Jelentős változásokat hozhat az Otthon Start idején, hogy az MBH lecsapott az Otthon Centrumra

Az MBH Bank – ha a szükséges engedélyek megérkeznek – megveszi az Otthon Centrum 80 százalékát, írtuk november közepén. A tranzakció zárására várhatóan 2026 első negyedévében kerül sor, a maradék 20 százalékos tulajdonrészt 2030. május 1-ig szerezheti meg az MBH. Később a Forbes nyomán arról is számot adtunk, hogy a vételár 20 milliárd forint környékén lehetett; erről nekünk pontos információnk nincs, de több forrásunk is helytállónak tartja a becsült árat, ráadásul az érték „piaci”, azaz mindkét oldalról érvelhető.

Ebben a cikkben a piac szereplőivel folytatott háttérbeszélgetések alapján azt nézzük meg, milyen hatással járhat a hazai ingatlanközvetítői piacra az, ha egy addig független szereplő banki tulajdonba kerül – főleg úgy, hogy a magyar ingatlanpiac igen aktív az államilag támogatott hitel, az Otthon Start miatt. Természetesen a deal után kerestük a feleket, az MBH-t és az Otthon Centrumot, mindkét oldalról türelmet kértek, mondván, a tranzakció zárásáig nem szeretnének a közleményen túl megszólalni. Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrumot eddig tulajdonló Biggeorge-csoport vezetője és Barna Zsolt MBH-vezér ugyanakkor a Portfoliónak beszéltek az indokaikról, amelyek között voltak személyes és üzleti okok is.

Ha huszonévesen sem csillan fel a szemük, el kell engedni

A szakma szerint a tárgyalásokat már hónapok óta rebesgették. Mi a bejelentésig nem hallottunk róla, és utólag mindig nehéz megfejteni, hogy tényleg elterjedt-e már valami a piacon, vagy csak mindenki szeretne bennfentesnek tűnni. Úgy hallottuk, hogy az eladó oldaláról, Nagygyörgy Tibor alapító-tulajdonos, a Biggeorge-csoport névadója tárgyalt az Invescom M&A tanácsadó bevonásával, míg a vevő felől az MBH tranzakciós csapatának tagjai. Vagyis döntően nem maga Barna Zsolt elnök-vezérigazgató, a tárgyalásokat a bank menedzsmentje részéről közvetlenül Ginzer Ildikó lakossági vezérigazgató-helyettes felügyelte.

Nagygyörgy Tibor környezetében úgy tudják, hogy még az aláírás előtt két nappal is voltak megoldandó, nyitott kérdések, amiket le kellett zárni. Az üzletember a gyerekeivel indokolta a barátainak a döntést (a milliárdos hasonlóképp érvelt a Portfoliónak is). Mindenki bízik egy ideig abban, hogy majd lesz olyan örököse, aki szívesen foglalkozik azzal, amit ő évtizedek alatt felépített, ha viszont nyilvánvalóvá válik, hogy ez nem így lesz, nem kell számukra koloncként, feladatként vállalkozást hagyni – főleg, hogy időközben akár az ingatlanértékesítési ökoszisztéma is jelentősen átalakulhat. „Valameddig reménykedsz, hogy megjön az érdeklődés, a gimnázium nem számít, de ha huszonévesen sem csillan fel a szemük, akkor ezt el kell engedni” – mondta erről egy Nagygyörgy Tibort jól ismerő forrásunk.

Az MBH motivációi általánosságban jól érthetők, a „hideg” hívásokkal szemben a legértékesebb kapcsolatfelvételi pont a potenciális ügyfeleknél az, ha a bank már rögtön az ingatlanvásárlásnál meg tud jelenni. A magyar ember ugyanis szeret saját lakásban élni, de a vásárláshoz általában lakáshitel kell – ennek felvétele pedig egy olyan belépési pont, ami akár évtizedekre kapcsolatot tart fenn a bank és az ügyfél között.

„Figyelem, nem a vagyonos ügyfeleket kell itt megnyerni, hanem a középréteget, vagy a vagyonos szülőkkel rendelkező, a pénzügyi piacra nyitott ügyfeleket, akik jó esetben majd maguk is vagyonosak lesznek” – mondta erről egy pénzügyi szakember. Az Otthon Centrum oldaláról három bank jöhetett leginkább szóba, az OTP, az MBH és az Erste, viszont az OTP-nek van már erre a piacra egy más jellegű, saját megoldása, az Erste pedig még nem akart ekkorát lépni. Az MBH viszont nyitott volt.

