Ilyen a bazi nagy mángorlóra emlékeztető Kula Belgrád – megnéztük a szerb mini-Dubajt

„Belgrádban szép a nyár,
Ha a Waterfront fényárban áll,
Sétára vár a Száva-part,
A kis Lenka is épp arra tart.”

Akaratlanul is megszületik bennem a korai hatvanas évek Párizsról szóló nagy magyar slágerének szerbesített verziója, amikor Belgrád új, modern folyóparti korzóján, a szerb főváros saját, külön bejáratú mini-Dubajának sétányán andalgok. A dal születésekor – egy évvel 1956 után – a harcokban lerombolt Pest legalább olyan messze volt a megénekelt idilli párizsi álomvilágtól, mint Belgrád lepukkant, a NATO-bombázások nyomait még itt-ott viselő belső városrészei az új, Belgrade Waterfrontnak nevezett luxusnegyed steril, kissé művi hangulatától.

De mit is keresünk mi a Száva partján? Azért jöttünk ide, hogy egy pillantást vetve a jövőbe megnézzük, milyen lehet a Budapestre tervezett mini-Dubaj, ha egyszer felépül. A három és fél milliárd dolláros Belgrade Waterfront gigaberuházás ugyanis kísérteties hasonlóságokat mutat a nálunk még csak tervezett mini-Dubaj projekttel. Kezdve azzal, hogy a beruházó arab milliárdos személye mindkét esetben ugyanaz (Mohamed Alabbar emirátusi üzletember), folytatva azzal, hogy ugyanúgy egy lepukkant vasúti pályaudvar a célterület mindkét városban, és nem utolsósorban megemlítve azt, hogy mindkét projekt a szokásos ellenőrzési mechanizmusok közül kiemelve, a színfalak mögött, egyeztetések nélkül, erőből indult.

Már épp belefeledkeznék egy mellettem márkás melegítőben elkocogó fitneszmodell légies mozgásába, amikor megérkezik első beszélgetőpartnerünk. Stefan Stojanović fiatal belgrádi építész irodája, a Mada Architects, számos nyugati beruházásban részt vesz, így van összehasonlítási alapja a tekintetben, hogy objektíven, friss szemmel lássa a Belgrade Waterfront-építkezést. Beszélgetve kezdünk sétálni a parton.

A pénz szimbóluma

„Ez a hely fogyasztani és pénzt költeni hív. Itt minden erre épül. Vannak üzletek, vendéglátóhelyek, butikok, mind arra csábít, hogy gyere ide, költsd el a pénzed, és aztán állj tovább, hogy jöhessen a következő vásárló. Ha nincs pénzed, nincs mit csinálnod itt. Ez rendkívül elkeserít belgrádi lakosként” – mondja Stojanović.

Az új, vízparti iroda- és lakóházak mellett elsétálva kitüntetett helyhez érünk: a Belgrád új szimbólumának kikiáltott, 168 méter magas, még épülő üvegtoronyhoz. A gigantikus krikettütőre, vagy nyeles ENSZ-székházra, esetleg – rusztikusabb felfogásban – egy bazi nagy mángorlóra emlékeztető Kula Belgrád zord felkiáltójelként magasodik fölém: Itt, barátom, jól kell érezned magad, különben lesújtok rád!

A hatalmas, részben luxusszállodának szánt toronyház tényleg szimbólum. A pénz szimbóluma. Mint Stojanović rámutat: bár a körülötte épülő új negyedben lehet sétálgatni, de a térség lényegében elvesztette igazi közterület jellegét. Nincsenek nagyon közintézmények sem, amik értelmet adnának ennek a városrésznek. Van viszont felhőkarcoló és mellette rekordnagy (természetesen már üzemelő) bevásárlóközpont. Stojanovićot az új negyed hangulata Miami világára emlékezteti: „Ide utazol, lősz pár szelfit magadról, feltöltöd az Instára egy-két jó hashtaggel, költesz egy kis pénzt, majd hazamész. Ennyi” – mondja.

