Száz éve József Attiláék nyomorogtak itt, most geotermikus hűtés-fűtéses lakások vannak Ferencváros legújabb önkormányzati bérházában

• Elkészült Ferencváros a Gát utca 24. alatti önkormányzati bérház teljes átépítésével, az épületben 46 lerobbant lakás helyett 30 teljesen felújítottat alakítottak ki.
• A lakásokat nem adják el, azokba az önkormányzat határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkező bérlői és szociális alapon kiválasztott lakók költözhetnek, akiknek fillérekbe kerül majd a lakhatás.
• A Gát utca 24. jó példája a ferencvárosi tömbrehabilitációs programnak, amelynek részeként nem lakásonként, hanem háztömbönként újítják meg Ferencváros középső részét.

Makulátlan fehér, századfordulós homlokzat, belső parkra nyíló lakások, radiátor nélküli, geotermikus fűtés- és hűtésrendszer. Ha ilyeneket olvas valaki, joggal hiheti azt, hogy véletlenül egy luxuslakópark hirdetésébe vagy a Várban épülő valamelyik új kormányzati palota leírásába olvasott bele.

Pedig ez a leírás most nem ezekre illik, hanem a Középső-Ferencváros valamikori szegénynegyedében felújított és átalakított önkormányzati bérházra, a Gát utca 24.-re. Az 1895-ben épült házat Ferencváros önkormányzata 1,6 milliárd forintból újította fel és építette át, amivel 46 lerobbant lakásból csináltak 30 teljesen újat.

Azt a Gát utca 24.-et, amelyben 1908-ban egy ideig a hároméves József Attila is lakott két testvérével és három gyerekét egyedül nevelő anyjukkal. A házról József Jolán, a költő testvére azt írta:

„Háromemeletes, piszkos, nagy házban laktunk a Gát u 24-ben. A ház minden lakása szobakonyhás volt, valamennyi zsúfolva emberekkel. Mi az első emeleten laktunk a folyosó végén, a hátulsó lépcső mellett. Esténként itt a piszkos, bűzös lépcsőházban gyülekeztek össze a gyerekek. Ilyenkor tértek haza munkájukból a férfiak, és mi csak útban voltunk a konyhában. Egymáshoz préselődve kuporogtunk a lépcsőkön s a falra akasztott pislákoló, kormos petróleumlámpa alatt ijedeztünk torz árnyékainktól. Mi csöndben ültünk, rongyosan lapultunk egymás mellett, mint a rablók a pincében. Azután – mintha összebeszéltek volna – a mamák kiabálni kezdték gyerekeik nevét. A gyerekek futottak haza. Mi hárman ottmaradtunk a lépcsőházban. Attila az ölemben ült, Etus szorosan mellettem.”

A Gát utca 24.-ben néhány évvel ezelőttig olyan önkormányzati bérlők laktak, akik még szocializmus alatt kapták meg a lakások bérleti jogát, vagy azóta örökölték azt felmenőiktől. Őket a kiürítéskor már felújított lakásokba helyezték át, a ház egyik felét lebontották, a másik feléből pedig napos, fürdőszoba-konyhás lakásokat alakítottak ki. Ezekbe olyan önkormányzati bérlők költözhetnek át, akik ma még szintén komfort nélküli, lebontandó vagy felújítandó bérlakásokban élnek.

A Gát utca 24. korábban egy tipikus hosszú, keskeny udvaros középső-ferencvárosi bérház volt, többnyire apró, sötét, néha vécé nélküli lakásokkal. A felújításkor az önkormányzat az épület hátsó és jobb oldali szárnyát elbontotta, az utcára néző és bal oldali szárnyban pedig a korábbinál nagyobb lakásokat alakítottak ki. Az 1895-ös külső és a belső homlokzatot és a ház eredeti lépcsőházát meghagyták, ezenkívül viszont szinte mindent cseréltek, még a födémeket is.

A házat ráadásul geotermikus hőszivattyúval szerelték fel, amihez a kertben 100 méter mélyre fúrtak le. Ezzel viszont megoldották az egész ház fűtését és hűtését is: a hőszivattyús rendszer ugyanis télen a padlófűtésen keresztül fűti, nyáron pedig mennyezeti vezetékekkel hűti a lakásokat.