A portéka alapvetően több csoportból áll össze. Az ingatlanközvetítésben az Otthon Centrum néven futó franchise a legfontosabb, de mivel bank a vevő, kiemelten érdekes lehet a Benks nevű pénzügyi közvetítő jövője.

A közvetítői piac az ingatlanértékesítés minden folyamatában nagyon érdekes.

• Az eladó ingatlanokról szóló információt el kell juttatni az érdeklődők felé, ezen hirdetési piac nagyjai az Ingatlan.com, a zenga.hu, az Ingatlanbazár, az Ingatlantájoló, illetve az Otthontérkép.
• Az eladók és vevők összekapcsolását ingatlanközvetítők végzik, ilyen az Otthon Centrum, a Duna House, az OTP Ingatlanpont, a Technocasa vagy a Balla Ingatlan.
• Végül a lakásvásárláshoz nagyon sokszor finanszírozás is szükséges, e piacon aktív a Bankmonitor, a Money Network, a Duna House, az Otthon Centrum, a Bank360 és a BiztosDöntés.

Mint látjuk, ezek a cégek olykor teljes csoportok, többféle profillal, egy-egy piac legsikeresebb szereplője százmilliós, olykor milliárdos profittal dolgozik.

Mit jelent egy bank érkezése?

A piacon a mostani felvásárlás új helyzetet teremthet.

Adott egy csoport, ahol a pénzügyi tanácsadók eddig bármely bank lakáshiteleit ajánlhatták, de mi lesz azután, hogy egy bank lesz a tulajdonos?

Tény, a biztosítói és a banki piacon is működött már olyan közvetítő, amely részben vagy egészben egy piaci szereplő tulajdonában volt. A Money & More Pénzügyi Tanácsadó Zrt. a Vienna Insurance Grouphoz kötődik, a Fundamenta pedig az MBH tulajdonában áll, de közvetítenek más biztosítói, illetve banki hiteleket is. Ugyanakkor felmerül néhány „színes” kérdés:

• Mennyire reális az, hogy a bankpiac második számú versenyzője, az MBH Bank a jövőben a versenytársak, az OTP, az Erste, a Raiffeisen felé terel hitelállományokat?
• Szeretné-e az említett OTP, Erste, Raiffeisen azt, hogy egy olyan cég hozzon neki ügyfeleket, ahol a tulajdonos egy versenytárs, aki ismeri a kamatokat, tudja, hogy mikor jár le egy hitel, voltaképpen elég célzottan képes jobb ajánlatokat tenni az ügyfélnek?
• A hazai jelzáloghitel-piacon a kiváltások nem gyakoriak, de az új termékek fejlesztésénél vajon mikor osztja meg az ezzel kapcsolatos információt egy bank azzal a partnerével, ami egy versenytárs bankcsoportba tartozik?
• A magánember ügyfelek között hányan foglalkoznak a tulajdonosi háttérrel, vagyis bíznak abban, hogy így is a nekik legjobb ajánlatot kapják? Lesz-e, akiben felmerül a gyanú, hogy a közvetítő a saját csoport felé szépít?
• Szeretne-e az MBH-tulajdonú Otthon Centrum az OTP-tulajdonú Zenga.hu-val fenntartani azt az együttműködését, amely szerint az OC kezdetben a Zengán adja fel a hirdetéseit?

Úgy tűnik, a válasz egyelőre az, hogy igen, lesznek bizonytalan helyzetek, de a puding próbája majd az evés lesz. Az Otthon Centrum közel 1400 ingatlanközvetítővel és 500 pénzügyi tanácsadóval rendelkezik. Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója a már emlegetett közleményben megerősítette, hogy az Otthon Centrum a jelenlegi menedzsmenttel és a jelenlegi, többesügynöki pénzügyi közvetítői modellel működik tovább. „Az MBH Bank csoporttal való együttműködés mellett többi banki partnerünkre is kiemelt figyelmet fordítunk a jövőben is.”

Vagyis az MBH Bank megőrzi a bejáratott Otthon Centrum nevet – ez a modell a Fundamenta esetében is sikerült –, amit az MBH szintén megvett, és ahol szintén van hitelközvetítés több banki partnerrel együttműködésben. Mint az MBH környékéről hallottuk, a tulajdonos bank szempontjából természetesen nagy öröm, ha nagyobb hitelflow érkezik majd a jövőben, de a más banktól érkező jutalékbevétel is bevétel, azt sem szabad lebecsülni.

