Végre nem nőnek a lakásárak. De miért?

Az erőteljes lakásár-növekedés okai jól ismertek, a drágulás nem egyetlen okra vezethető vissza és nem is most kezdődött. Az árak növekedésében szerepet játszik az alacsony kínálat, tavaly ugyanis mindössze valamivel több mint 12 ezer új lakás épült, miközben az optimális valahol 30 ezer körül lenne. A drágulást elősegíti az építőipar termelői árainak fokozatos emelkedése is, tavaly például az egy- és többlakásos lakóépületek építésének költsége egyaránt az inflációt meghaladó mértékben, 5,7 százalékkal nőtt. Eközben a keresleti oldalt erőteljesen hajtja a befektetési célú kereslet, ebben szerepet játszott az inflációkövető állampapírok tavalyi jelentős kamatcsökkenése, de persze a rövid távú lakáskiadás felfutása is. Az Otthon Start rövid távon szintén felfelé húzta a lakásárakat, hiszen először a keresletet teremtette meg, de mint a második negyedéves lakásépítési adatokon látható (a negyedévben 42,6 százalékkal nőtt az épített lakások száma), lassanként a kínálati oldali hatás is megjelenik.

E tényezők viszont még nem magyarázzák meg, Magyarország miért szorult vissza a lakásárak drágulását összegző európai rangsorban. Érdemes tehát megvizsgálni a KSH adatsorait, hogy lássuk, mi okozta a változást. A KSH lakáspiaci árindexe szerint az idei első negyedévben a lakásárak átlagosan 2,2 százalékkal csökkentek negyedéves alapon, éves összevetésben pedig 8,6 százalékra lassult a drágulás az előző negyedéves 21,9 százalékról. Tegyük hozzá: a lakásárak csökkenése még a válságok során sem gyakori jelenség Magyarországon, 2021 óta a mostanitól eltekintve mindössze egyetlen negyedév volt, amikor csökkentek a lakásárak negyedéves bázison.

A KSH adatai alapján az éves bázisú árváltozást tovább lehet bontani az új és használt lakások árváltozására. A tranzakcióknak jellemzően mindössze tizede kapcsolódik az új lakásokhoz, azaz a használt lakások súlya sokkal nagyobb. Az éves alapú drágulás lassulásához a negyedéves alapú árindexeket kell megvizsgálnunk. Az első negyedév jellemzően erős szokott lenni a drágulás szempontjából, sőt, 2021 és 2025 között minden esetben ebben a negyedévben volt a legnagyobb a negyedéves alapú áremelkedés. Ez abból a szempontból talán nem meglepő, hogy jellemzően a fogyasztói árak is ebben az időszakban emelkednek leginkább havi alapon. Az egyes évek adatait áttekintve azonban levonhatunk néhány további következtetést:

• 2023-ban a „szokásos”, 8-10 százalékos árnövekménynél kisebb, mindössze 4,1 százalék volt a használt lakások negyedéves alapú drágulása. Ennek magyarázata lehet, hogy ekkor egy nagyon magas inflációs időszakban voltunk, ami egyrészt visszavethette a keresletet, másrészt pedig rontotta a lakások hozamának versenyképességét, hiszen egyes lakossági állampapírokkal is bőven két számjegyű hozam volt elérhető.
• 2025 első negyedévében volt a legnagyobb, 10,2 százalékos drágulás. Ezt szintén a befektetési piac magyarázza. A már említett két számjegyű kamatozás az állampapíroknál ekkor futott ki. Ez egyrészt azt jelentette, hogy sok vásárló megvárta ezt az időpontot, hiszen addig relatíve jobban növekedett a pénzének értéke, illetve egy jelentős pénzmennyiség helyet keresett magának a hozamcsökkenés miatt és ezt az ingatlanpiacon találta meg.
• 2025 harmadik negyedévében a használt lakások ára 7,3 százalékkal nőtt, az új lakásoké viszont mindössze 1,7 százalékkal. Ez a növekedés az Otthon Start Program eredménye, az adat alapján elmondható, hogy ez leginkább a használt lakások árát vitte felfelé, vélhetően a négyzetméterenkénti árkorlát miatt.
• Az idei első negyedévben a használt lakások ára negyedéves alapon 2,8 százalékkal, míg az új lakásoké 0,3 százalékkal csökkent.