A komplett hőszivattyús rendszer kiépítése 120 millió forint volt, ami körülbelül negyedével drágább, mintha hagyományos fűtési rendszert építettek volna. A fenntartási költsége viszont lakásonként nagyjából 6000 forint lesz, ami tartalmazza a fűtést, a hűtést és a melegvíz-használatot is.

Akik nem adták el a lakásokat

A rendszerváltás előtt a budapesti lakások többsége a kerületeket irányító tanácsok tulajdonában volt. Amikor a tanácsrendszert felváltották az önkormányzatok, a lakások az ő tulajdonukba kerültek át, jellemzően úgy, hogy a lakásokban élő családoknak örökölhető bérleti joguk volt azokra.

Ez azt jelentette, hogy a lakások fenntartása az önkormányzatok feladata volt, miközben a bérlőket cserelakás nélkül nem dobhatták ki az ingatlanokból. A fenntartás költségeitől megijedve és a rendszerváltás vadkapitalista őrületében az önkormányzatok többsége a lakásait néhány éven belül potom pénzért eladta a bérlőknek.

Ezzel a módszerrel kapcsolatban azonban a második világháború előtt épült régi bérházak esetén felmerült egy csomó probléma. Leginkább az, hogy ezeket a többnyire rossz állapotban lévő házakat csak egyben lehet felújítani, az pedig a legtöbb esetben valószínűtlen, hogy erre a lakók össze tudják és akarják adni a pénzt. Az igazán régi, vécé és fürdőszoba nélküli munkáslakásoknál pedig a felújításra a legjobb megoldás is az volt, hogy a konyhából alakítottak ki vécét és fürdőt – már ahol egyáltalán eljutottak ide.

Ferencvárost – Józsefvároshoz hasonlóan – különösen érintette ez a probléma. A IX. kerület középső, Nagykörút és Haller utca közötti részén ugyanis annak idején viszonylag nagy háztömböket jelöltek ki, amelyeket számtalan, viszonylag kicsi telekre osztottak fel. Ezekre aztán jellemzően nagyon kicsi belső udvarú bérkaszárnyákat építettetek, sötét, komfort nélküli lakásokkal. A második világháború előtt ezekben többnyire a ferencvárosi Közvágóhíd és a környéken lévő malmok dolgozói laktak.

A világháború után a házak tanácsi tulajdonba kerültek, a tanácsnak azonban nem volt ereje vagy szándéka arra, hogy az apró, rossz minőségű lakásokat élhetővé tegye. A kerület középső részének rehabilitációjára azonban már az 1980-as években készültek tervek, ami miatt a rendszerváltáskor a kerületnek nem volt kötelező eladnia a lakásokat. Ezzel a joggal pedig élt is, így az 1990-es évek elején megkezdhette a tömbrehabilitációs projektjét, ami azóta ciklusokon át, a kerület vezetésének politikai irányultságától függetlenül zajlik. A projekt 2016-ban megkapta a FIABCI Prix d’Excellence nagydíját, ami az építészet egyik legrangosabb díjának számít – amellett, hogy a folyamatot korábban társadalmi szempontokból kiindulva érték kritikák.

Nem lakásokban gondolkodnak

De mi is az a tömbrehabilitáció? A koncepció lényege, hogy nem lakásonként, nem is házanként, hanem háztömbönként készítenek terveket, és megpróbálják a bérkaszárnyákat úgy átalakítani, hogy azokból a 21. századi elvárásoknak is megfelelő, élhető lakások jöjjenek létre. Ez a legtöbb esetben azt jelenti, hogy a háztömbök középső, közvetlen utcakapcsolattal nem rendelkező telkeiről lebontják a házakat, és a helyükön vagy annak egy részén belső parkot alakítanak ki. A külső, utcakapcsolatos telkek házait pedig úgy alakítják át, hogy a belső udvarukat kinyitják a tömb közepén lévő park vagy legalább egy másik belső udvar felé.

