Beázó épület, elmaradó közgyűlések, átláthatatlan pénzügyek – újabb balhé a Cordia társasházkezelő cégénél

„A történetem egy lakásfelújítással kezdődött, de ahogy mondani szokás, a gondok csőstül jöttek.” Ezekkel a szavakkal kezdte levelét olvasónk, a Cordia csoport egyik nyolcadik kerületi, új építésű társasházában lakó Ágoston. Ebben arról ír, hogyan rajzolódtak ki a társasházban azok a problémák, amelyek oda vezettek, hogy – azóta két másik lakóval összefogva – több mint fél éve szinte csak ezekkel foglalkozik a szabadidejében.

Eleinte úgy tűnt, hogy csak a rossz kivitelezés miatt kell aggódnia, de minél inkább beleásta magát a társasház működésébe, annál több problémára derült fény.

Ma már úgy látja, a kivitelezés minősége csak a jéghegy csúcsa, az üzemeltetésben rendszerszintű jogi és pénzügyi problémák vannak.

Ágostonék társasháza nem az első olyan Cordia-épület, ahol a lakók konfliktusba kerültek az építtetővel. Februárban írtuk meg egy másik társasház hasonló történetét: a Cordia Universo lakói 2023 szeptemberében értesültek arról, hogy a ház körüli munkákat ellátó Cordia FM el van tiltva a társasházkezeléstől, a ház pedig ezt kihasználva próbálta meg felbontani a vállalattal a szerződéseket.

A hatlakásosnál nagyobb társasházakat törvény kötelezi arra, hogy legyen közös képviselet, mellette a lakók társasházkezelőt is fogadhatnak, ami azért felel, hogy minden rendben legyen a közös részeken, működjenek például a garázskapuk, legyen takarítás. A Cordia házainál a közös képviseletet és a társasházkezelést a Cordia FM nevű cég látta el, ez a cég felelt a kezelésért Ágostonék társasházában is. A februári cikkünkben szereplő Cordia Universóhoz hasonlóan ebben a társasházban is az történt, hogy a vállalat még a lakások eladása előtt, azaz egyedüli tulajdonosként beleírta a ház alapító okiratába, hogy a következő tízéves időszakban a Cordia FM fogja elvégezni a társasházkezelést és a közös képviseletet. A szerződésben azt is kikötötték, hogy a szerződés tízévente automatikusan megújul, ha azt a társasház elfelejti felmondani.

A gyakorlat nem egyedi a piacon, de érthetően felvet összeférhetetlenségi kérdéseket, hiszen ha az építtető saját cége végzi a közös képviseletet és a társasházkezelést, elképzelhető, hogy a leánycég a közösség érdekei helyett a tulajdonosi érdekeket akarja érvényesíteni. A garanciális ügyeket szintén a Cordia egyik leányvállalata intézi, azaz garanciális problémák esetén a Cordia leányvállalatai kellene hogy összefeszüljenek egymással. Korábbi cikkünkhöz nyilatkozó források azt is mondták, a verseny hiánya az árat is felnyomja, a Cordia az általuk bekért független, piaci árajánlatokhoz képest jóval drágábban végezte el a közös képviseleti és társasházkezelési munkákat.

Évekig nem volt közgyűlés

Azt a nyolcadik kerületi épületet, amiben Ágoston lakik, nagyjából 15 éve húzta fel a Cordia Ingatlanbefektetési Alap, a társasházkezelést a kezdetek óta a Cordia FM látta el. A Cordia a Futureal-csoport lakossági beruházásaival foglalkozó tagja,

a Cordia FM a Cordia társasházkezeléssel foglalkozó cége, a honlapja alapján ma hat kerületben 24 társasházat, összesen körülbelül 12 ezer lakót képvisel.

Ágoston 2013-ban költözött be a lakásba, idén tavasszal úgy döntött, tisztasági festésbe kezd. Amikor betolta a bútorokat a szobák közepére, észrevette, hogy a lakás három helyről beázik: az erkélye felől, a tető irányából és a folyosóról. „Ebből az egyetlen rész, amiért én felelek, az a saját erkélyem. Ezt pikk-pakk elrendeztem, és elindítottam a társasház, vagyis a közös képviselet irányába a panaszbejelentéseket.” Az erkélyén lévő hibákat úgy-ahogy ki tudta javíttatni egy szakemberrel, és később igazságügyi szakértői véleményt is kapott arról, hogy a lakása az erkélyt érintő kivitelezési problémák miatt ázott be.

