Mire észbe kaptak, idős, beteg szüleik már ingatlanos csapdában voltak

Az ingatlanközvetítés alapvetően hasznos dolog. Nem mindenki akar vagy tud saját maga vevőt találni az eladásra szánt lakására vagy házára, ezért van, aki ilyenkor profi segítséget vesz igénybe.

Ha az ingatlan tulajdonosa és a közvetítő között olyan szerződés jön létre, ami mindkét félnek megfelelő, az win-win szituáció. Vannak azonban olyan, kérdéseket felvető esetek, amelyek rávilágítanak a közvetítői szolgáltatás etikai sérülékenységére. Ilyen olvasónk, Csaba saját története, amelyhez hasonló könnyen megeshet olyanokkal, akiknek idős szülei vannak.

Csaba, a testvérei és a hetven év feletti, komoly betegségekkel küzdő szülei közösen kezdtek el gondolkodni arról, hogy ideje lenne meghirdetni a szülők családi házát, mert egy nagyobb épület fenntartása, gondozása kényelmetlenné válhat két idős ember számára.

Mire a család döntést hozott ebben, kiderült, egy ideje már járt a szülőkhöz egy ingatlanközvetítő, aki szerződést is kötött velük, bár a problémát jól jelzi, hogy a szülők először nem is emlékeztek arra, pontosan milyen dokumentumokat írtak alá.

Csabáék aztán akkor kaptak a szívükhöz, amikor megtudták a közvetítői szerződés részleteit. Mint utóbb kiderült, édesanyjuk egy nagy ingatlaniroda ügynökeként működő vállalkozással kötött megállapodást. Bár a szerződés jogszerű, Csabáék szerint etikailag megkérdőjelezhető, sőt, a szülők egészségi állapota miatt a család közölte az ingatlanközvetítővel: semmisnek tekintik a szerződést, hiszen a család szerint édesanyjuk „a szerződés aláírásakor nem volt cselekvőképességének birtokában, így az értékesítésre vonatkozó jognyilatkozatot sem tehetett”.

Igen ám, de miután ezt Csabáék hivatalosan jelezték a cég felé, az ingatlanközvetítő a szerződésre hivatkozva több millió forintot kezdett el követelni, mintha úgy értékelte volna a történteket, hogy Csabáék fel akarják mondani a szerződést. Ezt azonban csak úgy nem lehet megtenni, illetve meg lehet, de akkor súlyos kötbért kell fizetni. Nagy Zoltán ügyvédet, ingatlanjogi szakértőt kérdeztük meg Csabáék történetének etikai vetületeiről, például arról, mennyire általános, hogy a közvetítők olyan szerződést kötnek, amit már a szerződéskötés utáni napokban is csak úgy lehet felmondani, ha több százezret, sőt, akár több millió forintot fizet nekik kötbérként az ügyfél.

„Ki az a Norbi?”

Csaba idős szülei még mindig abban a házban laknak, ahol ő is felnőtt a testvéreivel. A két szülő már egy ideje egyedül él a nagy lakásban. Időnként felmerült a családban, hogy el kellene adni a házat, de a szülők nem szívesen gondoltak ilyesmire, mert édesapja élete munkájának eredményeként tekint az ingatlanra. A sorházi lakás Kőbányán van, parkos, családi házas övezetben, jó környéken.

Egy ilyen nagyobb ingatlant nem könnyű fenntartania két hetven feletti embernek, ráadásul Csaba édesapjánál daganatos betegséget diagnosztizáltak, édesanyjának pedig sztrókja volt, ezért most már a szülők is hajlottak arra, hogy meghirdessék a házat. Amikor elszánták magukat a ház meghirdetésére, akkor Csabáék biztosították a szülőket arról, hogy természetesen segítenek a hirdetés színvonalas elkészítésében, és a folyamat lebonyolításában. Ekkor idős édesapja teljesen váratlanul közölte: „jó, de már volt itt a Norbi”. Csaba és a testvérei teljesen értetlenül álltak édesapjuk bejelentése előtt: „Ki az a Norbi?” – kérdezték.

