Vissza a városba! Hogyan állítsuk meg nagyvárosaink elnéptelenedését?

A világon immár négy és fél milliárd ember él városokban, a föld összlakosságának több mint fele. Nagyvárosokban állítják elő a világ gazdasági összteljesítményének több mint 80 százalékát. Európában, Ázsiában, Afrikában, valamint Észak- és Dél-Amerikában közel 40 városnak már 10 milliósnál is nagyobb a népessége. Londontól New Yorkon és Limán át Pekingig ezek a települések a világ gazdaságának, innovációjának, kulturális életének központjai. Minden egyes hónapban 5 milliónál több ember költözik nagyvárosba a jobb és hosszabb élet, a minőségibb oktatás, az új impulzusok, a társadalmi mobilitás és az álmai megvalósítása reményében. Közgazdászok szerint az urbanizáció 10 százalékos növekedése mintegy egyharmaddal növeli az adott nemzet gazdasági teljesítményét.

Eközben Magyarországon elnéptelenednek a nagyvárosok. A rendszerváltás óta Budapest 311 ezer, Miskolc 47 ezer, Pécs 32 ezer, Szeged 19 ezer lakost veszített, és a trend a koronavírus-járvány óta tovább romlik.

Három évtizeden belül a magyar régióközpontok lakossága további 290 ezer fővel, 11 százalékkal fog csökkenni. Jelenleg hazánkban mindössze négy olyan nagyváros akad (Sopron, Kecskemét, Győr, Nyíregyháza), amelyben többen laknak, mint 30 évvel ezelőtt. Európa 500 legnagyobb városa közül mindössze 5 város található Magyarországon.

Bár az elnéptelenedés egyik oka hazánk általános népességfogyása, legalább ilyen fontos tényező, hogy nagyvárosaink elvesztették vonzerejüket. A városiasodás hazánkban is zajlik, de a többség elsősorban az olyan elővárosokba, agglomerációs településekre költözik, amelyek legtöbbször csak jogi státusukban „városok”, funkciójukban egyáltalán nem azok. Ez a folyamat nem csak hazánkra jellemző: az Egyesült Államokban és számos más országban évtizedek óta küzdenek a szuburbanizációval, annak a társadalomra és a környezetre gyakorolt káros hatásaival.

Miért a nagyváros a jó élet, a gazdasági növekedés és az innováció központja?

A nagyváros nem más, mint az emberek és vállalkozások közötti fizikai tér csökkenése. A város találkozások, csomópontok, interakciók színhelye, és éppen ezért volt a világtörténelemben mindig a nagyváros az innováció, a kultúra és a gazdasági fejlődés központja. Lételeme a nagy népsűrűség: azáltal, hogy emberek gyakran találkoznak, eszmét cserélnek, tanulnak egymástól, figyelnek egymás ötleteire és szokásaira, nyitottabbá válnak azokra az újdonságokra, amelyek előreviszik a világ gazdaságát, kultúráját, művészetét.

A nagy népsűrűségű városokban olyan szolgáltatások tudnak létrejönni, amelyek kialakulásához kisebb településeken nincs megfelelő vásárlóerő vagy nem hatékony az üzemeltetésük: legyen szó speciális kórházakról, magas szintű oktatásról, innovatív és nemzetközileg is versenyképes cégekről, világszínvonalú kulturális intézményekről vagy minőségi éttermekről.

A nagyvárosok előnye kifejezetten Kelet-Közép-Európában és azon belül Magyarország tekintetében is egyértelműen látszik. Az egy főre jutó GDP Magyarországon az EU-átlag 75 százaléka, Budapesten viszont már az EU-átlag 156 százaléka. Pozsonyban az uniós átlag 149, Varsóban 166, Prágában pedig 203 százalékát termelik meg, miközben országosan egyik visegrádi ország egy főre jutó GDP-je sem éri el az EU szintjét.

Az embereket persze nem önmagában a GDP, hanem a jólét és a hosszú, egészséges élet érdekli. A budapestiek az országos átlagbér másfélszeresét keresik, és több mint 2 évvel élnek tovább a magyar átlagnál.

