Bevásárlóparkból eurós osztalék: magyar siker a régióban

A piaci és gazdasági környezet nem volt túlságosan támogató az elmúlt időszakban, szóval ehhez képest különösen jó eredmény, amit elértünk. Nyilván a lengyel akvizíció, az ottani Auchan hipermarket portfólió megvásárlása volt talán a legfontosabb tényező, hiszen méretében is jelentősen növelte a céget. Ráadásul volt egyszeri pozitív hatása is a lengyel portfólió felértékelődésének, mert az értékbecslés szerinti piaci ára jóval meghaladta a vételárat – ez egyébként nagyjából minden akvizíciónkra jellemző volt. Ebből a szempontból a befektetőknek jó, ha akvirálunk, mert rögtön értéket is növelünk.

A másik fontos tényező: a magyar és a cseh portfólió nettó üzemeltetési bevétele is 15 százalékkal nőtt. Úgy, hogy közben mindkét időszakban nagyon magas volt a bérbeadottság, ez rendkívül kiemelkedő szám.

Korábban is kétszámjegyű eurós növekedést produkáltunk év/év alapon. Ennek két fő összetevője van: egyrészt az árbevétel több mint 10 százalékkal nőtt, másrészt a költségszintet is sikerült 4-5 százalékponttal mérsékelni. Ebből 15 százalékos növekedés állt össze 2026 Q1-ben.

A meglévő ingatlanok jobb teljesítménye mellett a tervezett akvizíciók is jelentősen növelik az EPS-t, hiszen ennek finanszírozása a tervek szerint kötvényből és bankhitelből fog történni.

Az elmúlt években is így történt. Idén a közgyűlés által jóváhagyott osztalék 0,92 EUR/részvény, ami 9,5 százalékos éves növekedést jelent a tavalyi értékhez képest. Nyilván volt egy olyan körülmény is, ami bizonyos értelemben támogató: a piaci környezet nem túl erős, ezért kevés beruházás indult az elmúlt időszakban. Most már például Lengyelországban indulnak új fejlesztések, miközben ezekben az országokban az egy főre jutó retail park-terület még mindig alacsony. Tehát a kínálat továbbra is szűk, és szerintem még mindig jelentős tér van a növekedésre.

A lengyel piac, az ottani gazdasági mutatók kívülről erősnek mutatkoznak. Innen nézve úgy látszik, van értelme ennek a munkának.

Persze, de azt látni kell, hogy az elmúlt időszakban az egész régiót tekintve a vásárlói hajlandóság és a vásárlóerő nem nőtt dinamikusan. Magyarországon például egyáltalán nem történt előrelépés. Máshol valamivel jobb a helyzet, de Nyugat-Európához képest még mindig jelentős a lemaradás. Viszont, ha hiszünk a konvergenciában, akkor itt még rengeteg tér van a növekedésre.

Magunkat nézve úgy látom, hogy nemcsak piaci okokból, hanem egyedi tényezők miatt is növekedtünk. Ebben benne van a megfelelő eszközkiválasztás és az eszközmenedzsment is. Ahogy jobb bérlői mixet alakítunk ki ezekben az ingatlanokban, a vásárlók egyre inkább szeretnek odamenni, mert mindent gyorsan és kényelmesen elintézhetnek.

Ha ehhez még fogyasztói oldali növekedés is társul, az eszközszinten további jelentős potenciált jelenthet: nem új akvizícióról beszélek, hanem arról, hogy ugyanazok az eszközök többet termelnek. Ez pedig motorja lehet a növekedésnek: növekvő bevétel, több osztalék, magasabb eszközérték, nagyobb hitelfelvételi képesség, további eszközvásárlások.

Ma már az amerikai tőke is felfigyelt a Közép-Kelet-Európára. Az látszik, hogy a kiskereskedelmi fogyasztás ebben a régióban stabil és a növekedési potenciálja óriási más fejlett és fejlődő piacokhoz képest. Minden szegmensére komoly nemzetközi tőkebeáramlás várható: az amerikai blue chip intézményi befektetőket tipikusan az egész intézményi piac követi.

A kormányváltás után már látom a lehetőségét az itthoni felívelésnek. Ha megvalósul a konvergencia és bevezetjük az eurót, olcsóbbak lesznek a lakossági és vállalati hitelek, megszűnik az árfolyamkockázat, melyek együtt jelentősen növelhetik a fogyasztást.

