Rábólintott az önkormányzat: 140 lakásos lakópark épül a Feneketlen-tóhoz

Megszavazta az újbudai képviselő-testület a Biggeorge és a Forestay ingatlanfejlesztőkkel megtárgyalt településrendezési szerződés megkötéséről szóló önkormányzati előterjesztéseket a közgyűlés csütörtöki rendkívüli ülésén. A döntés értelmében a Forestay az önkormányzattal és a szomszédos telkek lakóival kialkudott feltételek mellett építhet majd egy körülbelül 140 lakásos társasházat a Feneketlen-tó mellé, az egykori MSZP-székház helyére.

A másik szerződés a Biggeorge Property három, Kelenföld Duna-part felőli oldalán megvalósuló lakóparképítésére vonatkozik. Ezek beépíthetőségi szabályait az önkormányzat korábban szigorította, de az egyiknél hiba csúszott a folyamatba, így most egy mind a három projektre vonatkozó, kompromisszumos megegyezés született. Ennek részeként a Biggeorge 500 millió forinttal száll be a kerületi Duna-parti sétány kialakításába, és lakásonként 800 ezer forint hozzájárulást fizet a kerületi önkormányzatnak.

A képviselő-testületi ülésen eredetileg szavaztak volna a kerületen belül vitákat kiváltó Karinthy utcai beruházásról is, amelynél az önkormányzat szintén végigtárgyalt már egy településrendezési szerződést a beruházóval. Ezt végül Naszádos Zsófia helyi önkormányzati képviselő javaslatára levették a napirendről. Ő a Telexnek erről azt nyilatkozta, hogy szeretnének tovább egyeztetni a beruházóval és a környéken élőkkel.

Az önkormányzat a döntéseket kis létszámú, de heves lakossági tiltakozás mellett hozta meg. A képviselő-testületi ülés előtt néhány tucatnyi lakos „Újbuda megtelt” és „Stop betonlobbi” feliratú táblákkal tiltakozott a településrendezési szerződések megkötése ellen. A tiltakozók aztán az ülésen is részt vettek, ahol többen szót kaptak, és elmondták, hogy szerintük miért nem lenne szabad az önkormányzatnak megkötnie ezeket a szerződéseket.

A javaslatokat a képviselő-testület László Imre polgármester mellett álló baloldali többsége támogatta, a fideszes képviselők, a korábban fideszes, most független Junghausz Rajmund, és részben a kutyapártos képviselők nem támogatták. A fideszesek hosszan kritizálták, hogy az önkormányzat baloldali vezetése korábban az Újbuda megtelt mottóval kampányolt, most pedig hozzájárult a beruházáshoz. Erre Erhardt Attila alpolgármester többször azzal válaszolt, hogy a rendkívül megengedő építési szabályokat még a kerület fideszes vezetése alatt hozták meg, az új vezetés pedig csak szigorította azokat.

Szép kilátás a Feneketlen-tóra

Még január végén írtuk meg, hogy a Forestay Group ingatlanfejlesztő egy hat- és egy hétemeletes lakóépületet építene azon a XI. kerületi telken, amelyen az egykori MSZP országos székházaként funkcionáló épület áll. A Villányi út 11–13. számú telekre az 1970-es években építették fel az MSZMP Budapesti Bizottságának oktatási épületét, ami később a Marxizmus–Leninizmus Esti Egyetem központjaként funkcionált. Az irodát a rendszerváltás után az MSZP kapta meg, most diákhotel működik benne.

A telket 2024-ben vásárolta meg a Forestay Development ingatlanfejlesztő, amely nyílt tervpályázatot hirdetett a hasznosítására. Ezen egy olyan elképzelés nyert, amely lebontaná és szinte ugyanolyan formában újjáépítené az 1970-es évek óta ott álló épületet, és mögé húzna új lakóegységeket. Ennek az elképzelésnek a megvalósításához az önkormányzatnak módosítania kell a helyi építési szabályokat – hogy a hátsó lakóházak közelebb kerülhessenek az utcához – cserébe viszont megmarad a ma is álló épület utcafronti arculata, amelyet sokan a környék történeti örökségének tartanak.

Ennél a beruházásnál felmerült, hogy az új lakóépületek kitakarhatják a szomszédos, a Gellért-hegy oldalában álló házak lakásainak különleges, Feneketlen-tóra néző panorámáját, ebben a kérdésben így a beruházó hosszan egyeztetett az érintett házak lakóival. Velük végül írásos megegyezést kötöttek, amelynek értelmében az eredeti tervekhez képest alacsonyabb lakóházakat építenek, amelyek nem lógnak bele a volt pártszékháznál nagyobb mértékben a fenti lakásokból eddig élvezhető panorámába.

