Évtizedes rekordot döntött az új lakások eladása tavaly a fővárosban, pedig már 1,8 millió forint felett van egy négyzetméter

2025 negyedik negyedévben gyorsult a drágulás a budapesti újlakás-piacon a Duna House és az Eltinga elemzése szerint: az átlagos négyzetméterár meghaladta az 1,8 millió forintot, míg a VI. kerületben átlépte a 3 millió Ft/m²-es szintet, ami történelmi csúcsnak számít.

A friss Budapesti Lakáspiaci Riport alapján a Duna House közleménye azt írja, az új lakások iránti kereslet egész évben kitartott. Az első negyedévben 2785 új lakás talált gazdára, ami minden korábbi rekordot megdöntött, majd a második negyedévben is kiemelkedő, 2485 darabos értékesítési volumen következett. Bár a nyári hónapokban enyhe lassulás volt megfigyelhető, az év végi időszak újra élénkülést hozott: a negyedik negyedévben 2567 lakást adtak el a fejlesztők.

Összességében 2025-ben 10 061 új építésű lakás kelt el Budapesten, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értéke.

A DH szerint a keresletet két tényező tartotta fenn: a befektetők tartós aktivitása és az Otthon Start Program (OSP), ami több nagy projektben is 50 feletti eladást generált. A hét legsikeresebb negyedéves projekt közül három rozsdaövezeti besorolású volt, ahol az 5 százalékos áfa visszaigényelhető, és két nagy, OSP-kompatibilis fejlesztés is kiemelkedő eredményt ért el.

A fajlagos árak emelkedése az év során folyamatos volt: a negyedik negyedévben Budán 3,3 százalékos, Külső-Pesten 3 százalékos, míg Belső-Pesten 1,8 százalékos drágulás volt megfigyelhető a két cég adatai alapján. A VI. kerületben az átlagos négyzetméterár átlépte a 3 millió forintos határt, míg az I., II. és XII. kerületben 2–2,5 millió Ft/m² közötti árszintek jellemzők.

A budapesti átlagos négyzetméterár az új lakásoknál 1,83 millió forint volt, ami éves szinten 12,2 százalékos növekedést jelent.

A fejlesztők árazási stratégiája az év végére óvatosabbá vált. A negyedik negyedévben a lakások 62 százalékánál nem történt árváltozás, az áremelések aránya 22 százalék volt, míg az árcsökkentéseké 16 százalék. A kisebb, 2,5 millió forint alatti emelések domináltak, míg a csökkentéseknél gyakoribb volt a 2,5–5 millió forintos korrekció. Ez arra utal, hogy a fejlesztők érzékelik a fizetőképesség határait, és óvatosabban reagálnak a piaci változásokra.

A kereslet területi szerkezete is átalakult az elemzés szerint. Külső-Pest látványosan erősödött, részben az OSP-kompatibilis lakások magas aránya miatt: a program feltételeinek megfelelő lakások 60 százaléka itt található. A kerületcsoport részesedése az eladásokból a harmadik negyedévben 35 százalékra ugrott. Ezzel párhuzamosan Angyalföld szerepe mérséklődött, bár továbbra is meghatározó maradt a piacon.

A 2026-os évre a Duna House stabil, de mérsékeltebb keresletet vár. A fajlagos árak növekedési üteme várhatóan lassul, különösen a belső kerületekben, ahol a jelenlegi árszintek már sok vásárló számára elérhetetlenek. Külső-Pest további erősödése valószínű, miközben a fejlesztők egyre több projektet ütemeznek át 2027–2028-ra. A szabad lakások jelentős része már most is ezekben az években várható átadással szerepel a kínálatban.