Bea elismeri, hogy tartozik, de azt szeretné, hogy ne azt a lakást árverezzék el, amelyben lakik, hanem egy másikat

Történetünk középpontjában Bea áll, aki tartozik. Most azért harcol, hogy ne azt a lakást veszítse el, amelyben lakik, hanem a végrehajtást kérő elégedjen meg egy kisebb résztulajdona elárverezésével. Ez egy kicsit bonyolultabb, és a bevétel talán nem is fedezné az egész adósságot. A csavaros ügy nagyon érdekesen világít rá a végrehajtási törvény filozófiájára, de arra is, hogy az élet néha különös helyzeteket produkál.

A bírósági végrehajtásról szóló törvény egyszerre próbálja védeni a végrehajtást kérők érdekeit – jussanak hozzá a jogos követeléseikhez –, de az adósok érdekeit is – ne okozzon számukra túl nagy kárt, teljes ellehetetlenülést a végrehajtás. A fokozatosság elvét követve van egy racionális végrehajtási sorrend:

• az első a készpénz;
• a második a munkabér letiltása;
• a harmadik az ingó vagyon;
• a negyedik az ingatlan végrehajtása.

Igen ám, de mi van, ha valaki életszagú sorrendcserét szeretne kérni? Például azért, mert nagyon nagy szüksége van a folyó jövedelmére, mondjuk, gyógyszert kell vennie a beteg édesanyjának, de azt már elfogadta, hogy a tartozásai rendezésére le kell mondania egy ingatlantulajdonról.

A végrehajtást kérőnél vannak az ütőkártyák

Ez még akkor is életszerű helyzet lehet, ha amúgy egy végrehajtás során az ingatlantulajdonosnak mindig attól is kell tartania, hogy kiszolgáltatott helyzetében áron alul tudja csak eladni az értékeit. Vagyis jobban járt volna, ha korábban maga értékesíti, és rendezi az adósságát. De ha ez a hajó már elment, felmerülhet az említett sorrendcsere kérése. Azt azonban vélhetően kevesen tudják, hogy

a végrehajtást kérőknek hangsúlyos rendelkezési jogosultságaik vannak.

Ilyen például az, hogy egyáltalán meginduljon-e a végrehajtási eljárás. De a rendelkezési jogosultság körébe tartozik az is, hogy miként járjon el a végrehajtó. Van olyan, hogy a végrehajtást kérő csak és kizárólag pénzügyi átutalásokat kér, de olyan is, hogy egy ingatlan értékesítését.

A végrehajtási törvény egyértelműen rögzíti, hogy a végrehajtást kérő rendelkezésétől függ, hogy az adós megváltoztathatja-e az adósságrendezés miatt szükséges végrehajtások sorrendjét. Ezt az engedélyezést azonban a bíróság felülvizsgálhatja, amiből olykor normális megegyezések, máskor nagyobb galibák születnek.

Amikor mindenki segített: az osztálypénz

A végrehajtók nem beszélhetnek a konkrét ügyeikről, így a következő történetekben – amelyeket Letenyei Róbert végrehajtó mesélt el nekünk – a nevek nem valódiak, a történetek a konkrét szereplők beazonosításának elkerülése érdekében a valósághoz képest kicsit módosítottak, de amúgy valós helyzetek.

Az első egy pozitív eset, amelyben mindenki jóhiszemű és rugalmas volt. Éva elvállalta, hogy a szülői munkaközösségben (szmk) társadalmi munkát végez, csak elkövette azt a hibát, hogy az osztálypénzt és egy kirándulásra gyűjtött nagyobb összeget a saját lakossági folyószámláján parkoltatta. Közben egy tartozása eljutott a végrehajtási szakaszba, mire a végrehajtó iroda inkasszózta (hivatalos szóhasználattal: hatósági átutalást kezdeményezett) a lakossági számlán található pénzt, így az osztálypénzt is. Több százezer forintról volt szó.

Éva kétségbeesetten telefonált, hogy az nem az ő pénze volt, hanem az osztályé.

Az ezt igazoló banki adatokból azonban nem látszott egyértelműen, hogy ez a gyerekek pénze, hiszen az inkasszó a bankszámlán található teljes összegre irányult, a befizető pedig sokszor maga az anyuka volt, aki készpénzben gyűjtötte össze, azután pedig maga fizette be a számlára a pénzt. Ez a történet szépen zárult, a végrehajtást kérő külföldi hátterű bank egy gyors levélváltás után maga engedélyezte az osztálypénz visszautalását.

