Biatorbágy hadat üzenne az illegális beköltözésnek, hatalmas felháborodás lett belőle

Takaros, régi présház előtt idősebb férfi szöszmötöl a nyári hőségben. Az épület homlokzatán felirat: Kolláth pince, 1861. Alatta tábla: az ingatlan eladó. A gyenge hegyi szellőben madáretető billeg egy faágon, a napon felforrósodott sóderes út szélén lusta macska nyújtózkodik. Az álmos felszín alatt azonban forrnak az indulatok, a helyiek attól tartanak, hogy az önkormányzat el akarja üldözni őket otthonukból.

Az idilli helyszín akár a Badacsony is lehetne, de nem, Biatorbágytól délre, a Madár-szirt feletti lankás hegyoldalon vagyunk. Az Ürgehegy nevű külterület régen szőlős volt. Kipusztult, majd újraéledt a múlt század elején, hogy a szocializmusban zártkertes nyaralóövezetté váljon, ami viszont napjainkra gyorsuló ütemben telik meg beköltöző családokkal. Ez az agglomerációs város agglomerációja.

Az elmúlt években Budapest vonzáskörzetének települései sorra tették ki a megtelt táblát, mivel annyira megnőtt a lakosságszámuk, hogy az már a helyi közműegyensúlyt veszélyeztette, a szociális, egészségügyi és oktatási ellátásról nem is beszélve. De hiába a behúzott fék, az agglomerációs települések sorra szembesülnek azzal, amivel a főváros korábban: a peremükön található – egyébként nem beépíthető – területek kezdenek megtelni állandó lakossággal.

A krízist Biatorbágyon érzékelték először, mert ennek a városnak van a legnagyobb külterülete Budapest környékén. Egy 2022-ben elkészült, majd 2025-ben aktualizált tanulmány szerint Biatorbágy a huszonnegyedik órában van: ha nem lép idejében, az totális káoszt és visszafordíthatatlan klíma-, valamint környezeti katasztrófát idézhet elő. Így hát a város meghirdette a tanulmány javaslatain alapuló fejlesztési koncepciót, ami azonnal robbantotta a közhangulatot a külterületen élők között.

Itt lakik névtelenséget kérő olvasónk is, aki a napokban „egy nagy léptékű, csaknem 2000 telket és kb. 600 ottlakót érintő ingatlanmutyira” hívta fel a figyelmünket. Mint írta, a biatorbágyi külterületek rendezési terve (a fent említett koncepció) radikális változtatásokat jelent: a mai 2000 telek helyett csak 4-500-nak a fennmaradását tenné lehetővé. Értelmezése szerint nyilvánvaló, hogy a nagyobb tőkével bírók ki akarják szorítani a jelenlegi tulajdonosi kört, a sok idős, elesett (vagy akár kisgyerekes) kistelkes tulajdonost. „Hogy hova? Az utcára” – tette hozzá.

Olvasónk a közzétett koncepció alapján arra a következtetésre jutott, hogy a robbanásszerű beköltözést megakadályozandó „nagytelkesítés”, azaz a nadrágszíjparcellák összevonása a jelenlegi tulajdonosok jogainak korlátozásával, folyamatos ellenőrzésekkel, bírságokkal, és végső soron a lakcím érvénytelenítésével és a lakók kiüldözésével jár majd. Ezt rajta kívül többen is így gondolják, vagy legalábbis nincsenek meggyőződve az ellenkezőjéről egy nemrég lezajlott lakossági fórum szerint.

Beköltözés = katasztrófa?

Mielőtt azonban kérdőre vonnánk az ügyben a polgármestert, és körülnéznénk a helyszínen, nézzük meg, mit ír a tanulmány. Az elemzés szerint, ha felgyorsul a beköltözés és a szőlőhegyeket (Ürgehegy, Öreghegy, Szarvashegy) ellepik a beköltözők, az fenyegetést jelent magára a városra, a biatorbágyiakra is. Az itteni, már most kritikus állapotú zöld környezetet (erdő, szőlő, gyümölcsös, zártkert) felfalják a hatályos szabályoktól eltérő, illegális, kaotikus építkezések, telek- és telephelyhasználatok. Sőt, a közművek és közszolgáltatások hiányában ezek az ingatlanok tartós talaj- és környezetszennyezést is okoznak.

