Az ingatlanpiacon néha a kivárás a legdrágább
A kivárás örök reflex az ingatlanpiacon: sokan érzik úgy, hogy majd fél év múlva tisztábban látszik minden, hiszen csökkenhetnek a kamatok, lassulhat az áremelkedés, gyengülhet a kereslet, jobb alkupozíciók alakulhatnak ki. A probléma csak az, hogy a szegmens nem úgy működik, mint egy ruhákat áruló webshop, ahol ugyanaz a termék később ott lesz olcsóbban, meg amúgy is beüt a szezonvégi kiárusítás. A kivárás tehát nem mindig a legjobb taktika – állítja a Metrodom Green projekt mögött álló ingatlanfejlesztő.
Az új építésű lakások piaca sosem volt homogén: papíron lehet ugyan azonos két megegyező méretű és négyzetméterárú lakás, a valóságban viszont teljesen más értéket képviselhet egy jobb tájolású, csendesebb, magasabb emeleti vagy élhetőbb alaprajzú ingatlan. A budapesti új építésű projekteknél régóta látszik, hogy a jobb paraméterű lakásokat viszik el először.
Nem feltétlenül azért, mert mindenki befektető, sokkal inkább azért, mert egy több tízmilliós döntésnél a vásárlók próbálják a legokosabb módon elkölteni a pénzüket, hiszen a rosszabb tájolást, kevésbé használható alaprajzot vagy zajosabb fekvést utólag már nem lehet korrigálni.
Ezért félrevezető kizárólag a pénz oldaláról nézni a kivárást: miközben sokan arra koncentrálnak, hogy merre mozdulnak a négyzetméterárak, a kínálat közben folyamatosan változik. Egy stagnáló piacon például könnyen előfordulhat, hogy az árszint nagyjából ugyanott marad, csak éppen addigra a legjobb lakások már elfogynak. A kivárás ára nem feltétlenül forintban mérhető, hanem élhetőségben és kompromisszumokban.
A jelenben költünk, a jövőnek vásárolunk
Egy nagyobb lakópark fejlesztése több évig tartó folyamat, miközben az árakat erősen befolyásolják az építőipari költségek, az energiaárak, a finanszírozási környezet és a munkaerőhelyzet is. Emiatt a beruházók az elmúlt években elkezdtek egyre inkább olyan konstrukciókat kínálni, amik nem feltétlenül olcsóbbá teszik a lakást, hanem kiszámíthatóbbá az egész folyamatot az első kapavágástól a beköltözésig.
A Metrodom Green 2. üteme is ebbe a trendbe illeszkedik. A projektben tíz százalékos kezdő befizetéssel lehet lekötni a lakásokat, a fennmaradó vételárrész pedig csak 2027 telén válik esedékessé.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vásárló viszonylag korai szakaszban tud kiválasztani egy konkrét, 30,85 és 87,71 négyzetméter közötti 1-4 szobás lakást, miközben a teljes finanszírozási teher csak később jelentkezik. Az árgarancia pedig azt rögzíti, hogy az előszerződéskor kialkudott ár később sem változik az építőipari költségek vagy gazdasági környezet módosulása miatt.
Közben a fővárosi új építésű piac egyre inkább afelé mozdul, hogy a lakások értékét már nemcsak a lokáció határozza meg. Az energetikai rendszerek, az üzemeltetési költségek, a közösségi infrastruktúra vagy a zöldfelületek aránya ma sokkal hangsúlyosabb szempont, mint néhány éve volt. A Metrodom Green 2. üteme is erre épít: a lakóparkban hibrid energetikai megoldás működik, a tetőkön napelemek jelennek meg, a zöldtetők és belső kertek pedig nemcsak látványelemként szerepelnek, hanem a városi hőterhelés csökkentésében is szerepet kapnak.
Modern energetika a jobb mindennapokért
A IX. kerületi beruházás egyik legérdekesebb eleme az, hogy falak mögött kifejezetten komplex gépészeti és energetikai rendszer húzódik. A projektben a beruházó saját fejlesztésű, hibrid hűtő-fűtő rendszere működik.
