Mindenki arról beszél, hogy megint drágulnak a lakások. De tényleg, drágulnak?

Hónapok óta arról szólnak a hírek, hogy hosszú idő után megint drágulnak a lakások, fél év alatt 10 százalékkal drágultak a családi házak Budapest agglomerációjában, a lakáspiaci kereslet pedig meghaladta a válság előtti, 2022-es szintet. Ezeket a cikkeket olvasva könnyen juthatunk arra a következtetésre, hogy ismét elindult egy, a 2014 és 2022 közötti durva lakásár-növekedés.

Nem így gondolja viszont a Magyar Nemzeti Bank. Az MNB félévente ad ki jelentést a magyar lakáspiacról, amelyben visszamenőleges adatsorokat, és a jövőre vonatkozó becsléseket is megfogalmaz. A friss, májusi jelentésük pedig tartalmaz egy ilyen szempontból nagyon érdekes ábrát.

A grafikon a magyarországi lakásállomány reálértékének éves változását mutatja, ez azt jelenti, hogy a lakások árának változásából levonják az infláció mértékét. 2022. előtt, amikor brutálisan nőttek a lakásárak, de nem volt infláció, évi 10-15 százalék volt a reálérték-növekedés.

A 2022 második felében aztán kilőtt az infláció, miközben a lakások drágulása lelassult, így a reál-lakásárindex 2023 tavaszára mínusz 15 százalék körül alakult. Az MNB tavaly novemberben azt becsülte, hogy ez a lakásárindex idén első negyedévig mínusz öt százalék körül marad majd.

Nem így történt azonban, idén első negyedévben -0,4 százalékon alakult a lakásárindex növekedésének üteme, vagyis majdnem pont ugyanúgy drágultak az ingatlanok, mint minden más. És itt van az MNB előrejelzésének meghökkentő pontja, szerintük ugyanis a második negyedévben nagyobb ütemben, 2,3 százalékkal csökken majd a lakásárindex éves növekedése. Íme:

Vagyis a nemzeti bank azzal számol, hogy az idei második negyedévben (ami áprilistól júniusig tart) a 3-4 százalékos inflációnál 2 százalékponttal kisebb mértékben, tehát 1-2 százalékkal nőhet csak a lakások ára. Tehát nominálisan tényleg van valamennyi drágulás, de ezt például azzal érdemes összevetni, hogy a fizetések februárban éves alapon körülbelül 14 százalékkal nőttek, vagyis relatív még mindig egyre olcsóbbak a lakások.

Az MNB úgy magyarázza ezt az előrejelzését, hogy a lakásárakat meghatározó tényezők közül a reáljövedelem ugyan javul, de más mutatók fékezik még a drágulást. Ezek közé tartozik, hogy szerintük a munkanélküliségi ráta enyhén emelkedhet, és a reál értelemben vett háztartási hitelezés továbbra is alacsony szinten maradhat.