Varsóban, Pozsonyban, Prágában hasonló vagy még nagyobb eltéréseket látunk. Mindennek természetesen a legkevésbé sem az az oka, hogy a falvakban és kisvárosokban eredendően valami miatt kevésbé tehetséges, kevésbé rátermett emberek élnének. A nagyvárosiak előnye épp az, hogy nagyvárosban élnek. A településtípus sajátos adottságai – elsősorban a nagy népsűrűség – felmérhetetlen hozzáadott értéket biztosítanak, amelyet, bármennyire szeretnénk, semmiféle regionális politika sem fog tudni kiegyenlíteni.

Nem véletlen, hogy a városiasodás mértékére évtizedek óta az országok fejlettségének egyik fontos mutatójaként tekintünk. Ugyanakkor mára ez a mutató félrevezető is lehet. Ugyanis nem önmagában a város jó, hanem a nagyváros. A nagy népsűrűség, a sűrű beépítettség, a mérethatékony szolgáltatások. A nagyvárosaink versenyképességét fenyegető legnagyobb veszély pedig jelenleg a városi szétfolyás, vagyis a szuburbanizáció.

Miért nem zöld az, ami annak látszik?

Az alacsony népsűrűségű, egyfunkciós, többnyire kontroll nélkül terjeszkedő településeket sokszor emlegetik alvóvárosként is. Ezeken a településeken alig érvényesülnek azok az előnyök, amelyekről a fentiekben szó volt. A városi szétfolyás legismertebb magyar példája Érd, amelynek népessége a rendszerváltás óta 67 százalékkal növekedett, miközben a város útjainak több mint fele továbbra is földút.

Első ránézésre ezek a családi házakkal, nagy kertekkel és sok zölddel leírható települések a fenntarthatóság ékköveinek tűnnek. A nagyváros pazarló, környezetszennyező, fenntarthatatlan, az agglomeráció pedig természetközeli, egészséges és igazságos – gondolhatnánk. A valóság azonban pont ennek az ellenkezője.

Egy átlagos Pest megyei háztartás az országos átlagnál több mint egyharmaddal több földgázt fogyaszt – egy átlagos budapesti háztartás viszont egynegyeddel kevesebbet.

Egy átlagos Pest megyei háztartás az országos átlagnál 29 százalékkal több villamos energiát fogyaszt – egy átlagos budapesti háztartás lényegében az országos átlagot. A budapesti energiahatékonyság annak tükrében még kiemelkedőbb, hogy a budapesti egy főre jutó GDP háromszorosa a Pest megyeinek.

Gyakran halljuk, hogy Budapest megtelt autókkal. Az igazság ezzel szemben az, hogy az ország leggazdagabb városában, Budapesten kevesebb az 1000 főre jutó gépjárművek száma, mint az országos átlag. A fővárosban 416 autó jut 1000 főre, míg országosan 422. Ezzel szemben Pest megyében még az országos átlagnál is 10 százalékkal több autó jut 1000 lakosra.

Budapesten nem azért teltek meg az utak, mert a budapestieknek túl sok autójuk van, hanem mert az agglomerációból és vidékről az emberek autóval tudnak a legkényelmesebben bejutni a fővárosba.

Budapesten nem magas, hanem nemzetközi összehasonlításban kifejezetten alacsony az autótulajdonosok száma. Varsóban 55, Prágában 72, Pozsonyban pedig 77 százalékkal több autót használnak, mint a magyar fővárosban.

A nagyvárosiak nemcsak kevesebb energiát fogyasztanak, nemcsak kevésbé szennyezik a levegőt gépjárművekkel, hanem nagyobb eséllyel jutnak minőségi oktatáshoz, minőségi egészségügyhöz és minőségi munkalehetőséghez is. Pont ebből adódik a nagyvárosok és az agglomeráció konfliktusainak sora is: a kitelepülők továbbra is az agglomerációs központba járnak dolgozni, oda viszik gyereküket iskolába vagy mennek orvosi vizsgálatra.

