Több mint húsz év kínlódás után kötött ki Tiborczéknál a Tőzsdepalota

Kedden derült ki, hogy a Tiborcz István érdekeltségébe tartozó Gránit (2024-ig Diófa) Alapkezelő egyik alapja megvette a Szabadság téren álló Tőzsdepalotát, a köztévé egykori székházát. Mikesy Álmos, a Gránit Alapkezelő elnök-vezérigazgatója a felvásárlásról azt mondta, régóta figyelték az épületet, „mert hatalmas üzleti potenciált láttak a felújításában”. Az épületet a Liberty Alpha Kft. vette meg a Tippin Corporationtől és az Optimum Asset Managementtől. A Liberty a Gránit Alapkezelő egyik magántőkealapjához, a Diorithoz tartozik.

A mostani tulajdonosok az előzőekhez hasonlóan újra megígérték, hogy újjászületik a szebb napokat is látott épület. A korábbi tulajdonosok képviselői az eladásról azt nyilatkozták, a Tőzsdepalota szerintük jó kezekbe, „egy nagyra becsült magyar befektetőhöz” került. „Biztosak vagyunk benne, hogy a Gránit Alapkezelő a lehető legteljesebb mértékben megtervezi és fejleszti ezt a valóban rendkívüli épületet.”

A tranzakcióval kapcsolatban kerestük a Gránit Alapkezelőt, ami kérdéseinkre azt írta, évek óta figyelemmel kísérték a Tőzsdepalota sorsát, mert „hatalmas üzleti potenciált lát a befektetői számára abban, hogy új életet leheljen a történelmi épületbe”. Az alapkezelő és az eladók 2023-ban vették fel a kapcsolatot. A következő a tervezési és előkészítési szakasz, mint írják, „ennek első és legfontosabb lépése az egykori Tőzsdepalota üzletileg leginkább fenntartható, új funkciójának meghatározása lesz”. Azaz azt, hogy milyen funkciót kap az épület, állításuk szerint még nem tudják, ezután készülnek majd el a részletes tervek és a felújítási munkák ütemezése. „Azt gondoljuk, hogy az évek óta üresen álló épület újjászületése és fenntartható funkcióval való megtöltése a teljes belváros számára pozitív hatással bír majd, nemcsak építészeti, hanem gazdasági és turisztikai szempontból is”, tették még hozzá.

A vételár nem publikus, de Mester Nándor közgazdász, ingatlanpiaci szakértő az Mfor.hu-ra írt vendégcikkében azt írja, forrásai szerint a vételár legalább 50 millió euró (20,5 milliárd forint) lehetett. A szakértő szerint az újjáélesztés legalább 150 millió euróba (körülbelül 61 milliárd forintba) kerülhet az új tulajdonosoknak attól függően, hogy mi lesz az új funkciója.

Privatizáció: sokadik nekifutásra tudták csak eladni

Az épület hányattatott sorsa a kilencvenes évek végén kezdődött el, nem függetlenül a tévé gazdasági problémáitól. 1999-re az MTV 12 milliárd forintos tartozást halmozott fel, amit nagyrészt az ingatlanjaiból szeretett volna fedezni. Nyár elején átadtak egy listát a privatizációs ügyleteket lebonyolító Állami Privatizációs és Vagyonkezelő (ÁPV) Rt.-nek az MTV eladásra kínált 17 ingatlanról – ezek között a székház mellett üdülők, üres telkek, budapesti lakások szerepeltek –, a köztévé vezetősége azt remélte, hogy eladásukból kifizethető a tartozás. Ezzel párhuzamosan az MTV-ben nagyszabású leépítésekbe és megszorító intézkedésekbe kezdtek, a tévé vezetősége pedig egész nyáron arra várt, hogy az ÁPV átvegye a feleslegessé vált ingatlanokat.

Ősszel már arról szóltak a hírek, hogy a tévészékház eladása nem csak az MTV-vezetést, de már a közben a saját pénzügyi problémáival küzdő ÁPV felügyelőbizottságát is aggasztja. Az rt. év végéig mindenképp le akarta zárni az üzletet, de ehhez az kellett volna, hogy még abban az évben kapjon hatmilliárd forintot az ügylet lebonyolítása. Az üzlet végül év végéig húzódott, de decemberben az ÁPV végül valóban megvette az ingatlanokat, majd 2001-ben engedélyezte a székház értékesítését. Gansperger Gyula, az rt. elnök-vezérigazgatója még az eladás előtt azt nyilatkozta, hogy a Tőzsdepalota épületéért „öt-tízmilliárd forintos összeget” fizethetnek, akkori sajtóhírek szerint az összes ingatlanra ment el végül a hatmilliárd forint.