Az önkormányzat a most megszavazott településrendezési szerződéssel 50-ről 40 százalékra csökkentette a telek beépíthetőségét (kivéve a hegyoldalba benyúló földszinten, ahol az 70 százalékra nő), és 30 százalékra emelte a minimális zöldfelületi arányt. Az épület párkánymagassága 20 méter marad, ami megegyezik a közeli gimnázium és a templom párkánymagasságával, az épület legmagasabb pontját pedig 26,95 méterben határozták meg, ami alacsonyabb a korábbi terveknél. A megállapodás értelmében a beruházó ezen kívül lakásonként egymillió forint településfejlesztési hozzájárulást fizet a kerületnek.

A beruházás ellen tiltakozó környékbeli lakók egy, a Telexhez eljutott nyilatkozatukban azt kérték, hogy az önkormányzat ne engedélyezze a pártszékház bontását, és érje el, hogy a telken ne lakóparkot, hanem valamilyen intézményt, például kollégiumot építsenek. Érvelésük szerint a 140 lakásos társasház túlságosan megterhelné a környék infrastruktúráját, és az építési törvény szerint nem lehet kiadni építési jogot olyan telekre, ahol a környék infrastruktúrája nem bírja el a többletterhelést.

Erhardt Attila alpolgármester a Telex kérdésére azt nyilatkozta erről, hogy a bontás megakadályozására az önkormányzatnak nincs lehetősége, és a hatályos helyi építési szabályzat szerint is lehetséges lakófunkciót létesíteni itt, vagyis ehhez sincs szükség az önkormányzat engedélyére. Az építési engedélyt szintén nem az önkormányzat adja ki, az infrastruktúra leterheléséről szóló érvek pedig azért nem állják meg a helyüket, mert az épület korábban ezres nagyságrendű hallgatót kiszolgáló felsőoktatási intézményként működött, aminek értelemszerűen jóval nagyobb az infrastrukturális igénye, mint egy 140 lakásos társasháznak.

Megkerestük az ügyben a Forestayt, ahonnan Németh Péter ügyvezető-tulajdonos azt mondta: a környéken élőkkel és az önkormányzattal folytatott többkörös tárgyalások nyomán többször átdolgozták az épületek magasságát és tömegét, amelyet már eleve is nagyobb zöldfelülettel terveztek, mint amit a jelen szabályozás megkövetel. Elmondása szerint a mai építési szabályok alapján akár 9 emeletes épületeket is építhetnének és 200-300 lakást is kialakíthatnának, ami helyett most ötemeletes házakat és 140 lakást szeretnének építeni.

Németh Péter azt mondja: a telek mögötti épületek lakóival több körben egyeztettek, és az érintett lakásokból fényképes felméréseket is készítettek, mert a tervezés során kiemelt szempont volt a közeli ingatlanokról nyíló panoráma megóvása is. „Az egyeztetések során az észrevételek beépítésével levettünk a tervezett épületből egy emeletet, aztán két emeletet, aztán három emeletet. Most ott tartunk, hogy a mostani szabályozás szerint megengedett kilencemeletes épületek helyett ötemeleteseket építünk majd. Nem a beépítési lehetőségek maximalizálása, hanem a környezeti adaptáció, illetve az előírtnál is nagyobb zöldfelület voltak az elsődleges tervezési szempontok. Ezt mind a fejlesztői szemléletünk, mind a kiemelt értékű környezet is megköveteli.”

Van benne egy félmillió darabos üvegmozaik

A terveket véleményezte a Gellérthegyvédő Egyesület és a Szentimrevárosért Mozgalom is. Ők más problémák mellett azt kifogásolták, hogy a tervpályázaton nyertes verzió a pártszékház megtartását tartalmazta, amit a beruházó később módosított arra, hogy lebontaná, majd ugyanakkora méretben, de eggyel több szinttel újjáépítené az épületet. Szerintük jobb megoldás lenne, ha megtartanák a mostani épületet, különös tekintettel az abban található egyedi belső kerámiaburkolatra és különleges üvegmozaikra.

Beszéltünk a tiltakozásban részt vevő egyik környékbeli lakóval, aki a neve elhallgatását kérve azt is felvetette, hogy az 1970-es évek egyik karakteres budapesti középületeként az egykori pártszékházat műemléki védelem alá kellene helyezni, amivel a bontása – és újjáépítése – megelőzhető lenne. Az épület jelenleg szerepel a Kiscelli Múzeum virtuális leletmentés nevű projektjének listáján, amely bontásra ítélt vagy értékes fővárosi középületeket dokumentál – műemléki védelme azonban nincsen.

Németh Péter, a Forestay ügyvezetője a Telexnek azt mondta: a bontani, majd újjáépíteni tervezett volt MSZP-székházról készítettek egy értékleltárt, ami alapján az abban lévő különleges üvegmozaikot mindenképpen szeretnék megőrizni. „Ez műszakilag összetett feladat, mert félmillió elemből áll, de fogunk rá találni megoldást. Van olyan múzeum, ami már bejelentkezett érte, de az is lehet, hogy visszahelyezzük az újjáépített épületbe. Szakértőkkel közösen kitaláljuk majd, mi lesz a legjobb megőrzési mód.”

