Tízből kilencen még mindig Otthon Starttal vásárolnának, de nem felel meg ennyi eladó ingatlan a feltételeknek

Továbbra is az Otthon Start mozgatja a keresletet, míg Budapesten a potenciális vásárlók 66 százaléka ilyen ingatlant keres, mindössze a lakások 44 százaléka felel meg a feltételeknek – mondta Lipták Zsuzsa, a Zenga.hu ügyvezetője a cég szerdai sajtótájékoztatóján. Az OTP Ingatlanpont, az OTP Bank és a Zenga közreműködésében készülő, júniustól induló Ingatlan Radar adatai szerint országosan már a kínálat 72 százaléka felelne meg az Otthon Start feltételeinek, de ott a kereslet még nagyobb arányban, 92 százalékban irányult ilyen ingatlanokra 2026 áprilisában.

Lipták Zsuzsa szerint az ingatlanpiacon jelenleg rendkívül gyorsan változnak a trendek, és sok a bizonytalanság. Kérdés például, hogy milyen formában marad az Otthon Start, és milyen hatásai lesznek a kormányváltásnak a lakáspiacra. A szakértők szerint a 2025-ös év robbanásszerű drágulása után az idén jóval lassabb lehet az áremelkedés üteme. Már csak azért is, mert az MNB májusi lakáspiaci jelentése szerint a lakások túlértékeltsége tavaly év végére elérte a 22,5 százalékot, így hasonló áremelkedést a piac sem bírna el.

Negyedével esett vissza a kereslet

Az Ingatlan Radar adatai szerint áprilisban tovább lassult a kereslet: 2025 éves átlagához képest 25 százalék volt a visszaesés, az előző hónaphoz képest pedig még ennél is nagyobb, 29 százalék. Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője szerint ez leginkább az alacsony befektetői érdeklődéssel, az Otthon Start-os vásárlók számának fokozatos csökkenésével, és a továbbra is magas reálárakkal magyarázható.

Az elemző úgy látja, hogy jelenleg hullámzás jellemzi az ingatlanpiacot: tavaly decemberben jött a visszaesés, majd februárban–márciusban ismét a kereslet növekedését tapasztalták, ami az Otthon Start második hulláma lehetett. Ez áprilisra hagyott alább, és most, május végén ismét egy kisebb élénkülést tapasztalnak a lakáspiacon.

Ingatlanérdeklődések alakulása országosan és
Budapesten (2025 átlaga = 100%)

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank és az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint heti bontásban azt látják az adatokból, hogy olyan történések is befolyásolhatják a kereslet volumenét, hogy éppen havas és cudar volt-e időjárás, mivel így a hideg hónapok után lassabban indul újra a piac. De az is számíthat, hogy milyen dátumra esik húsvét, hiszen abban a hónapban általában kevesebb az ingatlantranzakció.

Az Ingatlan Radar szerint 2025 átlagához képest a drágább megyékben csökkent legnagyobb mértékben a kereslet.

Ilyen volt Budapest, Veszprém, Csongrád és Pest megye is. Kimagasló növekedés egyedül Nógrádban volt megfigyelhető, aminek az oka az OTP szerint, hogy alacsony volt a tavalyi bázis. Ha lakástípusokra bontjuk az adatokat, 46 százalékkal a legnagyobb visszaesés a panellakásoknál volt látható, míg a téglalakásoknál 42 százalék, a családi házaknál pedig csak 11 százalék volt. Az OTP elemzői szerint emögött az elsősorban a nagyvárosi tégla- és panellakásokra irányuló befektetői kereslet csökkenése állhat.

Ingatlanérdeklődések alakulása megyénként

Eközben a kínálat 2025 átlagához képest országosan 10, Budapesten pedig 22 százalékkal bővült. A növekedés Budapest után 18 százalékkal Fejér, 17 százalékkal pedig Csongrád megyében volt a legnagyobb. A listát Nógrád megye zárta, ahol 13 százalékkal csökkent a kínálat 2025 átlagához képest. Ingatlantípusokra bontva a panellakások esetében történt a legnagyobb, 67 százalékos bővülés, ezt követték a téglalakások 19, majd a családi házak 1 százalékkal.

Megállt a fővárosban az áremelkedés

Futó szerint bár hónapról hónapra országosan még mindig emelkednek az ingatlanárak, az éves árnövekedési ütem már lassuló trendet mutat. Budapesten 12, országosan pedig 18 százalék volt az éves drágulás. A fővárosban az utóbbi hónapokban szinte teljesen megállt az áremelkedés, kicsivel a másfél millió forintos négyzetméterár felett áll jelenleg az aktuális átlagár. A Zenga adatai szerint a legtöbb új ingatlant Budapesten és Pest megyében kínálják eladásra, és míg a fővárosban átlagosan 1,86 millió forintos négyzetméteráron hirdetik meg az új ingatlanokat, a legolcsóbb megyékben 800-900 ezer forint körül alakul az átlagos négyzetméterár a hirdetésekben.