A plázára épphogy csak rápillantunk – olyan, mint a legtöbb budapesti, csak jóval nagyobb –, és visszakanyarodunk a part menti lakóházak felé, de mélyebben behatolva a negyedbe. Szó se róla, a 23 emeletes, böszme lakótornyok között rendezett a tér, gondozott a gyep, mint egy angliai stadionban, de mi lesz majd vele a kánikula szikkasztó melegében?

Luxusapartman meleg víz nélkül

Az épületek itt nagyon hasonlók, már-már falanszter jellegűek. Stojanović úgy véli, a parti épületek formájában, anyaghasználatában van legalább némi fantázia, hiszen mégiscsak az első házak voltak, amiknek az volt a szerepük, hogy bevonzzák a lakókat. Beljebb viszont, a folyótól távolabb, már lejjebb adtak a minőségből.

„Szkeptikus vagyok abban, hogy ezek a homlokzatok ide valók és mennyi ideig maradnak tartósak. Vakolt homlokzatot egyébként sem szoktak használni ilyen magas épületekhez, nehéz lesz ezeket felújítani” – közli a fiatal építész. Mint kiderül, egy ismerőse fűtésszerelő, akinek annyi munkát ad az új központ radiátorainak folyamatos javítása, hogy a Belgrade Waterfront ma már lényegében egymagában eltartja őt.

A minőségi problémákkal pár órával később személyesen is találkozunk, ugyanis nagy cselesen egy újonnan épült toronyházban foglalunk le egy kiadó apartmant. A 23 emeletes Terra Luxe Residences lakótorony közel száz négyzetméteres, a 13. emeleti lakás itt egy éjszakára most még csak a nyugati árak felébe kerül. Az új belső berendezés teljesen rendben van, a zuhanyozásnál viszont kiderül: a luxusapartmanban nincs meleg víz.

Stojanović egy másik érdekességre is felhívja a figyelmünket: megnézzük a lakás alaprajzát, és tényleg, nincs benne hagyományos étkezőhelyiség. Ebédelni lényegében a folyosón lehet magaspulton-bárszékeken, vagy a nappaliban a fotelben ülve, ölbe vett tálcával. Formalitásként van néhány szék vagy asztal, de erős a gyanúnk, hogy a valóságban ezek a lakások szinte csak arra készültek, hogy kiadják őket. Stefan szerint aki ide beköltözik, az az újgazdag rétegből jön, híres influenszer vagy youtuber, aki a saját brandjének részeként lakik ezen a „menő helyen”. És persze rengeteg külföldi tőke is beáramlik ide. Néhányan közülük itt laknak, de többnyire inkább befektetik a pénzt.

Laknak-e itt egyáltalán?

Amikor este kinézek az ablakon a többi már elkészült épületre, látom, hogy lámpa csak néhány lakásban világít. Ez arra enged következtetni, hogy egyelőre nem lakni jönnek a negyedbe az emberek.

„Valóban sokan kiadják az új lakásokat, miután megveszik, de meglátjuk, hogy hosszabb távon így marad-e” – feleli észrevételünkre Marko Stojčić, Belgrád főépítésze, akit másnap a városházi irodájában látogatunk meg. Mint elmondja, az új tulajdonosok egy részét zavarja a zaj, hogy közvetlenül mellettük még épülnek a házak, bővül a negyed.

A főépítész szerint az építkezés első éveiben különösen ijesztő lehetett a befektetőnek, hogy a lakások iránt elég gyér volt az érdeklődés. Aztán elkezdett fejlődni a negyed, megérkeztek az első kereskedelmi egységek, majd a koronavírus-járvány után berobbant a piac. Mára körülbelül 14 ezren költözhettek be. Papíron.

Stojčić szerint 2035-ig 50 ezren költöznek majd a Belgrade Waterfront területére. A város azt szeretné, ha köztük legalább 25 ezer olyan szerb lakó lenne, akik külföldről csábulnak vissza. De becslések szerint még legalább 25 ezer olyan külföldi állampolgár is érkezhet, akit például a kellemes, mérsékelt éghajlat vonz.

