Jön a letelepedésikötvény-program utódja, most ingatlanért kínál EU-s vízumot a kormány

Az unión belüli letelepedésikötvény-, illetve vendégbefektetői programoknak az a nagy vonzerejük a külföldi (főleg kínai, orosz, de más délkelet-ázsiai vagy arab) állampolgároknak, hogy amennyiben némi pénzt beáldoznak, akkor cserébe a programmal egy schengeni vízumot szerezhetnek. Innentől ők és közvetlen családtagjaik, akár a kötelező ki- és beutazgatás nélkül üzletelhetnek, munkát vállalhatnak és szabadon mozoghatnak az unióban.

Mindez egyáltalán nem csupán magyar sajátosság, az EU-n belül a görög, spanyol, portugál, máltai program ismertebb, de vannak amerikai, dubaji, antiguai vagy dominikai programok is, amelyek részben letelepedési (tartózkodási) célzatúak, de vannak olyanok is, amelyekkel állampolgárság is jár. Ebbe a körbe akar ismét beszállni a magyar kormány, amely évekkel ezelőtt a letelepedésikötvény-programmal már kialakított egy igazán sajátos aranyvízum programot.

Az új magyar „vendégbefektetői” programról a Szabad Európa írt rendkívül alapos cikket, a megjelent törvény és ezen összefoglaló cikk alapján mi ingatlanosokat, illetve korábbi letelepedésikötvény-ügynököket kérdeztünk. Azt tapasztaltuk, hogy mint Földvári Gábor, a letelepedési kötvények forgalmazásában részt vevő Innozone Holding tulajdonosa elmondta, többen is készülnek, de az ördög a részletekben rejlik, vagyis a szakma szereplői a konkrét végrehajtási rendeletre várnak.

Mint másoktól is hallottuk, bőven vannak tisztázandó kérdések, így egyelőre csak pletykák vannak arról, hogy az új programban lesznek-e csókosok, vagyis kiemelt haszonélvezők, mint egykoron a letelepedési kötvények kizárólagos területi jogosítványokkal felruházott ügynökei.

Rogánék nagy biznisze

Mivel a 2013–2017 között működő programnak is elsősorban a kínai lába működött, a szakma most is ezt várja. Emlékezetes, hogy akkor is a legnagyobb üzletet a Kajmán-szigetekre bejegyzett Hungary State Special Debt Fund (HSSDF) szerezte, amelynek fő tulajdonosa Lian Wang volt, akit azóta a 24.hu szerint titokzatos karibi üzletek kötnek össze Kertész Balázzsal, Rogán Antal bizalmasával. De a HSSDF tulajdonosai között ott volt Jonathan Chan is, aki pedig a 444.hu egykori cikke szerint Habony Árpádot fizette be egy hongkongi helikopteres várásnéző túrára.

A letelepedésikötvény-programot sok kritika érte, amiért egyes közvetítők halálra keresték magukat, a magyar állam pedig csak annyit ért el, hogy egy ideig nem kellett más csatornán devizakötvényt kibocsátania, mert a külső devizanemes finanszírozást megoldották az elsősorban kínai vevők. Most a kritika leginkább úgy fogalmazható meg, hogy

a magyar állam és az adófizetők közvetlenül nem nyernek sokat azzal, ha a kínai és más befektetők, akik könnyebben szeretnének az unióban mozogni és üzletelni, nagy értékben ingatlanalapok befektetési jegyeit, vagy közvetlenül ingatlanokat vásárolnak Magyarországon.

Itt érdemes egy kis kitérőt tenni a korábbi tapasztalatok felé. Magyarországon a korábbi, 2013 és 2017 között érvényes letelepedési szabályokhoz a parlament Rogán Antal vezette gazdasági bizottsága jelölte ki az ügynökcégeket, ez a bizottság vehette vissza később egyesek jogait. A kötvényekről szinte minden információ el volt rejtve az állami honlapokon, az érdeklődő újságíróknak és a civil szervezeteknek úgy kellett kiperelniük a közérdekű adatokat az államtól.

