Bérelni vagy vásárolni? Egyre több KKV-nál merül fel a kérdés

Egy saját tulajdonú műhely, raktár vagy iroda elsősorban nagyobb biztonságot és hosszú távú tervezhetőséget ad egy vállalkozásnak. A bérleti díj ugyanis jellemzően a piaci viszonyokhoz igazodik, és idővel emelkedhet, míg egy megfelelően megválasztott, fix kamatozású finanszírozás esetén a havi törlesztőrészlet hosszú távon kiszámíthatóbb lehet.

Emellett a vállalkozó nagyobb szabadságot kap az ingatlan használatában: a maga üzleti igényeihez igazíthatja, fejlesztheti, alakíthatja a teret, és nem kell egy bérbeadó döntéseihez alkalmazkodnia. A legfontosabb különbség azonban talán az, hogy a bérleti díj kifizetésével szemben a hiteltörlesztés egy része a vállalkozás vagyonát építi: a futamidő végén egy értékes, eladható és akár fedezetként is felhasználható létesítmény marad a cég mögött.

Tipikusan akkor érdemes elgondolkodni a vásárláson, amikor egy vállalkozás már stabilan működik, hosszabb távon ugyanazon a helyszínen képzeli el a működését, és kiszámíthatóan képes finanszírozni egy ingatlan megszerzését. Ilyenkor már nemcsak az a kérdés, hogy mennyibe kerül havonta egy üzleti ingatlan bérlése, hanem az is, hogy ugyanez a kiadás hosszabb távon milyen vagyont teremthetne.

A döntésnél ugyanakkor nem szabad kizárólag a havi törlesztőrészletet és a bérleti díjat összehasonlítani. Vizsgálni kell a vállalkozás likviditását, a szükséges önerőt, a finanszírozás feltételeit, a lokációt, hasznosíthatóságát, várható értékállóságát, valamint azt is, hogy a cég várhatóan mennyi ideig használja majd az adott helyszínt. A jó lokáció nemcsak a működés szempontjából fontos, hanem a későbbi értékesíthetőség szempontjából is.

Ma már ráadásul nem feltétlenül kell több százmilliós beruházásban gondolkodni: az Indotek Group kínálatában már 20 millió forintos tőkével is elérhetők üzleti ingatlanok, így a tulajdonszerzés bizonyos vállalkozások és befektetők számára kisebb léptékben is reális lehet.

Az egyik legnagyobb értéke éppen az, hogy nemcsak a működésnek ad helyet, hanem vagyonelemként is megjelenik a cég mögött. A bérlésnél a vállalkozás folyamatosan költséget fizet egy olyan eszköz használatáért, ami nem kerül a tulajdonába. Saját ingatlan esetén viszont a finanszírozás során folyamatosan épül a tulajdonosi vagyon.

Ez hosszú távon pénzügyi stabilitást is jelenthet: az ingatlan értékesíthető, bérbe adható, illetve megfelelő feltételek mellett fedezetként is szolgálhat egy későbbi finanszírozásnál. Ezért egy jól kiválasztott üzleti ingatlan akár a vállalkozó hosszú távú vagyonépítésének és későbbi „nyugdíjtartalékának” is része lehet. Fontos ugyanakkor, hogy ne pusztán az legyen a cél, hogy a vállalkozás „saját ingatlannal rendelkezzen”. A lokáció, az ár, a hasznosíthatóság és a hosszú távú értékteremtő képesség egyaránt meghatározó.

Igen, egyre inkább látható, hogy az üzleti ingatlanra nem kizárólag működési költségként, hanem befektetésként és vagyonelemként is tekintenek. Ebben a jelenlegi finanszírozási környezetnek is lehet szerepe: a fix kamatozású, államilag támogatott konstrukciók kiszámíthatóbbá tehetik a finanszírozást.

Érdemes diverzifikáltan gondolkodni. Az ipari és üzleti ingatlanok mellett szólhat a stabil bérlői kereslet, különösen a jó elhelyezkedésű, jól megközelíthető városi és városközeli területeken. A szemléletváltás lényege tehát az lehet, hogy egy vállalkozó már nemcsak azt kérdezi, „mennyibe kerül nekem ez az ingatlan havonta?”, hanem azt is: „mit építek fel vele tíz vagy húsz év alatt?”

Fontos, hogy ne automatikusan a vételárból induljanak ki, hanem a teljes hosszú távú üzleti képet vizsgálják. Érdemes összevetni a jelenlegi és várható bérleti költségeket a finanszírozás költségével, de emellett azt is figyelembe kell venni, hogy a vásárlás esetén egy értékesíthető vagyonelem marad a vállalkozásnál.