Utóbbi megállapítás az, amit valahogyan meg kell magyarázni a folyamat megértéséhez, hiszen míg egy átlagos első negyedévben negyedéves bázison jelentősen emelkedni szokott a lakásár, most kismértékben csökkent.

A lakások negyedéves alapú árcsökkenésében az egyik legfontosabb tényező a túlértékeltség és így a befektetők által elérhető túl alacsony hozamok lehettek. Az MNB Ingatlanpiaci Jelentése szerint a lakások országos átlagban 22,5 százalékkal voltak túlértékelve 2025-ben – ez 8,8 százalékpontos emelkedés az előző évhez képest. A piac lassulását mutatja az is, hogy az idei első negyedévben 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakciót hajtottak végre hazánkban, mint egy évvel korábban, pedig 2025-ben is mindössze 3 százalék volt a növekedés, tehát nem beszélhetünk túlzottan magas bázisról.

Persze az Otthon Start első hullámának kifutása szintén mérsékelhette a keresletet, így ez is fékezhette a további drágulást. Azonban nem csak az Otthon Start első hulláma futott ki: amint láttuk, a tavalyi jelentős drágulást részben a befektetések átrendeződése okozta, vagyis az, hogy a háztartási megtakarítások egy része állampapírból ingatlanba áramlott, ez a hatás viszont az idei évre megszűnt. De az is lehet, hogy a részvényeken elérhető magas hozam vonzóbbá tette a tőzsdei befektetéseket: 2025-ben a BUX-index növekedése 40 százalékot ért el, amivel az ingatlan még a magas árnövekedés mellett sem tudott versenyezni.

A megtérülést rontotta, hogy tavaly év végén, ha nem is jelentősen, de mérséklődtek (vagy inkább stagnáltak?) az albérletárak, mivel az Otthon Start eredményeként többen az albérletet saját lakásra cserélték. Ez szintén ahhoz vezet, hogy kevésbé éri meg befektetési célból lakást venni.

Az új lakások építésének beindulása szintén fékezhette a drágulást, hiszen ezáltal a kínálat növekedett, és már nem ugyanazért a meghatározott számú lakásért versenyeztek a vevők. Ezt a folyamatot persze nehéz az árak szempontjából értékelni, hiszen az új lakások esetében az értékesítés sokszor több évvel megelőzi az elkészülést, azaz a kínálatban érzékelhető hatás és az árhatás nem feltétlenül egyszerre jelentkezik.

A választás előtti bizonytalanságok szintén lassíthatták az ingatlanpiacot – gondolhatunk például a beharangozott bérlakásépítésekre, amelyek hosszabb távon szintén a bérleti díjak csökkenésével járhatnak a bérleti piac növekvő kínálata miatt.

Az árak változása kapcsán azonban nem az eddig tárgyalt árváltozás az egyetlen összetevő. A lakások ugyanis nem ugyanolyanok – vannak közöttük régebbiek és újabbak, kisebbek és nagyobbak, korszerűbbek és elavultabbak. Ezek aránya az összes tranzakción belül időről időre változik. Ez a változás végső soron befolyásolja, hogy mennyit költünk átlagosan egy lakásra, azaz az átlagárat nem csak a fent bemutatott tiszta árváltozás írja le, hanem emellett az összetételhatásnak is szerepe van. Sőt, tulajdonképpen a helyzet fordított: a tiszta árváltozást lehet megbecsülni a teljes árváltozás és az összetételhatás szétválasztásával, amint ezt a becslést a KSH el is végzi. A két tényező persze nem független egymástól, bár azért a korreláció nem is túl erős. Ha ugyanis a lakosságnak kevesebb a pénze lakást vásárolni, akkor nemcsak az árak fognak csökkenni az alacsony kereslet miatt, hanem a kisebb vagy kevésbé korszerű lakások forgalma nő meg.

