Egy lakásból négy, egy házból kettő: milliós bírságokat hozhat a magyaros ingatlanmatek
A papíron egyetlen lakásként szereplő, de a valóságban több apró apartmanra szabdalt belvárosi ingatlanok és a családi házas övezetbe álmodott, valójában többlakásos hibrid házak korszaka nincs még teljesen leáldozóban, sőt, az igazi problémák csak most kezdődnek. Az önkormányzatok drónokkal és helyszíni szemlékkel vadásznak a rendeltetési egységekkel való trükközésre, a gyanútlan vevőt pedig arra is kötelezhetik, hogy saját költségén falazza vissza a lakását az eredeti állapotra és a korábbi otthona egyszerűen semmivé válhat.
Az ingatlanpiacon évek óta hódít egy sajátos hibrid megoldás: végy egy nagy alapterületű polgári lakást vagy egy tágas terekkel rendelkező családi házat, szabdald fel több kisebb egységre, és értékesítsd azokat külön-külön. A matek egyszerűnek tűnt: több kicsi egységért összesen sokkal több pénzt lehet elkérni, mint egy nagyért. Csakhogy a jogi és hatósági rendezés sokszor nem követte a kivitelezők munkáját, és mostanra érkeztünk el oda, hogy a korábban elhallgatott vagy szépített hibák elkezdenek brutális valósággá válni.
„A rendeltetési egységek számának megváltoztatása gyakori jelenség, de a jogi státusz rendezése az esetek többségében elmaradt” – mondja dr. Tóth Renáta ügyvéd, ingatlanjogász. A szakértő szerint a bulinegyed Airbnb-hőskorában született minilakások és az agglomerációban családi háznak tűnő, de valójában többlakásos épületek tulajdonosai most egy közös csapdában találták magukat: a szabálytalan kialakítások vonatkozásában a hatóságok szigorúan érvényesítik a vonatkozó szabályokat.
A belső megállapodás nem véd meg a hatóságtól
Társasházakban gyakran lehet találkozni azzal a megoldással, hogy a 100-150 négyzetméteres lakásokat 3-4 garzonra osztották. Műszakilag a megoldás működik, jogilag viszont az ingatlan továbbra is egyetlen albetét marad a tulajdoni lapon. A társasházi alapító okirat módosítása helyett használati megosztási megállapodás készül, ami egy belső szerződés a tulajdonostársak között arról, ki melyik részt használhatja kizárólagosan.
A probléma az, hogy ez a megállapodás csak befelé, a tulajdonostársak közötti használatra ad megoldást. Kifelé, a hatóságok, a társasház vagy a közműszolgáltatók szempontjából az ingatlan továbbra is egyetlen egység. Mivel a feldarabolás legtöbbször bejelentés nélkül történt, az ingatlanhoz nem tartozik hatósági tanúsítvány. Pedig a 419/2021. (VII. 15.) kormányrendelet egyértelműen kimondja: az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni minden olyan esetben, amikor az építmény rendeltetési egységeinek száma megváltozik.
Amikor a polgármester kopogtat a bírsággal
Sokan ringatják magukat abban a hitben, hogy a szabálytalanság csak egy jelképes büntetéssel jár, de a valóság ennél sokkal durvább. A magyar építészetről szóló új törvény (Méptv.) és a helyi településképi rendeletek kőkemény szankciókat írnak elő.
Ha valaki elmulasztja a bejelentést a lakásszám megváltoztatásakor, már alapból egy 100 000 és 200 000 forint közötti egyszeri bírságra számíthat. Ez azonban csak a figyelmeztető lövés. Amennyiben a hatóság megállapítja, hogy a kialakított állapot sérti a helyi építési szabályzatot, az önkormányzat figyelmeztetésben hívja fel a tulajdonos figyelmét a jogszabálysértésre. Ha a tulajdonos nem szünteti meg az állapotot a megadott határidőre, jön a településkép-védelmi bírság, amelynek összege legalább 200 000, de akár 2 000 000 forint is lehet. És ami a legfontosabb:
ha a jogsértő állapotot nem szüntetik meg, a bírság ismételten kiszabható.