A programmal nagyjából 5 ezer kötvényes, vagyis nagyjából háromszor ennyi külföldi jutott tartózkodási vagy letelepedési engedélyhez. Közvetlen családtagoknak, férjnek/feleségnek és gyerekeknek járt ez a jog. Ezzel nem járt állampolgárság, útlevél, szavazati jog, de amúgy a szabad mozgáshoz, tartózkodáshoz kiváló volt számukra a program. A programmal döntően (talán négyötödrészt is) kínaiak éltek.

A területileg kizárólagos jogokkal felruházott közvetítő vállalkozások összesen 162 milliárd forintos bevételre tettek szert. Ez a bevétel volt, nem a nyereség, mint hallottuk, az ügyfeleket a cégeknek felhajtó „helyi alügynökök” jutalékai, az utazások, a marketingakciók, a fordítások és a jogi költség volt még kiemelkedő.

Kötvényesek helyett vendégbefektetők

A tavaly elfogadott új idegenrendészeti törvény úgy szabályozza a vendégbefektetői vízum fogalmát, hogy vendégbefektetői vízumot az a harmadik országbeli állampolgár kaphat, akinek beutazásához és tartózkodásához magyarországi befektetéseire tekintettel nemzetgazdasági érdek fűződik. Ahogy azt dr. Knall Petra, a Taylor Wessing nemzetközi ügyvédi iroda szakértője elmagyarázta, az új programban az számít vendégbefektetőnek, aki

• vagy vesz a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartásba vett ingatlanalap által kibocsátott befektetési jegyekből legalább 250 ezer euró összegben;
• vagy legalább 500 ezer euró összegnek megfelelő értékű, Magyarország földrajzi területén található ingatant vásárol;
• vagy legalább egymillió euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adományt nyújt valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézmény részére.

A fentiek közül leginkább az ingatlanalapos befektetési jegy, vagy maga a lakás tűnik kézzelfoghatónak egy külföldi befektető szempontjából. Ugyanakkor nagyon sok részletet nem tudunk még, például azt, hogy mely alapok lesznek erre alkalmasak, az 500 ezer eurós ingatlan egyetlen ingatlan lehet csak, vagy akár egy lakásportfólió is, és ha egy alapkezelő menet közben elveszíti a jogosítványát, akkor azzal bukik-e a tartózkodási lehetőség is.

A törvénynek a vendégbefektetői státuszt érintő része az önkormányzati és európai parlamenti választások után, július 1-jén lép életbe, és az is lehet, hogy a részletek is csak június 9-e, vagyis a választás után derülnek ki, hátha azok vihart kavarnának.

Amit azonban a törvény már ma is határozottan kimond, az az, hogy a vendégbefektetői tartózkodási engedély a birtokosát és a családtagjait feljogosítja a Magyarország területén történő tartózkodásra és arra, hogy jogszabály szerint önállóan üzleti tevékenységet folytasson, akár vállalkozzon, akár ő, vagy családtagjai korlátozás nélkül munkát vállalhassanak.

A vendégbefektetői tartózkodási engedély érvényességi ideje legfeljebb tíz év, amely kizárólag ugyanezen célból legfeljebb tíz évvel meghosszabbítható.

A vendégbefektető a Magyarország területére történő belépést követő három hónapon belül köteles az idegenrendészeti rendszeren keresztül igazolni, hogy a vállalt befektetést teljesítette. Azt ugyanakkor nem tisztázzák a szabályok, hogy ki ellenőrzi, hogy az adott ingatlan vagy ingatlanok valóban érnek-e 500 ezer eurót.

Jót tesz a magyar gazdaságnak?

A letelepedésekkel (nem is csak magyar konstrukciókkal) foglalkozó ügynöki szakma szerint nemcsak Kína lehet a célpont, hanem bármely más délkelet-ázsiai vagy arab állam. Korábban az orosz magánszemélyek voltak még a letelepedési program fókuszában, de ez most sokkal kevésbé valószínű – fogalmazott nekünk egy szakember, aki készen áll a feladatra, de azt mondja, hogy oroszokkal nem foglalkozna, mert ott nagyon sok a többi uniós államban felmerülő nehézség. A G7 korábban úgy tudta, hogy az elmúlt években, amikor százezernél is több hosszú távú vízumot osztogattak uniós országok külföldieknek, a kínaiak mellett az oroszok voltak a fő kedvezményezettek.