Az összetételhatás vizsgálata alapján megállapítható, hogy szemben a tiszta árváltozással, itt egyáltalán nem mondható el, hogy éves bázison csak növekedhetnének az árak, azaz nem mondhatjuk, hogy egyre jobb és jobb lakásokat vásárolunk. A trendek viszont hasonlók: 2021-ben, illetve 2022 elején még felfelé húzta a lakások átlagárát az összetételhatás, azaz nem csak a tiszta árváltozás miatt költöttünk többet lakásra, de jobb lakásokat is vásároltunk. Az ezt követő megtorpanás az összetételt előbb elérte, mint a tiszta árváltozást, míg az újabb fellendülés szintén egy kicsivel korábban következett be. A 2025 végén, 2026 elején bekövetkezett fordulat itt is megfigyelhető, sőt, ebben az esetben is korábban megjelenik a csökkenés, azaz a kereslet visszaesése a lakáspiaci tranzakciók összetételére is hatással volt, sőt, előrejelezte az árak csökkenését.

Ezzel pedig közelebb kerülünk a következő fontos kérdés megválaszolásához: mi várható a jövőben – vagyis átmeneti vagy tartós a drágulás mostani megtorpanása? Amint látható, az összetételhatásban még nem következett be a fordulat, az első negyedévben kifejezetten lefelé húzta a teljes árváltozást ez a tényező – így ez alapján nem számítanék egyelőre jelentősebb drágulásra.

Makrogazdasági oldalról nincs akadálya a kereslet növekedésének, azaz a drágulásnak: a bérek dinamikusan emelkednek, a kamatkörnyezet pedig javul – a Magyar Nemzeti Bank lazítása és a kockázati megítélés jelentős javulása érdemben lejjebb hozta a hozamokat, ami azt jelenti, hogy a hitelfelvételi költségek is mérséklődhetnek.

A vélt vagy valós kormányzati intézkedések szintén befolyásolhatják a piacot: nem kizárt, hogy az Otthon Start kivezetésétől való félelem ad még egy lökést a keresletnek. A bejelentett bérlakásépítési program visszafoghatja a keresletet, hiszen a saját lakás vásárlásától a bérlakások felé tereli a háztartásokat, illetve a várhatóan alacsonyabb bérleti díjakkal rontja a lakásbefektetések megtérülését.

Érdekes hatása lehet az elmúlt időszakban kialakult geopolitikai bizonytalanságnak: egyrészt a lakást mint biztonságos befektetést előtérbe helyezheti, másrészt azonban mérsékelheti is a keresletet, hiszen egy bizonytalanabb környezetben kevesebben mernek belevágni egy ekkora vásárlásba.

A kínálati oldal felzárkózásának hatását részben már látjuk – már csak azért is, mert mint említettem, az értékesítés gyakran a tényleges megépülés előtt lezajlik. A kiadott építési engedélyek növekvő száma alapján az elmúlt negyedévekben megindult kedvező folyamatok folytatódhatnak, ha csak nem lesz olyan változás, ami ezt meggátolná. Ha pedig a kínálat nő, az szintén fékezőleg hat az árakra.

Amint viszont az eddigiekben is láttuk, az meglehetősen ritka, hogy legalább éves összevetésben ne emelkedjenek a lakásárak. Befektetői szempontból persze nem is csak ez a kérdés, hanem az, hogy más befektetési lehetőségekkel összehasonlítva hogyan teljesítenek az ingatlanok, és persze milyen kockázat mellett.