Fact-check: Budapest beéri Brüsszelt és Bécset a lakásbérleti árakkal?
2023. szeptember 22. – 05:05
Egyáltalán nem tükrözi a valós helyzetet az a közösségi médiában terjedő grafikon, ami szerint a budapesti ingatlanok bérleti díja tavalyhoz képest 43 százalékot emelkedett, és ma átlagosan havi 420 ezer forintot kell fizetni egy lakás bérléséért. Ez csak az ingatlanok egy nagyon szűk szegmensére igaz, amiben lassan felzárkózunk a nyugati nagyvárosokhoz. A hétköznapi fővárosi lakbérpiacon havi 230 ezer forint az átlag, ami szintén elég sok, bár a szakértő szerint a díjak most kisebb csökkenésnek indultak.
Nagyot megy a közösségi médiában egy nemzetközi lakásbérleti díjakról szóló grafikon, aminek két fontos és igen érdekes megállapítása van Budapesttel kapcsolatban:
- A magyar fővárosban szaladtak meg a legjobban Európában a medián lakásbérleti díjak: egy év alatt 43 százalékkal nőttek
- A medián havi lakásbérlet eszerint Budapesten 1100 euróba, azaz 420 ezer forintba kerül havonta.
A részletesebb adatok szerint Budapest ezzel lehagyta Torinót, és beérte Brüsszelt és Bécset a lakásbérleti díjak listáján. A statisztika ráadásul nem átlagárat, hanem medián árat számol. Mivel felfelé általában sokkal inkább vannak kilógó értékek, a legtöbb statisztikában (így például a béreknél és a lakbéreknél) az átlag jóval nagyobb, mint a medián, tehát annak a 420 ezer forint fölött kellene lennie.
A 64 ezer lakás adatai alapján készült elemzést a HousingAnywhere nemzetközi ügynökség szolgáltatta, ami elsősorban a mobilisabb, nemzetközi felső réteg (fiatal szakemberek, 18 és 35 év közötti külföldi diákok) igényeire koncentrál. Egy hálószobás apartmanokat/lakásokat, privát szobákat és stúdiókat kínálnak ennek a rétegnek.
Nyilvánvaló, hogy a rétegigény kielégítésére szakosodott ügynökség adatai nem fedik le a teljes budapesti lakbérpiacot. Arra voltunk ezért kíváncsiak, lehet-e belőle általános következtetéseket levonni Budapestre nézve, és ha igen, miket. Ehhez Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője segítségét kértük.
Balogh elmondta, hogy a nemzetközi szolgáltatónak jelenleg csak 125 hirdetése van Budapesten, ezért az átszámítva 420 ezer forintos bérleti díj nem nevezhető igazán reprezentatívnak. Az Ingatlan.com több mint 6300-as adatbázisából a teljes budapesti lakásbérleti díjra vetítve szerinte jobb képet lehet kapni. A legutóbb publikált, KSH-val közös adatszolgáltatás szerint márciusban 210 ezer forintot fizetett egy átlagos bérlő egy fővárosi átlaglakásért. Az újabb adatok szerint júliusban 240 ezer forintot, augusztusban 230 ezer forintot.
A nemzetközi ügynökség felmérése inkább az egyes európai nagyvárosok közötti összehasonlításban rajzolhat ki érvényes tendenciákat – mondta Balogh. A külföldi diákoknak, digitális nomádoknak rövid-középtávon értékesített lakások aránylag új szegmens az ingatlanpiacon, ami inkább hasonlít az Airbnb-piachoz, mint az átlag fővárosi lakbérpiachoz. Itt az ügyfelek euróban fizetnek, és nem érzékenyek annyira az inflációra, mint a forintban fizető hazai bérlők.
Emellett a nemzetközi ügynökség adataiból látszik, hogy Budapest még a mostani megugrással is a legolcsóbbak közé tartozik az európai mezőnyben. Ha nem a helyi, hanem egy jobb gazdasági helyzetű ország átlagfizetéséhez hasonlítjuk, akkor kifejezetten olcsónak számít.
A budapesti kínálat az Airbnb-szegmensben beszűkült a Covid óta, több befektető más, jövedelmezőbb irányba fordult, és a helyi szigorúbb szabályozások belengetése sem tett jót az üzletnek – mondta Balogh. A kínálat beszűkülése azonos vagy növekvő kereslet mellett pedig nem csoda, hogy az árak növekedését vonta maga után, amit még külön megtolt nyáron a Sziget, a Forma–1 és az atlétikai vébé turistavonzó hatása.
Ezért az elemző szerint benne van a pakliban a további árnövekedés, sőt még az is, hogy a HousingAnywhere rétegügyfeleit tekintve behozzuk Brüsszelt vagy Bécset a lakásbérleti díjakkal.
Ezt azonban az átlag budapesti lakásbérlő nem fogja érezni. Sőt, az elmúlt hónapok tendenciái szerint a lakásbérleti díjak a hazai bérlőket tekintve éppen hogy elérték a plafont, és kisebb csökkenésnek indultak. Ettől függetlenül az átlag augusztusi 230 ezer forintos budapesti lakbér is nagyon sok, ha a fővárosi átlagfizetéshez mérve nézzük, főleg ha valaki egyedül bérli a lakását.
