Az új kormánynak mindent másképp kéne csinálnia, ha működő lakáspolitikát akar
Ez itt a Névérték, a Telex gazdasági blogja, amelyben külső elemzők, szakértők cikkeit olvashatják. A blogban közölt írások és az azokban megfogalmazott vélemények a szerzők álláspontját tükrözik.
Az „otthonteremtés” a Fidesz egyik leghosszabb életű kormányzási szómágiája volt, és fontossága a költségvetési költések között is megmutatkozott. A lakáspolitikai kiadások az elmúlt három választási ciklusban együtt lélegeztek a választási naptárral, az idei évben a lakhatási célra menő költések elérhetik az 1000 milliárd forintot. A kamattámogatási konstrukciók – Otthon Start, babaváró, csok plusz, otthonfelújítási kölcsönök – a jövőben is kötött költségvetési kiadást jelentenek a folyamatosan fizetendő kamattámogatás miatt. A tavaly szeptemberben indult Otthon Start Program támogatása gyorsan csökkenő kamatpálya mellett is megközelítheti majd a 200 milliárd forintos éves terhet az évek során felhalmozódó támogatott hitelállomány növekedése miatt, rosszabb pénzügyi feltételek esetén akár a 400 milliárdot is. A felelőtlen választási intézkedésként bevezetett közszolgálati támogatás igénybevételéről még csak az előző kormánytól származó várakozás áll rendelkezésre, mi szerint ez a tétel is meghaladhatja 2026-ban az éves 150 milliárd forintos kiadást.
Joggal merül fel tehát kérdésként, hogy ennyi pénzzel mennyire sikerült a szakpolitikának célt érnie, és itt kezdődnek a bajok.
A lakásvásárlás támogatása felhajtotta az árakat, és figyelmen kívül hagyta a bérleti szektort
A magyar lakásállomány 86 százalékában a tulajdonosok élnek saját otthonukban, és a Fidesz evidenciaként kezelte azt, hogy minél inkább a lakástulajdonlás legyen a társadalmi norma. Ebből következett a lakásvásárlásra fókuszáló támogatási rendszer, és a kereslet támogatása a közgazdasági egyszeregy szerint a lakásárak növekedését eredményezte. A lakásáremelkedés így éveken át európai szinten listavezető volt, ami a fiatalabb, lakhatási megoldást keresők számára egyre nagyobb társadalmi feszültséget okoz. Közben a tulajdonszerzésen túli más lakhatási formák – megfizethető bérlakás, szociális bérlakás, közösségi lakhatási modellek – gyakorlatilag nem voltak érdekesek a kormányzat számára, így azok nem fejlődtek. A bérleti viszonyok normalizálásával – standardizált, regisztrálandó bérleti szerződésekkel – nem azért nem foglalkozott az állam, mert ellenezte, hanem mert nem tartotta lényegesnek.
A támogatás a leggazdagabbaknak jutott
A hitelkonstrukcióknál az önerő-követelmény és a jövedelemvizsgálat szinte automatikusan a magasabb jövedelműek felé tereli a támogatást. Ez összefér a „középosztályt” (korábbi politikai nevén „polgárságot”) erősítő fideszes céllal. A támogatások azonban ennél sokkal feljebb landoltak. Az MNB idén nyáron publikált adatai szerint
az Otthon Start hitelek eddig 0 százalékban jutottak a legszegényebb rétegekhez, és 59 százalékban a leggazdagabbakhoz;
a lakosság alsó öt jövedelmi tizedéhez mindössze 7 százalék jutott, a felső öt tizedhez 93 százalék. Mindeközben 6-700 ezer magyar család él méltatlan lakhatási körülmények között: túlzsúfolt, komforthiányos lakásokban, olyan ingatlanokban, amiknek szigetelése, nyílászárói elavultak. A lakáspolitika a magas jövedelműekhez csatornázta a támogatást, miközben a rászorulóbbaknak alig-alig jutott.
