Akkora ház épült a szomszédba, hogy mindent beárnyékol, 7 milliót ítélt meg a bíróság a szomszédnak

Két és fél év után ítélet született a híres mogyoródi árnyék ügyében. Az esetről korábban még az Index színeiben számoltunk be: a történet lényege, hogy egy elit környéknek számító mogyoródi lakóparkban építkező férfi extra környezetbarát, geotarifás, szoláris nyereségre épülő házat épített, ám jött a szomszéd, és frissen felhúzott épületével szó szerint beárnyékolta a terveit. Egy szakértő 26 millió forintra taksálta az elszenvedett (benapozottsági, intimitási) kárt, ez alapján per indult.

Az eljárásban menet közben kirendeltek egy másik szakértőt, a szoláris veszteséget (elvesztett benapozottságot) nem is vizsgálták, viszont intimitásvesztés miatt a bíróság első fokon 26 millió helyett 7 millió forintos kártérítést ítélt meg a felperesnek. Az ügy folytatódik, az alperes fellebbezett.

Mi az az intimitásvesztés, és hogy jön létre?

Egy építkezés az építésügyi, szakhatósági és egyéb közigazgatási előírások szerint hiába jogszerű, attól még a polgári jog szerint megállapítható lehet a szomszéd ingatlanban keletkező kár – áll a debreceni törvényszék vonatkozó útmutatójában. Amennyiben ugyanis az építkezés a szomszédos ingatlan intimitását, benapozottságát, kilátását, beépíthetőségét szükségtelenül zavarja, hátrányosan befolyásolja, azzal az ingatlan forgalmi értékét csökkenti. Az új építménynek a jog szerint a már meglévőhöz kell igazodnia.

A benapozottság, a kilátás és a beépíthetőség könnyebben megfogható fogalom, de mi az az intimitásvesztés? Ez akkor lép fel, ha az új szomszéd az ablakából például szükségtelenül belelát a tulajdonos és családja életébe.

Mint László, a per nyertese a Telexnek elmondta, elsősorban nem a pénz számít, hanem az, hogy felhívja a figyelmet arra, hogy a jelenlegi építési jogi helyzetben megszűnt minden kontroll. Az új szabályok szerint ugyanis az építkezéseket elég egyszerűen bejelenteni, nem kell a szomszéd beleegyezése az építkezéshez, ha pedig valaki túlépíti a lehetőségeit, a károsult futhat a pénze után.

Ezrével járhatnak hasonló cipőben

László nem javasolja mindenkinek azt az utat, amit bejár, mert ezrével vannak és lesznek olyanok, akiknek az ingatlanjukban nincs akkora értékcsökkenés, hogy bíróságra menjenek, nincs pénzük ügyvédre, illetékre, idejük, energiájuk harcolni, de minden esetben ott marad a bosszúság és a tehetetlenség.

A hatóságok is tehetetlenek, mert a jogköreiket leépítették, vagy túlterheltek, és ezért olyanért kell harcolni, ami más országban engedélyhez kötött, szakemberek, mérnökök döntenek és vállalják a felelősséget – tette hozzá László. Ezért nem lát más megoldást, mint a korábbi eljárás visszaállítását, vagyis hogy kérjék ki mindig a szomszédok beleegyező nyilatkozatát az építési engedély kiadásához, ahogy az építési szabályok egyszerűsítése előtt történt.

A tárgyalás elmúlt két és fél éve sem nevezhető éppen unalmasnak László szerint. A szomszéd ingatlan más nevére került, a László által az addigi tulajdonosnak gondolt műszakvezetőnél – aki szintén a lakóparkban lakik, csak másik helyen – razziázott a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) bűnszervezetben, üzletszerűen elkövetett költségvetési csalás gyanúja miatt. Nagy értékű ingatlanát, ami a földhivatali tulajdoni lap szerint korábban az alperes Új Lakás Építő Kft. nevén is volt, zár alá vette a NAV Dél-Dunántúli Bűnügyi Igazgatósága.