Van egy hétéves szabály, de az önkormányzat szerint azt itt nem lehet kijátszani

Az ügyet bonyolítja, hogy bár az önkormányzat elvileg bármikor módosíthatja egy-egy telek beépíthetőségi szabályait, ennek azonban vannak korlátai. Az ingatlantulajdonosok számára hátrányos módosításokat ugyanis az építési jog megszerzésétől számított

• 7 éven belül csak úgy vezethetik be, hogy a telek értékcsökkenéséért kártalanítást fizetnek a tulajdonosnak;
• 7 év elteltével viszont kártalanítás nélkül is csökkenthetik a beépíthetőséget.

Ennél a teleknél még nem járt le a 7 év, így az önkormányzat egyoldalúan csak akkor korlátozhatná a beépíthetőséget, ha kártalanítaná cserébe a telek tulajdonosát – ami akár többmilliárd forintos tétel is lehet, és amit ezért az önkormányzat nem szeretne megtenni.

Ezt a szabályt az önkormányzat elvileg úgy tudná kijátszani, ha változtatási tilalmat rendelne el a telekre, amellyel elhúzhatná az időt a 7 év lejártáig. A beépítés ellen tiltakozók a Telexnek elküldött nyilatkozatukban a változtatási tilalom elrendelését követelték, és azt, hogy az önkormányzat „haladéktalanul keresse meg a hétesztendős korlátozási kártalanítási szabály azon jogi alkalmazási lehetőségeit, amelyekkel a kerület anyagi büntetése nélkül is megvédhető a lakókörnyezetünk a beruházástól”. Erre szerintük az infrastrukturális túlterheltség, a környezetvédelmi és városképi szempontok alapján lenne lehetőség.

Erhardt Attila alpolgármester a Telexnek azt nyilatkozta, hogy bár a telekre valóban elrendelhetnének változtatási tilalmat, a hatályos törvények szerint 2027. június 30-ig minden önkormányzatnak új településtervezési tervet kell majd készítenie, aminek elfogadásával az önkormányzat jogértelmezése szerint hatályát vesztené a változtatási tilalom. Ezzel az eszközzel álláspontjuk szerint tehát nem tudják szabályozni a beépítést, emiatt választották azt, hogy kompromisszumra törekednek a beruházóval.

Naszádos Zsófia kerületi önkormányzati képviselő, aki a vagyongazdálkodási és kerületfejlesztési bizottság elnökeként foglalkozott az üggyel, a Telexnek azt mondta, hogy ezzel a beruházóval sikerült „a lehető legelőnyösebb kompromisszumot” elérni, ami a telek közvetlen közelében élőknek és az önkormányzatnak is előnyös. A tiltakozók Naszádos elmondása szerint elsősorban nem a most elfogadott településrendezési szerződés tartalmával szemben emeltek kifogásokat, hanem általánosan, a lakópark építését ellenzik, amit az önkormányzat nem tud megakadályozni.

Megegyeztek az új Budafoki úti lakótelepről is

A képviselő-testületi ülésen emellett megszavazták a kerület egy külsőbb részén, egykori ipari területeken építkező Biggeorge Propertyvel kötendő településrendezési szerződés megkötését is. A Biggeorge egyszerre három helyszínen építkezik a kerületben:

• a Budafoki út 70. alatti hatalmas telken (itt egy lakótelep méretű komplexumot);
• a Fehérvári út 89–95. alatti szintén jelentős méretű területen; és
• az ezeknél jóval kisebb, Hauszmann Alajos utca 7. és Barázda utca 3. számú ingatlanokon.

Ezeknek a telkeknek a beépíthetőségét az önkormányzat 2025-ben csökkentette, ez azonban egy hiba okán a Budafoki út 70. szám alatti ingatlan esetében a fent említett hétéves határidőn belül történt. Emiatt itt a Biggeorge joggal kérhetett volna jelentős, többmilliárdos kártérítést az önkormányzattól, ha nem sikerült volna megegyezni egy kompromisszumos megoldásban.

A tárgyalások során a Biggeorge a három fejlesztést egybevette, így sikerült elérnie, hogy mindhárom telket a 2025-ben elfogadott új szabályozásnál nagyobb mértékben, de a 2025 előtt hatályoshoz képest továbbra is kisebb mértékben építhessék be. A megegyezés részeként a beruházó mindhárom építkezésnél lakásonként 800 ezer forint településfejlesztési hozzájárulást fizet az önkormányzatnak, és a Budafoki úti után további 500 millió forintot a szomszédos Duna-parti sétány kialakítására.

A Biggeorge emellett azt is vállalta, hogy a Kocsis utca Fehérvári út és Petzvál József utca közötti szakaszát – amely most a telek része, tehát magánterület – átadja az önkormányzatnak, amellyel csökken a magánkézben maradt telek mérete, így a beépíthetősége is.