Budapesten már második hónapja csökkennek a lakásárak
Májusban országosan 13 százalék alá, Budapesten pedig 9 százalék alá lassult az éves áremelkedés üteme az ingatlan.com lakásárindexe szerint. Budapesten egymás után két hónapja csökkennek az árak havi összevetésben, ráadásul az elmúlt hat hónapból négyben csökkentek a fővárosi lakóingatlan-árak. A Duna House szintén arról ír közleményében, hogy a 2025 őszi-téli lakásár-robbanás 2026 tavaszára kifulladt, az átlagos négyzetméterárak az év eleje óta lényegében oldalaznak, miközben a vevők egyre nagyobb alkura képesek, az eladók pedig egyre inkább hajlandóak csökkenteni a hirdetési árakat.
Balogh László, az ingatlan.com szakértője szerint Budapesten májusban 0,7 százalékkal kerültek lejjebb az árak, így a fővárosban már két egymást követő hónapban történt csökkenés. „Ilyenre utoljára 2022 szeptemberében és októberében volt példa, amikor végigsöpört a rezsiválság a lakáspiacon. A fővárosban ráadásul az elmúlt hat hónapból négyszer csökkent az árindex, amire legutóbb 2020 júliusa és decembere között, a koronavírus-járvány kellős közepén volt példa”. A fővárosban június elején ez eladásra kínált új építésű lakások középértéke 102 millió forint, egy új kertes házé 168 millió forint volt. A megyeszékhelyeken az új társasházi lakások medián négyzetméterára több helyen 1,2–1,3 millió forint körül jár.
A régiós adatok alapján nem csak Budapesten volt csökkenés. A fővárosi agglomerációt lefedő Pest megyében 0,4 százalékkal, a kelet-magyarországi régiókban pedig 0,6-1,7 százalékkal maradtak el a májusi árszintek áprilishoz képest, a Dunántúlon pedig 0,3-1,2 százalékos havi áremelkedést érzékelhettek a vásárlók. A kétsebességes lakáspiacot jól szemlélteti, hogy a legtöbb régióban nagyságrendileg másfélszeres az éves áremelkedés üteme Budapesthez képest: Pest megyében 15,3 százalék, Észak-Magyarországon 15,9 százalék, Észak-Alföldön 14,5 százalék, Dél-Alföldön 13,1 százalék volt az éves ütem.
„Az eltérő pályára került lakásárakban fontos szerepet játszik az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-korlátja. Ami a budapesti vevők jutalma volt, ugyanazt kapták a vidéki vásárlók büntetésként. A fővárosi lakásárak ugyanis már a program indulása előtti az 1,4 milliós árszint körül jártak, ezért a budapesti áremelkedést az 1,5 milliós korlát inkább fékezte. Vidéken viszont ettől jóval alacsonyabb árszintről indultak a lakóingatlan-árak, így a program ütemesebb drágulást eredményezett” – mondja a szakértő.
A Duna House adatai szerint a vevők egyre alkuképesebbek a lakáspiacon.
Míg 2025 közepén átlagosan még 3 százalék körüli engedményt értek el a vevők, 2026 tavaszára ez már meghaladta a 4 százalékot. A használt téglalakások piacán ennél is nagyobb, 4,6–4,9 százalékos átlagos alku volt jellemző, vidéken pedig sok esetben 5–7 százalékos engedményt is elértek a vevők. A keleti országrészben legutóbb már 7 százalék körüli volt az átlagos vételár-csökkentés. A panellakásoknál ezzel szemben továbbra is stabilabb a kereslet, itt az alku mértéke jellemzően 3 százalék körül alakult.
Közben az eladók árazási mozgástere is szűkült. A használt téglalakásoknál a hirdetési árak emelésének üteme a tavaly év végi 4,3 százalékról 2026 áprilisára–májusára 2,6 százalékra lassult, a nyugat-magyarországi téglalakás-piacon pedig májusban már a kínálati árak csökkenése is megjelent.
A Duna House közleménye alapján az Otthon Start nemcsak Budapest-vidék megosztásban okozott kétsebességes helyzetet a piacon. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint az átlagos árszintet a megfizethető szegmensek tartják stabilan, miközben a piac felső sávjában már korrekció zajlik. A tavaly év végi szinthez képest 2026 áprilisára-májusára a budai használt tégla átlagos négyzetméterára közel egytizedével, a budai panel 4 százalékkal mérséklődött, és kisebb csökkenés látszik a nyugati és keleti használt tégla, valamint a belvárosi szegmensben is. Ezzel szemben az Otthon Start Program kínálta árhatárok alatti, megfizethető sávban folytatódott a drágulás: a keleti és nyugati országrészben a panellakások, valamint a pesti téglalakások kínálatánál is 2-6 százalékkal tovább emelkedett az ár.