Az értékesítők szerint mindenesetre hiba lenne a programot csak kritizálni és érdemes várni, mert ameddig nincs még végleges végrehajtási utasítás, valójában mindenki találgat.

Mi lehet a pozitív következménye az egésznek? Mivel vélhetően a külföldiek által vásárolt ingatlanok nagy értékűek lesznek, a tranzakcióknak lesz áfabevétele, az tippelhető, hogy ráadásul döntően 27 százalékos kulccsal, hiszen a 150 négyzetméter feletti új építésű ingatlanra ez vonatkozik. Ha valaki használt lakást vásárol, ez kevésbé szempont, de ha új vevők megpörgetik az amúgy elég gyenge ingatlanpiacot, akkor abból lesz hazai feladat az építőiparban, magyar munkabér, közteher.

Abban is lehet bízni, hogy bár az állami szabályok rendre a lakáspiac keresleti oldalát erősítik, de azért ez a törvény nem a pályakezdők, a családalapítók dolgát fogja nehezíteni, hiszen nem a kisebb lakásokba fognak menni a külföldiek.

Persze áttételesen fennállhat a veszélye, hogy ha ingatlanalapokba tódul a pénz, vagy az 500 ezer euró nemcsak egy ingatlan, hanem egy ingatlanportfólió megvásárlásával is összeállítható, akkor felhúzhatja az alacsonyabb értékű lakások árát is.

Ugyanakkor abban is lehet bízni, hogy az ingatlanalapok, amelyeknek majd 5 év múlva vissza kell fizetniük a jegytulajdonosnak a pénzt, ha ő kiszállna, ésszel fognak vásárolni, vagyis ott költenek, ahol alulértékelt a piac, mert ők nyereséget szeretnének elérni.

További pozitívumként hallottuk, hogy ha a programban részt vevők itt fognak élni, illetve valamennyi időt itt fognak tölteni, azaz fogyasztanak Magyarországon, az szintén előny, ha pedig nem jönnek ide, akkor a ma kínálathiányos bérlakáspiacon javítják a kínálatot.

A kritikusok szerint ha a kormány árulja az értékes magyar tartózkodást és az európai szabad mozgást adó lehetőséget, akkor ezért többet is kérhetne.

A magyar program a külföldiek felől nézve elég vonzó, ami annyiban érthető, hogy ebben is van az államok között némi verseny. A költözni vágyó kínaiaknak általában nincs konkrét kötődésük egy-egy európai országhoz, így az adminisztratív akadályok és a gazdasági ajánlat, vagyis a letelepedési beruházási programok alapján döntik el, hogy Magyarországra, Portugáliába vagy Németországba költözzenek.

De mitől vonzó a magyar program? A jelentkezőknek gyakorlatilag kezdetben elég egy bankszámlakivonattal igazolniuk, hogy van annyi pénzük, amennyi a jegy- vagy ingatlanvásárláshoz kell, és már erre kétéves beutazási vízumot kapnak, így lehetőségük lesz megtalálni a megfelelő alapot vagy ingatlant. Az ügyintézés is kifejezetten gyors, a szakszolgálatoknak például 15 napon belül kell átvilágítaniuk az aspiránst, mert most is van nemzetbiztonsági vizsgálat, ahogy volt a letelepedési kötvény esetében is. A vendégbefektetői tartózkodási engedély házastársnak, kiskorú és nagykorú gyereknek is jár.

Út a csókosoknak

Mind az ingatlant, mind a befektetési jegyet 5 évig meg kell tartania a befektetőnek. Az alap nettó eszközértékének legalább 40 százalékát Magyarországon megvalósuló, lakás funkciójú ingatlanba történő befektetések teszik ki, de hogy ez fejlesztés is lehet, vagy meglevő, kész lakás, van-e átmeneti időszak, lehet-e befektetési céllal telket venni, és ott fejleszteni, ezek még a jövő kérdései. A szakma azt sem tudja, hogy ki viseli a devizakockázatot, ha euróban teszi le a vendégbefektető a pénzt, de a lakáspiac „forintos”, ki viseli az árfolyamkockázatot?

