Indul a lakásfelújítási boom: óvatosan a kóklerekkel és a félkontárokkal!

Ahol ingyenkrumplit osztanak, oda zsákkal kell menni. Így tartja a népi bölcsesség, és a magyar ember büszke is arra, hogy „gógyis”, a jég hátán is megél. Ugyan ki hagyná egy ilyen országban az államnál azt a 3 millió forint ingyenpénzt, ami „jár”?

A támogatás tényleg megszerezhető, de azért vannak feltételei, ennek legalább a kétszeresét kell a lakásfelújításra költeni, fele-fele arányban anyagra és munkára, és azért legalább egy eltartott gyermeket is fel kell mutatni.

Ettől függetlenül nagy roham várható, és aki kapkod, az a végén nem nyer, hanem veszít a felújítással. Szakértők segítségével abban szeretnénk segíteni, hogy ezt minél többen elkerüljük.

Nyolc gyors jó tanács

A várható piaci tendenciák részleteiben is el fogunk merülni, de először álljon itt nyolc átfogó pont arról, hogy mire is érdemes számítania annak, aki most vág bele nagyobb lakásfelújításba. A pontok megfogalmazásában Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke volt a segítségünkre.

1. A mostani roham során biztosan lesznek az építőiparban kapacitásproblémák, erre különösen Budapesten és az agglomerációban érdemes számítani. Van, aki egy egyórás fodrászatnál elfogadja, hogy két héttel előre be kell jelentkeznie. Lehetséges, hogy egy hetekre elköteleződő jó mesterre is két-három hónapot kell várni. Ezért időben érdemes elkezdeni a szakemberek felkutatását.
   
2. A vissza nem térítendő támogatás feltétele az írott szerződés, a költségek bemutatása, a számla. Ha két-három hónapot várni is kell, ez az időszak jól jön az előkészítéshez. Érdemes előkeresni a régi rajzokat, terveket, letölteni egy megfelelő szerződésmintát, illetve sok-sok oda-vissza kérdéssel egyeztetni a szakemberekkel a reális műszaki tartalomról, a feladat pontos paramétereiről, nagyságrendjéről.
   
3. A hazai lakásfelújítási piacon kevés olyan generálkivitelező vállalkozás akad, amelyik az összetett feladatokat maga tudja integrálni. A megrendelőnek arra kell számítania, hogy a különböző szakmákat majd neki kell időben és térben ügyesen összeszervezni.
   
4. A következő hónapokban is a szakszerelői kapacitás lesz szűkös, vagyis ahol a leginkább számítani kell hiányjelenségekre, az a villanyszerelő, az épületgépész, a szigetelő, a burkoló, a víz- és a gázszerelő.
   
5. Nem az a jó kivitelező, aki ezt magáról állítja, hanem akit a korábbi megrendelők dicsérnek. A kiválasztásban segíthet a személyes tájékozódás, a baráti ajánlás, de a kamara rendszereiben is lehet területi és tevékenységi bontásban is keresni az építőipari tevékenységet végzőket.
   
6. Kerüljük a kóklereket! Rossz jel, ha egy mester előre elkéri az elvégzendő munka felét, vagy ha képtelen rugalmasan alkalmazkodni például egy társasházban kialakult rendhez, ha nem az ügyfelet megnyugtató tónusban keresi a megoldást, hanem mindig problémákkal terheli a megrendelőt. Igaz, mire ezek kiderülnek, sokszor már késő, hiszen úgy jönnek elő a hiányosságok, hogy a mester már nálunk dolgozik.
   
7. Ne higgyük, hogy lesz időnk és szakértelmünk a kivitelezés és a műszaki folyamatok nyomon követésére és ellenőrzésére. Nem lesz. Ha nagyobb munkáról van szó, vonjunk be mérnököt, műszaki ellenőrt!
   
8. Hagyjunk tartalékokat! Minden nagyobb felújításnál érkezhet előre nem látható szituáció, feladat. Amikor a mester kibontja a falat, akkor derül ki, hogy mi van mögötte. Lélekben és pénztárcával is készüljünk ilyen meglepetésekre!