Emellett a tulajdonost kötelezhetik az eredeti állapot helyreállítására. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a tulajdonosnak saját költségén kell visszaalakítania a lakást egyetlen nagy egységgé, függetlenül attól, hányan laknak ott éppen.
A kényszer szülte megoldások csapdája
A jelenség nem korlátozódik Budapestre, az ország minden olyan népszerű pontján felüti a fejét – a Balatontól a nagy egyetemi városokig –, ahol a munkalehetőségek és a fejlettebb infrastruktúra miatt nagy a kereslet, de kevés a hely. Az agglomerációban, Szentendrétől Dunaharasztiig vagy éppen Budakalászig bevett módszer, hogy egy családi házas övezetbe olyan épületet húznak fel, amely valójában két – vagy az alapterülettől függően akár több – önálló lakásként funkcionál.
Az önkormányzatok azonban egyre hatékonyabb eszközökkel, például drónos ellenőrzéssel és helyszíni szemlékkel vadásznak az illegális tetőtér-beépítésekre és új bejáratokra. „Ha egy kapunál két postaláda van, két névvel, két bejárati kapuval, miközben az ingatlanon jogszerűen csak egy rendeltetési egység lehetne, az már elég lehet ahhoz, hogy magára vonja a hatóság figyelmét” – teszi hozzá Tóth Renáta.
Fontos azonban leszögezni, hogy sokan gyanútlanul, vagy éppen azért mentek bele ilyen vásárlásokba, mert csak ez fért bele a büdzsébe azon a környéken, ahol élni szerettek volna. Bár ezek a megoldások fokozzák az amúgy is túlterhelt agglomerációs infrastruktúra – a vízhiány vagy a zsúfolt óvodák – problémáit, nem feltétlenül ők a helyzet kizárólagos kirobbantói. Ugyanakkor látni kell, ami rövid távon racionális spórolásnak tűnt, az hosszú távon kockázatos és átgondolatlan döntésnek bizonyulhat.
Nincs támogatás, nincs menekülőút
A lakáshiteleknél, így például az Otthon Start Programnál is alapfeltétel, hogy az ingatlan jogilag teljesen rendezett legyen. Ez azt jelenti, hogy az ilyen lakásokra vagy házakra gyakorlatilag nincs esély államilag támogatott hitelt kapni, de a piaci hitelezés is egyre inkább elzárkózik tőlük.
A legdrámaibb forgatókönyv azonban a visszaállítási kötelezettség. Ha a hatóság elrendeli az eredeti állapot helyreállítását, a korábbi 2-3 vagy akár 6 család nem maradhat egy fedél alatt, hiszen a külön lakóegységeik megszűnnek. Ilyenkor jön a kényszereladás és az egy, nagy alapterületű ingatlant csak áron alul lehet értékesíteni. A végelszámolásnál pedig mindenki bukik: a lakók elveszítik az otthonukat, a befektetett pénzüket, a lakáshitelüket, és kezdhetik elölről a keresést egy még drágább piacon.
Ugyanakkor hatósági eljárás nélkül is rémálommá válhat az ilyen lakóegységes közösségek számára a mindennapi üzemeltetés. Ha például az egyik lakrész tulajdonosa nem fizeti a rezsit, a szolgáltató azon fogja behajtani a tartozást, aki vele szerződésben áll. A rezsi elszámolása általában almérőkkel történik, de a szolgáltatónál csak egyetlen felelős van – ha nála gond adódik, mindenki másnál is kikapcsolhatják a villanyt vagy a gázt.
Aki tehát most próbál szabadulni egy ilyen ingatlantól, nehéz helyzetben van. A VI. kerületi Airbnb-tiltás és a szigorodó ellenőrzések miatt a csontvázak elkezdték kifeszíteni a szekrényajtókat. Ami eddig „okos megoldás” volt, az ma már csak egy kockázatos, nehezen eladható és akár milliós bírságokkal fenyegető jogi képződmény. Vásárlás előtt tehát kötelező feladat a társasházi alapító okirat és a hatósági tanúsítványok ellenőrzése, különben könnyen költséges jogi procedúra közepén találhatjuk magunkat.