És van egy speciális magyar tényező is: a forint megerősödött. Ez sok mindennek nem kedvez, de a belföldi retailnek igen. Vagy árat csökkent a kereskedő, vagy ugyanazt az árat tartja és nő az árrése. A Shopper Park Plus részvényesnek mindkettő jó, mert vagy élénkül fogyasztás, vagy magasabb díjat tudnak a bérlőkfizetni.

A belföldi retail-terület az erős forint és a kiszámítható árfolyam egyik nagy nyertese lehet. Van hova fejlődni Magyarországon – szerintem minden szereplő örülne annak, ha a kereslet dinamizálódna, mert Európában sereghajtók vagyunk. Ha csak a középmezőnybe zárkózunk fel, az is olyan felhajtóerőt generál, ami a KKV-knak és az egész gazdaságnak nagyon komoly lendületet adhat.

Továbbra is optimisták vagyunk a lengyel piaccal kapcsolatban, és nagyon örülünk, hogy sikerült megvenni ezt a portfóliót. Valószínűleg azért tudtuk ilyen áron megvásárolni, mert egy közel 200 millió eurós ügyletről volt szó, és ilyen méretben még mindig kevés a vevő.

A magyar piacon pedig a bevétel növekedés mellett a hozamcsökkenés és így az értéknövekedés lehet meghatározó tényező: óriási eredmény, hogy a választások óta a piaci államkötvény hozamok alapján Magyarország kockázata alacsonyabb mint Lengyelországé.Ez rövidesen a magyar eszközök, így a Shopper Park magyar portfóliójának értékében is tükröződhet, ami masszív felértékelődési potenciált jelent.

Igen, ekkora csomagban már kevés a szereplő, aki erre képes, ráadásul kell hozzá a menedzsment is, aki tudja ezt a méretet kezelni. Lengyelországban is ugyanaz lesz, mint Magyarországon: ahogy nálunk a Tesco, ott az Auchan ad vissza területeket, mi pedig ezeket újrahasznosítjuk. Ha ezt jól végezzük, infláció feletti mértékben növelhetjük a bevételtermelést. Részben ennek volt köszönhető a korábbi két számjegyű eurós bérletidíj-növekedés is a magyar portfólió esetében.

Csehország nagyon stabil piac, ott a fogyasztás is kiegyensúlyozott – bizakodóan látjuk az ottani szituációt. Egyébként egész Európában lenne tér a fogyasztás bővülésére; véleményem szerint az Európai Unió azért sem növekszik elég gyorsan, mert az emberek nem fogyasztanak eleget. A megtakarítások szerkezete sem megfelelő, mert nagyon alacsony kockázatú, nem tőkepiaci eszközökben ül a pénz. A növekvő fogyasztás viszont mindenkinek érdeke lenne. Kelet-Közép-Európában erre különösen nagy tér van, mert alacsony bázisról indulunk.

Igen, de ezen jó lenne változtatni; remélem, többen fektetnek majd például hazai részvényekbe. Az elmúlt 5-10 évben, amikor nem volt túl erős gazdasági növekedés Magyarországon, a tőzsdénk még akkor is jól teljesített. Képzeljük csak el, mi történne az eurócsatlakozás és egy értelmezhető gazdasági növekedés mellett.

Hosszú távon minden számsor azt mutatja, hogy ha valaki 10-20 évben gondolkodik, akkor az ilyen típusú befektetéseknek van értelme. Úgyhogy a fogyasztás növekedése és a megtakarítások nagyobb arányú tőkepiaci befektetése kifejezetten jót tenne az egész régiónak.

Pontosan. Új bevásárlóparkot ma már klasszikusan nagyon nehéz ilyen lokációkban felhúzni. Mi részben ezért is vásároltunk régebbi komplexumokat, mert azoknak minden módon jobb a megközelíthetősége. Lehet nagyon modern, csillogó központokat építeni a város szélén, mert ott még van hely, de oda jellemzően csak az autós közönség fog elmenni.

Ha ma néznénk ezeket a helyszíneket, sok helyen már túl drága lenne a telek vagy az infrastruktúra, esetleg nem engedné a szabályozás. Viszont ezek az eszközök már ott vannak, és valószínűleg értékesebbek is, mint egy új, városközponttól távoli bevásárlópark.

