Miért építjük kifelé Budapestet, ha a városon belül 2700 hektár vár megújulásra?

A Millenáris mai D épületében évtizedekig egy nagyjából tíz méter magas forgóeszterga dolgozott, és a palástján folyamatosan szivárgott az olaj a földbe. Amikor a kétezres évek elején a Ganz-gyár helyén parkot és kulturális központot terveztünk, hamar kiderült, hogy amíg az olaj átitatja a talajt, a területtel semmit nem lehet kezdeni. Ki kellett emelni a földet, az épületek felét le kellett bontani. A 7,063 milliárd forintos teljes akkori építési költségből közel egymilliárdot ez az olajmentesítés vitt el. Évekkel később, az E épület átépítésekor a tervező felhívott bennünket: van még olaj az épület alatt? Elvileg nem lehetett, mert azt a megnyitás óta egy szivattyú folyamatosan eltávolította. Kiderült, hogy a berendezést két–három évvel korábban lekapcsolták, mert drágának találták az üzemeltetését. Ahol ásni kezdtek, az olaj fokozatosan visszaszivárgott.

Mindez azért több sztorinál, mert most, ezekben a hónapokban, években dől el, mi lesz a budapesti rozsdaövezetekkel, a téma régóta nem tapasztalt intenzitással tért vissza a közgondolkodásba. A kormány augusztus végi határozata szeptember végi határidővel rendelte el a Wekerle Lakásépítési Program előkészítését, amelynek egyik helyes és üdvözlendő alapelve a barnamezős területek elsődleges hasznosítása. Október végéig kell javaslatot tenni a mintegy harminc kiemelt lakásberuházás státuszáról. Rákosrendezőn megkezdődött a bontás, a főváros és az állam közös projektcégről tárgyal. Tapasztalatunk szerint a döntések jó része végül arról szól majd, amiről a Millenáris esetében is: ki fizeti ki a múltat és ki tartja össze a jövőt.

Barna vagy rozsda, nem ugyanaz

A barnamező felhagyott, korábban termelő célra használt telek vagy telekcsoport. Budapesten a fővárosi kataszter 2024. végi felülvizsgálata szerint 2712,5 hektár van belőle, 3185 telken, 311 telekcsoportban. Az idén januárban indult országos nyilvántartás, a BarKA közel 12 ezer hektárt tart számon, ebből mintegy 2500-at a fővárosban. A rozsdaövezeti akcióterület ennél szűkebb jogi kategória: a barnamezők közül a kormány jelöli ki azokat, amelyek közlekedéssel, közművel és intézményekkel ellátottak vagy elláthatók, és lakófunkcióra alkalmasak. A 2700 hektár Budapest területének nagyjából öt százaléka. A kataszter 2016-os elfogadása óta hét év alatt mintegy 475 hektáron indult vagy zajlott fejlesztés, évente 70 hektárnál kevesebb. Ebben a tempóban a mai állomány négy évtized alatt fogyna el, miközben a lista tovább bővül.

Zöldmezős beruházásnál a fejlesztő megvesz egy telket egyetlen tulajdonostól, és onnantól ő dönt róla. Egy régi gyárterületnél gyakran már a tulajdoni lap az első akadály. Jó két évtizede a Ganz Kőbányai úti telepével foglalkoztunk: a közeli egyetemi klinikák közös diagnosztikai tömbjét lehetett volna kialakítani a régi csarnokokban, ezt a Ganz akkori vezetése is támogatta volna. Aztán kiderült, hogy a területnek a kétezres évek elején 49 tulajdonosa volt. A projekt annyiban is maradt.

A második akadály a talaj. Ahol olajjal vagy vegyi anyagokkal dolgoztak, ott évtizedek, helyenként egy évszázad szennyezése halmozódott fel, mert az üzemek aktív működésének idején sem technológia, sem előírás nem volt a kezelésére, egyszerűen más volt a korszellem, az értékrend. Rákosrendezőn, a kőbányai sörgyár S1-es területén, a törökbálinti és budafoki egykori vegyipari telepeken ugyanezzel kell számolni, de sok helyen még lőszerekkel, bombákkal is, hiszen a 2. világháború idején ezek az üzemek kiemelt célpontok voltak. A kármentesítés vagy éveken át működtetett kutakkal vagy teljes talajcserével történik, és mindkettő időtartama, költsége bizonytalan, ami a fejlesztő szemében a legrosszabb fajta kockázat. Van terület, ahol ez önmagában is megöl egy projektet, máshol kezelhető.

