Hiába a BYD-beruházás, lassul a szegedi lakáspiac is: rekordárak mellett egyre tovább kell várni a vevőkre
A BYD érkezése nyomán Szeged néhány év alatt az ország egyik legdrágább lakáspiacává vált. A négyzetméterárak mediánja mára megközelítette az egymillió forintos szintet, a város pedig már a második legdrágább megyeszékhelynek számít a lakáspiacon. Mégis egyre több jel utal arra, hogy az elmúlt évek rohamtempója megtört: nő a kínálat, hosszabb ideig maradnak a piacon az ingatlanok, és a vevők már nem kapkodnak úgy, mint korábban.
A változás különösen látványos az értékesítési időkben – mondta a Szegedernek Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az adatok szerint 2025 első négy hónapjában átlagosan 63 nap alatt talált gazdára egy szegedi ingatlan, idén viszont már 93 nap kellett ugyanehhez. A piac ezzel gyakorlatilag visszatért a 2024-es szintre, ami 94 nap volt.
A lassulás a lakásoknál még markánsabb. Tavaly tavasszal átlagosan 54 nap alatt keltek el, idén már 84 nap alatt. A családi házaknál ennél is nagyobb az elmozdulás, itt az átlagos értékesítési idő 101 napról 153 napra nőtt.
A BYD szegedi beruházását 2023 decemberében jelentették be, így már a 2024-es adatok is egy olyan piacot mutatnak, amelyet a beruházás körüli várakozások is alakítottak.
Több a lakás, de kevesebb a sietős vevő
Balogh szerint a hosszabb értékesítési idő mögött részben a kínálat gyors növekedése áll. Mint mondta, míg 2024 és 2025 tavaszán nagyjából 1300 eladó lakás szerepelt a szegedi kínálatban, idén májusra már 1953 – ez több mint 43 százalékos növekedés egyetlen év alatt. A családi házak piacán ezzel szemben éppen az ellenkező folyamat figyelhető meg, hiszen két éve még közel ezer házból válogathattak a vevők, idén már kevesebb mint kilencszázból.
Balogh szerint a közel kétezer eladó lakás arra utal, hogy a piacra kerülő kínálatot a kereslet már nem tudja olyan gyorsan felszívni, mint korábban. Ennek következtében az eladók egy része kénytelen rugalmasabban árazni vagy hosszabb értékesítési idővel számolni.
A vevők ugyan valamivel könnyebben tudnak alkudni, de az árakból továbbra sem engednek sokat az eladók. A lakások esetében átlagosan 3,2 százalékos árengedményt lehet elérni, ami kicsit több a tavalyinál, de nem számít jelentős csökkenésnek.
A KSH 2025-ös évre vonatkozó adatai szerint új építésű lakások piacra lépésével is számolhat Szeged a következő években: a dél-alföldi megyeszékhelyen adták ki ugyanis vidéki viszonylatban a második legtöbb engedélyt új lakás építésére. Szám szerint 864-et, a debreceni 926 lakás után nem sokkal lemaradva, ezzel messze leelőzve az utána sorakozó Nyíregyházát, Győrt és Székesfehérvárt, ahol 500-nál valamivel több engedélyt adtak ki csupán.
Megvan az egymillió, de elfogyott a tempó
A kínálat bővülése ellenére az árak továbbra is magasak – magyarázta Balogh. A szegedi lakások medián négyzetméterára két év alatt 762 ezer forintról 999 ezer forintra emelkedett, vagyis gyakorlatilag elérte az egymillió forintos lélektani határt. A teljes lakásárak azonban már jóval visszafogottabb képet mutatnak: a medián lakásár 2024-ben 54,1 millió forint volt, tavaly 62,5 millió forintra emelkedett, idén viszont már csak minimálisan, 62,9 millió forintra nőtt.
A családi házaknál ezzel szemben folytatódott a drágulás. A medián kínálati ár két év alatt 90 millió forintról 115 millió forintra emelkedett, miközben a kínálat folyamatosan szűkült.