Édesapja ekkor elmondta, hogy Norbi egy ingatlanos, aki egy ideje már jár oda hozzájuk. Csaba rögtön megkérdezte: „de ugye nem írtatok alá semmit?”, mire édesapja rávágta: „dehogy írtunk”. Aztán még néhány kérdés után kiderült: de, aláírtak valamit Norbinak. „Édesanyád aláírt valamilyen szándéknyilatkozatot” – mondta Csaba apja. Erről az aláírt valamiről aztán kiderült: egy kizárólagos ingatlanközvetítői szerződésről van szó.

Csabának rögtön olyan történetek jutottak eszébe, amikben idős emberekhez bekopogtató ügynökök méregdrága edénykészletekkel, mágnesmatracokkal, dunyhapaplanokkal veszik rá őket nem túl előnyös ügyletekre. Sokan ismerünk ilyen történeteket, az üzletkötők ilyenkor „addig járnak az idősekhez, amíg meg nem veszik a portékát” – mondta Csaba.

Nem lehet felmondani, csak ha nagy pénzt fizet a tulaj

A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés azt jelenti, hogy a szerződő fél nem fordulhat másik ingatlanos céghez, csak az érintett közvetítőn keresztül értékesítheti az ingatlant. Ez önmagában egyébként nem mondható különösen előnytelen dolognak, sok függ attól, milyen egyéb kitételei vannak az ingatlanközvetítői megállapodásnak.

A szerződés megkötésének körülményeiről kiderült: Norbi az idős, rosszul látó szülőknek laptopképernyőn pörgette át a sok-sok oldalas szerződést, ezen kellett beikszelgetni és aláírni a szülőknek a dokumentumokat. Aztán egy-két órán belül Norbiék elektronikus úton elküldték az aláírt szerződést.

És – mint utóbb kiderült – Norbi azt a mágikus kérdést is feltehette az idős, betegeskedő szülőknek: „akkor azonnal kezdjük el az ingatlan hirdetését, vagy csak két hét múlva?” Erre a szülők azt válaszolhatták: „persze, kezdjük azonnal”. Ha azonban ezt a választ beikszelik a megfelelő helyen, akkor a szerződés egy másik pontja értelmében lemondanak a törvény szerint egyébként nekik jogszerűen járó, 14 napos felmondási, elállási időről.

Alapesetben 14 napon belül indoklás nélkül el lehet állni egy ilyen szerződéstől, de csak abban az esetben, ha ezen időszak alatt a közvetítő még nem kezdi el hirdetni az ingatlant, nem kezd el rá vevőket keresni, tehát lényegében nem fektet bele munkát. Ha viszont az hangzik el, hogy persze, kezdjük el, mi a fenére várnánk, akkor már csak a kötbér kifizetésével lehet felmondani a szerződést. A kötbért a legtöbb esetben az ingatlan eladási ára alapján számolják. A mai budapesti lakóingatlanok árait alapul véve ez nagyon könnyen milliós összegeket jelent.

Csabáék azt is megtudták, hogy a Norbi által hozott szerződés aláírásakor Csaba édesapja jelezte, rosszul van, ezért ki kell mennie a szobából. Így a szerződést – Norbi javaslatára – Csaba édesanyja írta csak alá, aki a közelmúltbeli sztrókja miatt nincs már a legjobb szellemi állapotban. Csaba szerint ha a szerződés megkötése után egy órával valaki megkérdezi tőle, hogy milyen pontok voltak a dokumentumokban, nem tudta volna megmondani.

Szép ház, jó környéken, alacsony áron

Kellemetlen pontja a Norbi-féle szerződésnek az is, hogy Csabáék saját, nyilvános statisztikákon alapuló kutatása alapján a szülők házának környékén lévő, hasonló méretű és állapotú használt ingatlanokat alsó hangon 100 millió forint körül hirdetik, tehát legalább ennyiért, de inkább valahol 100 és 120 millió forint között kelnek el az ilyen lakások. Erre a Norbi-féle szerződésre viszont ráírtak 89,9 millió forintot, és 4 százalék plusz áfa az ingatlanközvetítői jutalék, azaz közel 4 és fél millió forintot remélt az ingatlaniroda az eladásból.

