A zártkertek szuper zöldfelületek lehetnének, de egyre inkább felemésztik ezeket a lakóterületek

A volt szőlőhegyek és zártkertek új funkciója a 21. században a klímavédelem is lehetne, de a zavaros szabályozás és az Otthon Start is a túlzott beépítést vetíti inkább előre, derült ki a Másfélfok cikkéből.

A zártkerteket az államszocialista rezsim a kollektivizált, nagyüzemi mezőgazdaság hiányosságait és a társadalmi igényt felismerve szervezte meg, a kiskertes gazdálkodás és hétvégi házas kikapcsolódás vegyes funkciójú színterének szánva e területeket. Az állandó lakóhellyé válást felaprózott parcellákkal és szigorú beépítési korlátokkal igyekeztek fékezni. A településtest peremén fekvő zártkertek így fokozatosan a városhatáron belüli szuburbanizáció sajátos célterületeivé váltak. Mára ez olyan átmeneti, városkörnyéki térséggé vált, amelyekben a kiskertes művelés, az üdülés visszaszorul, az állandó lakhatás pedig általánossá válik. Ugyanazon a területen jelenhetnek meg a kedvező környezetet kereső, magasabb státuszú kiköltözők, a megfizethető lakhatás hiánya miatt külterületre szoruló háztartások, a régi kerttulajdonosok és az aktív gazdálkodók.

A szőlőhegyek és zártkertek mind a környező városszövethez, mind a szántóföldekhez képest jelentékenyebb növényborítottsággal, gyakran idős faállománnyal rendelkeznek, így kiterjedt zöldfelületként vesznek részt a klímaváltozással szembeni küzdelemben, a városi hőszigethatás mérséklésében. Ezek a területek viszont egyre inkább lakóövezetté válnak, és visszaszorulóban vannak a zöldfelületek. A zöldterületek fokozatos visszaszorulásának egyik kézenfekvő oka az épületek által elfoglalt területek bővülése – egyes mintaterületeinken a házaknak több mint 50 százaléka volt teljesen illegálisan épült, informálisan bővített. A másik ok a közlekedési kényszer, amit a városközponttól való távolság és a tömegközlekedési lehetőségek hiánya erősít. Az épületek bővítésének, korábbi utak szélesítésének, lebetonozott autóbeállók kialakításának gyakran idős faállomány esik áldozatul. Noha a kiköltözőket gyakran a zöldövezeti jelleg vonzza a zártkertekbe, a nyírt füves, kavicsos vagy térkövezett udvarok nem töltik be a korábbi növényzet klímavédelmi szerepét. A környezeti problémák másik csoportja, mint például a hulladékégetés, az alacsony státuszú kényszerkiköltözőkhöz köthető. Az eredeti funkció elvesztése gyakran elhagyott, gazdátlan telkeket eredményez, a műveletlen telkek az inváziós fajok – így a mirigyes bálványfa, az akácfélék vagy épp a selyemkóró – terjedését segítik, illetve illegális hulladéklerakóvá válnak.

A funkcióváltást – és sajnos a környezeti károk meglétét is – többféle jogi és településpolitikai lépés is ösztönözhette. A jogkövető magatartást a nehezen áttekinthető (övezeti besorolás, bejegyzett jogi jelleg, telekméret) és hektikusan változó jogszabályi környezet erősen nehezítette.

Az építésügyi törvények (TÉKA) sok esetben telkenként eltérő szabályozásokat írnak elő a telekméret és a bejegyzett jogi jelleg alapján. Így előfordul olyan eset, amikor három egymás mellett álló telekre – melyek egyikét anno bejegyezték zártkertnek, a középsőt már éppen nem jegyezték be ebbe a kategóriába, és a harmadik melyre tanya jogi jelleget jegyeztek be – három nagyon eltérő (3–10–40 százalék) beépíthetőség vonatkozhat, ráadásul mindez a helyi szabályozások függvényében ez tovább bonyolódhat.

A szabályok áthágása pedig legtöbbször érdemi következmény nélkül maradt. Így a „szürke” épületbővítéseknek, az idős fák bejelentés nélküli kivágásának kevés gátja akad. A legtöbb újonnan kiköltöző a művelési kötelesség ellenére nem folytat érdemi gazdálkodást ingatlanján.

A nagyobb városainkban általánossá váló lakhatási válság szintén arra ösztönözte az önkormányzatokat, hogy lakhatási tartalékterületként gondoljanak a volt zártkertekre. Ezt a kormányzati politika és kommunikáció szintén megtámogatta, többek között az otthonteremtési források, így például az Otthon Start Program minden külterületi ingatlanra való kiterjesztésével.

Új helyzetet teremt az is, hogy a 332/2025. (X. 30.) kormányrendelet önkormányzati hatáskörbe utalta a volt zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának lehetőségét. Ez segíthet a már kialakult lakófunkció rendezésében, de a belterületbe vonás új közmű-, útfenntartási, közlekedési és közszolgáltatási igényeket is teremt. A szerzők, Vasárus Gábor László és Lennert József, az ELTE KRTK Regionális Kutatások Intézetének kutatói szerint akár egyetlen zártkerti utca rendezése is százmilliós tételt jelenthet.

A kutatók szerint nem lehet minden zártkertet ugyanazzal a szabállyal kezelni. Ahol az állandó lakófunkció már összefüggővé vált, és a mezőgazdasági vagy rekreációs használat alig maradt fenn, indokolt lehet a hosszú távra tervezett, ütemezett belterületbe vonás vagy az üdülőterületté nyilvánítás. Ehhez azonban együtt kell vizsgálni a közlekedést, a közműkapacitást, a csapadékvíz-kezelést, az alapellátásokat és a megőrzendő zöldfelületeket.

Más megoldás kell ott, ahol még él a kiskertes gazdálkodás és megmaradt a terület zöldfelületi karaktere. A kutatás cseh és lengyel példái azt mutatják, hogy kertségszövetségekkel, közösségi szerveződéssel és a rekreációs kertművelés támogatásával ezek a területek a beépítési nyomás ellenére is életképesek maradhatnak.