Az elmúlt másfél évben tucatszám adott el milliárdos értékű állami ingatlanokat a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. Az eladási hullám még 2024-ben kezdődött, de tavaly pörgött fel igazán, és 2026 első negyedévében érte el a csúcspontját. Minisztériumi épületek, irodaházak, vállalati építési telkek, egykori hotel és korábbi irattár is kalapács alá került. A közelmúltban már az sem volt akadály, ha egy adott épületet még használt egy állami szervezet, ilyenkor a használóval együtt értékesítették az ingatlant.
Félezer eladott ingatlan
Indulatos posztban kérte számon a kormányon Magyar Péter március közepén, hogy miért hirdették meg a választás előtt eladásra a Pénzügyminisztérium épületét. A számonkérés azonban nemcsak azért volt kissé megkésett, mert a fővárosi József nádor téren található épületet ekkor már harmadszor próbálta meg értékesíteni az MNV, hanem azért is, mert a megelőző hónapokban tucatjával dobott piacra rendkívül értékes állami ingatlanokat a vagyonkezelő. Ezek közül pedig sokat sikerült is eladni.
Még 2024 októberében írtunk róla, hogy a megelőző néhány hétben mennyire látványosan megugrott az eladásra kínált ingatlanok száma az MNV erre a célra fenntartott aukciós felületén. Akkor durván másfél hónap alatt több mint háromszáz állami ingatlant bocsátottak árverésre, és október közepén is 130 aukció volt előkészítési, jelentkezési szakaszban. Ez nagyon szembetűnő növekedésnek tűnt a korábbiakhoz képest.
A hirtelen megugrást látva elkezdtük lementeni a sikeresen elárverezett nagyobb értékű ingatlanok adatait. Erre azért volt szükség, mert az MNV aukciós portáljának mindenki számára elérhető verziója csak néhány hétig tárolja az árverések részleteit, utána ezek egyszerűen elérhetetlenné válnak. Most is csak azoknak a lejárt árveréseknek az adatlapja látható a listán, amelyek licitidőszaka az elmúlt öt hétben volt.
Márpedig a rendszer így most egy igen aktív időszakot rejt el.
Visszatekintve ugyanis – különösen, ha az ingatlanok értékét nézzük – a 2024 kora őszi időszak csak egyfajta felvezetés volt az igazi ingatlaneladási hullám előtt. Az MNV szerződéseket összesítő adatbázisa szerint az azóta eltelt másfél évben nagyjából 500 állami ingatlant adtak el, az aukciók száma (mivel ezek nagyobb részben eredménytelenül zárulnak) pedig ennek a többszöröse volt.
Mini Dubaj nélkül is 57 milliárd
Kifejezetten nagy értékű aukcióból is jóval több volt, mint amit ezt megelőzően megszokhattunk.
Gyűjtésünk alapján 2024 októbere óta 19 olyan árverés zárult eredményesen, aminél az eladási ár meghaladta az egymilliárd forintot.
Ez rengeteg ahhoz képest, hogy – éves beszámolói alapján – a 2016 és 2024 közötti időszak legtöbb évében mindössze két milliárdos értékű ingatlan eladásáról kötött szerződést az MNV. Bár a nagyobb értékű tranzakciók számában az előző országgyűlési választás környékén is volt egy megugrás, a mostanihoz képest az akkori kiárusítás is visszafogottnak tűnik.
Talán még szembetűnőbb a növekedés, ha az összes tranzakció együttes értékét nézzük. Az MNV éves beszámolójában mindig szerepelteti, hogy mekkora bevétele származott ingatlaneladásokból. Egészen 2023-ig ez évi 11 és 26 milliárd forint között alakult, az átlag pedig 16,6 milliárd forintra rúgott. A korábbi csúcsot már 2024-ben is sikerült megdönteni, ám az akkori 27,5 milliárd forint – különösen, ha az ingatlanárak emelkedését is figyelembe vesszük – még nem volt kiugró.
Tavaly azonban ezt is sikerült alsó hangon megduplázni. A MNV a 2025-ös beszámolóját még nem tette közzé ugyan, de a szerződéskereső rendszerükben szereplő megállapodások alapján az előző évben több mint 57 milliárd forint értékben adhattak el ingatlanokat. Ebben ráadásul nincs benne a rákosrendezői telkek eredeti formájában végül meghiúsult értékesítése, amely önmagában közel megduplázná az amúgy is hatalmas összeget. Pedig végül a tulajdonosváltás ott is megtörtént, még ha a vevő nem is a kiszemelt egyesült arab emírségekbeli ingatlanfejlesztő, hanem a főváros lett.
A biznisz pedig azóta is pörgött tovább. Idénről még a szerződéskeresőbe is csak a megállapodások töredéke került be, de
a lezárt aukciók alapján csak az első negyedévben 26-27 milliárd forintnyi ingatlanvagyonon adhatott túl az MNV.
