„Dübörög az Otthon Start. Most már bizonyos, hogy ez lesz Magyarország történetének legnagyobb otthonteremtési programja. Nem is csoda. A közgazdászok úgy számolnak, hogy egy 20–30 éves fiatalnak negyedébe kerül a 3 százalékos hitel, mint az albérlet” – posztolta a miniszterelnök üzenőfalaként működő Harcosok Klubja csoportban Orbán Viktor péntek délelőtt, majd pár órával később a saját Facebook-oldalán is megjelent az állítás.
Ha a miniszterelnök posztját szó szerint értelmezzük, lényegében azt mondta, hogy ha egy fiatal az Otthon Start segítségével vesz lakást, 75 százalékkal kevesebbet kell fizetnie összességében, mintha albérletet fizetne. Ez eléggé hihetetlennek hangzik, már csak azért is, mert sem az infláció, sem a lakásbérleti díjak alakulását nem tudjuk megjósolni 25 évre, fix albérleti árakkal pedig egyébként sem tudunk számolni, hiszen folyamatosan változnak.
Emellett azt sem tudjuk, hogy mekkora, milyen jellemzőkkel rendelkező ingatlannal, mekkora bérleti díjjal, milyen futamidővel számoltak azok a szakértők, akikre Orbán Viktor hivatkozott. A részletek tisztázása érdekében kérdéseket küldtünk a miniszterelnök sajtósának, a cikk megjelenéséig viszont nem kaptunk választ. Balogh László, az Ingatlan.com vezető elemzőjének segítségével próbáltuk megfejteni, mire gondolhattak a közgazdászok, akikre a miniszterelnök hivatkozott posztjában.
Balogh szerint a poszt a cégeknél használt működési költséggel (OPEX) és beruházási kiadással (CAPEX) állíthatja párhuzamba az albérleti díj fizetését a saját ingatlan után fizetett törlesztőrészlettel szemben. A működési költség a cég napi működéséhez szükséges, ismétlődő kiadásokat jelenti, például az iroda után fizetendő bérleti díjat, adminisztrációs díjat vagy a rezsit. A bérlők esetében ez maga a bérleti díj. A beruházási kiadás a hosszú távú eszközökre értendő, ami jelenthet egyszeri nagy beruházást vagy részletekben történő kifizetést (például ingatlan, új technológia, új gépek). Ez az első lakásvásárlók esetében a törlesztőrészletnek felelhet meg.
Nézzük meg egy példával, hogyan nézne ki ez a gyakorlatban! Eszternek 5,5 millió forintnyi önereje van, amivel 50 millió forint hitelt a maximális, 25 éves futamidőre veszi fel. A havi törlesztője 235–240 ezer forint körül fog alakulni, a 25 év alatt 71,1 millió forintot kell visszafizetnie. Ez azt jelenti, hogy 50 millió forint hitel után körülbelül 21,1 millió forintnyi kamatot fog fizetni. De – néhány kivételtől eltekintve – fizetni kell még a vagyonszerzési illetéket, az ügyvédi díjat, a banki értékbecslést és a mostanában megugró közjegyzői díjat, amik mind megnövelik a költségeket. (Mivel a teljes visszafizetésben nincs benne az önerő, így végül 76,6 millió forintba fog kerülni az ingatlan, ha csak a hitelt nézzük.)
Albérlet esetében nehéz lenne fix költséggel számolni, idővel ugyanis változni fog a lakás bérleti díja, amit a gazdasági környezet változásai miatt nem tudunk megbecsülni. Ha Eszternek mégis valamilyen furcsa és szerencsés konstrukció miatt 25 éven keresztül fix bérleti díjat kellene fizetnie, akkor egy átlagos budapesti lakás esetében ez 200–250 ezer forintot jelentene havonta. Ha 200 ezer forintos bérleti díjjal számolunk, akkor 60 millió forintnál, ha 250 ezer forintos bérleti díjjal, 75 millió forint környékén állna meg 25 év alatt, de megint csak fontos kiemelni, hogy ebben nincs benne sem az infláció mértéke, sem a bérleti díjak emelkedése.
Ha a reálisabb forgatókönyvet nézzük, Eszter bérleti díját emelni fogják. Ezt nehéz lenne pontosan előre megbecsülni, de kiindulópontot adhat a KSH és az Ingatlan.com lakbérindexe, ami 2016 óta vizsgálja a lakások bérleti díjának változását. Az elmúlt 9 évben országszerte a lakbérek nominálisan évi 8 százalékkal emelkedtek átlagosan, azaz ennyivel emelkedtek az infláció és az emelések miatt. Ha ezt vesszük alapul, akkor a 200 ezer forintos indulóárral 25 év alatt 175,4 millió forintnyi lakbért, a 250 ezer forintos bérleti díjjal pedig közel 220 milliót fizetne Eszter. Ez a gondolatmenet viszont több sebből is vérzik azon túl, hogy az árak nincsenek az inflációhoz igazítva. Ahhoz, hogy igaz legyen, feltételeznünk kell, hogy:
- Eszter 25 évig ugyanabban az albérletben lakik és semmit nem változnak az igényei;
- nem adták el a feje felől az albérletet, nem bontották el az épületet, a lakás tulajdonosa pedig megbízhatóan, minden évben 8 százalékot emel;
- nem változik sem a reálbér, sem az ország demográfiai jellemzői (amik mind befolyásolják a keresletet) és nem indul bérlakás-program sem;
- nincs recesszió;
- továbbra is a forint a nemzeti valuta.
