Budapesti árakon hullámzik a balatoni nyaralópiac

Ahogy véget ér az iskola, beindul a strandszezon, úgy pörög fel a Balaton körüli ingatlanpiac is, hiszen egyre többen kezdenek el azon gondolkodni, milyen jó lenne egy ház a Balatonnál. Aki ilyesmin gondolkodik, annak van egy jó és egy rossz hírünk.

• A jó az, hogy ingatlanpiaci szakértők szerint kis kompromisszumokkal szinte mindenki megtalálhatja a számítását, akinek van valamennyi félretett pénze beruházni.
• A rossz hír viszont az, hogy Budapest után a Balaton az ország leginkább kiemelt, legjobban pörgő és legdrágább ingatlanpiaca, ahol az árak nemcsak megközelítik, de néhány településen le is körözik a budapesti árakat.

Ebben a cikkben bemutatjuk, hogy alakul a balatoni ingatlanpiac, hogy mennyit számít észak és dél, kelet vagy nyugat, néhány vagy néhány száz, vagy néhány ezer méter a tótól a nyaralók árában.

Speciális piac

A Telexnek nyilatkozó ingatlanpiaci szakemberek szerint a Balaton környéke nagyon speciális szegmense a magyar ingatlanpiacnak. Budapesten kívül nincs még egy piac az országban, ami ennyire likvid, vagyis nagy a kereslet és a kínálat, és ahová az ország minden részéből és külföldről is mindig jönnek érdeklődők.

Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője szerint a Balaton, részben a sok budapesti ingatlantulajdonos és érdeklődő miatt az ország minden más részénél gyorsabban követi a budapesti ingatlanpiaci folyamatokat, trendeket, főleg ami a négyzetméterárakat illeti.

Mint látni fogjuk, a Balaton egyes részein már egyáltalán nem ritka a Budapest belsőbb kerületeire is jellemző millió fölötti négyzetméterár. Viszont ahogy Benedikt Károly hangsúlyozza, a balatoni ingatlanok összértékben már gyakran le is körözik a budapestieket, hiszen itt több nagyobb alapterületű ház cserél gazdát. Az Ingatlan.com Telexnek küldött adatai szerint idén július 3-án az eladósorban lévő ingatlanok medián értéke Somogy vármegyében több mint 89 millió forint, Veszprém vármegyében pedig közel 110 millió forint volt, ami jól jelzi, mekkora ingatlanokról van szó. A Duna House adatai szerint átlagosan többet kellett idén költeni egy balatoni ingatlanra, mint egy budapestire: míg a fővárosban átlagosan 60,4 millió forintot költöttek egy ingatlan megvásárlására, addig a Balatonnál az átlag 6 százalékkal magasabb, 64,3 millió forint volt.

Mivel alapvetően egy nyaralóövezetről van szó, a vásárlók és eladók nagy része nem életvitelszerűen lakik a tó körüli településeken, fontos aspektusokban eltér a fővárosi, vagy bármilyen más „normális” lakáspiactól.

Aki elad, az például az esetek nagy részében ráér megvárni, amíg bejön egy akkora ajánlat, mint amit elképzelt, hiszen nem azt a lakást adja el, amiben lakik.

Az elmúlt pár évben egy érdekes hullámon ment át a balatoni piac. A koronavírus-járvány idején egy rövid időre megtört a trend, hogy leginkább csak nyaralónak vesznek emberek lakásokat a Balatonnál, hiszen sokan leköltöztek a városból a lezárások alatt, és sokan erre a célra vettek ingatlant a covidos években. 2022-ben aztán az ingatlanosok azt kezdték megfigyelni, hogy többen elkezdték eladogatni a pár évvel korábban megvásárolt ingatlanokat.

Balogh László, az Ingatlan.com elemzési vezetője szerint ez részben annak tudható be, hogy a válságos években, amikor elszálltak az energiaárak, rekordokat döntött az infláció és a kamatok is megemelkedtek, sokan inkább a balatoni háztól szabadultak, mint hogy hitelt vegyenek föl, ha, mondjuk, a vállalkozásuknak tőkére volt szüksége. Az is elképzelhető, hogy sokan a maguk javára akarták fordítani a magas inflációt, és az ingatlanban tartott pénzüket inkább állampapírokba tették. Mindenesetre már addigra is 20-30 százalékot kerestek a balatoni ingatlanjaikon.