Az eljárás státuszával kapcsolatban a NAV a Fővárosi Törvényszékhez irányította lapunkat, ahol kérdésünkre azt válaszolták, hogy az ügyben még nincs kitűzve az előkészítő ülés időpontja.

Támad a bűz

László elmondása szerint 2023 tavaszán egy délután a gyerekekkel arra lettek figyelmesek, hogy az udvaron iszonyatos bűz van. Aztán rájöttek, hogy az a szomszéd kerítéstől jön.

„Megnéztem, és egy manus a szennyvízaknából szennyvizet szivattyúzott neki a kerítésnek, ami átszivárgott. Kérdeztem, hogy mit csinál, erre mint aki nem érti, elsunnyogott”

– teszi hozzá.

Az eset miatt birtokvédelmi eljárást indított, ám mire több hónap elteltével a hatóság megejtette a helyszíni szemlét, már semmi nyom nem maradt, igaz, közben a másik fél elismerte, hogy meghibásodott a szennyvízátemelő. De azóta se történt László szerint semmi.

Hogyan tovább?

László szerint a bíróság által kirendelt szakértő véleménye – akinek a javaslata alapján mérsékelték a kárösszeget 7 millió forintra – laikus szemmel is tele van ordító hibákkal, amikre nem hagyták őket reagálni első fokon. Ezért csatlakozó fellebbezést adtak be. Sőt, a fellebbezés alapját eljuttatták a szakértői kamara fegyelmi bizottságához is, kérve, hogy véleményezzék azt, és indítsanak fegyelmi eljárást a szakértő ellen. László emellett létrehozott egy weboldalt, amin az ügy összes iratát és részletét megosztja a nyilvánossággal, hogy a hasonló helyzetbe kerülő emberek lássák, mi állhat előttük.

A beperelt cég szintén fellebbezett. Ügyvédjük, Szabó Izabella elmondta, a felperes házaspár azt kérte keresetében a bíróságtól, hogy az alperesi gazdasági társaságot kötelezze 27 013 000 forint és késedelmi kamatai megfizetésére. Az elsőfokú bíróság – nem jogerős – ítéletében az alperest arra kötelezte, hogy 3 790 000 forintot fizessen meg az I. és II. rendű felperesnek (kettejüknek összesen 7 580 000 forintot). Az ügyvédnő olvasatában a felperesek 28 százalékban lettek pernyertesek, 72 százalékban lettek pervesztesek, a perköltséget a bíróság a pernyertesség és pervesztesség arányában állapította meg.

Mikor arról kérdeztük, véleménye szerint hogy érinti az ügyet, hogy az építtető cég műszakvezetőjét, akivel László a jegyzőkönyv szerint többször egyeztetett, időközben a NAV meggyanúsította egy bűncselekményben, a jogi képviselő annyit válaszolt, hogy meghatalmazása csak az Új Lakás Építő Kft. polgári peres képviseletének ellátására terjed ki.

Mikor lapunk utánanézett a cégközlönyben, kiderült, hogy az alperes Új Lakás Építő Kft.-t a Cégbíróság 2022. augusztusi végzése alapján kényszertörölték. Mivel Lászlóék erről nem tudtak, és a törlést megelőző 40 napban nem jelentették be követelésüket a céggel szemben (ami nehéz is lett volna, hiszen a bíróság még nem döntött jogerősen az összegről), várhatóan futhatnak a pénzük után.

A ügy ősszel folytatódik másodfokon: szeptember 19-én tárgyaláson bírálják el a felek fellebbezési és csatlakozó fellebbezési kérelmét.

Frissítés: Mit mond a szakértő?