De akkor miért költözünk ki a nagyvárosainkból?

A magyarok nagyon logikusan választották az agglomerációt lakhelyüknek – nagyvárosaink nem eléggé vonzók, a lakhatás pedig nem eléggé megfizethető. Érdemes nemzetközi összevetésben is megvizsgálni a tendenciákat: mára Budapest lett az egyetlen főváros a visegrádi régióban, ahol az elköltözők aránya jóval meghaladja a beköltözőkét.

A kutatások alapján az agglomerációba költözés két fő oka a minőségi nagyvárosi lakhatás drágulása, valamint a zöld területek hiánya. Budapesten az utóbbi évtizedben mintegy 20 százalékkal drágultak a lakások az agglomerációhoz képest, míg Debrecenben 40 százalékkal nőtt az ártöbblet. A lakásárak emelkedésének egyik fontos oka a minőségi lakóingatlanok számának túl lassú bővülése. 2010 és 2021 között a régióközpontok lakásállománya 5 százalékkal újult meg, míg az agglomerációké 9 százalékban.

Eközben Budapesten az egy lakosra jutó zöld felület aránya egyharmaddal kevesebb, mint amennyit az Egészségügyi Világszervezet ajánl a nagyvárosok számára.

Ráadásul két, látszólag pozitív trend is az élhető nagyvárosi élet ellen hat. Az egyik a távmunka elterjedése. Az otthoni munkavégzés elméletben kisebb dugókat, kevesebb infrastruktúra-használatot és környezetszennyezést jelentene, de a gyakorlatban inkább azzal jár, hogy a munkavállaló a városközponttól távolabbi lakásba költözik, és így összességében növeli a nagyváros és az agglomeráció közötti ingázás terheit.

Paradox módon gyorsíthatják sajnos a városi szétfolyást egyes infrastruktúra-fejlesztések is. Az utóbbi évtizedben például Budapest vasutas elérhetősége több viszonylaton javult, és folyamatos a kísérletezés az úthálózat vagy a P+R-rendszerek fejlesztésével. Mindez egyrészt áldás az ingázók számára, másrészt veszély a nagyvárosok jövője szempontjából: minél gyorsabb, olcsóbb és kényelmesebb az ingázás, minél kisebb a kiköltözés „ára”, annál nehezebb a nagyvárosoknak megtartaniuk a saját népességüket.

Hogyan állítsuk meg nagyvárosaink elnéptelenedését?

A nagyvárosi fejlesztés olcsóbb, fenntarthatóbb, igazságosabb, és a teljes magyar gazdaság szempontjából jobb befektetés, mint utólag toldozgatni-foldozgatni a kontrollálatlan városi szétfolyás okozta károkat. A cél semmiképp sem az agglomerációba költözők megbélyegzése vagy a lakhelyválasztási szabadság bármifajta korlátozása. Amellett szeretnénk hitet tenni, hogy az ország közös érdeke a nagyvárosi központok vonzóbbá tétele. A szuburbanizációt úgy lehet megállítani, ha nagyvárosaink központjait pénzügyileg elérhetőbbé, életminőség szempontjából pedig vonzóbbá tesszük. E célból az Egyensúly Intézet agytröszt komplex szakpolitikai csomagot dolgozott ki, a következőkben ezekből a javaslatokból emelünk ki és mutatunk be röviden néhányat.

1. Megfizethető nagyvárosi lakhatás

A lakások árát nyilván a kereslet és a kínálat alakítja, azonban az államnak számos lehetősége van a piaci folyamatok közérdekű befolyásolására. A keresletre hat a lakosság jövedelmi szintje, az elérhető támogatások és hitelek, valamint a város kínálta szolgáltatások vonzereje (hogy mennyire „élhető” a város); a kínálatot pedig az elérhető ingatlanok számán túl a lakások minősége is alakítja.