„A szakvélemény azt állapította meg, hogy a lakás nem azért ázott be, mert én például szakszerűtlenül mostam fel, vagy nem súroltam le rendszeresen erkélyvédőszerrel, hanem azért, mert hibás teljesítés történt.” Ágoston szerint

három típusú kivitelezési problémát állapítottak meg: hogy semmilyen vízzáró réteget nem alkalmaztak a kivitelezés során, nem alakítottak ki lejtésképzést, és nem volt megfelelő a lejtésképző anyag közötti ragasztás minősége.

A közös részek felől érkező beázás miatt próbálta elérni a közös képviselőt – míg ki nem derült, hogy az, akiről azt hitte, hogy a közös képviselő, már lemondott, sőt, az utódja is, jelenleg pedig senki nem tölti be a pozíciót. Közben megismerkedett egyik szomszédjával, a szintén a saját lakásának kivitelezési problémáival küszködő Istvánnal (a nevét kérésére megváltoztattuk). „Minden abba az irányba mutatott, hogy egyszerűen nincs más lehetőség, mint megszabadulni a Cordia FM-től, azaz az általános képviselettől, hiszen semmilyen érdemi reakciót nem sikerült kiváltani belőlük a problémáinkra” – mondja Ágoston. Azt meséli, több mint hatvan levelet írt a tetőburkolat állapota miatt, de rengeteg reklamációt adott le a teremgarázs padlózata vagy épp a beragadó liftek miatt is. Ezekre elmondása szerint nem érkezett reakció.

Az, hogy a közös képviselő néhány havonta cserélődik, nem csak náluk fordult elő, a februári cikkünkben megszólaló, Cordia-házakban lakó forrásaink is hasonlóról számoltak be. Ágostonék dolgát nehezítette, hogy a társasház akkor már 2019 óta nem hívott össze közgyűléseket. Négy év után az elsőt 2023-ban tartották meg, de sem ez, sem az idei nem volt legitim, mert nem a közös képviselő hívta össze őket, hanem a Cordia FM, ami viszont a társasházi törvény szerint nem jogosult erre.

Arról, hogy a Cordia FM-et eltiltották a társasházkezeléstől, Ágostonék társasháza sem értesült. A Cordia FM-et 2022 májusában tiltották el egy adminisztratív mulasztás miatt, azaz innentől kezdve hivatalosan nem végezhette volna a társasházkezelési munkákat. Korábbi cikkünkben a forrásaink arról számoltak be, hogy nem történt különösebb változás a cordiás házaknál, továbbra is az eltiltott vállalat végezte a kezelést, a lakókat a Cordia nem értesítette az engedély megvonásáról.

A vállalat akkori válasza alapján egészen 2023 tavaszáig nem is tudott az engedélyének visszavonásáról, annak ellenére sem, hogy 2022 májusában cégkapun keresztül értesítették az esetről. Ágostonék társasházában az ügyre egy harmadik lakó, az egyébként jogászként dolgozó Bálint jött rá először. Bálint – akinek nevét kérésére szintén megváltoztattuk – egy tavaly nyári közgyűlésen kérdezett rá a Cordia FM engedélyére, miután az OKNYIR-ban (Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben) észrevette az eltiltást. Azt mondja, az eltiltás ellenére a társasházkezelést az ő házukban is tovább végezték, szerződéseket kötöttek és kifizetéseket teljesítettek a közgyűlés megkérdezése nélkül.

A három lakó a nyári, nem szabályszerűen összehívott gyűlésen talált egymásra, azóta közös erővel dolgoztak a Cordia FM hivatalos leváltásán. „A gyűlés azzal kezdődött, hogy először én, majd István magunkhoz ragadtuk a szót, és elmondtuk, hogy értjük a napirendi pontokat, de mi most a tisztelt lakóközösséghez szólnánk – mondja Ágoston. – Elmeséltük nekik, hogy milyen problémák vannak a házzal, és ezekre hányféle ígérgetés érkezett.” A problémákat hosszasan sorolják. A legtöbb lakó szerintük csak a tisztasági festések elmaradását és az általános amortizációt érzékeli, de saját felújításaik miatt több statikai vagy szerkezeti gondot is észleltek: ázik a tető és a homlokzat, „elképesztően rossz” az erkélyek és a közös terasz kivitelezése, süllyed a lépcsőház, de Ágoston találkozott szikrázó konnektorokkal is.