2001-ben aztán az ÁPV rábólintott a székház értékesítésére, ekkor újabb huzavona kezdődött. A nyári hírek arról szóltak, hogy bejelentkezett egy titokzatos vevő, aki ahhoz is hozzájárult, hogy a tévé 2003-ig maradhasson. Az épületet végül 2006-ig nem sikerült eladni, az ÁPV sokadik nekifutásra adta el a kanadai Tippin Corporationnek 4,5 milliárd forintért. Mivel az MTV új székháza nem készült el időben, az 1957 óta ott lévő köztévé végül csak 2009 júliusában költözött ki a Szabadság téri épületből, addig bérelte a helyet a kanadaiaktól, akkori sajtóértesülések szerint évi 2 milliárdért (ezt a kanadai tulajdonos később cáfolta).

12 százalékos hozam, menő irodák

Az új tulajdonos, a Tippin Corporation „prémium” irodákat, üzleteket, kávézót akart kialakítani az épületben, de a munkálatok még három évvel később sem kezdődtek el. 2009 júliusában a Központi Építészeti-Műszaki Tervtanács elutasította a kanadai cég által megbízott budapesti CMA International Kft. és a New York-i Beyer Blinder Belle Architects & Planners rekonstrukciós terveinek elvi engedélyezését, mert ellenezték a tervekben megjelenő új szerkezetek (tetőtér és új szintek) kialakítását, és inkább azt várták el a befektetőktől, hogy az épület eredeti formáját alakítsák vissza. Az épület a vásárlási folyamat alatt vált műemlékileg védetté, azaz a beruházó még szabadabb alakíthatósággal számolt, de az eredeti kinézet visszaállítását az is nehezítette és drágította volna, hogy az épület jelentős részének leromlott az állapota (a 2006-os tv-ostromkor csak a falak, a kőburkolat és a bejárati ajtó sérült meg).

Az akkori Index 2009 őszén járta be az épületet, az ekkor készített fotók itt láthatóak. „Az ajtókon sok helyen »A helység üres« (sic!) matrica, az erkélyen már kinőtt a fa, a tégla sok helyen lepotyogott, a falak salétromosak, a folyosókon áporodott szag terjeng. Nem csoda, hogy akartak volna még felfelé építkezni, hiszen a kilátás pazar mind Buda mind Pest irányába, a tornyokból a Duna is látszik. A páternoszter most nem működik, de meg akarják őrizni. Az egyik stúdió teherliftje akkora, hogy lovat is fel lehet benne vinni, a normális liftben pedig van egy ”expressz be„ feliratú gomb, de azt mondták, nem csinál semmit”, írta akkor az Index.

2009 őszén a tervtanács végül rábólintott a módosított tervekre, bár voltak szakértők, akik kérték a céget, hogy fontolják meg, hogy tényleg végre akarnak-e hajtani egyes ötleteket, például az egyik csarnok beépítését. Az akkori sajtóhírek alapján az építési engedélyek kiadását a cég 2010 közepére remélte, és körülbelül 100 millió eurós (akkori árfolyamon nézve körülbelül 28 milliárd forintos) beruházást terveztek.

A Tippin 2010-ben a jogerős építési engedélyig is eljutott, ekkor azt ígérték, a beruházás 2011-ben indul, az átadás pedig 2014-ben várható. 2010-ben Michael Tippin tulajdonos-ügyvezető a Világgazdaságnak adott interjújában cáfolta azokat a híreket, hogy a 4,5 milliárd forintos vételárat az MTV 2009-ig gyakorlatilag visszafizette volna bérleti díjként. A tulajdonos azt mondta, az MTV eredetileg csak egy évig maradt volna, kifejezetten alacsony bérleti díjért, de a 3,5 év alatt is „csak” 1,7 milliárd forint jött össze.

Tippin akkor 12 százalékos hozamot álmodott, amit A+ kategóriás irodák, kereskedelmi és vendéglátó-ipari helyiségek odacsábításától remélt.