A számok alapján tehát nem áresés zajlik Szegeden, hanem az árnövekedés üteme veszített lendületéből, különösen a lakások piacán. A folyamat ugyanakkor nem kizárólag helyi jelenség: az Ingatlan.com országos elemzése szerint 2026 tavaszán az átlagos értékesítési idő 84-ről 95 napra nőtt, miközben szinte minden településtípusnál erősödött a vevők alkupozíciója. Ez arra utal, hogy a korábbi lakáspiaci lendület országos szinten is mérséklődni kezdett, Szegeden azonban a kínálat gyors bővülése miatt a lassulás különösen látványosan jelent meg.
A vevők már nem sietnek
Enyedi Csilla MBA-közgazdász és ingatlanértékesítési szakértő ugyanakkor úgy gondolja, hogy korai lenne egyértelműen túlkínálatról beszélni. Szerinte az elmúlt években inkább a kínálat hiánya volt a jellemző a szegedi piacon, ezért az is elképzelhető, hogy a mostani helyzet inkább egy kiegyensúlyozottabb piac felé való visszatérést jelez, ahol a vevőknek végre valódi választási lehetőségük van.
Mint mondta, a mostani helyzetet nem az eladók gyengülése, hanem a vásárlók tudatosabb viselkedése magyarázza. A vevők több ingatlant néznek meg, alaposabban összehasonlítják az árakat és a műszaki állapotot, valamint egyre nagyobb figyelmet fordítanak a várható felújítási költségekre. A hitelből vásárlók magas aránya szintén lassítja a folyamatot, mivel egy hitelügyintézés akár több hónapig is eltarthat.
Az okokban az elmúlt években bevezetett állami otthonteremtési támogatásoknak és kedvezményes hitelprogramoknak is szerepük lehet, amilyen például a csok, a babaváró hitel és a csok plusz. Enyedi szerint az új Otthon Start-hitel megjelenése is tovább növelte a hitelből vásárlók arányát.
A kínálat növekedésében ugyanakkor az is szerepet játszhat, hogy sok tulajdonos az elmúlt évek jelentős áremelkedése után most látta elérkezettnek az időt az értékesítésre. Emellett a BYD-hoz kapcsolódó várakozások is hozzájárulhattak ahhoz, hogy többen egyszerre jelentek meg eladóként a piacon.
A szakértő szerint különösen az átlagos állapotú társasházi lakásoknál láthatók túlkínálati jelek. A jó helyen fekvő, megfelelő állapotú és reálisan árazott ingatlanok továbbra is viszonylag gyorsan gazdára találnak, a túlárazott lakások azonban könnyen hónapokra a piacon ragadhatnak, és ez a trend a jövőben is folytatódhat.
Enyedi szerint a vevők ma már azt is figyelik, hogy mióta szerepel egy ingatlan a hirdetési portálokon, egy több hónapja hirdetett lakás esetében pedig az alku sokszor már automatikus kiindulóponttá vált.
A BYD-hatás egyelőre inkább a várakozásokban látszik
A szegedi lakáspiacról ma már nehéz beszélni a BYD beruházása nélkül. Balogh szerint a kínai beruházás hozzájárult a piac élénküléséhez és az árak emelkedéséhez, részben a tényleges kereslet, részben a jövőbeli várakozások révén.
Enyedi pedig úgy látja, hogy a BYD hatása jelenleg inkább az árakban és az eladói várakozásokban érezhető, semmint a tömeges vásárlásokban. Mint mondta, sok tulajdonos már most beárazza a remélt jövőbeli keresletet, miközben a nagy volumenű munkavállalói vagy befektetői kereslet egyelőre nem jelent meg olyan mértékben, amely önmagában indokolná az elmúlt időszak gyors áremelkedését.
A szegedi lakáspiac tehát nem fordult meg egyik napról a másikra, de a korábbi évek gyors drágulása és kapkodó kereslete után egy jóval szelektívebb korszak kezdődhet. A kérdés így már nem az, hogy lesz-e vevő egy ingatlanra, hanem az, hogy milyen áron és mennyi idő alatt.