A vidékre célzott támogatások túlfűtötték az agglomerációkat
A vidék országunk nagyobb része, de a városok vonzása erősebb. A vidékre célozott lakáspolitikai támogatások egy sokkal összetettebb problémát akartak kezelni egyszerű támogatási rendszerrel: pénzt (falusi csok, vidéki otthonfelújítási támogatás) kínáltak az embereknek, hogy vegyenek ingatlant vidéken. A vidékről való elköltözési szándék azonban nem a vidéki lakásárak saját zsebből való megfizethetetlensége miatt folyamatos, hanem annak ellenére: hiába drágák és drágulnak a városi ingatlanok, a munkahelyek, iskolák és szabadidős lehetőségek miatt az emberek az egész világban a nagyvárosok felé áramlanak.
A vidékre célzott lakhatási támogatások a nagyvárosok körüli kisebb településekre jutottak, így az agglomerációk bővültek az infrastruktúrán túlnőve.
Vízhiányt, bölcsihiányt és autóval beingázó tömegeket eredményeztek, miközben az ingázásnak nemcsak egyéni, hanem társadalmi és környezeti költsége is van.
A központilag vezérelt kiszámíthatatlanság visszafogta a lakásépítést
A lakásépítés az elmúlt évek szakpolitikájában kiemelt szerepet kapott volna a gazdasági növekedés motorjaként. Matolcsy György egyik kimondott célja volt ez, a valóságban mégis kevés lakás épül. Az új építés alacsony szintje jó részben ennek a kiemelt figyelemnek a következménye: a szakpolitika folyamatosan rángatta a szabályozást, hátha nő a teljesítmény, mikor a több éves lakásprojektekhez éppen a kiszámítható környezet lenne a legfontosabb.
Az újlakásáfa szabályozása öt alkalommal változott, az építésügyi engedélyezés folyamata gyökeresen átalakult, mikor átkerült az önkormányzatoktól a kormányhivatalokhoz. A kiemelt projektek és rozsdaövezeti fejlesztések jó része pedig egyedi, eseti döntések alapján dőlt el kiszámítható szabályok helyett. Ennek meg is lett az ára: a nyugati fejlesztők jelentős része elhagyta az országot, helyettük néhány orosz, török és NER-es szereplő erősödött meg, míg a hatalomtól független hazai fejlesztők közül kevesen tudtak felskálázódni. Mindeközben a lakhatási kínálatot bővítő és javító egyéb lehetőségeket elhanyagolta a szakpolitika. A lakásállomány felújítására szinte alig történt erőfeszítés, pedig a minőségi kínálathoz ez a megújulás még inkább hiányzik. 2,5 millió lakás vár energetikai korszerűsítésre, amivel a kormányzat alig foglalkozott.
Itt az idő új célokat kitűzni
A fideszes kormányzás szakpolitikai kudarcai kapcsán fontos látni, hogy nem csak a megvalósítást kell megjavítani. Itt az alkalom arra, hogy nemcsak a fentiek szerint félresikerült eszközöket formálja újra a szakpolitika, hanem a döntéshozóknak új célokról is dönteniük kell. Négy ilyen alternatív célt látok kirajzolódni.
Saját lakástulajdon erőltetése helyett gazdagabb lakhatási kínálat
Nem a saját tulajdonú lakhatás ellen, hanem mellette kell mást is kínálni. A változó társadalom változó élethelyzetei – a későbbi gyerekvállalás, a mobilabb munkahelyválasztás, az egyszülős háztartások, a nyugodt időskor – rugalmasabb lakhatási lehetőségeket kívánnak. Ezért van szükség standardizált és regisztrálandó bérleti szerződésekre, megfizethető bérlakásprogramra, új lakástörvényre, új társasházi törvényre, és inkább lakhatási, mint lakásvásárlási támogatásra. A legrászorulóbbak lakhatási körülményeit felújításokkal és komplex programokkal kell javítani. Nagy részben ezeknek az élethelyzetre szabott lakhatási formáknak a megerősítéséről szól az Európai Uniós megfizethető lakhatási terv is.
Vödörrel öntött támogatási pénz helyett élethelyzetekre szabott segítséget
A lakástámogatási rendszer jó része eddig azt feltételezte, hogy aki hitelképes, jövedelemigazolással és önerővel rendelkezik, annak kell segíteni – ez viszont éppen azokat hagyja ki, akiknek a lakhatása ténylegesen veszélyben van. A 6-700 ezer méltatlan körülmények között élő család nagy része nem hitelt igényelne, hanem közvetlen, jövedelem- és vagyonfüggő támogatást a felújításra, a komfortfokozat javítására vagy a krízishelyzetek kezelésére.