A koncepció szerint az önkormányzat előtt három lehetőség áll. Egy: a lovak közé dobja a gyeplőt, és meglódul a beköltözés, megkezdődik a táj felélése. Csökkennek a zöldfelületek, felerősödik az erdőpusztulás és talajerózió, és a felszín alatti vizek károsodása. Kettő: megpróbálja az építési és környezetvédelmi hatósággal karöltve szigorú jogi eszközökkel (folyamatos ellenőrzésekkel, bírságolással) megállítani a szőlőhegyek belakását. A tanulmány szerint ez az út is ugyanoda vezet, mint az első, csak valamivel később.

A harmadik az úgynevezett tájvízió. Ennek lényege, hogy különböző ösztönzőkkel elérjék, hogy a jelenlegi 2000 kis telket összevonják, és összesen 4-500 nagy telek maradjon. Ezek tulajdonosai (mintegy 1500 „hegylakó”) a befektetésért cserébe megkapnák a jogot, hogy legálisan építhessenek lakóházat az ingatlanon, azzal a feltétellel, hogy nagyobb telküket megművelik. Így, kedvező esetben a szőlőhegyek 50-60 százalékán lehet a ma hatályos törvényi és jogszabályi előírásokon is túllépő, de élhető és elfogadható tájhasználatot biztosítani a tanulmány szerint.

A nagy telket három formában képzelik el a tanulmány írói. Az egyik az úgynevezett tájgazdálkodást folytató birtok, ami minimum 3000 négyzetméteres, a másik a hegyközségi birtok, ami minimum 6000 négyzetméteres lehet. A jövő emberének az életmódja ezeken a telkeken – az elképzelés szerint – a belterületi ingatlanhasználat és lakhatás, illetve a volt zártkerti telekhasználat és életvitel között helyezkedik el. Olyan emberek, családok számára ideális, akik nagy területen, zöld környezetben szeretnek élni. Akik gondozzák kis birtokukat. Mindezt polgári miliőben folytatják, a közműrendszert egyedi módon, vagy közösségi szervezésben megoldják, gondozzák, óvják a környezetüket, írja a tanulmány.

A harmadik telekforma a kicsit homályosan definiált tájbank. Idetartoznának „a tájpotenciált őrző állapotú területek”, például az erdők. A közös lakossági/városi tulajdonba kerülő ingatlanok felvásárlásához közösségi alapot, alapítványt célszerű létrehozni a koncepció szerint. Ennél a telekformánál jönnek elő azok a fordulatok, amik a szőlőhegyiek idegeit leginkább borzolják.

Például hogy a zártkerti ingatlanok nem rendeltetésszerű használata esetén az önkormányzat kezdeményezheti az adott telek tájbanki programba való bevonását (helyi szóhasználattal rekvirálást), vagy hogy a modellterületre eső ingatlanokon minden értéknövelő beruházás tiltott lesz (például még egy klímát se lehet beszerelni), és azonnali büntetést von maga után. Csakhogy a polgármester szerint a lakosok alaptalanul aggódnak.

Megállítani nem tudjuk, csak szabályozni

„Bármit teszünk, a Biatorbágy külterületén levő zártkerti ingatlanok be fognak népesülni. Ez egy olyan törvényszerű folyamat, amit megállítani nem tudunk, csak szabályozni”

– mondta lapunknak Kocsis József, Biatorbágy polgármestere.

Hogy érzékeltesse, mi történne, ha nem lépnek, elmondta, hogy a most 16 ezres város körül 1800 üdülő és 2000 zártkerti ingatlan fekszik, ahová folyamatosan költöznek be, annak ellenére, hogy ezek nem beépítésre szánt területek. Ha ezekbe mind beköltöznek a következő egy-két évtizedben, a jelenlegi háztartási arányok szerint a város plusz 10 ezer lakossal számolhat, akiknek az infrastrukturális, szociális, oktatási és egészségügyi igényeit képtelen lesz kezelni. „Nem érdekünk, hogy egy új falu, egy Újbiatorbágy szülessen mellettünk, közművek, bármi nélkül” – szögezte le.