Az ügyben megkerestük Jámbor Attila építési joggal foglalkozó ügyvédet, az Építésijog.hu főszerkesztőjét, aki kiemelte, hogy az egyszerű bejelentések esetében sajnos szinte kilátástalan a szomszédok helyzete, hiszen semmiféle hatósági eljárás nem előzi meg az építkezést, így sehol nem lehet előzetesen megfogalmazni a kifogásokat. Az azonban tévedés, hogy a szomszédok beleegyező nyilatkozatát kell kikérni az építési engedély kiadásához. Az építési engedély esetében pusztán a hatósági eljárás során tehet észrevételeket a szomszéd, és pert indíthat a szerinte jogszabálysértő építési engedéllyel szemben. A szomszédok beleegyezésére az egyszerű bejelentés 2016-ban történő bevezetése előtt sem volt szükség, de akkor még létezett fellebbezés, ami egy erős kontroll volt, hiszen a fellebbezés miatt nem lehetett még az építési engedély alapján építeni. Ha jelenleg valaki megkapja az építési engedélyt, ezzel akkor is építkezhet, ha a szomszéd keresetet ad be a hatósági döntéssel szemben. Az esetek döntő többségében a bírósági döntésig felépül a ház.

Nagyon kevesen tudják, hogy a szomszédok bizonyos terveket akkor is megismerhetnek, ha az építtető nem ad át semmilyen iratot. Az Építésijog.hu cikkéből megismerhetik, hogy 2021. január 1-jétől nyilvánosan hozzáférhetővé váltak az egyszerű bejelentés olyan dokumentációi, amelyek segítségével a szomszédok és egyéb tulajdonosok már legalább egy nagyságrendi képet kaphatnak arról, hogy mi fog épülni.

Jámbor jó hírrel is szolgált azoknak, akik nem szimpatizálnak az egyszerű bejelentéssel. Az Építési és Közlekedési Minisztérium összeállította a magyar építészetről szóló törvény koncepcióját. Az ÉKM koncepciója szerint az egyszerű bejelentést tudomásulvételi eljárássá alakítanák át, amelynek során a tervek jogszabályi követelményeknek való megfelelését a hatóság ellenőrizné, és helyszíni szemlét is tartana az ingatlanon. Ez azt jelenti, hogy legalább azt megtudhatják majd az építtetők, hogy a lakóépületük szabályos lesz-e. A jelenlegi rendszerben – a szomszédok mellett – az építtetők is kiszolgáltatottak, mert általában csak a beruházás végén derül ki, hogy valamilyen probléma van az épülettel. Az ÉKM koncepciója szerint a törvénynek 2023. július 1-jétől hatályba kellett volna lépnie, de még az Országgyűlés sem tárgyalta. A törvényjavaslat sorsát az Építésijog.hu ingyenes cikkében kísérhetik figyelemmel.

Az ügyvéd a konkrét ügyre vonatkozóan jelezte azt is, hogy az ügyben alperesként szereplő cég valójában még nem szűnt meg, hanem csak megindították a kényszertörlési eljárását. Ez azzal jár, hogy a cégbíróság megállapítja a „megszűnését”. Az eljárás során történhetett valami (jellemzően vagyonelem kerül elő), és ezért a céget nem kényszertörléssel szüntették meg, hanem elrendelték a felszámolását. A kényszertörlés teljes egészében adminisztrációs eljárás, ha valamilyen érdemi intézkedésre van szükség, akkor rendelik el a felszámolást. A felszámolás így most akár jó hír is lehet a felperesnek, azonban arra oda kell figyelnie, hogy a felszámolásról szóló végzés közzétételétől számított 40 napon be kell jelentenie a követelést a felszámolónak. Sajnos sokan elkövetik azt a hibát, hogy pereskedés közben nem figyelik a cégközlönyt, és ha az alperes felszámolás alá kerül, a követelés bejelentésének elmulasztása miatt akkor is elveszítik az igényérvényesítési lehetőséget, ha közben egyébként megnyerik a pert.