Az egyik tévhit, hogy üzleti ingatlan vásárlásához feltétlenül hatalmas tőke szükséges. Ma már kisebb alapterületű irodák, műhelyek, raktárak és üzlethelyiségek között is lehet választani, így a tulajdonszerzés nem kizárólag a legnagyobbak lehetősége. A másik tévhit, hogy kizárólag a vételár határozza meg, hogy jó befektetésről van-e szó. Legalább ilyen fontos a lokáció, a hasznosíthatóság és a likviditás. Egy jó áron megvásárolt, rossz helyen lévő ingatlan ugyanis nem feltétlenül jó üzlet, míg egy jól megválasztott lokáció hosszú távon komoly értéket képviselhet.

Nem azt mondanám, hogy minden vállalkozásnak ingatlant kell vásárolnia. Azt viszont igen, hogy egy stabilan működő KKV-nak érdemes tudatosan megvizsgálnia, hogy a bérlés mellett vagy helyett nem szolgálná-e jobban a hosszú távú céljait a tulajdonszerzés.

Aki megtalálja a megfelelő lokációt, a számára megfelelő méretű és funkciójú ingatlant, valamint a finanszírozás is fenntartható, akkor az ingatlan már nem egyszerűen a működés helyszíne, hanem a vállalkozás jövőjét építő eszköz lehet – ezt a szemléletet érvényesítette például a közelmúltban egyik ügyfelünk, a Tyre-Parts Service Kft. is, akik három nemzetközi ipari gumigyártó magyarországi képviseletét látják el.

Arra, hogy érdemes egy lépéssel távolabbról nézni mindezekre. Egy saját iroda, műhely vagy raktár nem feltétlenül csak költség, hanem a vállalkozás egyik fontos vagyoneleme is lehet. Ha egy cég hosszú éveken keresztül bérleti díjat fizet, érdemes feltenni a kérdést: ugyanennek a pénznek egy része szolgálhatná-e inkább a vállalkozás vagyonának építését? A tulajdonlás egyszerre jelenthet nagyobb függetlenséget, kiszámíthatóbb költségstruktúrát és a jövőben is értékesíthető vagyont.

A cél a hosszú távú értékteremtés

A Tyre-Parts Service Kft. három ipari gumigyártó magyarországi képviseletét látja el. Tevékenysége elsősorban targoncaabroncsok, illetve raktári görgők forgalmazására, valamint ezek helyszíni szerelésére épül, országos lefedettséggel – mondta el Nagy Zsolt cégvezető. A telephely működésük egyik meghatározó központja: innen indulnak nap mint nap a szervizautóik, emellett itt található a 800 tonnás kapacitású gumiprés is, ami lehetővé teszi a 10 tonnánál nagyobb munkagépek professzionális gumiszerelését is.

Hosszú éveken keresztül bérelt területen működtünk. A lehetőség akkor vált reális és üzletileg is indokolható döntéssé, amikor a vállalat piaci pozíciója és eredményessége már megfelelő alapot teremtett a tulajdonszerzéshez. Ekkor már nemcsak rövid távú működési szempontként tekintettünk az ingatlanra, hanem a hosszú távú értékteremtésének egyik fontos elemét láttuk benne.

A kiszámíthatóság fontos szempont volt, de a tulajdonszerzésnek stratégiai jelentősége is van. Felmerült ugyanis annak a lehetősége, hogy az egyik gumiabroncsgyártó megvásárolja a vállalatot, és egy ilyen tranzakció során egy saját tulajdonú telephely lényegesen kedvezőbb pozíciót biztosít, mint egy bérlemény. Ez a folyamat jelenleg is zajlik, ezért a telephely tulajdonjoga a vállalat jövőbeli lehetőségei szempontjából is fontos tényező.

Mindenképpen. Így már hosszú távon tudunk gondolkodni a fejlesztésében, és olyan beruházásokat is meg tudunk valósítani, amik korábban, egy bérelt ingatlan esetében kevésbé lettek volna indokolhatók. A következő időszakban tervezzük a raktár átalakítását és korszerűsítését, hogy az még hatékonyabban támogassa a működést és a további növekedést.

A legnagyobb különbség a szabadság és a döntési autonómia. Tulajdonosként nem kell minden változtatást, fejlesztést vagy beruházást a bérbeadó szempontjaihoz igazítani. Amit az üzletmenet szempontjából fontosnak tartunk, azt saját döntés alapján, hosszú távú szemlélettel tudjuk megvalósítani. Egy vállalkozás életében ez nemcsak kényelmi szempont, hanem komoly üzleti értéket is jelent.

A legyenonistulajdonos.hu oldalon különböző méretű és funkciójú irodák, műhelyek, raktárak és egyéb üzleti célú ingatlanok érhetők el, így a vállalkozások saját működésükhöz és növekedési terveikhez igazodva választhatnak.