Az egyik fontos szakpolitikai beavatkozási irány a lakásbérlés vonzóbbá tétele. Bár a magyarok hagyományosan fontosnak tartják a lakástulajdont, a tulajdonlás és a bérlés arányain lehet változtatni, ha a bérlés és a bérbeadás hosszú távon is biztonságos megoldássá válik. A bérbeadó és a bérlő kiszolgáltatottságának csökkentése érdekében a magyar államnak is kizárólag a központi séma szerint megfogalmazott, online elérhető formaszerződés alapján kötött, a hatóságoknál regisztrált bérleti jogviszonyokat kellene érvényesnek elismernie. A hosszú távú lakásbérleti piacot jelentősen torzítja a rövid távú lakáskiadás, így például az Airbnb is. Az idei évben csak Budapesten 9-10 ezer lakást adnak ki rövid távra, elsősorban külföldi turistáknak. Eközben a legnagyobb ingatlanportálon, az ingatlan.com-on átlagosan mindössze 6-7 ezer kiadó budapesti lakás elérhető, azaz a budapesti jelenleg kiadó lakásállomány többsége a külföldi turisták, nem pedig a magyar bérlők igényeit elégíti ki. Ez is a rövid távú lakáskiadás időbeli korlátozásának fontosságát jelzi, amint arra már Európa számos nagyvárosában rájöttek. Az Egyensúly Intézet javaslata szerint Magyarországon évi legfeljebb 90 napban kellene korlátozni a lakóingatlanok rövid távú kiadásra való hasznosítását.

Nemcsak jogi, hanem pénzügyi eszközökkel is vonzóbbá kell tenni a hosszú távú lakásbérlést: a legalább 3 évre szóló lakásbérleti szerződések esetében a bérbeadás első évét teljesen adómentessé kell tenni, hogy ezáltal is csökkenjen a rövid távú lakáskiadás aránytalan megtérülési előnye. Ha a hosszú távú lakáskiadás versenyhátrányban van a rövid távúval összevetve, a vállalkozói (más néven intézményi) bérbeadás mindkettővel szemben hátrányból indul. Ezen a területen a kedvezményes vállalati bérbeadási áfakulcs segíthetne.

2. A 170 ezer üresen hagyott lakás problémája

Budapesten mintegy 170 ezer lakás teljesen üresen áll, ráadásul ezek tulajdonosai sokszor tartósan elérhetetlenek. A bérlakásállomány bővülését ezeknek a tartósan (legalább 2-3 évig) üresen álló lakások önkormányzati megadóztatásával kellene ösztönözni. Ezt az adónemet érdemes kiterjeszteni a magántulajdonban lévő lakásirodákra is, ezáltal is motiválva a kisebb vállalkozások irodaházakba költözését. Ezeket a bevételeket a települések kötelezően az önkormányzati bérlakásállomány bővítésére, korszerűsítésére fordíthatnák. Ha a fenti eszközzel nem sikerül bevonni a magánbérlakás-piacra az üres lakásokat, az önkormányzati bérlakásként való használatbavétel lehetővé tétele is hozzásegíthet a szűkös lakáskínálat bővítéséhez és a bérleti árak emelkedésének megfékezéséhez.

Az önkormányzati bérlakásállomány bővítése amúgy is fontos eszköz a nagyvárosi lakhatás elérhetővé tétele szempontjából: a városok lakásvagyonával, ezek fejlesztésével, bérbeadásával és adásvételével erre létrehozott önkormányzati ingatlanvagyon-kezelőknek kellene foglalkozniuk. Emellett kulcsfontosságú, hogy 2030-ig legalább 50 százalékkal növeljük a nagyvárosok kollégiumi férőhelyeinek számát, hogy a vidékről beköltöző fiatalok számára se legyen akadály a lakhatás ára.