Csabáék a következőképpen rekonstruálták a történéseket: miután Norbi ott járt a szülőknél, és megkötötte velük a szerződést, másnap felkerült az Ingatlan.com-ra a hirdetés a házról. Jöttek „valakik”, majd egy kínai férfitól már jött is egy vételi ajánlat, 75 millió forintos árral. Csabáéknak az volt az érzésük, hogy ez a rendkívül gyors, jócskán áron aluli kínai ajánlat mintha „betárazott” ajánlat lett volna. Tehát eleve a reális piaci árnál alacsonyabb áron hirdették meg a házat Norbiék, majd zavarba ejtően gyorsan egy még annál is alacsonyabb ajánlat érkezett a házra. A történet egy későbbi pontján egy 89,9 milliós ajánlat is érkezett.

Csabáék az egész helyzetről konzultáltak ügyvéddel is, aki azt tanácsolta nekik: a legfontosabb, hogy semmi esetre se mondjanak olyat, hogy nem fogadják el a felkínált ajánlatot, mert ha úgy tesznek, akkor is jár az ingatlanirodának a többmilliós közvetítői jutalék jelentős része.

A szerződésre pedig nem érdemes azt mondani, hogy felmondom, mert ebben az esetben szintén ki kell fizetni a több millió forintos közvetítői jutalék nagy részét.

Csabáék úgy próbálnak kikecmeregni a helyzetből, hogy két testvérével közösen átadtak egy nyilatkozatot az ingatlanos cégnek Norbi látogatása után pár nappal, amiben – és ez fontos jogi körülmény – nem felmondják a szerződést, hanem semmisnek tekintik azt, azzal indokolva döntésüket, hogy édesanyjuk a szerződés aláírásakor „nem volt cselekvőképessége birtokában”.

Az erről szóló dokumentumot személyesen elvitték az ingatlanos cég irodájába, ahol az ügyvezető nem volt hajlandó átvenni a papírt, és azt mondta, „tudja, hogy mire megy ki a játék”. Csabáék ezért postán ajánlott tértivevényes levélként küldték el a papírt a cégnek. Ezt először nem vették át, de aztán a többedik körben már célba jutott a küldemény.

Ezután pár nap múlva megérkezett egy közjegyzői fizetési meghagyás arról, hogy a teljes, többmilliós jutalékot kéri a cég. Csaba édesanyjának igazából ekkor esett le a tantusz, hogy mi történt valójában, ekkor rosszul is lett, pánikba esett. Csabáék ezután – édesanyja meghatalmazásával – „hivatalos ellentmondással” éltek a közjegyző felé.

Ezután az ingatlanos cég eldöntheti, hogy folytatja-e az automatikusan perré alakult ügyet, vagy sem. Csabáék ezzel párhuzamosan a fogyasztóvédelemnél bejelentést tesznek a történtekről.

Csabáék jelenleg itt tartanak. Közben azon gondolkodnak, ha nem lépnek közbe, elképzelhető forgatókönyv lett volna, hogy a cég eladja 75 millióért a szülők házát, amit aztán a szerencsés vevő meg mondjuk 90-100 millióért – tehát még mindig kedvező áron – szinte azonnal továbbértékesít, nagyon gyorsan sokmilliós hasznot generálva.

A kínai ajánlattevőről egyébként Csabáék megkérdezték a szülőket, akik azt mondták, nem volt náluk semmilyen kínai vevőjelölt. Kicsit később megint megkérdezték Csabáék a szülőket, akiknek akkor már eszükbe jutott, hogy „ja, tényleg”, az ingatlanos cég képviselőjével „egyszer voltak ott mások is”. A titokzatos kínai vevőjelölt bár nem sok időt töltött a lakásban, ez az idő valahogy mégis elegendő volt neki arra, hogy hidegvérrel ajánljon 75 millió forintot.

Van olyan pont is a szerződésben, hogy ha a cég hoz egy vevőt, aki 89,9 milliót ajánl, akkor kvázi kötelező neki odaadni az ingatlant, ha az eladó nem akar sokmilliós kötbért fizetni az ingatlanos cégnek. Tehát az eladó súlyos pénzveszteség nélkül nem dönthet úgy utólag, hogy nem szimpatikus neki a vevőjelölt, és neki nem akarja eladni a házat.