Ebből roham lesz

Magyarország lakosságát mindenképpen megmozgatta ez az akár 3 millió forint ingyenpénz. Akinek esetleg nincsen meg a szükséges önereje, előfinanszírozási képessége, az ráadásul már 6 millió forintos, tíz évre szóló, legfeljebb évi 3 százalékos kamattal kínált hitelt is tud ehhez igényelni.

Koji László szerint 2020 végén a hazai építőiparban 10 százalékkal kisebb volt a rendelésállomány, mint egy évvel korábban, de az év elejétől nagyon meglódult az érdeklődés. A téli hónapokban elsősorban a lakáson belüli kisebb felújításokra volt igény, de májustól már nagyobb lesz a roham.

Így látja ezt Tibor Dávid, a Masterplast Nyrt. tőzsdén jegyzett építőanyag-gyártó vállalat elnöke is, aki szerint nyártól kezd majd érdemben felpörögni a hazai felújítási piac. Véleménye szerint a dömping miatt az építőanyag-piacon is előfordulhatnak elakadások, hiányok, drágulások, amelyek részben összefüggnek a globális acélhiánnyal és a műanyagpiac óriási árugrásával, de az igazi gond a munkaerőpiacon várható, ahol több szakmában is kapacitáshiány jelentkezhet.

Az építőiparban eddig is nehéz volt olyan kivitelezőt találni, aki megfelelő ajánlásokkal, referenciamunkákkal tudja alátámasztani, hogy valóban magas szinten ért ahhoz, amire vállalkozik – véli a kapacitásokról Bethlenfalvy Gábor, az epitkezes.info.hu weboldal főszerkesztője.

Márpedig megnövekedett igénybevétel lehet, hiszen a Wallplex Magyarország felmérése szerint a felújítást tervezők 17,6 százaléka kifejezetten az otthonfelújítási támogatás miatt vág bele valamilyen felújításba, míg 58,8 százaléka egyébként is felújított volna, de a támogatás hatására sokkal több felújítási munkálatot fog elvégezni.

Lássuk a pozitívumokat!

A hiányjelenségek mellett azért mutassuk be gyorsan azokat a pozitívumokat is, amelyek a felújítási segítség mellett jelentkezhetnek.

1. A hazai építőanyag-piac eddig is „számlás” volt, de a lakossági felújításokat végző burkolók, festők, szigetelők tevékenységének kifehérítése jelentős előrelépés lehet az építők transzparenciája, adózása felé.
   
2. Akinek nem volt konkrét lakásfelújítási terve, de lecsapna a lehetőségre, akkor jár el racionálisan, ha energiahatékonysági projekteket valósít meg (szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés), ez pedig karbonsemlegesítési, klímavédelmi szempontból is járulékos haszon.
   
3. A hazai szakemberek a Covid alatt részben hazajöttek, az itt dolgozó vendégmunkások pedig részben visszamentek a saját hazájukba. A sok jövőbeli munka segíthet itt tartani a képzett magyar munkaerőt, ami összességében javíthat a hazai munkaerő minőségén, és segíthet egyben tartani a családokat.

Be vannak táblázva

A magyar családok számára a felújítási munkákat elsősorban „brigádok” végzik. Egy fiktív példával, Erdőkertesen beül egy Toyota mikrobuszba egy 6 fős csapat, reggel 7-re megérkeznek a Pasarétre, és amíg világos van, végzik a burkolást a főorvos úr családi házában. Ez a piac.

A legnagyobb magasépítő-ipari cégeknek vannak ugyan olykor saját emberei, bizonyos tevékenységekre (épületgépészet, festés) vannak állandó partnerként dolgozó nagyobb beszállítótársaságok is, de sokszor még az irodaházakon vagy lakóparkokon dolgozó nagyok is ezeket a kis brigádokat integrálják a burkolási munkáikra.