Belgrád nem akar Európa Kubája lenni

„Nehéz volt vonzó alternatívát felmutatni, hiszen Belgrádban 1990 és 2014 között nem történt semmi. Olyanok voltunk, mint az európai Kuba. Az ide érkezőknek pedig hatalmas elvárásaik vannak: infrastruktúra, hidak, metró, parkok – méghozzá gyorsan. Ehhez egy nagybefektető kellett: a Belgrade Waterfront hatalmas beruházása” – mondja Stojčić.

A főépítész szerint a beruházás megmutatta a külföldi befektetőknek, hogy Belgrád jó helyszín. Meg is indultak a befektetések, főleg Németországból, Franciaországból, Olaszországból, aztán a második hullámmal a szerb befektetők is megérkeztek. Most a szerb főváros büszkélkedhet a legnagyobb európai építési területtel: évente több mint kétmillió négyzetmétert építenek, ami óriási szám, teszi hozzá. Stojčić reméli, hogy a lendület még néhány évig, de legalább a 2027-es belgrádi világkiállításig kitart. Aztán a város már változtathat a stratégián és jobban megválogatja, mire lesz szüksége: várhatóan lakóházak helyett inkább kereskedelmi épületekre, irodaházakra, és középületekre.

Arra a felvetésre, hogy a nagy építési boom közben kevés szerepet kap a belgrádi várostervezés, a főépítész úgy válaszol: a város és a befektető kölcsönösen együttműködött, de azt be kellett látniuk, hogy a beruházó Eagle Hills csoportnak már hatalmas tapasztalata volt ilyen megaprojektekben. A befektetők hozták a saját várostervezőjüket – aki Stojčić szerint abban a pillanatban talán jobban tudta, mit kell tenni. Ettől függetlenül még igazodniuk kellett a helyi törvényekhez, teszi hozzá a főépítész.

Külön törvény, buldózerek, maszkos biztonságiak egyengették az utat

Azonban a törvényekhez igazodás is meglehetősen sajátosra sikeredett, legalábbis Dobrica Veselinović belgrádi aktivista és politikus, a beruházás egyik legnagyobb kritikusa szerint. A Belgrade Waterfront elleni tiltakozást vezető Ne fulladj meg! nevű civil mozgalomból alakult Zöldek-Baloldali Front párt képviselőjével az irodájában találkozunk, ahol csak úgy nyüzsögnek a közelgő önkormányzati választás aktivistái. Veselinović úgy gondolja, épp fordítva történt, mint Stojčić mondta: a szerb parlament még egy külön törvényt is megszavazott a beruházás érdekében, ami különleges státuszt adott az építési területnek (hasonlóan a magyar nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű állami beruházások gyakorlatához).

A kiszemelt térség a politikus szerint túl értékes, kár volt eltüntetni róla a tömegközlekedést, azaz a vasútállomást, és a környékén lévő sok kisvállalkozást egy hatalmas exkluzív lakópark kedvéért. Ekkor kezdték meg a tiltakozást, ami csak erősödött, amikor megismerték az emirátusi befektetőt.

„Készítettünk egy elemzést, amiben kimutattuk, hogy az Eagle Hills általában olyan országokban fektet be, amelyekben valamilyen hibrid, korrupt rezsim működik. Megjelentek Egyiptomban, Nigériában, Kazahsztánban, aztán nálunk. És igen, hamarosan megkapják Budapestet” – mondja Veselinović. Hozzáteszi: az egyre nagyobbra növő tiltakozás ellen az építők erőszakkal válaszoltak. Az egyik éjszakán egy harmincfős csapat, maszkot viselő biztonsági emberek kíséretében engedély nélkül buldózerezte le az épületeket. A tiltakozókat kiszorították, telefonjaikat elvették. A rendőrség a riasztás ellenére nem tett semmit, az ügyből hatalmas botrány lett. Tettes azóta sincs.