3. Jótékony népsűrűség és esztétikus toronyházak

Nemzetközi összevetésben Budapest rendkívül ritkán lakott város (3250 fő/négyzetkilométer). Számos nagyváros példája igazolja, hogy megfelelő várostervezés esetén ennek a népsűrűségnek akár a többszöröse sem megy feltétlenül az élhetőség rovására: Koppenhága közel kétszer, Barcelona közel ötször, Párizs pedig több mint hatszor sűrűbben lakott, mint a magyar főváros. Nagyvárosainknak ezért nem kifelé, hanem befelé kellene terjeszkedniük. Ennek érdekében a beruházók bevonásával növelni kellene a lakáskínálatot a használaton kívüli, alulhasznosított barnamezős területek, illetve foghíjtelkek beépítésével – de csak azokon a területeken, amelyek tömegközlekedési és egyéb infrastruktúrával jól el vannak látva, illetve ahol a befektető vállalja a megfelelő mértékű fejlesztést is.

Hosszú távon az épületmagasság korlátozására vonatkozó jogszabályokat is felül kellene vizsgálnunk. Ez fő szabályként nem jelentheti a városképi és örökségvédelmi szempontok sutba dobását – ám a lakhatási lehetőségek bővítésének célja indokolja, hogy ahol ez megoldható, magasházak/toronyházak építésével a lehető legjobban kihasználjuk az alulhasznosított területekben rejlő lehetőségeket.

A magántőke közösségi hasznosulását segítené, ha az ingatlanfejlesztők csak akkor építhetnének magasabb házat, akkor növelhetnék egy terület a beépíthetőséget, ha száz épített lakásonként legalább egyet önkormányzati tulajdonba adnak. Az önkormányzatok ezekben az új és korszerű lakásokban tudnák biztosítani a helyben közérdekű munkát végző háziorvosok, tanárok, vagy más közalkalmazottak, köztisztviselők lakhatását.

Természetesen a nagy beépítettségnek nem kell szükségszerűen vizuális igénytelenséget és zsúfoltságot jelentenie: a sűrűn beépített koppenhágai vagy rotterdami városrészek jó példák arra, hogy a funkcionalitás és az esztétika jól megfér egymás mellett. Sűrűn beépített, modern városrészek is válhatnak egy város ékkövévé – nem kell megelégednünk azzal, hogy fővárosunkban utoljára 90-100 évvel ezelőtt épült világviszonylatban is izgalmas, turisztikailag is vonzó városrész.

4. A 15 perces várostól a zöld sugárutakig

Az elővárosokba való kiköltözés sokszor élethelyzethez kötött: családok tömegei gondolják úgy, hogy a kisgyereküknek szükséges tér, zöld felület és nyugalom nem adott a belvárosi környezetben. Bár nyilván felmérik, hogy a minőségi oktatás, egészségügyi intézmények, kulturális programok csak belvárosi környezetben lesznek elérhetők, összességében a kertvárosi előnyöket tartják meghatározónak. Igazuk is van: nagyvárosaink jelenleg nem nyújtanak annyival több és jobb szolgáltatást, amennyivel a belvárosi lakhatás költségesebb. Hiányoznak azok a zöld, tiszta, rendezett és az életminőséget javító szolgáltatásokat nyújtó parkok és terek, amelyek alternatívát tudnak nyújtani a kertvárosi élettel szemben. Ráadásul ha a nagyvárosainkban is csak autóval (nem pedig elsősorban gyalog vagy tiszta, minőségi közösségi közlekedéssel) tudjuk elérni a számunkra legfontosabb szolgáltatásokat, akkor már az elővárosi ingázás hátrányait sem látjuk olyan vészesnek.

Ezért a magyar nagyvárosokban is fontos lenne a „15 perces város” megteremtése, amely eddig jobbára csak szlogenek szintjén jelent meg. A „15 perces város” koncepciója a sűrűn látogatott városi funkciók negyedórás elérhetőségét hangsúlyozza, elsősorban gyalogos és közösségi közlekedéssel. A cél az, hogy munkánkat, mindennapi bevásárlásunkat, szabadidőnk eltöltését az otthonunktól kis távolságra végezhessük, és minél több sokfunkciós, lokális központ jöjjön létre a nagyvárosokban. Ennek a célnak megfelelő intézményi ellátottságot kellene elvárni a most is ezres lakásszámú fejlesztések környékén. Infrastrukturális minimumot (a bölcsődék, óvodák, rendelők és zöld területek elvárt minimális mennyiségét) kell szabni a lakóparkok fejlesztésénél. Cserébe nagyobb beépítési százalék biztosításával és adókedvezményekkel tudjuk továbbra is érdekeltté tenni a befektetőket.