Amikor az ingatlanos cég vezetője nem vette át Csabáék közös nyilatkozatát édesanyjuk állapotáról, akkor hogy, hogy nem, érkezett egy ajánlat 89,9 millió forintról, azaz annyiról, ami a szerződésben van, és amennyiért kvázi muszáj eladni a házat, különben többmilliós összeget kell kifizetni az ingatlanirodának. A vevőjelölt három részletben fizette volna ki az árat, és a pénz döntő hányadát 6-7 hónap múlva adta volna oda.

Ügyvédi tanácsra a szülők egyik elektronikus úton érkezett ajánlatra sem reagáltak, és ezek után Csabáék telefonon megkérték a céget, hogy miután tisztában vannak már azzal, hogy a szerződést semmisnek tekintik, ne küldjenek több ajánlatot, és ne is keressék a szülőket semmilyen módon.

Attól még, hogy jogszerű, nem biztos, hogy etikus

A Csabáék történetében vázolt ingatlanközvetítői szerződés kérdésesebb részleteivel kapcsolatban megkérdeztük Nagy Zoltán ügyvédet, ingatlanjogi szakértőt. Nagy szerint nem teljesen korrekt és etikus úgy ügyfeleket szerezni, hogy az ingatlanközvetítő az utcáról kopogtat be az idős, beteg, felkészületlen emberek házába a klasszikus történetekből ismert edénykészlet-árusokhoz vagy üdülésijog-kereskedőkhöz hasonlóan. „Ilyen kezdet után nem is várható ennél korrektebb hozzáállás a részükről.”

„A közvetítőnek az ingatlan értékének meghatározásánál az az érdeke, hogy minél lejjebb nyomja a majdani hirdetési árat, mert annál biztosabban szerez rá vevőt és húzza be a megbízási díjat” – vezette le Nagy. Ha a közvetítő hoz egy vevőt, aki a szerződésben lévő eladási árral megegyező ajánlatot tesz, akkor a tulaj természetesen dönthet úgy, hogy nem akarja neki eladni, de ilyen esetben a legtöbb hazai közvetítőiroda szerződésében van olyan kitétel, hogy a közvetítői díjat vagy ahhoz közelítő összegű kötbért a tulajnak ki kell fizetnie a közvetítő részére.

És ez Nagy szerint nem inkorrekt, hiszen a közvetítő is munkát, energiát, időt, pénzt tett az ingatlan értékesítésébe. Ezért is nagyon fontos, hogy olyan eladási ár kerüljön a szerződésbe, amit az eladó korrektnek gondol, amennyiért tényleg eladná az ingatlant.

Egyébként Csabáék esetében két vételi ajánlatot is prezentált a közvetítő (egy magyar és egy kínai vevőjelölttel), az egyik jóval a meghirdetett ár alatt volt, a másik pontosan azzal megegyező, de mindkét esetben három részletben fizette volna ki a vevő a pénzt, ráadásul a döntő részét, mintegy kétharmadát mindkét esetben csak jóval a vételi ajánlat után, 6-7 hónappal később.

Nagy Zoltán szerint nem ideális, ha valaki úgy akar 90 millióért házat venni, ha rövid időn belül nem áll rendelkezésére a pénz. „Egy korrekt ingatlanközvetítő példáját említve, a megbízási szerződésben rögzíteni kell azt, hogy az eladónak milyen várakozásai vannak az eladással kapcsolatban. Tehát például 1-2-3 hónapon belül szeretné megkapni a teljes vételárat. Hiszen erre neki is szüksége lehet a továbblépéshez. (…) Egyáltalán nem tipikus a mai ingatlanpiacon, hogy 6-8 hónap alatt fizet ki a vevő egy lakóingatlant. Ha van pénze, akkor fizessen hamarabb, ha nincs pénze, akkor vagy ne vásároljon, vagy vegyen fel pénzintézeti kölcsönt.”