Ezért készült a „vitaalapként szolgáló koncepcióvázlat”, amiből a polgármester saját bevallása szerint kimaradtak olyan dolgok, amik számára evidenciának tűntek, és senki nem akar rajta változtatni. Ilyen például, hogy a most kint élők meglévő jogai – legyen bármekkora a telkük – nem csorbulnak. Kocsis szerint nem is csorbulhatnának, hiszen azokért az önkormányzat kártérítési kötelezettséggel felel. Ez az igazi garancia a lakosoknak a polgármester szerint.

A jelenlegi jog pedig az, hogy a zártkerti részen a telek 3 százalékát lehet beépíteni, de csak gazdasági épülettel. (Persze a valóságban a gazdasági épület sok helyen ilyen-olyan minőségű, de lakóház.) Az a lakossági félelem, hogy nem lehet felújítani az épületet a jövőben ezeken a területeken, a polgármester szerint alaptalan, mert igaz, hogy erről van szó a koncepcióban, de csak az úgynevezett tájbanki résznél. Elismerte, hogy ez a részszabályozás még kidolgozatlan, és a fórumokon számos jó javaslat érkezett. Ami bizonyos, hogy ezt a részt még finomítani kell, az ingatlantulajdonosok akarata nélkül azonban nem kerülhet be ide telek.

Annak, hogy miért került elő a szőlőhegyek-koncepció most, még egy oka van Kocsis elmondása szerint. Ez pedig az, hogy jövőre harmonizálni kell a helyi építési szabályzatot a 2024-ben megváltozott országos építési szabályzattal (a TÉKA-val, azaz a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelettel). Külön probléma, hogy a TÉKA sokkal szigorúbb, mint a biatorbágyi koncepció: nemhogy 3000 vagy 6000 négyzetméteren, hanem 10 000 négyzetméter alatt nem enged zártkerti vagy mezőgazdasági ingatlanra építeni lakóházat, csak az országos főépítész kivételes engedélyével.

Azaz a mostani szőlőhegyek-koncepció sarokszámai nem egyeznek a hatályos országos építési szabályokkal, de Kocsis József bízik abban, hogy kilobbizzák a szőlőhegyiek kivételes engedélyét. Erről van most szó, mondta a polgármester, hogy kezdjenek-e ebben az irányban dolgozni, vagy a lakosságnak megfelel az egy hektár. És arról is, hogy milyen formában éljenek az emberek a szőlőhegyeken, és hogy muszáj megőrizni a megmaradt természetes részek karakterét, természeti és épített értékeit, tette hozzá.

A mostani kritikák, lakossági vélemények alapján 1-1,5 hónapon belül átdolgozott koncepcióról még idén szavazhat a biatorbágyi testület a polgármester szerint. A helyi építési szabályzatot jövő nyárig kell az országos szabályozáshoz igazítani, azaz jövő nyárra kell településtervnek lennie.

Arra, hogy ez a gyakorlatban mit jelent majd, és mikor találkozhatnak a hatásával a lakók, Kocsis azt válaszolta: a szőlőhegyek területe az elmúlt 40-50 évben aprózódott fel, és ahhoz, hogy valamennyire visszaálljon a nagyobb ingatlanokból álló rendszer, kell majd körülbelül megint ennyi. Ha sikerül megkönnyíteni a lakóházépítés szabályait a 3000-6000 négyzetméteres, gazdálkodással művelt telkeken, akkor véleménye szerint az keresletet generál, és megjelennek majd az érdeklődők az összevonni kívánt ingatlanoknál. Ha ugyanis lakóházat lehet legálisan építeni, számos csatorna megnyílik, lehet például hitelt felvenni, vagy támogatást (például csokot) igényelni rá.