Az ingatlan alapkezelőjének legalább egyszerűsített telephelybiztonsági tanúsítvánnyal rendelkeznie kell. Aki ilyet kér, annak az ügyében a Rogán Antal alá tartozó Alkotmányvédelmi Hivatal jár el, itt lehet kérvényezniük az alapkezelőknek a telephelybiztonsági tanúsítást. A szakma szerint az alapkezelőknél ennek az egész fogalomnak semmi értelme, ez inkább IT-cégeknél értelmezhető, de ha valaki ezt nemzetbiztonsági okból nem kapja meg, akkor indokolni sem kell, így pedig elég nehéz fellebbezni. Hallottunk olyan sztoriról, amikor valaki kapott egy nemzetbiztonsági piros jelzést, jogászok segítségével hosszú fellebbezést írt, de a bíró csak annyit mondott, „mindent értek, de sajnos nem ez volt a titkosított indoklás”.

Lehet persze, hogy aztán mindenki megkapja a tanúsítást, de lehet, hogy csak a „friends and family”, ahogy az angolok nevezik a csókosokat.

Többekkel beszéltünk, általában azt hallottuk: ha ismerjük a részleteket, megvizsgáljuk, hogy elindulunk-e a programon. A részletszabályok előtt nehéz bármit mondani, és hallottunk olyan pletykát is, hogy napokon belül megjelenik a végrehajtási rendelet, de olyat is, hogy csak a választások után.

A piac széles, van sok ingatlanos alapkezelő, OTP-csoport, MBH-csoport, Diófa, Futureal-csoport, WING, Biggeorge, a Capstone, de a Duna House-nak is volt ilyen, újra nekifuthatnak. Ezek a cégek politikailag eltérően bekötöttek, de biztosan ebben a szférában dolgoznak.

Ki fog ezen keresni?

A sokak idegeit felborzoló egykori letelepedésikötvény-programnál valahogy így nézett ki a matek: a külföldi állampolgárok vagy Magyarország külföldi külképviseletein, vagy Magyarországon a Bevándorlási és Menekültügyi Hivatalhoz folyamodhattak tartózkodási, majd letelepedési kártyáért. Aki megfelelt az adminisztratív követelményeknek, az a következő 45 nap alatt ügynökcége révén lejegyezhet 6, egyenként 50 ezer eurós letelepedési államkötvényt. Öt év múlva a külföldi befektető 300 ezer eurót kapott vissza. Az állam diszkonttal, a 300 ezer eurós kötvényt 271 ezer euróért adta el, viszont a külföldinek becsléseink szerint akár 330 ezer euróba is belekerült a kötvénycsomag, mert az ügynökök jellemzően nem csak a diszkontot (29 ezer euró), de további felárat is elkértek, nagyjából 60 ezer eurót számoltak fel egy ügyfélnek. Ráadásul, a külföldi programrésztvevők nem kapták meg a pénzük ellenében a magyar állampapírokat. Azokat a főleg adóparadicsomokban bejegyzett közvetítőcégek jegyezték le és tartották maguknál.

Az ügynökcég maga is megtalálhatta az ügyfeleit, de akár 30 ezer eurót is fizethetett értük az adott országban jobb helyismerettel bíró alügynököknek, a kötelezően hivatalos fordításoknak is volt némi költségük, és körülbelül ügyfelenként ötezer euró volt az ügyvédi költség, amelyen döntően Kosik Kristóf irodája gazdagodhatott, aki ezer szállal kapcsolódott Rogán Antal és Habony Árpád világához.

Azt azonban, hogy most ki mennyit fog ezen kaszálni, még korai lenne megmondani, július 1-je előtt mindenesetre megjelenik majd még egy olyan végrehajtási rendelet, amely alapján többet lehet tudni arról, hogy ebben a nagy üzletben kik hogyan vehetnek részt, addig nagyon nem lehet mit tenni, várni kell – hallottuk ingatlanos szakembertől.

Feltételezhető, hogy amikor elindul a program, lesz egy lista azokról az ingatlanalapokról is, amelyek megfelelnek a törvényi feltételeknek, különben hogyan tájékozódhatna a külföldi kliens.