2022-ben még csak az első jelei látszottak annak, hogy sok nyaraló/lakás kerül majd a piacra a tó körül, 2023-ban viszont már egyértelmű volt, hogy a kínálat lekörözi a keresletet, ami Balogh László szerint tipikus válságjelenség.

A keresletnél nagyobb kínálat azt is jelenti, hogy az árak minimum stagnálnak, ha nem csökkennek, és a Balaton körül is ez történt, még ha árcsökkenést azért viszonylag kevés településen lehetett is tapasztalni.

Egészen 2024 tavaszáig stagnáltak az árak, de mivel a szakértők szerint a balatoni ingatlanpiac is a strandszezonnal együtt indul be, így nyár elején látszott, hogy idén már megérkezett a kereslet és élénkül a piac. Az Ingatlan.com adatai szerint nagyjából 4-5 százalékot emelkedtek az árak a tavaly nyárhoz képest. Az alábbi térképen látszik, hogy azért településenként elég változatos volt, hogy emelkedtek vagy csökkentek az árak, és milyen mértékben. A térképen (amin egy fehér csík jelképezi magát a Balatont) az látható, hogy az Ingatlan.com adatai szerint idén július 3-án mennyit változott az eladásra kínált ingatlanok négyzetméterárának mediánja a tavaly július 3-i mediánhoz képest. Az Ingatlan.com a nekünk elküldött táblázatokban átlag helyett medián értékkel számol, ami értéknél a halmaz fele kisebb, fele nagyobb.

Észak, dél, kelet, nyugat

A balatoni nyaralópiac persze elképesztően sokszínű, a több százmilliós luxusvilláktól a borospincéből félig-meddig átalakított kis házakig minden megtalálható. Az viszont biztos, hogy a földrajz nagyon meghatározza az árakat a tó körül. Nemcsak a klasszikus, hitvitának is kezelhető északi kontra déli part viszonylatában, de abban is, hogy mennyire van távol az adott település a legtöbb vásárlót adó Budapesttől. Ami az északi és déli part közötti különbséget illeti,

az északi part szakértők szerint mindig is egy kicsit drágább volt átlagosan.

Ebbe, mondjuk, statisztikai értelemben kicsit bekavar, hogy itt vannak a Balaton legdrágább települései, amelyek felfelé torzítják az átlagot. Például Tihany, ahol a piac szűkössége miatt a pesti belvárost idéző, 1,6 millió forintos medián négyzetméterárakkal érdemes számolni. Az Ingatlan.com Balaton-parti településekről szóló adatai szerint a déli parton (Somogy vármegyében) hét olyan település van, ahol egymillió forint fölött volt a medián négyzetméterár, az északi parton, legalábbis a Veszprém vármegyéhez tartozó részén viszont 17.

Az egész megyét számolva viszont Somogyban valamivel magasabb, idén júliusban medián négyzetméterár 1,06 millió forint, míg Veszprémben ez 1,04 millió forint volt. Ez azonban összességében elég kis különbség, úgyhogy ilyen szempontból talán elmondható, hogy akkora különbség a két part között nincsen. A Duna House adatai szerint az átlagos négyzetméterárakban azért még mindig észak a drágább, 18 százalékkal.

A déli part részben azért is zárkózott fel az északihoz a medián árakban, mert itt több az új építésű társasház, amiket lényegében csak a helyrajzi szám különböztet meg a budapesti lakóparkoktól, az áraik biztos, hogy nem. Ezek miatt lehet például Balogh László szerint Balatonszemes a déli part legdrágább települése, 1,3 millió forintos medián négyzetméterárral, de hasonló fejlesztéseket találni Siófokon, Balatonbogláron, Balatonlellén és Balatonvilágoson is. Az északi parton sokkal kevesebb az új építésű ház, részben azért, mert nincs hely, mint, mondjuk, Tihanyban, vagy mert az önkormányzatok ezt változtatási tilalmakkal és hasonló szabályozásokkal akadályozzák. De azért itt is sok helyen látni gombamód kinövő nyaralótelepeket. Budapest mellett a Balaton körül volt a legtöbb ilyen új lakóingatlan-fejlesztés, és ezek miatt a KSH 10 ezer lakosra vetített statisztikái szerint balatoni településeken épült a legtöbb új lakóingatlan az elmúlt években.