A jó szakkivitelezők mindenesetre már előre be vannak táblázva. Az Újház Centrum építőanyag-kereskedő hálózat nem reprezentatív (saját szakkivitelező vásárlóik megkérdezésén alapuló) felmérése szerint a kivitelezők többsége már legalább két hónapra előre lekötötte a kapacitásait, de 16 százalékuk esetében ez az időszak négy hónap vagy még hosszabb idő. A kereslet erősödésére utal az is, hogy a kivitelezők többsége áremelést tervez: jellemzően 10-25 százalékkal fognak drágábban dolgozni, mint eddig.

Félkontárok kíméljenek!

Az építőipar amúgy a Covid alatt sem állt le, de bizonyos szegmensekben pótlólagos kereslet is érezhető (akár állami beruházásoknál), erre jön most rá a lakossági pótkereslet.

Ugyan a lockdown idején talán azért sem indult annyi munkálat, mert senki nem akart a házában idegeneket látni, vagy bejött az óvatosság, a tartalékolás elve, de ez most oldódik.

Bethlenfalvy Gábor szerint a lakossági megrendelők közül ugyan sokan átgondolták, hogy elköltsék-e a megtakarításaikat, de a profi kivitelezők továbbra is teljes kapacitással dolgoztak, legföljebb nem voltak olyan hosszú időre előre „betáblázva” megrendelésekkel.

A jövőben sem lesz lehetetlen elvégeztetni a feladatokat, de azért a kontárok, félkontárok hígíthatják a kínálatot, és ők tényleg más munkát végeznek. Tibor Dávid szerint ilyenkor akkor járunk el jobban, ha kivárunk, például egy jobb csapatot már tavasszal lekötünk őszre. Aki ugyanis a dömping idején „azonnalra” keres, azok közül választhat, akik érdemben gyengébbek.

Az anyag is drága

A munkaerő szűkössége miatt természetesen drágulhatnak majd a felújítások, és ami most rátesz erre egy lapáttal, hogy jelentősen emelkednek az építőanyagárak is. Az igazsághoz azonban hozzátartozik, hogy néhány termék esetében ez relatív csak, mert a jegyzések mindössze a Covid válság előtti szintre tértek vissza.

Tibor Dávid szerint ennek egy alapvető oka van: a piac, vagyis a kereslet-kínálat kettőse, aminek azonban három egyedi tényezője is megkülönböztethető, a világgazdaság ritmuskeresése, a logisztikai zavarok és a hazai okok.

1. A világgazdaság lüktetése. Az építőanyag-gyártásban vannak olyan meghatározó alapanyagok, elsősorban az acél és a műanyagipari granulátumok, amelyeknek a kapacitásai a Covid miatt részben leálltak. Amikor a vártnál talán gyorsabban jött el az építőipari fellendülés, például Ázsiában, akkor a kínálat nem tudott gyorsan reagálni. Rekordmagas az acél ára, de kiugró volt februárban a poliolefinek, a polisztirol (PS), a polietilén (PE), polipropilén (PP) ára is.
   
2. Logisztikai zavarok. A megindult keresletet a világkereskedelem sem tudta lereagálni. Egyszerűen nincs elég konténer, vannak, amelyek rossz helyen (például az Egyesült Államokban) ragadtak, az Ázsia és Európa közti kereskedelemben nagyon elszállt a logisztika és a szállítmányozás költsége.
   
3. Hazai okok. Említettük, hogy a lakosság számára releváns építőiparban kisebb csapatokról, brigádokról beszélhetünk. Velük ellentétben az éptőanyag-gyártók és az építőanyag-kereskedők nagy cégek, a gyártásban cementgyártók, betongyártók, csempegyártók, a kereskedelemben barkácsláncok, festékboltok, tüzépek. Ők is méretes forgalomemelkedésre számíthatnak, náluk is jelentkezhetnek beakadások, hiányok, de ők ebből élnek, ezt hamar meg fogják oldani. Azért a leginkább keresett termékeknél egyelőre hosszabb várakozási időre lehet felkészülni.

Mekkora lesz a boom?