Bea rosszabbul áll

Kezdő történetünk főszereplője, Bea azonban sokkal rosszabbul áll, pedig mondhatjuk, hogy önhibáján kívül került nehéz helyzetbe. A sztori lényege, hogy Bea nem szeretné, ha a végrehajtó a férjével közös ingatlanukra tenné rá a kezét, mert van egy olyan lakástulajdona is, amelyben csak 1/16 részben tulajdonos, sorrendcserével ezt adná el először, csak ebbe bele kellene egyeznie a végrehajtást kérőnek is. De hogyan került Bea egyáltalán ilyen kellemetlen helyzetbe?

Az adós megörökölte az édesapja vagyonát. Az örökséget átvette, nem utasította vissza, több vagyontárgyat is kapott, amelyeket döntően értékesített, a pénzt pedig felélte. Csak közben kiderült, hogy az elhunyt apának volt egy sem Bea, sem más családtagok által nem ismert fia. Az örökséget el kellett volna osztani, de Bea annak egy részét már elköltötte, hiszen ő azt hitte, hogy egyedüli örökös.

Az új örököst ki kellett volna fizetnie, Bea meg is egyezett a féltestvérével, majd összeszedett mindenféle értéket, amit tudott, értékesített. Végül azonban így is maradt valamennyi tartozása, amiből egy idő után végrehajtási ügy lett. Érdemi készpénze, saját autója, egyéb ingósága ekkor már nem volt, ráadásul minimálbérért dolgozott. A tartozását rövid időn belül előreláthatóan nem tudta volna teljesíteni, csakis valamelyik ingatlan eladásából.

Kellene egy kis türelem

A végrehajtást egy külföldi hátterű bank kezdeményezte. Az adós kérelmet nyújtott be, hogy a 3 és 4 millió forint közötti tartozás behajtását a budapesti (belvárosi) ingatlanjában meglevő 1/16-nyi tulajdoni hányad árverési eladásával szeretné kezdeni.

Elsőre nem tűnik életszerűnek, hogy bárki venne ilyen tulajdonrészt, de azt hallottuk, hogy van egy vásárlói réteg, ami erre specializálta magát. Az ilyen vevő megveszi az ingatlanrészt, utána pedig kéri az arányos használati díjat. Jellemző az is, hogy a korábbi tulajdonostárs mutat vásárlási szándékot, mert nem akar idegent beengedni a tulajdonosok közé.

Összességében a végrehajtó is azt valószínűsítette, hogy az 1/16 rész elkelhet, és az adós is vélhetően úgy gondolta, hogy az elektronikus ingatlanárverés keretén belül elég jó áron el tudja azt adni, jobb áron, mintha a szabadpiacon értékesítené. Csakhogy ez hosszabb procedúrának ígérkezett, a végrehajtást kérő pedig nyilván nemcsak azt szerette volna, hogy elég pénz üsse a markát, hanem azt is, hogy gyorsabban jusson hozzá.

De vajon tényleg jól el lehet adni értékeket az online árveréseken, nem ez a visszaélések melegágya? Letenyei Róbert szerint a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar árverési felületének az mindenképpen előnye, hogy sokkal több emberhez juttatja el az értékesítési információt, mint amennyihez egy szabadpiaci szereplő akár jelentős hirdetési költséggel ezt megtehetné.

Az árverés pszichológiája is lehet olykor szerencsés: ha másnak megéri, akkor biztosan nekem is. Olykor tényleg kialakulhatnak akár a piaci viszonyoktól elrugaszkodott magas árak is, de előfordul ennek az ellenkezője is, van rá példa, hogy valami nagyon a valós értéke alatt megy el.

Elutasítás

Mindenesetre az adós kérelmét, hogy az 1/16 ingatlanrész árverésével kezdődjön a végrehajtás folyamata, a végrehajtást kérő elutasította. Meglepő lehet, de valójában még a sorrend meghatározására is joga van a végrehajtást kérőnek, és őt az fogja vezetni, hogy melyik árverésből várható nagyobb összeg, illetve melyik eljárásból várható gyorsabban pénz. A végrehajtást kérő ebben a szellemben azt akarta, hogy az adós 50 százalékos tulajdonában levő, férjével közösen birtokolt ingatlanját értékesítse a végrehajtó.

