Úgy építkezett a szomszéd, hogy a mogyoródi pár egész életébe belelát, 19 milliós kártérítést ítéltek nekik

A kezdetektől követjük a mogyoródi férfi történetét, aki felvette a harcot egy építési vállalkozóval, mert az olyan házat húzott fel a szomszéd telekre, ami beárnyékolja az ingatlanát, ráadásul az új tulaj páholyból nézheti az erkélyről az életüket. Ez utóbbi – szaknyelven intimitási kár – miatt első fokon 7,5 millió forint, majd a napokban másodfokon 19 millió forint kártérítésre kötelezte a bíróság az építtetőt. A nyertesnek azonban üröm az örömben, hogy a szomszéd ingatlannak már új tulajdonosa van, az építtető cége ellen pedig felszámolást indítottak. Azaz úgy néz ki, hogy egyhamar nem fogják látni ezt a pénzt.

A történet 2016-ban indult, amikor László extra környezetbarát, szoláris nyereségre épülő házat épített egy mogyoródi lakóparkban. Négy év után jött egy vállalkozó, és építkezni kezdett a szomszéd üres telken. A vállalkozónak hiába szóltak többször is, hogy az új épületet rossz helyre tervezteti, mert leárnyékolja a házukat, és belátni az életükbe róla, a ház felépült.

Egy felkért szakértő 26 millió forintra taksálta a Lászlóék által elszenvedett benapozottsági, intimitási kárt, ami alapján per indult. A benapozottság, a kilátás és a beépíthetőség könnyebben megfogható fogalom, de mi az az intimitásvesztés? Ez akkor lép fel, ha az új szomszéd az ablakából például szükségtelenül belelát a tulajdonos és családja életébe.

Mint László, a per nyertese a Telexnek elmondta, elsősorban nem a pénz számít, hanem az, hogy felhívja a figyelmet arra, hogy a jelenlegi építési jogi helyzetben megszűnt minden kontroll, egy pöffeszkedő szomszédnak lényegében mindent szabad. A nemrég megváltozott szabályok szerint ugyanis az építkezéseket elég egyszerűen bejelenteni, nem kell a szomszéd beleegyezése az építkezéshez. Ha pedig valaki túlépíti a lehetőségeit, a károsult futhat a pénze után.

A per 2020-ban indult, és a másodfokú ítéletig majdnem négy év telt el. A pereskedés során a leárnyékolás, azaz a benapozottság sérülése (szoláris veszteség) helyett egyre inkább az intimitásvesztés és az alperesi épület látványa miatti kár, azaz a megállapított ingatlanforgalmi értékcsökkenés került fókuszba. Ezt a hátrányt a perben kirendelt igazságügyi szakértő is megállapította.

A bíróság mostani döntésében kiemelte, hogy a szomszédjog a szomszédos ingatlanon építkezővel szemben nem azt a követelményt támasztja, hogy a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem azt, hogy a beépítés megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz.

A szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség alapja tehát nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem vagy csak kisebb mértékben okoz kárt.

Kerestük az építkező cég jogi képviseletét is a döntéssel kapcsolatban, de választ egyelőre nem kaptunk. Amint megérkezik, frissítjük vele a cikket.

Van is pénz, meg nincs is pénz

A hosszú tárgyalási időszak alatt a szomszéd ingatlan más nevére került. A László által az addigi tulajdonosnak gondolt műszakvezetőnél – aki szintén a lakóparkban lakik, csak másik helyen – razziázott a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) bűnszervezetben, üzletszerűen elkövetett költségvetési csalás gyanúja miatt. Nagy értékű ingatlanát, ami a földhivatali tulajdoni lap szerint korábban az alperes Új Lakás Építő Kft. nevén is volt, zár alá vette a NAV Dél-Dunántúli Bűnügyi Igazgatósága. A szomszéd házat pedig megint árulják, újabb és magasabb áron.

Az építési vállalkozó cége ellen felszámolás indult, és bár Lászlóék bejelentkeznek károsultként, nem sokat várhatnak. Mint közölte: már most látszik, hogy a céget kiürítették, a felszámoló pedig nem nagyon akar segíteni nekik. Arra a kérdésre, mit tehet most, László három dolgot sorolt fel:

• kérik a vállalkozó ellen indított nyomozás ügyészét, hogy terjesszék ki a nyomozást a szomszéd ingatlanra is;
• nyertes per ide vagy oda, hagyják, hogy a vállalkozó nevessen az egészen, mert nekik már úgysem maradt semmi;
• vagy egyszerűen megkéri a tisztelt államot, hogy adjon tanácsot, mert a jogszabály-változtatásokkal létrehozott egy áldatlan állapotot, ami lehetővé tette a vállalkozónak, hogy a szomszédjára fittyet hányva építkezzen, majd a később nagyon drágán és sok időráfordítással bizonyított kártérítés elől a céget kiürítve elmenekülhessen.