Csabáék szülei esetében a közvetítő sikeres eladás esetén az eladási ár 4 százalékát (plusz áfa) kérte, ami Nagy Zoltán szerint benne van az ingatlanközvetítőknél megszokott sávban, de annak közelít a felső határához. Gyakori a 4-5 százalékos díj, de van olyan szereplő is, aki 2-2,5 százalékos díjért dolgozik, és a marketingjét is arra építi, hogy alacsonyabb megbízási százalékokkal dolgozik, mint a többiek – vezette le Nagy.

Ha valóban nem volt cselekvőképes a szerződés megkötésekor, akkor a szerződés érvénytelen

Csabáék esetében az egyik vételi ajánlatot egy kínai vevőjelölt hozta. Az utóbbi években sok külföldi vásárolt magyarországi ingatlanokat, gyakran befektetési céllal. Nagy Zoltán szerint külföldi vevőnél sincs pluszkockázat egy magyarhoz képest, ilyen esetekben is létrejöhet mindkét fél számára biztonságos szerződés.

Az EU-n kívüli országoknál viszont bejön egy olyan körülmény, hogy kormányhivatali engedély szükséges a tulajdonszerzésükhöz, ami 30-60 nap közötti pluszidőt igényel – mondta Nagy, aki nem találkozott mostanában elutasított kínai tulajdonszerzéssel, az esetükben lényegében formalitásról van szó a kormányhivatali engedélyeztetéssel. „Ahol szintén formalitásnak tűnik manapság ez az eljárás, azok az ukrán állampolgárok, ahol pedig inkább elutasításokról hallok, azok az orosz tulajdonszerzési igények.”

Az is gyakorinak mondható Nagy Zoltán szerint az ingatlanközvetítői szerződésekben, hogy ha azonnal megkezdi a közvetítő a munkáját, tehát azonnal felad egy hirdetést az ingatlanról, és elkezdi azt ajánlani potenciális vevőjelölteknek, akkor az ingatlan tulajdonosa az alapesetben járó 14 napos felmondási időn belül is csak úgy tud elállni a szerződéstől, ha kötbért, vagyis minimum több százezres, de gyakran több millió forintos összeget fizet a közvetítőnek.

Ha az idős, beteg, sztrók után lévő szülő valóban nem volt cselekvőképes a szerződés megkötésekor, akkor a szerződés érvénytelen, de ezt csak bíróság mondhatja ki, szakértői vizsgálatok után. Nagy Zoltán szerint egy peres eljárás nagyon megterhelő tud lenni, főként idős emberek számára. Ilyen esetekben nem ritka, hogy végül valamilyen peren kívüli egyezséggel zárul a folyamat.

Az érintett cég nem kíván nyilatkozni

Cikkünk megjelenése előtt megkerestük a történetben érintett ingatlanközvetítő céget is. Egyebek mellett arról érdeklődtünk, hogy az idős, 70, esetleg 80 év feletti ügyfelekkel ugyanúgy zajlik-e a kapcsolatfelvételi és a szerződéskötési protokoll, mint a többi ügyféllel, vagy az idős emberek esetében alaposabban, körültekintőbben járnak el.

Például a 14 napos elállási időre vonatkozóan nem lenne-e etikusabb, az idős ügyfelek érdekeit jobban szolgáló eljárás, ha azt javasolnák nekik: ne kezdjék meg azonnal az ingatlan meghirdetését, inkább várják ki a 14 napot, hogy alaposabban át tudják nézni a dokumentációt, hogy valóban megfelel-e nekik, illetve esetleg a családtagjaiknak is meg tudják mutatni. Ebben az esetben ugyanis az ingatlantulajdonosok nem esnének el a kötbérmentes elállási idő adta törvényes lehetőségtől.

A cég képviselője a következő választ küldte a Telexnek: „Megkeresésével kapcsolatosan tájékoztatom, hogy a fenti, egyedi ügyben nyilatkozni nem kívánunk. Általánosságban azt a tájékoztatást tudom Önnek adni, hogy munkatársaink az ügyfeleket minden esetben részletesen tájékoztatják az értékesítés folyamatáról, a szerződés tartamáról és minden azzal kapcsolatos információt részükre megadnak.”