve azzal kell számolniuk, hogy nem fognak autózni.

„Az épület adottságai mellett a városrendezési környezet a fontos szempont. Az Egyesült Államokban, például New Yorkban számos olyan körzetet lehet látni, ahol ipari zónák csarnokait lakásokká alakították át, és ezek sokszor a legdrágább lakások közé tartoznak, mert nagyobb az alapterületük és nagyobb tereket kínálnak. A kereslet-kínálat is meghatározó, ha például kevés lakás van a piacon, viszont sok iroda, akkor nyilván felmerül, hogyan lehetne ezekből lakásokat létrehozni, és mi történjen a kiürülő irodaépületekkel. És el fog jönni az az idő, amikor a környezetvédelmi szempontok sok mindent felülírnak. Egy kiürült irodát a tulajdonos nem akar majd lebontani, hanem megpróbál olyan új funkciót találni neki, amellyel tovább hasznosítható. Ez akár lakás is lehet, mert abból hiány van a piacon. Ez egyébként egész Európára igaz, és például Hollandiában már jó ideje nem is lehet gondolkodni abban, hogy egy meglévő épületet elbontsanak, és a helyére zöldmezősen építsenek, mert annak jóval nagyobb a környezeti terhelése" – mondja Takács Ákos, a CÉH alelnöke és fenntarthatósági igazgatója.

Nagy kérdés a fejlesztő szempontjából, hogy egy korábbi iroda, üzem vagy akár hotel szerkezetén belül milyen hatékony térkihasználással tud lakásokat kialakítani. Adott esetben ugyanis ez kedvezőtlen változás is lehet, de Mayer Róbert például épp azt mondta, az ő konkrét esetében most egyenesen jobb térkihasználást tud biztosítani a vevőinek. Azért, mert nem kell megfelelnie a zöldmezős beruházások bizonyos újabb követelményeinek, amelyek akkor még nem léteztek, amikor az ingatlan az építési engedélyét megkapta.

Takács Ákos azt hangsúlyozza, hogy az uniós előírások szigorodása is erősen arra fogja ösztönözni a fejlesztőket, hogy ne bontsanak el meglévő épületeket és ne építsenek helyette újat, hanem próbálják meg hasznosítani a meglévő szerkezetet. A támogatási rendszernek is változnia kell, a magyar kormányzatnak pedig ebből a szempontból utol kell érnie az európai szabályozási elveket és jogszabályokat. Az elmúlt években szerinte ebben lemaradtunk, igaz, nem csak mi, mert ez más uniós tagállamokra is jellemző.

A meglévő épületek átépítése – úgynevezett mélyfelújítása – a fenntarthatóbb jövő irányába mutat: az épületben megtartott és beépülő minden anyag, szerkezet károsanyag-kibocsátása az épület teljes élettartamára vetítve vizsgálható, így a környezetre kedvezőtlen hatások kiküszöbölhetők.

A lakók számára az új gépészeti és elektromos rendszerek magasabb szolgáltatási és biztonsági szintet képviselnek, és biztosítják az EU-előírások által elvárt épületfelügyeleti és épület automatizálási követelmények teljesítését is.

Már csak az a kérdés, hogy miért adja a fejlesztő olcsóbban a lakásokat, hiszen ha alacsonyabb építési költségek mellett végső soron nem enged az árból, akkor nagyobb haszna lesz. Mayer Róbert erre azt mondta nekem, ő természetesen nem jótékonykodik, de másképp akarja optimalizálni a profitot: a gyorsabb forgás és a kisebb kockázat választása szerinte racionális döntés.

„Ha alacsonyabb bekerülési költség mellett úgy tudok a környék új építésű lakásainál kedvezőbb árszinten értékesíteni, hogy közben számomra megfelelő szinten marad a megtérülés, akkor nekem ez jobb üzlet lehet, mint magasabb áron két évig árulni ugyanazokat a lakásokat. Ha pedig funkcióváltással sok olyan meglévő épületből lehet lakást csinálni, amelyből a hagyományos új építés költségszintjén nem érné meg, akkor több lakás kerülhet a piacra, és ha több fejlesztő több lakással versenyez ugyanazokért a vevőkért, akkor már nem a fejlesztők jóindulata fogja lefelé vinni az árakat, hanem a verseny” – mondta.