László nem javasolja mindenkinek azt az utat, amit bejár, mert ezrével vannak és lesznek olyanok, akiknek az ingatlanjában nincs akkora értékcsökkenés, hogy bíróságra menjenek, nincs pénzük ügyvédre, illetékre, idejük, energiájuk harcolni, de minden esetben ott marad a bosszúság és a tehetetlenség.

A hatóságok is tehetetlenek, mert a jogköreiket leépítették vagy túlterheltek, és ezért olyanért kell harcolni, ami más országban engedélyhez kötött, ahol szakemberek, mérnökök döntenek és vállalják a felelősséget – tette hozzá László. Ezért nem lát más megoldást, mint a korábbi eljárás visszaállítását, vagyis hogy kérjék ki mindig a szomszédok beleegyező nyilatkozatát az építési engedély kiadásához, ahogy az az építési szabályok egyszerűsítése előtt történt.

László létrehozott egy weboldalt, amin az ügy összes iratát és részletét megosztja a nyilvánossággal, hogy a hasonló helyzetbe kerülő emberek lássák, mi állhat előttük.

Kérdés, hogy a jelenlegi tulajdonostól lehet-e követelni az értékcsökkenés megtérítését

Az ügyben megkerestük Jámbor Attila építési joggal foglalkozó ügyvédet, az Építésijog.hu főszerkesztőjét, aki rámutatott, hogy az elsőfokú és a másodfokú ítélet indokaiban olyan lényeges eltérések vannak, amelyek jól jelzik, mennyire nem egységes a bírósági gyakorlat sem az ilyen ügyekben. Mivel a beruházó már felszámolás alatt áll, ezért nehezen képzelhető el, hogy elvigye a Kúriára a másodfokú ítéletet, így az ügy ezen szakasza valószínűleg lezárult.

Az mindenképpen elkeserítő lehet az érintettnek, hogy a felszámolásra tekintettel nagyon kicsi az esélye annak, hogy az értékcsökkenését a per alapján sikerül megtéríttetni a beruházóval. Itt felmerül Jámbor szerint a bírósági gyakorlatban még nem egyöntetűen eldöntött újabb kérdés: a jelenlegi tulajdonostól lehet-e követelni az értékcsökkenés megtérítését?

Jámbor Attila szerint a hatályos előírások és az éppen a napokban elfogadott új építészeti törvény is abba az irányba mutat, hogy a szomszédok semmilyen érdemi információt nem kaphatnak egy építkezésről, így mindkét fél kész helyzet elé van állítva: ha a szomszédnak kárt okoz az épület, akkor csak a polgári peres eljárás marad. Az építtető viszont akkor sem tud változtatni a helyzeten, ha igazat adna a szomszédnak, hiszen az épület már elkészült. Elképzelhető-e, hogy jó szívvel, boldogan térjünk úgy haza, hogy perben állunk a szomszédunkkal? Nem lenne-e jobb, ha már a kezdetek kezdetén elindulna egy párbeszéd, ami akár oda is vezethet, hogy jó szomszédok leszünk? – mondta a szakértő.

Senkinek nem jó, hogy pereskedésbe kényszerítjük azokat, akik talán még az építkezés tervezési fázisában meg tudtak volna állapodni egymással. Jámbor véleménye szerint a jogalkotónak ki kellene kényszerítenie azt – akár a tervező, akár az építtető feladatává téve –, hogy egyeztessen a környezetével, mutassa be, hogy mit szeretne építeni. A félreértések elkerülése érdekében Jámbor Attila hangsúlyozta, hogy nem a szomszédok jóváhagyására van szükség, csak arra, hogy legyen az építkezés megkezdése előtt érdemi kommunikáció az érintettek között. Ha a jogszabály azt sugallja, hogy az építtetőknek senkivel nem kell egyeztetniük az építkezésükről, azzal nem az érintettek közötti együttműködést segíti elő.

Egy épület általában nem a semmi közepén jön létre, vannak a környezetünkben lakó emberek, akiknek igenis nem mindegy, mi épül mellettük. Jámbor Attila szerint ha építtetőként ezt nem szeretnénk elfogadni, akkor gondoljunk arra, hogy mi mit tartanánk korrekt megoldásnak, ha a szomszéd építkezne. Mi éri meg jobban? Pár napos, órás egyeztetés és a lehetséges károk elkerülése, vagy hosszú évekig tartó pereskedés és – ha a szomszédnak igaza van – sok-sok milliós kártérítés kifizetése? – tette fel a kérdést a szakértő.