Mivel nem egyértelmű, hogy Orbán mire gondolt azzal, hogy „negyedébe kerül” a hitel az albérletnek, az összehasonlítást érdemes kettébontani, hogy mivel hasonlítjuk össze a képzeletbeli bérleti díjakat.
- Az albérleti költségeket össze lehet hasonlítani a teljes havi törlesztők (azaz a tőke és a kamat) összegével, ez azt mutatja meg, hogy havi kiadásokat tekintve hogyan járunk azzal, ha bérleti díjat fizetünk, és hogyan azzal, ha hitelt törlesztünk.
- Ha viszont a „kidobott pénz” összegét akarjuk összehasonlítani – azaz azt az összeget, amit már soha semmilyen formában nem látunk viszont –, akkor az albérlet teljes díját a kamat összegével érdemes összevetni, hiszen a kamat a banké lesz, de a tőkénk „megmarad” a lakásban.
Ha a 8 százalékos korrekciót mellőzzük, akkor nagyságrendileg hasonló számok jönnek ki: a 75 millió forint körülbelül ugyanannyi, mint Eszter képzeletbeli Otthon Start-os lakásának végső ára lenne a hitel visszafizetésével (kb. 72 millió forint). Ha viszont csak a hitelen felüli kamatok miatti kiadásokkal hasonlítjuk össze a fix bérleti díjjal számolt végső összeget, értelemszerűen lényegesen szebb a matek: kamatfizetésként 25 év alatt csak 21 millió forint repült ki az ablakon kamatfizetéssel, szemben áll a 75 millió forintos bérleti díjjal.
Ha viszont feltételezzük, hogy a következő 25 évben is ugyanabban az ütemben emelkednek a lakbérek, mint az előző 10 évben, és tényleg 175–220 millió forintja menne el Eszternek lakhatásra, szemben a 72 millió forintos megvett lakással, akkor azt kapjuk, hogy 2,4–3-szoros lehet a különbség.
Összességében tehát valóban jobban járhat Eszter a törlesztővel, mert a lakás a hiteltörlesztés végén az övé lesz, a törlesztő díja fix, nem fog változni, míg az albérletet folyamatosan kell fizetni és sosem lesz a saját vagyona. Viszont az albérlet nem jelent fix kötelezettséget, kereshet másik, kisebb vagy kedvezőbb árú lakást, nem kell hozzá önerő és nem is fog eladósodni. Mindez persze inkább elképzelt szituáció, gondolatkísérlet, hiszen – ahogy arra példánkban többször figyelmeztettünk – sok extrém, nem életszerű feltételnek kellene teljesülnie, és lehetetlen megmondani, hogy mennyivel nőnek a bérleti díjak 25 éves távon.
Balogh szerint viszont a gyakorlati probléma abból ered, hogy kevesen vannak Magyarországon azok, akik azért bérelnek vásárlás helyett, mert jobban megéri nekik.
Sokan el sem tudnak indulni a hitelfelvétel irányába.
„A bérlés és a vásárlás közti döntés sosem egyenlő esélyekkel induló helyzet, mert sok esetben azért bérel valaki, mert nincs olyan jövedelme, amiből telne önerőre vagy hitel törlesztésére. Magyarországon kevesen vannak olyan szerencsés helyzetben, hogy azért bérelnek inkább, mert pénzügyileg még mindig jobban megéri, hogy nem kötik le a tőkéjüket ingatlanba, és helyette több pénzt hoz, ha a tőkéjük dolgozik.”
Az Egyesült Államokban viszont ez egy valós alternatíva lehet. A tehetős bérlők számának robbanásszerű növekedésével a New York Times is foglalkozott, az Egyesült Államokban több mint háromszorosára emelkedett a 2019 és 2023 között a milliós vagyonnal rendelkező bérlők száma. A magas ingatlanárak, a megugró adók és az egyre gyakoribb természeti katasztrófák kockázatai mind hozzájárultak ahhoz, hogy a vagyonosak közül egyre többen inkább elkerülik a lakásvásárlás terheit. A trend ellenére a tulajdonosok köre még mindig nagyobb, 2023-ban több mint tízszer annyi dollármilliomos rendelkezett saját ingatlannal, mint amennyi bérlőként élt.