A kezdeti vevői érdektelenség a politikus szerint nem magától fordult boomba. A város különböző népszerű rendezvényeket vitt az átépített Száva-partra, hogy odacsábítsa az embereket. Megváltoztatták a metró tervezett vonalát, több más tömegközlekedési útvonalat is arra kanyarítottak, hogy növeljék az érdeklődést az új negyed iránt. Mindez sok pénzébe került a városnak.

A tömegközlekedési anomáliák, a jelentősen csökkent zöldterület miatti légszennyezés, a korábban ott élő mintegy száz ember kitelepítése Veselinović szerint csak egy része a Belgrade Waterfront által okozott problémáknak. Úgy véli, az egyik legnagyobb baj, hogy a beruházás jelentősen megdobja a lakásárakat. A lakosság egy része lassan nem engedheti meg magának, hogy Belgrádban éljen, mondja. Hiányoznak a nyitott, köztulajdonban lévő és közhasználatú zöldfelületek, egyre nagyobb a hiány a megfizethető lakásokból. És a hatalmas luxus-lakóépületek árnyékában egyre nagyobb a baj a városban az oktatás és egészségügy területén is a politikus szerint.

Nem biztos, hogy ami Dubajban működik, az Belgrádban és Budapesten is fog

„Az már jól látható, hogy a Belgrade Waterfrontnak tulajdoníthatóan az ingatlanátlagárak drasztikusan kilőttek, és az is, hogy a többség befektetésként veszi a lakásokat, pont erre számítva. Valószínűleg ezek a tulajdonosok, miután nagy haszonnal eladták a lakásaikat, továbbállnak a pénzzel egy másik városba” – mondja Ivan Rašković, a Szerb Építészek Szövetségének elnöke. Vele és Milena Kordić alelnökkel a szövetség Kneza Miloš utcai székházának irodájában beszélgetünk az új negyedről.

Véleményük szerint jó az alapötlet, hogy fejlesszék a Száva-parti területet, a folytatásról viszont ez már nem mondható el. Nem volt semmilyen tervpályázat, semmi nyilvánosság, így végül a negyed építészeti minősége is nagyon alacsony lett, teszik hozzá. Ezek nagyrészt egyszerű, nagyon magas egyenházak, amiket mintha a szocializmus időszakában terveztek volna, folytatja Ivan Rašković. Csakhogy akkor az volt az üzenet, hogy mindenki egyenrangú. Most pedig pont fordítva, exkluzív, egyedi lakásokat kínálnak a hirdetésekben.

Milena Kordić szerint a házak túl nagyok, túl közel vannak egymáshoz, rossz a térarány. Ennek így a hangulata teljesen más, mint ami Belgrádban megszokott. Véleménye szerint Dubajban, ahonnan a tervek jöttek, ez lehet, hogy működik, de az olyan régi városoknak, mint Belgrád vagy Budapest, megvannak a maguk várostervezési hagyományai. Lehetnek itt is magasházak, ha jó az elrendezés, ha a tér meg van tervezve. A Belgrade Waterfrontnál szerinte ez nem sikerült.

Arra a kérdésre, hogy mit tehet a hasonló beruházás előtt álló Budapest, Ivan Rašković leszögezi, hogy a befektetőket természetesen be kell engedni. Viszont az új negyed épületeit, tereit nemzetközi építészeti versenyeken kell megfuttatni, ami garancia lehet a sikerre. A pénz és a befektető önmagában nem rossz, teszi hozzá. Ha megszabjuk neki a szabályokat, még jót is tehet. Ha nem, akkor jönnek a Belgrade Waterfronthoz hasonló negyedek, közli az építészszövetség elnöke.

Mi látszik a belgrádi példa alapján Budapesten?