A harmadik és a negyedik akadály a közművek és a városszövet. A víz-, csatorna- és elektromos hálózat több évtizedes ezeken a területeken, ezért gyakran az egészet meg kell újítani. A még álló, menthető épületek évtizedekig nem kapták meg a fenntartásukhoz szükséges pénzt, miközben akár műemléki védelem alatt is állhatnak. Egy több tíz hektáros terület pedig már városrész: utat, tömegközlekedést, iskolát, óvodát, parkot igényel, és mivel jellemzően a területek környéke sem fejlődött, ezekből a szomszédságban sincs felesleges kapacitás. Ezt a fejlesztőnek ugyanúgy ki kell találnia és részben kifizetnie, mint a profitot termelő épületeket.

Az ötödik a helyi ellenállás, amely az utóbbi években vált igazán erős tényezővé. A civilek és az önkormányzatok akkor lépnek fel, ha egy fejlesztés érzésük, véleményük szerint rontja a környéken élők helyzetét, és ma ezen is múlhat egy beruházás sorsa. A mi olvasatunkban nem az építészettel volt gond, hanem azzal, hogy egy terv érdemi egyeztetés nélkül került a kerület és a lakók elé, az így keletkezett ellenérzés pedig végigkíséri a projektet, mígnem a kormány idén nyár végén bejelentette a kiemelt státusz megszüntetését.

Becslésünk szerint a fenti öt tényező önmagában 20–30 százalékkal megdrágíthat egy ilyen fejlesztést a zöldmezőshöz képest, és erre jön rá még a kármentesítés költsége. A területekről ma nagyjából lehet tudni, milyen szennyezés van bennük; azt nem, mennyibe kerül eltüntetni.

A kiemelés kevés és néha visszaüt

A rozsdaövezeti akcióterületekre 2021 óta viszonylag laza szabályok vonatkoznak, feltehetően azért, hogy meghozzák a beruházók kedvét a területekhez: akár 80 százalékos beépíthetőség, 36, egyes esetekben 45 méteres építménymagasság, az itt épülő lakások ötszázalékos áfáját pedig a vevő visszaigényelheti. A kedvezmények természetesen érdemben javítják a fejlesztés gazdaságosságát, és ezzel önmagában nincs baj. A gond az, hogy pontosan a legérzékenyebb pontokon lazítják fel a szabályozást. A szomszéd nem akar 36 méteres tornyot vagy 80 százalékban beépített területet a telke mellé, a kiemelés pedig a helyi szabályozás megkerülésével elveszi az önkormányzatok beleszólását. A rendelet így csökkenti a költséget, de növeli a konfliktust.

Jelenleg 68 projekt tartozik rozsdaövezeti, 31 Otthon Starthoz köthető kiemelésbe, és a miniszternek október végéig kell eldöntenie, melyiket tartja meg, módosítja vagy szünteti meg végleg. Az infrastruktúra és az önkormányzati való együttműködés már most szerepel a szempontok között. Véleményünk szerint is ez a helyes irány, de egy lépéssel továbbmennénk. A kiemelés korábban mindig egyedi döntés volt, amire nem lehet hosszú távon tervezni, és mindig vethet fel kérdéseket az egyenlő elbírálás szempontjából. Azt tartanánk jónak, ha a kiválasztott területek helyett minden barnamezőre azonos, hosszú távra rögzített szabályok vonatkoznának. Az lenne a cél, hogy egy befektető tíz évre előre tudja, mire számíthat, a területen élők pedig ne a rendeletből értesüljenek az elképzelésekről.

Ki fizesse a múltat?

Ez az a kérdés, amire 25 éve nincs válasz, és lényegében ez az oka annak, hogy nagyon kevés barnamezős, illetve rozsdaövezeti projekt indult még. A szándék többször megvolt, de a költség és az idő minden alkalommal felülírta, a befektetők pedig oda mentek, ahol kisebb az ellenszél. A Millenáris is csak azért valósulhatott meg, mert állami, kulturális beruházás volt, így a szennyezés eltüntetése is az államra hárult, a szerepe pedig minden hasonló esetben megkerülhetetlen.

