Ezrével árverezik el a végrehajtók a legszegényebbek házait
2023. szeptember 18. – 15:00
Tömegesen árvereznek ma el ingatlanokat a végrehajtók Magyarországon, ez pedig jellemzően a szegényebb településeken élőket érinti, akik az amúgy is értéktelen ingatlanjaik után vagy alig kapnak valamit, vagy nem kapnak egyáltalán semmit. A rendszer működésén nem változtatott semmit, hogy Schadl György, a végrehajtók korábbi elnöke letartóztatásban van, és évek óta szó van a végrehajtási rendszer reformjáról.
Egy év alatt több mint 21 ezer ingatlan árverése fejeződött be Magyarországon. Az ingatlanok egész összértéke több mint 199 milliárd forint, az épületek többsége pedig 5 millió forintnál is kevesebbet ér – derült ki a Periféria Központ végrehajtásokról szóló elemzéséből. A koronavírus idején a végrehajtások miatti árveréseket leállították, azok tavaly szeptemberben indultak újra. Czirfusz Márton és Bodor Krisztofer tanulmánya az azóta eltelt egy év adatait dolgozza fel.
Ez alatt az egy év alatt a végrehajtások és az azok következtében megindult árverezések úgy folytatódtak, mintha a Covid alatti leállás meg sem történt volna. A most megjelent tanulmány szerint egy év alatt 21 ezer befejezett ingatlanárverés történt, amelybe a sikeres, de a sikertelen licitek is beleszámítanak. Az adatból nincs kiszűrve az, hogy sikertelen árverés esetén egy ingatlant másodszor is kitűzhetnek licitre, amit így kétszer számolnak be a rendszerbe.
Az árverésre ítélt ingatlanok kikiáltási árát a végrehajtó határozza meg vagy igazságügyi szakértő szakvéleménye, vagy a jegyzői értékbizonyítvány alapján. Czirfusz és Bodor kimutatása szerint az ingatlanok többségének értéke ötmillió forint alatt van, de
előfordulnak 10 ezer forintos kikiáltási áras épületek is. Kimondható tehát, hogy az árverések többsége a legszegényebb háztartások lakásait érinti.
Az árverések iránti alacsony keresletet jól mutatja, hogy a licitek majdnem felében egyetlen ajánlat sem érkezett az ingatlanokra. De még a befutó ajánlatoknak is majdnem a fele a kikiáltási árnál kisebb összegű. Ha végül ennyiért megy el a ház vagy a lakás, akkor az adósok pórul járnak, a becsült értéktől való eltérést ugyanis egyszerűen elveszítik.
A 21 ezer végrehajtási ügy közül volt olyan, ami még 1995-ben kezdődött, egyharmaduk pedig a 2008-as válság utáni időszakból származik. A legtöbb viszont az utóbbi évek végrehajtásainak eredménye, kimagaslóan sok ügy volt 2020-ban és 2021-ben.
Szegény embert az ág és a végrehajtás is húzza
Ingatlanárverések az ország településeinek kétharmadán voltak, üdítő kivételt leginkább a dunántúli és észak-borsodi aprófalvak jelentenek. Kifejezetten sűrűn lehet licitálni a budapesti agglomerációban, Kelet-Magyarországon és főleg a kelet-magyarországi nagyvárosok körül lévő agglomerációban lévő ingatlanokra. Nem meglepő módon az értékesebb házaknál és lakásoknál fordul elő több sikeres árverés, az értéktelenebb ingatlanok gyakran ragadnak be az évekig tartó folyamatos árverezés szakaszába.
A Periféria kutatói azt is megnézték, hogyan érintik az árverések Magyarország szegényebb és gazdagabb településeit. A falvakat és városokat a lakosság egy főre jutó jövedelme alapján öt egyenlő csoportra osztották, és megvizsgálták, hogy hol mennyi árverés történik, és azokon milyen kikiáltási árak vannak. Az adatokból az derül ki, hogy
a legszegényebb településeken több mint négyszer annyi árverés van, mint a leggazdagabbakon, miközben a kikiáltási ár a másik kilencede.
Az ingatlanok kikiáltási árában (ami a becsült érték) lévő különbségek jól mutatják a magyar ingatlanpiac egyenlőtlenségeit. A tanulmány szerint ezt tovább erősíti, hogy a legszegényebb településeken a legmagasabb a kikiáltási ár alatti licitek száma. A végrehajtás alatt állók tehát itt nagyobb valószínűséggel még az ingatlanjuk – amúgy is alacsony – árát sem kapják meg a folyamat végén.
Az árverések országos átlagából messze kilóg Budapest. Ott ezer lakosra mindössze egy árverés jut, a kikiáltási ár pedig átlagosan 29,8 millió forint, tehát az országos átlag többszöröse. Budapesten ráadásul a licitek 28 százalékánál a kikiáltási ár feletti ajánlat érkezik, ami szintén meghaladja az országos átlagot.
Hogy működik a végrehajtás?
Ha egy végrehajtás az árverés szakaszába ér, akkor 60 napig lehet licitálni egy ingatlanra. Ha nem érkezik érvényes ajánlat, következik egy második 60 napos árverés. Ha ekkor sem érkezik érvényes licit, akkor kezdődik egy ötéves, úgynevezett folyamatos árverés.
Egy-egy árverés mindig az ingatlan becsült értékén indult, de sikertelen árverési fordulók esetén annak a felére is le lehet menni. Ha egy ingatlant sikerül elárverezni, akkor a befolyt összegből először kifizetik a végrehajtót, utána a végrehajtást kérők követeléseit, és ha még marad valami, akkor azt megkapja az ingatlan tulajdonosa.