Emellett radikálisan növelni kellene nagyvárosaink összefüggő zöldterület-ellátottságát, hogy az évtized végére elérje a fejenkénti 9 négyzetméter értéket. Egészségügyi, közösségépítési, várostervezési szempontokból is fontos lenne zöld sugárutak (greenway) kialakítása. A zöld sugárutak olyan, a városok forgalmasabb csomópontjait összekötő útvonalak, amelyeken a lakók gyalog, sétálva tudják elérni úti céljukat – az autózás, a közösségi közlekedés vagy akár a kerékpározás helyett. Ilyen például Bécsben a Gudrunstrassét és a vasúti pályaudvart összekötő szakasz.

Mivel Magyarországon európai összehasonlításban kifejezetten alacsony az 1000 főre jutó autók száma, a gazdasági növekedéssel párhuzamosan a gépjárműforgalom nem csökkenni, hanem jelentősen növekedni fog a következő évtizedben – főleg akkor, ha tovább erősödik a kertvárosokba költözés trendje. Nem reális cél tehát az autók számának csökkentése a nagyvárosainkban – de az igen, hogy a 15 perces városra való törekvéssel, okos forgalomirányítási rendszerekkel, tiszta zónák bevezetésével, a sebességhatár csökkentésével, a carsharing és az elektromos autózás támogatásával csökkenjenek az autózás káros mellékhatásai.

Vissza a nagyvárosba!

A lakhely megválasztása nemcsak anyagi, hanem érzelmi döntés is. A nagyvárosokat elsősorban fiatalok választják, akik pénzügyileg nem engedhetnék meg maguknak, hogy az ország legdrágább pontján éljenek, de a városi élet lehetőségei a vonzó munkahelyektől a kulturális sokszínűségen át a kapcsolati tőke erősítéséig mind többet nyomnak a latban, mint a lakásárak. Magyarország számára létkérdés, hogy legtehetségesebb, legambiciózusabb fiataljaink a nagyvárosokba költözzenek, ha ugyanis nem így tesznek, akkor vagy azért veszítjük el őket, mert Nyugat-Európába emigrálnak, vagy azért, mert olyan kistelepülésen maradnak, ahol – bármennyire szeretnék – nem tudják az ország érdekében kamatoztatni a tehetségüket. Ehhez azonban elengedhetetlen, hogy a nagyvárosaink a kreatív lakók és az értékteremtő vállalkozások számára kellően vonzók legyenek, mind kulturálisan, mind építészetileg, mind a munkahelyek és a szórakozási lehetőségek tekintetében.

Nagyvárosaink elnéptelenedése és a kertvárosokba való tömeges kiköltözés kényszer szülte trend, amely végső soron senkinek sem jó. Természetesen mindig sok olyan polgártársunk lesz, aki inkább a vidéki nyugalmat választja a nyüzsgés helyett – és ez így van jól. Mindenkinek mások az értékei, igényei, élethelyzete.

A nyári hőség közepén ritkán gondolunk vonzó opcióként a nagyvárosra. Pedig ennek nem kellene így lennie, hiszen a jól működő nagyvárosok hőhullámok idején is tudnak alternatívát nyújtani. Az ország és lakói számára pont az a gond, ha tömegével vannak olyanok, akik azért nem élnek nagyvárosokban, mert azok anyagilag nem elérhetők és a szolgáltatásaikban nem elég vonzók. A feladat az, hogy aki Magyarországon nagyvárosban akar élni, az életszínvonal-csökkenés nélkül megtehesse. Bárhol lakjunk ugyanis – tanyán vagy a belvárosban –, mindannyiunk közös gazdasági érdeke, hogy megállítsuk a magyar nagyvárosok elnéptelenedését.