Személy szerint a plázastop minden változását üdvözölném. Tudom, hogy ezzel nem minden szereplő ért egyet, de én eltörölném. Jobban szeretem, amikor a piaci mechanizmusok érvényesülnek, főleg egy ilyen területen, ahol a vásárlónak is előnyösebb, ha szélesebb választékból dönthet. Egy beruházás új munkahelyeket teremt: embereket vesznek fel, gazdasági aktivitást generálnak. Nem nagyon látom, hogy társadalmi szempontból kinek érdeke, hogy ezek ne valósuljanak meg.

Nyilván vannak olyan piaci szereplők, akiknek kényelmesebb a korlátozott verseny, de nemzetgazdasági oldalról szerintem az az egészséges, hogy ahol van piaci igény, ott lehessen fejleszteni. És ha egy projektre meg lehet szerezni a szükséges engedélyeket, akkor miért ne épülhetne meg?

Ez a fajta külön szabályozás gyakorlatilag hungarikum. Az egész világon alig van ilyen rendszer. Szerintem teljesen felesleges például egy meglévő, 400 négyzetméteres bérlemény új bérlőnek történő bérbeadásához százoldalas dokumentációkat gyártani és külön hatósági procedúrákat levezényelni.

Pontosan. De akár 1000 négyzetméter esetében is felesleges, ráadásul sokszor meglévő üzlethelyiségekről beszélünk. Ott van a kész retailfelület, nem változik az építési engedély, nem épül semmi új, mégis komplett hatósági eljárásokat kell végigcsinálni. Napokat, heteket, hónapokat dolgoznak ezen emberek. Mi ez, ha nem kaffkai helyzet?

Ha most valóban kialakul egy kiszámíthatóbb politikai és gazdasági környezet, akkor Magyarországon mennyire lehet majd ténylegesen piaci alapon akár tőzsdei méretű céget építeni?

Szerintem eddig is lehetett, csak ebből a régióból sokszor hiányzik a hit és az önbizalom. Ha valaki elhiszi, hogy meg lehet csinálni, az már szerintem a munka fele. Nyilván az államilag favorizált cégek jelenléte sok emberből kiölte ezt az önbizalmat, mert azt látták, hogy nekik nincs olyan támogatásuk, olyan hitelük vagy olyan kapcsolatrendszerük, de szerintem hosszú távon a piac az úr. Mindig is az volt, és az is marad. Lehet ezt ideig-óráig befolyásolni, de teret kell hagyni a valós gazdasági mechanizmusoknak és a valós gazdasági teljesítménynek..

Szerintem mi jó példái vagyunk annak, hogy tisztán piaci alapon is lehet ilyet építeni a magyar tőzsdén – sokszor én sem értem, hogy más miért nem csinálta meg korábban. Valószínűleg azért, mert nem hitt benne, hogy lehetséges.

Szeretjük a transzparenciát, a negyedéves reportingot, hogy mindenki pontosan látja az eredményeket a szintén publikus terveinkhez képest. Nem ragaszkodunk a teljes kontrollhoz, mert a tőzsdéhez ez nem illik. Itt széles befektetői kör van, és sok cég, vállalkozó egyszerűen nem akar így működni.

Van, aki privát piacon szeret dolgozni, teljesen piaci alapon, de nem akar transzparens lenni, nem akar külső befektetőket bevonni. Ezzel nincs baj, a privát piacokon is óriási cégeket lehet létrehozni, sikerre vinni. A kulcs szerintem a kiszámítható szabályozási környezet és a független, piaci működés mind a tőzsdei, mind a privát piacokon.

Szerintem én az átlagnál optimistább vagyok, igaz, mindig is az voltam. Az elmúlt tíz-egynéhány évben is folyamatosan építettük a céget, miközben Magyarország nemzetközi szinten is sokszor ellenszélben volt.

Ha valóban sikerül eurókonvergenciára átállni, megszerezni az uniós támogatásokat, és kialakul egy kiszámítható, transzparens gazdasági szabályozás, akkor óriási potenciál lesz idehaza. És szerintem akad még valami, amit nagyon alábecsülünk: az optimizmus gazdasági hatása. Ha az emberek bizakodóak, akkor többet költenek, beruháznak, több ötletük lesz, többet járnak étterembe, moziba, színházba.