Arra pedig, hogy a szőlőművelés az egyre rosszabb klimatikus viszonyok között nem túl rentábilis, sőt, egyenesen ellehetetlenülhet a szőlőhegyeken, Kocsisnak az a válasza: ha a szőlő vagy a gyümölcsös nem megy, akkor az erdőgazdálkodás is gazdálkodás, sőt ha valaki kaszálja rendesen a területét, az is. A gazdálkodás minimuma tehát szerinte lényegében azt jelenti, hogy a tulajdonos a területét tartsa rendben.

Sokszor kérdezik tőle az emberek, hogy minek foglalkozik most 20-30 év múlva bekövetkező dolgokkal, miért megy bele konfliktusokba emiatt, jegyezte meg Kocsis József. Becsukhatná a szemét, elodázhatná a dolgokat, de a gyerekei is itt akarnak élni, ezért foglalkozni kell a jövővel – válaszolja meg a kérdést.

Kik laknak a szőlőhegyeken?

„Ide három ok miatt költöznek ki az emberek: vagy csak ennyire van pénze, vagy vágyik a természetbe, egy feltuningolt nyaralóba, vagy bujkál valami, például hitelező vagy törvény elől. De mind jó ember”

– ezt Ovcsár Péter, az Ürgehegyért Egyesület elnöke mondja lapunknak, amikor helyszíni szemlénken találkozunk vele lakhelyén, az Ürgehegyen. A látottak egyébként alátámasztják, amit mond, a régi présházak mellett régi víkendházromok és vadiúj kis családi házak békében megférnek egymás mellett, de van fekete fóliás kerítés mögött rejtőző lakókonténer is az épületek között.

Ovcsár Péter szerint a telkek felét lakják, még ha nem is úgy tűnik, mintha a romok között élet lenne. Volt olyan lakó is, aki véletlenül magára gyújtotta az omladozó kunyhót a feje fölött. Nem csoda, hogy ezek az emberek félnek, hogy még ezt is elvehetik tőlük, nem értik, mit akar az önkormányzat, még akkor sem, ha lehet, hogy nem is olyan rossz az. Nagyobb lenne a konszenzus szerinte, ha az önkormányzat megtanulna az emberekkel beszélni.

Annak például, hogy tájbank, meg szőlő, meg gyümölcsös legyen itt, Ocsvár Péter szerint semmi értelme. Úgy véli, hogy a fiatalokat nem érdekli a gazdálkodás, amihez az áramon kívül egyébként sincs semmilyen infrastruktúra, például víz vagy csatornázás. A terület szőlészeti múltjáról sincs nagy véleménnyel, szerinte a szőlő betelepítése azzal indult egykor, hogy a pezsgőgyáras Törley megkereste a gazdákat, hogy ültessenek szőlőt pezsgőalapnak, ami olyan is lett. Aki ide kiköltözik, inkább kivágja a fákat, nem gyümölcsöt termeszt Ocsvár szerint. Van még egy kis szőlő a hegyen, pár barackfa, de nem jósol nagy mezőgazdasági jövőt nekik.

Azért a szőlőhegyeken még üzemel pár pincészet, ahová ottjártunkkor nem tudtunk bemenni. Korábban egy túra alkalmával betértünk a 80 éves Zoli bácsi által vitt takaros Rigó pincébe, ahol vendégváró lila hagymás zsíros kenyér mellett saját (olaszrizling és fűszeres tramini nemesítéséből származó) Pátria bort iszogattunk, pár utcával odébb pedig egy becsületkasszás dzsem & chutney hűtőszekrényéből vásároltunk egy csilis-körtés meg egy mentás-eperlekváros dzsemet.

Valamilyen gazdálkodás tehát van, de azt, hogy mi lesz a biatorbágyi szőlőhegyek jövője, még egyelőre nem tudni. Az önkormányzat kényszer alatt áll, de a lakosságnak is meg akar felelni, a helyiek pedig, mint a legutóbbi lakossági fórumon is kiderült, inkább abban bíznak, hogy a telkek további szeletelésének tiltása lesz a megoldás, nem pedig az összevonás.