A városok versenyképessége kifejezetten fontos tényező, és az önmagában jó, ha vonzó a befektetők szemében – mondja Bagi László várostörténész, a Forbes újságírója, akit élénken foglalkoztat a budapesti óriásberuházás sorsa, és velünk tartott a belgrádi útra is. Mint mondja, Európa-szerte számos olyan fejlesztési területet találunk, ami a már nem használt vasúti területek revitalizálását célozza. Ilyen a párizsi Gare d’Austerlitz vágányainak helyén felépült úgynevezett Paris Rive Gauche, de a bécsi Hauptbahnhof környéke is, ami mágnesként vonzza a befektetéseket, új, élhető városrészeket teremtve.

Bagi szerint a mai Rákosrendező területét fejlesztésre találták ki. Nem kétséges, hogy egy ilyen adottságú, a városközponthoz közel lévő, egybefüggő terület hatalmas lehetőséget jelent a fejlesztőknek – és ideális esetben a városnak is. A probléma szerinte inkább azzal van, hogy a belgrádi példa alapján is szembemegy azzal, amit Európában szépnek, élhetőnek, emberléptékűnek, fenntarthatónak gondolunk. Belgrádban a folyóparti zöldterületek láncolatát szakítja meg beékelődött idegen testként az új negyed, Budapesten szerinte más típusú veszély fenyeget.

„Budapesten gyakorlatilag száz éve folyik diskurzus arról hol hevesebben, hol kisebb intenzitással, hogy kell-e a városnak igazi, száz méter feletti felhőkarcoló. Mégis, ahogy látjuk, ezek a toronyházak sem a Horthy-korszakban, sem a Rákosi- vagy a Kádár-érában nem valósultak meg végül. Talán jobb is. Volt ugyan egy-két szellemes megoldás a tervasztalon, de összességében sokkal többet nyert a város azzal, hogy megőrizte közép-európai léptékét, szerkezetét, finomságát. Ezt a csatát Bécs, Pozsony, de most már Belgrád is elvesztette. Budapestnek nem kellene” – emeli ki Bagi László.

Mint mondja, az urbanisták ugyanazzal érveltek, amivel egy átlagos turista is: a dombos Buda, a lapos Pest, és közte a Duna olyan egyedi és harmonikus, ami tényleg utánozhatatlan. „Ha kissé leegyszerűsíteném a dolgokat, azt is mondhatnám, minden korszakban megvolt az a típusú önmérséklet, ami most nem látszik. Persze, a tőke keresi a lehetőségeket, ez így normális. De ilyenkor a városnak, sőt az országnak kellene elmondania, sőt, szigorúan szabályoznia, hogy az adott területért cserébe mit kér, és mit nem. Nem hiszem, hogy a budapestiek egy semmibe vezető gyorsvasutat, közel-keleti stílusú monstrumokat és újabb óriásplázát szeretnének. Én legalábbis nem ilyen városrészekben érzem jól magam, és talán nem vagyok ezzel egyedül.”

A várostörténész szerint finoman szólva homályos az is, hogy sokan a turizmus fellendítését várják a budapesti megaprojekttől, de a felhőkarcolókkal elveszíthetjük az UNESCO világörökségi státuszunkat – márpedig a világban van egy értékes, niche piac, egy közönség, ami igenis így választ magának célpontokat, különösen, ha másik kontinensről érkezik. Ezzel a lépéssel éppen olyan igényes utazókat veszíthetnénk el, akik értékesek a város számára, minőségi helyeket és szolgáltatásokat választanak, és nem utolsósorban sokat költenek.

„Budapesten most sem arról beszélünk, hogy ne lenne elég turista. Én nagyon nem szeretném, ha a város ugyanabba a hibába esne, amibe Prága esett az ezredforduló után. Elköltünk egy csomó pénzt azért, hogy kínai hitelből vasutat építsünk a reptér és az új negyed között. Ez pontosan kinek jó? Egy közép-európai városnak semmi szüksége az ilyen típusú attrakciókra, inkább a belváros omladozó palotáit kellene rendbe hozni, igényesen rekonstruálni. Nem tornyokat kellene építeni, szeretettel ajánlom ehelyett, hogy néha mossák le az utcákat, vagy ha még több elköltendő pénz marad, az Andrássy út kopottságával is lehetne kezdeni valamit” – mondja a várostörténész.