Lakóingatlanok hirdetési átlagára a Zenga kínálatában 2026 áprilisában

Az Ingatlan Radar szerint Budapesten 1,51 millió forint volt áprilisban az átlagár, ami az Otthon Start Program felső, másfél milliós határához igazodott. Az országos átlag 998 ezer forint, a legolcsóbb Nógrád megye volt, ahol 336 ezer forint volt egy ingatlan átlagos négyzetmétere. Adataik szerint

az áremelkedés az olcsóbb megyékben gyorsult fel az elmúlt egy évben: 28 százalékkal Borsod-Abaúj-Zemplén és Jász-Nagykun-Szolnok vezette a sort,

míg Budapesten, ahol a drágulás üteme is fokozatosan lassult, 12 százalékos volt az áremelkedés. Az előző hónaphoz képest a megyék többségében 0 és 1 százalék között volt a drágulás.

Futó Péter szerint az látható, hogy míg tavaly a drágább területek felől indult meg a drágulás – mint például Budapest és a drágább megyeszékhelyek –, addig ott mostanra lelassult. Az emelkedés viszont továbbgyűrűzött az olcsóbb környékekre is, így most ezek a megyék drágulnak a legerősebben. Ez pedig jól mutatja, hogy ami Budapesten végbement, egy kicsivel később, körülbelül fél év múlva az ország többi részén is kifejti a hatását.

Lakásárindexek alakulása ingatlantípusonként (2025 átlaga = 100%)

2024 közepétől látványos ütemben drágultak a panelok a téglalakásokhoz és házakhoz képest. Ez a folyamat egészen a 2025 harmadik negyedévéig tartott. Valkó szerint most azt látjuk, hogy a panelpiac némileg lelassult, ami azért is érdekes, mert az elmúlt másfél évtizedben ez a lakástípus kifejezetten jól előre jelezte a piac működését. A világválság utáni kilábalásnál 2013-ban és 2014-ben a panelok voltak a nagyütemű áremelkedés zászlóvivői, és a 2023-as visszaesést is már 2022-ben látni lehetett a panelpiacon.

Az Ingatlan Radar adatai szerint a házak áremelkedése az egész időszakra nézve mérsékeltebb volt, de az utóbbi hónapokban gyorsulni tudott a lakásokkal szemben. Ez pedig azt támasztja alá, hogy a nagyobb városok korábbi dinamikus áremelkedése után most a kisebb, családi házas települések árnövekedése került előtérbe.

Néhány megyében összpontosulnak az új lakások

Az OTP adataiból az is kirajzolódik, hogy az új építésű lakások területileg koncentráltan vannak jelen, a kínálat több mint fele Budapesten és Pest megyében található, de sok az új építésű ingatlan a Balaton környékén, Debrecenben, Kecskeméten és Győrben is. Ez a néhány megye együttesen fedi le az országos újlakás-kínálat 78 százalékát.

Új építésű lakóingatlanok részesedése az országos kínálatból

Nem meglepő módon az új lakások Budapesten voltak a legdrágábbak, a Zenga adatai szerint itt az átlag négyzetméteráruk már az 1,86 millió forintot is elérte. Ezt a két balatoni megye, Somogy és Veszprém követte, előbbinél 1,68 millió, utóbbinál 1,64 millió volt az új építésű lakások átlagos négyzetméterára.

Új építésű lakóingatlanok átlagos hirdetési négyzetméterára

Az is megfigyelhető volt, hogy a csökkenő kereslet hatására az alku mértéke nőtt a téli hónapokban. Valkó Dávid elmondta, hogy adataik szerint télen Budapesten átlagosan 2,9, országosan átlagban pedig 5,9 százalékkal tudták csökkenteni a vásárlók a meghirdetett ingatlanárat. Az országos átlagszint érdemben nem is változott az elmúlt két hónapban. Az átlagos alku hagyományosan a házaknál volt a legnagyobb 7,6 százalékkal, míg a téglalakásoknál 3,9, a panellakásoknál pedig 2,3 százalékon alakult.

Tarolt az Otthon Start a hitelpiacon

Az értékesítési idő is csökkent. Pélyi András, az OTP Ingatlanpont és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója szerint márciusban az OTP hálózatában az ingatlanok felét három hónapon belül értékesítették, míg valamivel több mint a negyedét 3 és 6 hónap között. Az átlagos értékesítési idő így a tavaly márciusi 138 napról 129 napra rövidült.

Ingatlanok értékesítési idejének megoszlása százalékban

Az Ingatlan Radar szerint az Otthon Start a hitelezésben is nagy változásokat hozott. Míg darabszámarányosan a támogatott lakáshitelek aránya augusztusban még 34 százalék volt, ez szeptemberre már 78 százalékra ugrott. Ugyanez előző hónapban, 2026 áprilisában 75 százalék volt. A kedvezményes hitelprogram elindulásával egy hónap alatt 19 százalékról 32 százalékra nőtt a 30 év alattiak aránya, de még áprilisban is 28 százalékot tett ki ez a korcsoport, miközben a legnagyobb réteget a 30–34 éves hitelfelvevők jelentették.