Az idei magas számot az magyarázza, hogy az első három hónapban nyolc olyan ingatlant sikerült értékesíteni, amelyek bruttó eladási ára meghaladta az egymilliárd forintot. Egészen tavalyig ez egy teljes évben is soknak számított volna.
Bérlővel együtt
Mindezt ráadásul úgy, hogy több, még a nagy értékűek közül is kiemelkedő ingatlanra nem sikerült vevőt találni. Ilyen volt a Pénzügyminisztérium már említett épülete, amelyet első körben 37 milliárd forintért hirdettek meg, és még harmadik nekifutásra is 35 milliárdért próbálták eladni. Szintén tízmilliárdos nagyságrendű bevételt várt volna az MNV a Béla király úti köztársasági elnöki rezidencia értékesítéséből, ám hiába tartottak két aukciót is, ajánlat erre sem érkezett. Ahogy a Budapesti Állatkórházra sem, amit 4,4 milliárdért kínáltak.
Pedig ezek mind befértek volna az elmúlt tíz év legnagyobb értékű MNV-s állami ingatlaneladások közé. De a top 10-ben már így is masszív túlsúlyban vannak a közelmúltbeli árverések. Ahogy a lenti grafikonon is látszik, a 2016 eleje és 2026 márciusa között elárverezett tíz legértékesebb állami ingatlan közül hat az előző két évben talált gazdára.
Az elmúlt hónapokban már az sem jelentett akadályt, ha az értékesítésre kiszemelt épületet még használja valamelyik minisztérium, állami cég vagy egyéb szervezet. Az MNV-nek bevett gyakorlata van már az ilyen helyzetekre: az eladással párhuzamosan egyből kötnek a vevővel egy haszonkölcsön-szerződést is, hogy a tranzakció után ne lehessen azonnal kitenni az ingatlanból az állami bérlőket. Így adták el
- még tavaly a Belügyminisztérium épületét, amit 2026. január közepéig használhattak a minisztérium alkalmazottai;
- az Európai Uniós Ügyek Minisztériumának Budapest belvárosi épületét, amit 2026. december 31-én vehet legkésőbb birtokba a vevője;
- a NAV két irodaházát is, amelyeket az adóhatóság új irodakomplexumának átadásáig, de akár 2027. június 30-ig használhat még a hivatal;
- illetve ha eladni nem sikerült is, de így hirdették a Magyar Államkincstár, a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala és a Budapest Főváros Kormányhivatala egy-egy irodaházát is.
Már az eladási boomot is nehéz nem úgy értelmezni, hogy valamilyen okból még a választás előtt megpróbáltak kiszórni egy csomó nagy értékű állami ingatlant. A bérlőkkel együtt értékesített vagy úgy árverésre bocsátott irodaházak esetében azonban még inkább ez az egész folyamat optikája.
Licit nélkül
Mindenesetre a kínálat felfuttatásával, illetve úgy általában gyors ütemű eladásokkal nem biztos, hogy annyira jó üzletet csinált az állam, még ha a piaci helyzet most kedvezőnek tűnik is. Az biztos, hogy az elmúlt másfél év nagy értékű ingatlanjainak többségéért vérre menő harc azért nem volt a vevőjelöltek közül.
A 19 darab milliárdos értékű árverésből tizenegyben mindössze egyetlen ajánlat érkezett, így ezek az épületek ennek megfelelően a kikiáltási áron keltek el.
Tényleges licit nyolc esetben volt, és bár ezeken az aukciókon előfordult, hogy akár 40-80 százalékkal is feltornázták az árat, ám ez jellemzően nem a kimagasló értékű ingatlanoknál fordult elő.
Így a 19 ingatlan 102 milliárd forintos összesített eladási ára 5,5 százalékkal volt magasabb az összesített kikiáltási árnál, azaz a licit mindössze 5,4 milliárd többletbevételt hozott a vagyonkezelőnek.
Az MNV-t kerestük kérdéseinkkel. Egyebek mellett kíváncsiak voltunk arra, hogy miért ugrott meg az ingatlaneladások száma és értéke, hogy van-e kitűzött bevételi célja a vagyonkezelőnek, illetve hogy mióta bevett gyakorlat olyan ingatlanok eladása, amelyekből még nem költöztek ki az állami szervezetek.
A vagyonkezelő kommunikációs osztálya kérdésünkre azt írta, hogy „az állami ingatlanvagyon hasznosítása során a kormány következetesen arra törekszik, hogy a közpénzek felhasználása hatékonyabbá váljon, miközben az állami feladatellátás zavartalanul biztosított maradjon. Ennek keretében az elmúlt időszakban elsősorban olyan ingatlanok értékesítése valósult meg, amelyek a költségvetési szervek kiköltözését követően már nem szolgálják közvetlenül az állami működést, ugyanakkor fenntartásuk jelentős költséget jelentene. Az értékesítések ütemezése minden esetben összehangoltan történik az érintett intézmények új, korszerűbb és gazdaságosabban üzemeltethető irodakomplexumokba történő átköltözésével.”