Mindez persze pénzbe kerül, és az önkormányzat az egészet jelentős részben abból finanszírozza, hogy a rossz állapotú bérkaszárnyák egy részét eladja, ezek helyén aztán ingatlanfejlesztők építenek társasházakat. Főszabály szerint úgy, hogy a városképi szempontból védett homlokzatú házakat felújítják, a nem védetteket pedig eladják.

Ez történt a most átadott Gát utcai háztömbbel is: a középső telkekről kibontották a házakat, azokat egy ingatlanfejlesztőnek adták el, aki egy soklakásos társasházat épített oda. A külső házakat, mint amilyen a Gát utca 24., az önkormányzat egymás után újítja fel, és bontja ki úgy, hogy a háztömb közepén egy összefüggő belső kert alakuljon ki. Így lehet, hogy a korábban rendkívül szűk belső udvaros ház hátsó lakásaiból most franciaerkély nyílik a belső kertre – arra, amit a lakók együtt használhatnak majd a magánlakások lakóival.

A Gát utcai házba, ahogy a többi hasonló felújított és átalakított bérházba olyanok költözhetnek, akik most valamelyik másik, felújítás vagy eladás előtt álló, kiürítendő önkormányzati bérházban laknak határozatlan ideig tartó bérleti joggal. A kiürítendő házak lakóinak két lehetőségük van:

• vagy elfogadnak egy cserelakást, ami általában ugyanakkora vagy nagyobb, mint a korábbi lakásuk, de mindenképpen felújított és komfortos;
• vagy hagyják, hogy az önkormányzat kivásárolja a bérleti jogukat, ebben az esetben négyzetméterenként 650 ezer forint megváltási összeget kaphatnak kézhez.

Az, hogy ki mekkora cserelakást kap, egyéni élethelyzetek alapján dől el, ahol például gyerekek vannak és bővült a család, ott általában nagyobbat kapnak. Az önkormányzat munkatársai ilyenkor általában 3-4 cserelakást mutatnak meg, a lakók ezek közül válogathatnak. De számít például az is, hogy egy idős vagy mozgássérült bérlőnek akadálymentes lakást adjanak: a Gát utca 24.-ben a földszinti lakások mind ilyenek.

Az önkormányzat célja, hogy minden, rossz állapotban lévő önkormányzati lakás lakóját vagy felújított lakásban helyezzenek el, vagy kivásároljanak a bérleti jogából. Ez utóbbit jellemzően azok szokták választani, akiknek van elég alaptőkéjük ahhoz, hogy a megváltási összeggel együtt saját lakást tudjanak venni.

30 négyzetméter: 9000 forint

A ferencvárosi önkormányzatnak 2500 lakása van, ebben a ciklusban épületkiürítésekkel 300 lakásból sikerült lakókat elhelyezni, másik 900 lakás még mindig rehabilitációra vár – vagyis az ő helyzetük megoldása már a következő önkormányzati ciklusokra jut majd.

Az önkormányzat a körülbelül 2500 lakásából 71-et ad ki piaci alapon, 37-et önköltségen fiataloknak, az összes többit, vagyis körülbelül 2400 lakást szociális alapon. Ez utóbbi a legtöbb esetben a szocializmusból örökölt, határozatlan idejű bérleti jogot jelent, de vannak lakások, amelyeket rászorulók, pályázati alapon, objektív pontrendszer segítségével kaphatnak meg. A szociális alapon bérlőknek ma négyzetméterenként 316 forintot jelent, vagyis egy 30 négyzetméteres lakás bérleti díja havi 9500 forint, egy 45 négyzetméteresé pedig 14 200 forint.

A határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkező lakók akkor is kérhetik bérleti joguk megváltását, ha éppen nem ürítik ki a házat, amiben élnek. Ilyenkor a megváltás nem alanyi jogon jár, a kérelmekről az önkormányzat egyenként, külön vizsgálat után dönt. Megváltás esetén a rossz állapotú, még felújítandó bérlakások lakói ilyenkor négyzetméterenként 225 ezer forintot kapnak, a társasházakban vagy felújított épületben élő bérlők pedig 405 ezer forintot.