Az állami tulajdonú, nagy kiterjedésű területeknél az államnak kell döntenie: megtisztítja őket vagy támogatja a megtisztításukat, és erre több éven átívelő, kiszámítható tervet készít. A számlát nem feltétlenül kell csak a hazai adófizetőknek állnia. A Wekerle Programra 550 millió euró uniós forrást jelöltek meg, és az uniós szabályozás iránya is ez: a talajstratégia 2050-re nettó zéró területfoglalást tűz ki, a tavaly elfogadott talajmonitoring-irányelv pedig a szennyezett területek nyilvántartását és kezelését írja elő. A magánterületeken a tulajdonosnak elvben ma is kötelessége, hogy a szennyezés terjedését megakadályozza vagy a területet megtisztítsa, és aki ma vásárol ilyen telket, ennek tudatában teszi. Ha valóban elvégzi a kármentesítést, javaslatunk szerint cserébe közösségi ellenszolgáltatás járna: az utak és a közműkapacitás egy részét ne neki kelljen kiépítenie. A közösség így nem a fejlesztő telkét fizeti ki, azt vállalja át, ami utána valóban a közösségé lesz.

Az ilyen elképzelések átgondolásánál azt is tudomásul kell venni, hogy sem az önkormányzat, sem a kormányzat nem jótékonysági szervezet, mert mindkettőt hajtja a kényszer, hogy működőképes maradjon. Egy rozsdaövezeti projektnek ezért minden résztvevő számára legalább nullszaldósnak kell lennie. Aki veszteséggel jönne ki belőle, kivonul, és a projekt megáll.

Egy ilyen terület akkor mozdul meg, ha valaki odavisz egy elég nagy vezérprojektet, amelyre a többi fejlesztés ráépülhet, ahogy mondjuk egy autógyárra a beszállítói lánc. Ez a vezérprojekt lehet egyetem vagy kulturális intézmény, de egy kellően nagyléptékű magánberuházás is. Vezérprojekt nélkül a kedvezmény és a rendelet önmagában nem vonz senkit.

Jellegzetes példa: Kőbányán a volt Dreher S1-es terület ma 11 plusz 9 hektár, ötven körüli műemlék épülettel, alatta ötven kilométernyi alagúttal. Az egyetlen tulajdonos itt az önkormányzat, amely a terület hasznosítását, de állagmegóvását sem tudja finanszírozni. 2011 óta több kormány több minisztere is járt a helyszínen. Mindenki lenyűgözőnek találta, mindenki ígért oda valamit. Semmi nem valósult meg, az épületek és az alagutak pedig romlanak tovább. Az Országos Széchényi Könyvtár raktári állománya közben Piliscsabára került, pedig szakmai meggyőződésünk szerint a kőbányai alagútrendszer is alkalmas lett volna a befogadására.

Newcastle és Rákosrendező

A rozsdaövezetek újrahasznosításának feladata egyébként mindenhol nehéz, de akad néhány követhető példa. Newcastle-ben a leromlott belvárosi zónákra olyan fejlesztőtársaságot alapítottak, amelyben minden érintett benne volt, és a koncepciót is közösen dolgozták ki. Az eredetileg hetven-kilencven tömbre tervezett program a siker miatt, önkéntes csatlakozásokkal a többszörösére nőtt. Ebből csak annyit érdemes látni, hogy az önkormányzat, a tulajdonos, a fejlesztő, a leendő használó és a kormányzat közös konstrukciója jött létre. Közösen, kis befektetéssel elkészítették azt a koncepciót, amelyet mindenki a magáénak érez.