A tó észak–déli irányba vágja ketté a környékét, az ingatlanpiacon van egy ennél kevésbé egyértelmű, de azért jelentős kelet–nyugati megosztás is, amiben lényegében a Budapesttől mérhető távolság számít.

Bár nincs konkrét határ, Balogh László szerint valahol Tihany és Szántód környékén van a képzeletbeli vonal, egyfajta lélektani határ, ahonnan a pestiek már úgy érzik, messzebb kellene menni, mint szeretnének. Igaz, Benedikt Károly szerint a déli parton az M7-es valamivel kitolhatta ezt a határt, hiszen a tó nyugati csücske is gyorsabban megközelíthető.

Az Ingatlan.com adatai alapján valóban látszik valamekkora kelet–nyugati változás, bár ezen belül azért nem teljesen a Budapesttől mért kilométer határozza meg az árakat. Az északi parton, vagy mondjuk inkább úgy, Veszprém vármegyében – mert, mondjuk, Balatonkenese és Akarattya földrajzi értelemben nem az északi parton van – Tihany és Aszófő a legdrágább település 1,65 millió és 1,32 milliós négyzetméterárakkal. Utána jön a Budapesttől másfél órányi autózásra lévő Alsóörs, szintén 1,3 millióval, a negyedik helyen van Balatonakarattya 1,26 millióval, ami legalább negyedórával közelebb van a fővároshoz, mint az összes megelőző település a listán. A top 5-be pedig még befér a Pesttől két órára lévő Balatonudvari, ahol 1,2 milliónál van a medián négyzetméter.

Az északi parton az egymillió fölötti medián négyzetméterárral bíró települések közül Ábrahámhegy lényegében az egyetlen, ami azért már határozottan a tó nyugati részén helyezkedik el, 1,09 millióval. Itt drágábbak az ingatlanok, mint a Budapesthez több mint egy órával közelebb lévő Almádiban, ami a legutolsó település az egymilliós határon túl. De egy településsel arrébb, Fűzfőn a 800 ezer forintot sem éri el a medián négyzetméter. Az északi part nyugati, már Zalához tartozó csücskében pedig egy település sincs, ahol egymillió forintba kerülne egy négyzetméter az Ingatlan.com összesítése szerint.

A déli parton ennél sokkal vegyesebb a kép: Somogy vármegye hét, egymillió forintnál magasabb medián négyzetméterárral bíró települése közül a Tihany–Szárszó vonaltól jóval nyugatabbra lévő Balatonszemes viszi a pálmát csaknem 1,4 millió forintos medián négyzetméterárral, lekörözve Zamárdit és Siófokot, a hét legdrágább település közé pedig a Szemestől is nyugatabbra lévő Balatonlelle is befért 1,07 millióval, előzve a Budapesthez sokkal közelebb lévő Balatonvilágost.

Az árakat persze rengeteg tényező befolyásolhatja, a már említett új építésű lakások aránya, a partszakasz állapota, a lakásállomány minősége, stb. Benedikt Károly szerint is inkább az érdeklődések számában érezhető erősebben a kelet–nyugati tengely, mint az árakban.

Távolság százezrekben

Egy másik fontos földrajzi dimenzió, ami meghatározza a balatoni nyaralók árát, az az, hogy milyen messze vannak a tótól. Településen belüli, utcaszintű adatokat nem kaptunk az ingatlanközvetítőktől, de Benedikt Károly szerint 10-20 százalékkal, vagy akár még jobban csökkentheti az ingatlanok értékét már pár utcányi távolság is a strandtól.