Az ügyről bíróság fog dönteni. Ez nem egy klasszikus peres eljárás, hanem úgynevezett titkársági végzés. Az adós kérelmét az illetékes járási bíróság elfogadhatja, de el is utasíthatja. Hivatalosan ez így szól: a bíróság a végrehajtási kényszer arányos, illetőleg fokozatos alkalmazása céljából a végrehajtást kérő rendelkezésétől az adós érdekében eltérhet.

A konkrét ügyben a bíróság még nem döntött jogerősen. Letenyei Róbert nagyon bízik a bíróság döntésében, mert szerinte

kár lenne veszélybe sodorni az adós lakhatását, amikor van más lehetőség is.

Igen, az valóban probléma, hogy az adós által nem használt, tört ingatlanrész vélhetően nem fedezi majd a teljes tartozást, de a fennmaradó rész már kezelhető összeg lenne. Egy hosszabb távú részletfizetési megállapodással az adós anyagi helyzete rendeződhetne, de ha eladják az ingatlant Beáék feje fölül, lehet, hogy az anyagi helyzetük egy életre gajra megy.

Rendszerszintű nehézség

Mint hallottuk, az ilyen helyzetek kezelésében kiemelten fontos a végrehajtó szerepe. Ha ilyen bonyodalmakat lát, felhívhatja az adós figyelmét a lehetőségeire. Lehet nyilatkoztatni a végrehajtást kérőt, hogy elfogadja-e a sorrendcserét, de ha ez nem kecsegtet sikerrel, akkor a kérést be lehet terjeszteni a bíróságra. Országosan és évente több száz sorrendcserés ügy van.

A végrehajtást kérők amúgy nem gonoszságból rugalmatlanok, hanem félnek az időtényezőtől, ezért nem szoktak hozzájárulni a sorrendcseréhez. Az ingatlan-végrehajtást a törvény ugyanis sok esetben az időmúláshoz is köti. A végrehajtásoknál az adós sok lépéssel „húzhatja az időt”, így aki teheti, minél gyorsabb inkasszót szeretne.

Annyit azért meg kell jegyezni, hogy az osztatlan résztulajdonoknál tényleg felléphetnek bonyodalmak is. Túlszabályozott az, hogy az adós tulajdonostársai az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik, hogy az egész ingatlant árverezzék el. Ez a szabály alapjában véve nem rossz, mert az együttes ingatlanrész közösen többet érhet, mint a részek egésze. De azt már nem engedi a törvény, hogy az adós részével együtt ne az egészet, hanem csak egy kisebb tulajdonrészt értékesítsenek. Vagyis ha 40 tulajdonosa van egy ingatlannak, 38 nem adhat el, csak 1, vagy együtt 40. Ez a szabályozás lehetne rugalmasabb, életszerűbb.

Fokozatosság

Térjünk még vissza egy pillanatra a törvény szelleméhez! A végrehajtási eljárás során a legfontosabb a fokozatosság elve. Az adós és a végrehajtást kérő érdekellentétben van, ezt csak szabályozás oldhatja fel.

Könnyű belátni, hogy a végrehajtást kérőnek az a fontos, hogy a folyamat gyors és hatékony legyen, ezzel szemben az adós érdeke az, hogy levegőhöz jusson, összeszedhesse magát, ne kerüljön adósságcsapdába, minél később kelljen rendeznie a tartozását.

A nemzeti szabályozások részletei amúgy a kulturális hagyományokból erednek. Egy amerikai példával: az Egyesült Államokban a republikánusoknak fontosabb a tulajdon sérthetetlensége, az adós elszámoltatása, a demokratáknak pedig fontosabb a szegény emberek jogainak védelme, a kiszolgáltatottabbak felszínen maradásának segítése. Országok szintjén is így működik, ahol erősebb a tulajdon szentsége, szigorúan érvényesítik a tulajdonhoz való jogot, ott erősebbek a végrehajtást kérők pozíciói. Ugyanakkor az tényleg nem lehet senkinek sem az érdeke, hogy egy parkolási bírság vagy egy telefonszámla-tartozás miatt elárverezzék az adósok ingatlanát.