De vajon az Otthon Centrum közössége, a sok franchise-partner elfogadja majd ezt az érvelést? Erről sokat nem tudunk. Először biztos van egy ijedtség, akad, aki azt gondolja, hogy „nem szeretne Mészáros Lőrincnek dolgozni,” aztán az érintettek jobban elkezdik látni az előnyöket. Meglepő módon ez a versenytársaknál is így van, valakit zavar, hogy lesz egy tőkeerősebb szereplő, de olyan „ábrándot” is hallottunk, hogy akár az egész szakmának jó lehet, ha van olyan nagy lobbierővel rendelkező játékos, aki a szakmának fontos kérdésekkel bejut a megfelelő helyekre.

Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum alapítója a közleményben azt is deklarálta, hogy a következő években a teljes exitig tulajdonosként továbbra is aktívan jelen lesz, hogy támogassa a fejlődés következő szakaszát.

A pénzügyi közvetítőknél határozottan a lakáshitelek a legfontosabbak. Azt a becslést hallottuk, hogy a hazai lakáshitelek 60 százalékát közvetítők viszik a bankoknak, a közvetítők bevételeinek 80 százaléka lakáshitelek jutalékából ered. Ha ezek pontos becslések, akkor nagyon fajsúlyos üzletről van szó, mivel az Otthon Centrum csoport piaci információk alapján évi 200 milliárd forint nagyságrendben közvetít pénzügyi termékeket. Ez még akkor is igaz, ha a közvetítői jutaléknak van egy sapkája, a hitelösszeg 2 százaléka lehet legfeljebb, ráadásul azt sem egyben kapják meg az ügynökök (vagy a cégeik), hanem az úgynevezett speratív jutalékrendszer jegyében több évre elosztva.

Vagyis a bankok valamelyest szétporlasztják a jutalékot, és ha közben történik valami kellemetlenség (nem törleszt az ügyfél, vagy nagyon bezuhan a tőketartozás), az ügynök nem is feltétlenül kapja meg a későbbi évek százalékát. Mindenesetre az ingatlanközvetítői és pénzügyi közvetítői csoportok összekötése nagyon logikus. „Hiszen amikor ingatlant vesz egy ügyfél, lehet terelni, edukálni, ismertethetők a kedvezmények, az első pillanatban ott van a tanácsadó, ami nagy előny a hitelközvetítésben.”

Mi lesz így a többiekkel?

Két bank, az MBH és az OTP tehát nagyon erősen jelen van már a piacon. Az MBH azt mondja, hogy az Otthon Centrum esetében fenntartaná a több bankos kapcsolatot, az OTP Ingatlanpont viszont az anyabankhoz viszi az ügyfeleket. Ugyanakkor a piaci konszolidáció nem zárult le, hihetetlen erős szereplők vannak az értéklánc bizonyos pontjain, például az Ingatlan.com vagy a Bankmonitor. Ezek a csoportok mintha nem fogadnák túl nagy nyitottsággal a biztosan gyakran érkező megkereséseket – legalábbis eddig nem szálltak ki, sőt inkább terjeszkedtek.

És azért az is igaz, hogy az ingatlanközvetítői piac még mindig egy kicsit vadnyugat, vannak nagyon transzparens szereplők és vannak „okosban” játszók. Az biztos, hogy banki háttérrel mindennek prudensnek kell lennie, nem férnek bele azok a furcsaságok, amikor pénzkezelésre nem is jogosult cégek például ajánlati biztosítékot szednek.

A piac több szereplőjétől úgy tudjuk, hogy egyelőre mindenki nézi, hogyan alakul a piac. Vagyis mindenki arra lesz kíváncsi, miként alakul az Otthon Centrum működése: ha ez egyeseket (ügyfeleket, hitelközvetítőket, banki partnereket) elriaszt, akkor leértékelődik a portéka és másoknak kicsit nagyobb tortaszelet juthat. Ennek azonban nagyon alacsony valószínűséget adtak a piac szakértői.

Szerintük ma még egyáltalán nem lehet megmondani, hogy ez a deal berobbantja-e a tranzakciós piacot, először mindenki kivár, hogy a felvásárlás utáni időszak milyen dinamikát hoz. Abban egyetért a piac, hogy ez az adásvétel jó áron történt: az eladó szempontjából reális, akár valamilyen speciális prémiumot is tartalmazó áron született meg. Ez persze nem jelenti azt, hogy a még megmaradt független szereplők is azonnal eladni szeretnének.