Rákosrendezőn most valami hasonló formálódik. A főváros megvásárolta a 86 hektáros fejlesztési területet, lezárult a nemzetközi tervpályázat és a főváros az állammal közös projektcégben gondolkodik. Mérnökként két dolgot tennénk hozzá. A területet továbbra is vasútvonal választja el a XIII. és a XIV. kerülettől, ezért a gyalogos, kerékpáros és kötöttpályás kapcsolatokat az első ütemben kell megépíteni, különben a városrész sziget marad. A másik, hogy ez a projekt akkor is 15–20 év, ha minden jól megy, ami négy-öt választási ciklus, tehát olyan megállapodás kell mögé, amelyet a következő 3-4 kormány és városvezetés is a magáénak tekint majd. Ez utóbbi a legnehezebb, mert a döntéshozó oldalak között régóta nincs szakmai párbeszéd, így minden terület sorsa politikai döntéssé válik. Pedig volt ez másképp. Anno 1870 és 1948 között működött a Fővárosi Közmunkák Tanácsa. Akkoriban is rengeteg érdek és vélemény között kellett egyensúlyozni, és a politikai motiváció sem volt gyengébb, mint ma, mégis olyan emberek ültek ott, akik képesek voltak szakmai alapon dönteni. Némi vita után így született meg a Hungária körút hatvan méteres szabályozási szélessége, és ma ezért lehet egyáltalán közlekedni a gyűrűn.

Mit kap a lakó?

A város szélén épülő lakóparkot olcsóbb és gyorsabb felépíteni, ezért olcsóbb megvenni is, és aki odaköltözik, tiszta, új környezetet kap. Cserébe vállalja, hogy nehezen közlekedik és hogy a hely nem kapcsolódik szinte semmihez: akármilyen szép házakat tervez az építész, egy házakból álló park ‒ mondjuk ki a szörnyű szót: lakótelep ‒ lesz belőle. Sok ilyen beruházást látunk például a budapesti peremkerületekben és az agglomerációban is. Egy rozsdaövezeti rehabilitációnál ezzel szemben megmaradnak az épületek, és velük a hely hangulata. Aki a Kis Rókus utca felől megy be a Millenárisra, balra a teátrummal, jobbra a D épülettel, az érti, miről beszélünk. A régi ipari csarnokokba ráadásul nem lehet csak 20–30 négyzetméteres stúdiólakásokat szorítani, tehát nagyobb lakások is készülnek. Mindez részben ízlés kérdése is és nem minden építész gondolja így, de mi igen.

Van egy kényszer is, de nevezzük inkább motivációnak, ami már a közeljövőben erősödni fog. Az uniós szabályozás a meglévő épületek felújítását részesíti előnyben az új építéssel szemben, és a klímaváltozás ezt a trendet csak gyorsítja. Hollandiában a nitrogénterhelésre vonatkozó szabályok 2019 óta több ezer új építési projektet lassítottak vagy állítottak már le. Az új építés drágul és nehezedik, a felújítás felértékelődik. Felújítani, amit valaki egyszer már megépített, és csak akkor bontani, ha tényleg nincs más: ebben a mi irodánknak is évtizedes gyakorlata van, és hisszük, hogy abszolút ez lesz a jövő.

Egyeztetés az első naptól

A Semmelweis Egyetem józsefvárosi Science Parkjánál a főépítésszel kezdtük a kommunikációt, végig kapcsolatban maradtunk az önkormányzattal, és a társadalmi egyeztetésen az érintett lakók és civil szervezetek 88 százaléka támogatta a tervet. Egy nagy ipari terület rehabilitációjánál ezt nem lehet, nem is szabad megspórolni. Szerencsére a fejlesztők között is terjed ez a gondolkodás, egyre ritkábban hallani erőből átnyomott projektről.

Mindehhez sok szakma kell. A Városmajor 70 alatti, 1500 négyzetméteres épületünk tervezésében 43 különböző szakma vett részt. Egy több tíz hektáros terület esetében ez legalább ötven, várostervezővel, közlekedési mérnökkel, környezetmérnökkel, akár lőszer- és kármentesítő cégekkel együtt. Ez már városépítés.

Végül egy személyes történet egyikünktől. A rendszerváltás idején egy véletlen folytán húsz percet beszélgettem az akkori brit nagykövettel, amíg mindketten a miniszterre vártunk. Megkérdezte, szerintem mikor lesz Magyarországon demokrácia. Lelkes fiatalemberként azt mondtam, tíz-tizenöt év. Mosolyogva felemelte az ujját: ötven. Most a harmincötödik évnél tartunk. Ha a klímaváltozás és a lakhatási kényszer gyorsítja a tanulást, talán még az ötvenedik év előtt lesznek olyan konstrukcióink, amelyekben közös akarattal egy Rákosrendező vagy egy Dreher S1 is megépíthető lesz.