Balogh László szerint közvetlen vízparti telket 200-300 millió forint alatt már teljesen esélytelen találni, de ennél többet is kérhet, aki ilyet árul, a határ lényegében a csillagos ég.

Települési szinten is sokat számít, hogy a falu/város közvetlenül a Balaton partján van, vagy 10-15 percre mindenképp kocsiba kell ülni és egy másik településre utazni a strandoláshoz. Az Otthon Centrum adatai szerint az év első hat hónapjában nagyjából 26 százalékkal drágábban keltek el a házak a közvetlenül a Balaton partján elhelyezkedő településeken, mint a tótól távolabb, de még azért a vonzáskörzetben lévő településeken. A közvetlen vízparti ingatlanoknál pedig átlagosan kétszer annyiba került egy négyzetméter, mint a tó melletti települések átlaga.

Az Ingatlan.com adatait böngészve is az látszik, hogy a „másodvonalas”, tehát nem közvetlenül a parton lévő, de azért nem olyan távoli településeken jóval olcsóbbak az ingatlanok, mint a parton. Míg a part menti településeket együtt vizsgálva a medián négyzetméterár Veszprém vármegyében egymillió forint fölött van (1,043 millió egész pontosan), a tótól távolabbi településeket is vizsgálva már 757 ezer forintra csökken a medián. Ebben persze benne vannak az olyan települések is, mint Kemeneshőgyész vagy Lovászpatona, amik már közelebb esnek Győrhöz, mint a Balatonhoz, így nemhogy másod-, de negyed- vagy ötödvonalban sincsenek a parttól. De olyan, a parttól 10-15 percre lévő településeken, mint Nemesgulács, Balatonhenye vagy Szentkirályszabadja, 500-600 ezer forint körül van egy négyzetméter.

Az északi parton viszont a Balatontól távolabb is van valami, ami nagyon emelhet az árakon: a kilátás.

A balatoni panoráma 10-20 százalékot, vagy még többet is dobhat egy ingatlan értékén. Így fordulhat elő, hogy Balatoncsicsón vagy Monoszlón, amik szintén nagyjából 10-15 perc autózásra vannak a legközelebbi strandtól, egymillió forint fölött van a medián négyzetméterár. A szőlőhegyi telkeket az ország leggazdagabbjai is fölfedezték maguknak, így a Balatontól valamivel távolabb is találni százmilliós, sőt milliárdos értékű telkeket, medencés luxusvillákat, esetenként olyan telkeken, ahol amúgy legfeljebb egy borospincét vagy hasonló mezőgazdasági épületet lehetne építeni. A laposabb déli parton nincs olyan tényező, ami kompenzálhatná a parttól való távolságot, így a nem közvetlenül part menti településeken már jelentősen alacsonyabbak az árak, mint a tónál.

Részben ezért is mondja Balogh László, hogy aki hajlandó kompromisszumokat kötni, például abban, hogy autóznia kelljen a strandig, az a Balaton körül is megtalálhatja a számítását már pár tízmillió forintért. Bár az igazán alacsony árakhoz lehet, hogy nagyon sok kompromisszum kell.

Cikkünkben a nyaralni vágyó, a Balaton köré csak turistáskodni járó vásárlókra fókuszáltunk, nem véletlenül, hiszen az egész balatoni ingatlanpiac őket célozza. Ne felejtsük el viszont, hogy ennek milyen nagy hatása van azokra, akik tényleg balatoniak. Balogh szerint

óriási gondot okoz a helyieknek, hogy a nyaralni vágyók budapesti szintre vagy annak közelébe verik fel az árakat a tó körül, emiatt sok helyi egyszerűen kiárazódik a saját falujából.

Egy füredi vagy siófoki fiatal úgy járhat a saját településén, mint a fiatalok a pesti belvárosban, csak míg a fővárosban vannak külső kerületek, van agglomeráció és vagy egy aktív albérletpiac (igaz, szintén brutálisan emelkedő árakkal), addig a Balaton körül ez nem így működik, és könnyen lehet, hogy a helyieknek két-három településsel is arrébb kellene költözniük, mint ahová valójában valók.