Egy ilyen lakáspolitika azt mérné, hogy csökkent-e a méltatlan körülmények között élők száma – ez lenne az igazi mércéje annak, hogy a rendszer betölti-e a szociális funkcióját. Azokon túl, akiknek állandó élethelyzetük a lakhatási válság, mások is egyre többen néznek szembe lakhatási nehézségekkel. Számukra célzott programokat kell erősíteni: lakáscélú takarékosság támogatását, fecskelakásokat, krízislakásokat, igényes kollégiumokat, sajátos nevelési igényűek számára kínált otthonokat. A lakhatás sokba kerül, ezért a költségvetési kiadásokat pontos célzással lehet hatékony segítséggé formázni.
Vidéki lakásvásárlásra adott pénz helyett komplex vidékmegtartás és élhető urbanizáció.
A vidéki kisebb települések fogyása sok nehézséget okoz az ott lakóknak, de ezt komplex társadalmi problémaként kell kezelni intézményrendszerrel, faluprogrammal, és nem odaköltözésre nyújtott pénzadománnyal. A feltartóztathatatlan urbanizációt viszont kisebb társadalmi költségekkel kell megvalósítani. Budapest lakássűrűsége nemzetközi összevetésben egyáltalán nem magas, még a városhatáron belüli kihasználatlan területekben is sok a tartalék, a barnamezőkön túl a magasabb építésekkel, a tetőterek beépítésével, régebbi épületek funkcióváltásával. Az agglomerációs lakosság számára olyan közlekedési infrastruktúrát kell kínálni, ami gyorsabb és vonzóbb bejárást tesz lehetővé. Amikor például az ovisról gondoskodó szülő rövidebb utazási idővel elérhető munkahelyet talál, akkor a sokat ingázók rugalmatlanabb munkakínálata is jobban mobilizálódik.
Kiszámíthatatlan egyedi döntések helyett a lakásépítésnek kiszámítható környezetet, a meglévő állomány felújításának gyorsítását.
Miután a lakáspiacon az egyének és a vállalkozók is hosszú évekre szóló döntéseket hoznak, még fokozottabban illik ide a közgazdász közhely: a kiszámítható szabályok elengedhetetlenek. Fontos a kiemelt építési projektek státuszának felülvizsgálata, de ennek gyorsan le kell játszódnia, és az új szabályoknak világosnak, stabilnak és általános érvényűnek kell lennie. A lakásfejlesztőket ezzel a stabil szabályozási környezettel, felszabadítható telkekkel, rugalmas építési szabályokkal, és alacsony inflációs környezettel kell segíteni. A kínálati oldalon pedig sokkal nagyobb hangsúlyt kell kapnia a felújításoknak, hogy korszerűbb, méltóbb otthonokban lakhassunk. A várva várt Nemzeti Épületfelújítási Terv hosszú évtizedekre kitűzi majd a jelenleginél sokkal ambiciózusabb felújítási célokat. A felújítások gyorsításához, kapacitásbővítéséhez szükség lesz állami beavatkozásra. Szakképzési programok, minőségi standardok és ellenőrzésük, épületekre szabott felújítási útitervek kellenek minél hamarabb. A lakáspolitika így válhat tényleg gazdasági húzóágazattá a jövőben.
Minden szakpolitika alapja az értékválasztás. Vannak olyan esetek, amikor ez egyszerűbbnek tűnik: az egészségpolitika végső célja minél több egészséges életév elérése. De a lakáspolitika esetén a célok kijelölése sem egyértelmű. Az elmúlt korszak félresikerült eszközeinek, támogatási rendszerének megreformálása fontos. Használni kell az itthon megvalósult jó példákat felskálázásra a habitatos felújításoktól az Utcáról Lakásba Egyesólet programjaiig. És fel kell dolgozni a régiós jó példákat a lengyel bérlakáspiactól a cseh felújítási programokig. Remek szakmai anyagok tesznek jól használható szakpolitikai eszközökre javaslatokat, mint például az Egyensúly Intézet legfrissebb anyaga vagy a Habitat éves, Lakhatási szegénységről szóló jelentése, és a MEHI Épületenergetikai irányelvről szóló kiadványa. De ahhoz, hogy a megfelelő szakpolitikai eszközöket kiválasszuk, előbb lándzsát kell törni a célok mellett.