2012-ben aztán jött az újabb fordulat. Akkor már eleve 2015-ös átadással számoltak a beruházók, de a Fővárosi Bíróság 2012 szeptemberében elrendelte a csődeljárást az épület tulajdonosa, a Tőzsdepalota Ingatlanforgalmazó és Fejlesztő Kft. ellen, miután a cég augusztusban csődeljárás iránti kérelmet nyújtott be. A 2011-es beszámolók már utaltak arra, hogy a cég súlyos anyagi gondokkal küzd, egy év alatt a triplájára nőtt a veszteség, az árbevétel pedig stagnált (és egyébként sem volt meghatározó mértékű, hiszen az épület az MTV 2009-es kiköltözése óta üres volt).

A cég a fejlesztésekre 24 millió euró hitelt vett fel az MKB Bank Zrt.-től, a bank a követelését 2013-ban egy luxemburgi alapnak átadta. A felek a vitát végül csődegyezséggel zárták, az épület így a Futura Funds SICAV Plc-hez került (ennek alapkezelője a cikk elején említett Optimum Asset). A Tippin Corporations tulajdonos maradt, újra elkezdődött az álmodozás: 2017-ben arról szóltak a hírek, hogy harmincmilliárd forintból most már tényleg újjáépül a leromlott állapotú Tőzsdepalota, az első bérlőket 2019-re ígérték, hogy aztán évekig újra ne történjen semmi.

Tiborcz harmadik szállodája lehetne a Szabadság téren

A fent már említett cikkében Mester Nándor azt írja, az iroda-hotel-kiskereskedelem hármasát annak idején már mérlegelte a DVM Group, még a kanadai vevő 2006-os megjelenése előtt, de végül a csoport elállt ettől. Kovács Attila, a cég néhai vezetője azt mondta, hogy egy ilyen „történelmi monstrumban” nagyon ki kellett volna centizni a funkciókat, irodának végül nem tartották alkalmasnak, hiszen az 50 ezer négyzetméteres terület több mint negyede közös terület, azaz nem lehet bérbe adni. A kanadaiak tervében szó volt még kiskereskedelmi funkcióról és egy kisebb közcélú részről is, a Robert Capa múzeumot gondolták oda többen, írja Mester.

A szakértő szerint lehetséges bérlők lehetnek nagykövetségek, globális ügyvédi irodák, pénzszektorban működő cégek. Ha kiadják az épületet, a bérleti díj a prémium kategóriába tartozna, azaz havi legalább 25 euró lenne négyzetméterenként. Az Mfor.hu által megkérdezett Takács Péter, a Newmark VLK Hungary Kft. ingatlantanácsadó cég befektetési igazgatója szerint a mintegy 30 ezer négyzetméternyi bérbeadható területű ingatlannál az alábbi funkciókról lehet szó:

• iroda és luxuslakások;
• luxushotel, a földszinten éttermek, exkluzív üzletek, a legfelső szinten luxuslakások;
• tisztán luxushotel (körülbelül 200 szobával);
• luxushotel és a hotel által szolgáltatott luxuslakások (ilyen Magyarországon nincs, Nyugat-Európában és az Egyesült Államokban viszont jól működő modell).

Ha a Tőzsdepalotából végül szálloda lesz, ez lehet a harmadik hotel a Szabadság téren, ami Tiborcz István érdekeltségébe tartozik.

Az Alpár Ignác által tervezett, historizáló stílusú palota 1905-ben készült el a Szabadság tér nyugati oldalán, 1907-ben adták át. Alpár Ignác nevéhez több korábbi pénzintézet székháza is fűződik, az egykori Tőzsdepalota mellett a Pesti Magyar Kereskedelmi Bank (a mai Belügyminisztérium), a Pesti Hazai Magyar Első Takarékpénztár, a Magyar Általános Hitelbank (a mai Pénzügyminisztérium) épülete, illetve az Anker Élet- és Járadékbiztosító pályázatából megszületett Anker-palota. Az épület a második világháborúig a Budapesti Értéktőzsdének adott otthont, később a tőzsdét az ELTE akkori orosz intézetéből kivált Lenin Intézet, majd a Műszaki és Természettudományi Egyesületek Szövetségének helyet adó Technika Háza váltotta fel.

Utána negyven éven át a Magyar Televízió székháza kapott helyet, ez idő alatt, a hetvenes és a nyolcvanas években is felújították az épületet. Az épület 2006 óta a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal műemléki védelme alatt áll, az MTV 2009-es kiköltözése óta a palota üres. Azt tehát egyelőre nem tudni, hogy milyen funkciója lesz a jövőben a volt tévészékháznak, mint ahogy azt sem, hogy milyen állapotban lehet a több mint 15 éve üresen álló épület, de az elmúlt évek patthelyzeténél bármiféle felújítás jobb opció.