Számla nélküli munka, CIB-befektetési jegyek, takarítás horror áron

Ősszel már az önkormányzat is belefolyt a vitába, a Józsefvárosi Polgármesteri Hivatal jegyzője, Törőcsik Edit Julianna megállapította, hogy a társasház működése nem felel meg teljes mértékben a társasházi törvénynek, így egy sor intézkedésre szólította fel a társasházat és – közös képviselet hiányában – a társasházkezelőt. Például hogy

• kezdeményezzenek közgyűlést;
• haladéktalanul segítsék elő a tulajdonosok által kezdeményezett közgyűlés összehívását;
• a közgyűlés hozzon döntést a közös képviselőről, a számvizsgáló bizottságról és a gazdasági ellenőrzést végző szakember megválasztásáról;
• készítsék el az elmúlt évek beszámolóit és költségvetési tervezeteit;
• fogadjanak el a jogszabályoknak megfelelő szervezeti-működési szabályzatot.

A jegyző november elejétől számítva hatvan napot adott a mulasztások pótlására. A felszólítás negyedik pontja külön figyelemre méltó: az évi 80–100 millió forintból gazdálkodó társasházban ugyanis

éveken keresztül nem készült el sem a pénzügyi beszámoló, sem költségvetési terv (bár elfogadni sem lehetett volna őket, hiszen ahhoz össze kellett volna hívni a közgyűléseket).

A könyvelő az egyik utolsó elkészített, 2017-es jelentésben (azaz 2018 tavaszán) kiemelte, hogy a kiadások között vannak olyan számlák, melyek tartalma arra utal, hogy nem volt megfelelő az ár-érték arány. A könyvelő a beszámoló elfogadását csak bizonyos feltételekhez kötve javasolta, például azt tanácsolta, a közgyűlés döntse el, hogy szüksége van-e a társasháznak külső cég által ellátott gondnoki-karbantartói szolgáltatásra, és ha igen, akkor milyen feladatokat kell ténylegesen ellátnia. Arra is felszólította a közös képviseletet, hogy kérjen be árajánlatokat, és a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve, ár-érték alapján a legjobb ajánlatot kiválasztva kössön szerződést.

A 2019-es beszámoló már 2024 nyár elején készült el, az erről szóló jelentést ugyanaz a könyvelő készítette, ezt a beszámolót azonban már nem fogadta el. A jelentésben többek között az állt, a könyvelő nem kapta meg

• az ellenőrzés lezárulásáig a pénztárbizonylatokat és a címletjegyzéket;
• a közös képviselő 2019. évi elszámolását;
• a 2020. évi költségvetési javaslatot.

„A korábbi évek ellenőrzésekor már jeleztem, hogy a számlák a formai-tartalmi követelményeknek – vevő neve és címe – nem minden esetben felelnek meg a törvényi előírásnak” – írta. Azt is jelezte, hogy:

• a folyamatos szolgáltatásokat nem minden esetben szerződés alapján végezték a szolgáltatók;
• a közös képviselet a munkákat elvégző cégeket nem versenyeztetés alapján választotta ki;
• sok a nem megfelelő formában befogadott számla;
• a 2019. évi tervben az előző évihez képest 50 százalékkal emelkedett a takarítási díj, az új, drágább takarítócéget ajánlat és szerződés nélkül kezdték el foglalkoztatni;
• a lakástakarékpénztár-számla könyvelése és a bankszámlakivonatok év végi záróértéke nem egyezik.

A beszámoló alátámasztja azt is, amivel Ágostonék is csak nemrég szembesültek: hogy 2019-ben a társasház CIB-befektetési jegyet vett, de nem derül ki, hogy milyen felhatalmazással. A dokumentum azt is írja, szó volt ugyan egy kaputelefon-javításról, ez végül nem valósult meg. Ágostonék szerint volt egy másik kaputelefonos ügy is: a társasházkezelő közgyűlési felhatalmazás nélkül elköltött 7,5 millió forintot új telefonokra, de amikor a könyvvizsgáló szerette volna megnézni a kaputelefon-rendszert, a Cordia FM ezt nem tudta bemutatni neki. Erre utal legalábbis a 2020-as beszámoló egyik megjegyzése: „Fizikai (leltár) ellenőrzéssel szerettem volna megbizonyosodni a kaputelefonok meglétéről, a közös képviselettől kapott információ szerint azonban a kaputelefon-rendszer nem fellelhető az eddig átnézett raktárakban.”

Az elmúlt hónapokban tehát az exlex állapot miatt patthelyzet alakult ki: Ágostonék szerették volna leváltani a társasházkezelőt és a közös képviseletet, de nem volt megválasztott közös képviselő, ajánlást közös képviselőre pedig az alapító okirat alapján csak az engedélyét frissen visszakapó Cordia FM adhatott volna.