A rendszer lényege, hogy az aktuális energiaárakhoz és külső körülményekhez igazodva optimalizálja az üzemelést, vagyis nem kizárólag egyetlen technológiára épít. Ez a megközelítés ma különösen értékes az ingatlanpiacon, ahol az elmúlt évek energiaár-ingadozásai után sok fejlesztésnél előtérbe került a hosszabb távú üzemeltetési kockázatok csökkentése.
A projekt hangsúlyos része a napelemes infrastruktúra is. A zöldtetők sem pusztán látványelemek: városi környezetben csökkentik a nyári felmelegedést, javíthatják a mikroklímát és jelentősen tehermentesíthetik az épület hőháztartását is.
A belső parkosított területek öntözését részben esővíz-visszaforgatással oldják meg, ami szintén ritkábban hangsúlyozott, de műszakilag fontos részlet egy ekkora lakóparknál.
A Metrodom Green 2. teremgarázsában minden parkolóhelyhez önálló elektromosautó-töltési lehetőség tartozik külön mérőórával, ami technikai szempontból lényegesen komolyabb előkészítést jelent annál, mint amikor egy társasház néhány közös töltőponttal próbál reagálni az e-autók terjedésére.
Az élhetőség számít igazán
A IX. kerületi beruházásnál a komplett városi életmód modelljét építik ki a klasszikus, megkopott társasházi logika helyett. A fogadóhelyiséghez kapcsolódó Nosh kávézó például kívülről is látogatható, miközben a közösségi nappali, a játszótér, a mászófal, a fitness-terem, a szauna, valamint a tetőteraszon kialakított grill- és napozótér már kifejezetten a lakók számára kínált lehetőség. Ugyanez igaz a zárt közösségi konyhára és étkezőre is.
A Metrodom Green-ben külön mikromobilitási pont működik, a környéken GreenGo- és Bubi-állomások érhetők el, emellett fedett kerékpártárolók is helyet kaptak. A lakóparkban 24 órás portaszolgálat működik, a fogadózónában pedig csomagpont segíti a lakók mindennapjait.
A fejlesztés lokációja urbanisztikai szempontból szintén érdekes. A Metrodom Green a IX. kerületi Millenniumi Városközpontban, a Vaskapu utca és a Vágóhíd utca találkozásánál épül, néhány percnyi távolságra a Nemzeti Színháztól, a Müpától, valamint a környék új irodaházaitól, üzleteitől, iskoláitól és egyetemeitől.
A terület az elmúlt években Budapest egyik legintenzívebben fejlődő zónájává vált, ahol a lakófunkció mellé fokozatosan erős szolgáltatási és kulturális infrastruktúra épült ki.
A közlekedési kapcsolatok szintén erősek. Rövid sétával elérhető az 1-es villamos, ami Kelenföldtől az Infoparkon és a Városligeten át egészen Óbudáig közlekedik, miközben kapcsolatot ad a 2-es és 3-as metróhoz is.
A közelben jár a 2-es villamos is, ami nemcsak a Duna-parti panorámája miatt számít Budapest egyik legismertebb vonalának, hanem azért is, mert közvetlen kapcsolatot biztosít a pesti belvárossal és a Nagykörút északi szakaszával. A 24-es villamossal átszállás nélkül elérhető a Keleti pályaudvar, éjszaka pedig a 901-es és 908-as buszok biztosítanak kapcsolatot a környékkel.
Nem kell jóstehetség
Az ingatlanpiacon persze továbbra sincs biztos recept, hiszen senki nem látja pontosan, merre mozdulnak az árak két év múlva. Az viszont egyre világosabban látszik, hogy a kivárás önmagában még nem nyerő stratégia, különösen egy olyan piacon, ahol a kínálat minősége legalább annyira számít, mint maga az ár.
A cikk megjelenését a Metrodom támogatta.