Ezt még pontosan senki nem látja. Koji László nem vár a korábbi évekhez képest kiugró kapacitásfeszültséget. De az biztos, hogy az építőiparnak évekig erőltetett ütemben kellene dolgoznia ahhoz, hogy behozza magát, mert a felújítások piacán nagy elmaradások vannak.

A szakember hangsúlyozottan nem a kisebb festésekről beszél, hanem azokról a munkákról, amikor egy lakás minden helyiségében zajlik egy összetett modernizáció, vagy a családi házak kívül-belül megújulnak.

„2008 és 2014 között feleannyi lakást újítottak fel, mint az indokolt lett volna. Mi úgy számolunk, hogy az ingatlanokban 20-25 évente szükséges egy nagyfelújítás, és ha ez igaz, akkor a műszakilag indokolt modernizációhoz éves szinten mintegy 250 ezer lakást kellene felújítani.”

Az ideális helyzettől azonban továbbra is elmaradhat a hazai piac, mert mindenki azért most sem kap támogatást, az idősebbek gyakran gondolkodnak úgy tévesen, hogy nem újítanak fel, mert nem éri meg a munka, az nem érvényesül az ingatlan értékében.

A szakember szerint a hazai felújítások értéke is igen változatos, 400 ezer forinttól, 10 millió forintig sokféle mérettel találkoznak a vállalkozók, de az átlagos felújítási érték csak olyan 2 millió forint körül alakulhat.

A hazai bankok is készülnek, Harmati László, az Erste Bank vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a hazai jelzáloghitel-piachoz akár 200 milliárd forintot is hozzátehet a támogatás.

„Februárban máris eléggé beindult a piac, de banki szempontból is tavasszal várható a nagy felfutás. Nyugat-Európához képest Magyarországon eddig nagyon alacsony volt a hiteleken belül az az arány, amit az ügyfelek felújításokra fordítottak, pedig ezt a lakások minősége nem indokolja. Ez most talán változhat. Ma Magyarországon az összes jelzáloghiteleken belül 5-8 százalék ment felújításra, Nyugaton 20-25 százalék ez az arány”

– mondta a szakember.

Jogi esetek

A támogatások lehívhatóságának egy másik fontos aspektusa, hogy a felújításról szerződni kell. Ez mindkét oldalon gond lehet. Valószínűleg olyanok is belevágnak most a munkálatokba, akik korábban még nemigen építkeztek, így nincs tapasztalatuk abban sem, hogy az igényeiket, elvárásaikat hogyan kell pontosan és szakszerűen megfogalmazni.

De a kivitelező brigádok sincsenek eléggé felkészülve „írástudókkal” egy-egy ilyen feladat professzionális elvégzésére. Koji László szerint az, hogy valaki remek szakember, még nem feltétlenül jelenti azt, hogy kiváló vállalkozó is. Amikor több a piacon a munka, könnyen úgy dönthet két jó burkoló, akik addig egy vállalkozónál dolgoztak, hogy nem kell nekik főnök, holnaptól vállalkoznak, de aztán hamar kiderül, hogy nincsenek vállalkozói ismereteik, jogi, pénzügyi tudásuk, és gondot okozhat egy szerződéskötés vagy egy finanszírozás megoldása.

Pedig tényleg mindenkinek az az érdeke, hogy megfelelő műszaki-jogi előkészítéssel induljanak a munkálatok, és egy elszúrt kivitelezés tényleg sokkal nagyobb károkat tud okozni, mint amennyi hasznot hozhat. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu főszerkesztője összeállított egy kifejezetten felújítási, tetőtér-beépítési munkálatokhoz alkalmazható és testre szabható mintát.

Mint mondja,

„a szerződésminta összeállításában alapvető szempont volt, hogy mindkét fél érdekeit védje: sem az építtetőnek, sem a kivitelező fővállalkozónak ne legyenek olyan eszközei (például a biztosítékok, kötbérek, felmondási okok tekintetében), amelyekkel el tudnák lehetetleníteni a másik felet”.

Egy jó szerződéssel előre ki lehet küszöbölni egy sor lehetséges konfliktusforrást, a későbbi pereskedést.