Végül ők is ahhoz a megoldáshoz nyúltak, amihez a Cordia néhány másik társasháza. A gyűlés összehívása a Cordia közös képviseletének feladata lett volna, de ha a képviselő elmulasztja ezt, a lakóknak is lehetőségük van megtenni egy rendkívüli közgyűlés keretein belül. A folyamat elindításához össze kell gyűjteni a tulajdonosok egy részének az aláírását, és elküldeni az erről szóló levelet a kérelemmel a Cordiának, amivel kötelezhetik a közös képviselőt, hogy harminc napon belül hívja össze a közgyűlést. Hosszas huzavona után november közepén sikerült összehívni a gyűlést, ahol felmondták a Cordia FM-mel fennálló szerződést, és megválasztották az új közös képviselőt.

A három lakó most kivár. Szerintük elképzelhető, hogy a Cordia kötbért fog követelni a szerződés felmondása miatt, mert a jelenlegi szerződés értelmében a második tízéves periódus közepén járnak, azaz még körülbelül öt évig a Cordia FM-é lenne a társasházkezelés. Ha a Cordia FM megtámadja a határozatot, a társasház készen áll a perre, részben azért is, mert

a Cordia másik háza, a Thermal Zugló ügyében a Fővárosi Ítélőtábla jogerős ítéletet hozott arról, hogy az övékkel szinte teljesen azonos társasházkezelői szerződés a jó erkölcsbe ütközik, így semmis.

Ágostonék abban bíznak, hogy ha perre kerül a sor, a bíróság hasonlóan dönt.

Ha van panasz, az szinte mindig a közös képviselő miatt

Kerestük az ügyben a Cordia FM-et, akik válaszukban azt írták, átvették a jegyző felhívását, és a 60 napos határidőn belül meg fogják küldeni válaszukat a jegyző részére. A cég szerint a lakástulajdonosok és a társasházkezelő közötti ügyek intézése „kizárólag az érintett felekre tartozik, az esetleges vitás kérdések rendezésére pedig rendelkezésre állnak megfelelő fórumok”, ezért, mint írják, további tájékoztatást nem adnak azokon a válaszokon túl, amiket a februári cikkünk előtt küldtek.

Kerestük a józsefvárosi önkormányzatot is, ami azt írta, nem tudnak információt adni arra a kérdésre, hogy hány esetben fordultak hozzájuk társasházak a Cordia FM miatti problémákkal. Általánosságban azt mondják, a társasházi panaszok változatosak, de szinte mindegyik a közös képviselő munkáját érinti: „Váltsa le a jegyző a közös képviselőt, tegyünk büntetőfeljelentést, mert elsikkasztja a ház pénzét, téríttessük meg vele a kárt, számoltassuk el, ellenőrizzük a könyvelést, túl magas közös költséget állapított meg a közös képviselő, de gyakran vált ki nézeteltéréseket a felújítás, karbantartás elmaradása is” – írják.

Ezekben az ügyekben a jegyző nem tud eljárni, de vannak bejelentések, amelyek megalapozhatnak egy-egy vizsgálatot, például ha évek óta nem volt közgyűlés, nincs éves beszámoló, nincs számvizsgáló bizottság a házban vagy ha nem kap minden tulajdonos meghívót a közgyűlésre. Ilyen esetekben értesítik a közös képviselőt arról, hogy vizsgálatot indítanak, tájékoztatják a társasházi törvény vonatkozó rendelkezéséről, a kötelezettségeiről, és bekérik a társasházi dokumentumokat (alapító okirat, szervezeti-működési szabályzat, Határozatok Könyve, utolsó éves beszámoló és költségvetés, igazolás a társasházkezelői nyilvántartásba vételről, adatkezelési szabályzat – ha kamerarendszer is működik a házban –, szerződés a működtetővel, illetve a 2014. február 1-je után keletkezett iratok, például meghívók, közgyűlési jegyzőkönyvek, jelenléti ív, határozatok).

Ha megállapítják, hogy valóban nem megfelelő a működés, a jegyző felhívást bocsát ki – ahogy az Ágostonék házában is történt. „Le kell szögezni, hogy a jegyző törvényességi felügyeleti jogköre kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzését, valamint a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzését, vagyis a jogszabályoknak és társasházi szabályoknak való megfelelésének vizsgálatát foglalja magában” – írja válaszában az önkormányzat.