Az önkormányzat következőnek a Gát utcai tömb túloldalán található Balázs Béla út 27/b-t újítja fel, ezt követi majd a Gát utca 24-gyel szomszédos, Márton utca 8. alatti két ház. Ezek hátsó szárnyait éppen most bontották el, hogy a várhatóan jövő év elején kezdődő felújítás idején a bontás már ne zavarja a Gát utca 24. új lakóit.

Nem mindig ment tökéletesen a kiürítés

A ferencvárosi városrehabilitációs projektet az építészeti elismerések mellett érték kritikák is. Annak társadalmi árnyoldalairól írt például Jelinek Csaba városszociológus, a lakhatási kérdésekkel foglalkozó Periféria Központ kutatója is. Jelinek még 2010-ben, tehát Gegesy Ferenc polgármestersége alatt írt egy tanulmányt a kerület gyakorlatáról és az egyik kiürítésre ítélt ferencvárosi bérház lakóinak későbbi sorsáról. Ebben arra jutott, hogy a kiürítés után nem sokkal a ház lakóinak körülbelül fele úgy érezte: rosszabb helyzetbe került, mint amilyenben a volt bérházban volt.

Jelinek szerint a cserelakást választók egy részének végül is nem tetszett az új lakás, vagy azért, mert rosszabb helyen volt, vagy mert bizonyos adottságai rosszabbak voltak, vagy egyszerűen mert szétköltöztették a korábbi, jól ismert szomszédságától. A készpénzes megváltást választók között pedig sokan nagyon rosszul jártak, amikor az így szerzett pénzen megpróbáltak lakást venni. Ők ugyanis nem a lakás piaci árát, csak annak egy részét kapták meg, amiből sokszor nagyon rossz állapotú budapesti lakást, vagy vidéki házat tudtak venni. Mások az önkormányzattól kapott készpénz mellé hitelt vettek fel, amit később nem tudtak fizetni, így elvesztették a pénzből szerzett új ingatlant. Az önkormányzat ugyanis tisztán négyzetméteralapon váltja meg a lakásokat, így a rosszabb, kis méretű szoba-konyhás lakások bérlői arányaiban jóval kevesebb pénzt kapnak, mint a nagyobb lakások általában amúgy is jobb helyzetben lévő bérlői.

Jelinek szerint összességében a városrehabilitációval Ferencváros egy masszív lakosságcserét hajtott végre, aminek eredményeképp a rendszerváltáskori lakosság tetemes része szorult ki a kerületből. Ők jellemzően az alacsony státuszú, sokszor cigány származású lakók voltak, akik közül később sokan olyan helyeken kötöttek ki, mint a borzalmas körülményeiről ismert Hős utcai szegregátum. Más kérdés, hogy az ő kiköltözés utáni sorsukért az önkormányzat már nem volt felelős.

Jelinek szerint ezzel együtt mindenképp el kell ismerni, hogy a ferencvárosi önkormányzat legalább költ a lakásállománya javítására, amire Magyarországon nagyon kevés önkormányzat hajlandó. Kritizálni tehát inkább csak a kiköltöztetések folyamatát lehet, már ha azok olyan problémásak, mint amilyenek Ferencvárosban az 1990-es és a 2000-es években voltak.

A ferencvárosi tömbrehabilitációs programot leginkább a hasonló társadalmi és építészeti karakterű belső-pesti lakónegyedekkel érdemes összehasonlítani, mint például a VI., VII., VIII. és XIII. kerület Nagykörút mentén elhelyezkedő részei. Míg a VI. és VII. kerületben döntően piaci folyamatok során zajlott le a lakosságcsere, addig a XIII. kerületben és Józsefvárosban a Corvin- és a Magdolnanegyed rehabilitációja során az önkormányzat aktív szerepet vállalt. A VIII. kerületi programok annyiban egyedülállóak, hogy a városrehabilitációs beavatkozásokat végző, önkormányzati tulajdonú Rév 8. városfejlesztési társaság kiemelt figyelmet próbált fordítani arra (pl. szociális munkások bevonásával), hogy az eredeti lakók ne kerüljenek az eredeti helyzetüknél rosszabb lakáskörülmények közé.