Az amerikai gazdaság például részben azért sikeres, mert állandó benne az optimizmus. Lehet erre azt mondani, hogy ez nem mindig racionális, de nem is ez számít. A pozitív hozzáállás eredményeket szül, míg a pesszimizmusból ritkán lesz növekedés. Ha csak a fogyasztás néhány százalékponttal megugrik, az már önmagában GDP-pozitív. Magyarországon teljesen reális lehet akár 2-3 százalékos vagy ennél magasabb gazdasági növekedés is – megfelelő keretrendszer mellett.

Szerintem több oka van. Az, hogy euróban denominált tőzsdei ingatlancéget lehet létrehozni szabályozott ingatlanbefektetési társaságként, a régióban egyedülálló és szerintem kiemelkedő versenyelőnye lehet a magyar tőzsdének.

Például a zártkörű ingatlanbefektetési alapokat mostanra több piaci szereplő elkezdte a rendszeresen használni, aminek örülök, mert ez azt jelenti, hogy megmozdult a tőkepiac, és egyre több forrás áramlik különböző ingatlanbefektetésekbe strukturált formában. De az már egy magasabb fejlettségi szint, amikor a befektetők nem egyetlen konkrét projektre adnak pénzt, hanem egy hosszú távú növekedési történetbe fektetnek és széles, növekvő ingatlanportfólióba helyezik ki tőkéjüket. Miután mi hosszú ideig működtünk a hagyományos modellben, az intézményi és magánbefektetői bizalom már megvolt irányunkban, erre építve lehetett tőzsdei struktúrát létrehozni.

Papíron minimum 5 milliárd forint saját tőke kell egy SZIT/REIT-hez (Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaság / Real Estate Investment Trust). El kell jutni arra a volumenre, ahol valódi likviditás van, ehhez pedig nagyobb méret szükséges. A legtöbb nagy ingatlanfejlesztő projektalapon gondolkodik, nem ilyen hosszú távú struktúrákban. Most már szerintem sokkal könnyebb lesz másoknak is hasonló modelleket felépíteni. Szeretnénk tovább használni ezt a szabályozási környezetet, mert ez versenyelőny Magyarország és a magyar tőzsde számára. Más régiós országokban 10-20 éve beszélnek arról, hogy létrehoznak REIT struktúrákat, de ez máig nem történt meg. Sőt, euróban denominált részvények sem elérhetők a nagyobb régiós tőzsdéken.

Látható méretet értünk el, bekerültünk a BUX-indexbe, egyre többen figyelnek erre a piacra. A Graphisoft Park egyébként már előttünk kitaposta az utat, különösen az euróalapú részvény és az euróosztalék-fizetés területén. Ez szerintem óriási eredmény volt.

Ráadásul a régió többi országában ez még ma sem működik ilyen formában, és nem is várható, hogy ezeket a struktúrákat gyorsan be tudják vezetni, vagyis ez megteremtheti annak az alapját, hogy Magyarországon még több ilyen típusú cég jelenjen meg akár külföldi tőkéből is építkezve. Ez nekünk is jó lenne, mert minél több szereplő van, annál ismertebbé válik a modell, több befektető mozog benne komfortosan, s jobban értik az előnyeit más struktúrákkal szemben. A külföldi, régiós intézményi befektetők megjelenése és aktivitásának növekedése szintén sokat lendíthetne a magyar tőzsdén.

A befektetői bizalmat nagyon erősen építi, ha ezek a struktúrák hosszú távon stabilak. A Graphisoft Park és mi is elég jó példái vagyunk ennek: stabil működés, biztos osztalékfizetés, transzparens működés. Ha ez éveken keresztül így megy, akkor a konzervatívabb kisbefektető vagy magánbefektető is elkezdi azt érezni, hogy ez egy működő modell, amibe lehet pénzt tenni.

Még mindig nagyon alacsony a lakossági befektetői arány a magyar tőzsdén, tehát gyakorlatilag minden szereplőnek közös érdeke, hogy növekedjen a piac. Állítom, hogy óriási kiugrás előtt állunk, főleg akkor, ha lesz majd euró és a tőzsde is együtt mozog majd ezzel a folyamattal. A magyar tőkepiac előtt komoly növekedési lehetőség áll.