„Letöröltek, mintha sosem léteztem volna” – egy 33 millióval lehúzott vevő esete a lakásmaffiával és a földhivatallal

• Egy budapesti lakásvásárlásnál a vevő a fizetés után tudta meg, hogy az ingatlan sosem lehet az övé, sőt még az eladó sem rendelkezhetett volna vele.
• Minden jel arra utal, hogy a lakás többször gazdát cserélt, miután kicsalták a jogos tulajdonostól, de nem tudni, hogy a láncban pontosan ki vagy kik követtek el bűncselekményt.
• Az ügyben több eljárás is indult, a rendőrség nyomoz, a megkárosítottak pedig perek útján próbálják a saját érdekeiket érvényesíteni.
• A lánc végére került vevőnek viszont se pénze, se lakása, ami a földhivatal esetleges felelősségét is felveti. Megvizsgáljuk, hogyan állhatott elő ez a helyzet.

Időről időre lehet olvasni ingatlanmaffiának nevezett bűnözői csoportokról és arról, hogyan csalnak ki telkeket, lakásokat, nagy összegeket a gyanútlan áldozatoktól. Az ingatlanok korábbi tulajdonosai sokszor csak utólag értesülnek a kárról, miután lakásuk időközben többször gazdát cserélt papíron. A tulajdonviszonyok helyreállítására ilyenkor csak hosszas pereskedés útján van mód, de azért nem lehetetlen érvényt szerezni az eredeti tulajdonos érdekeinek. Arról azonban keveset tudni, mi lesz azokkal, akik jóhiszeműen vásárolnak ingatlant, és a fizetés pillanatában még nem tudják: olyan lakást vesznek, amihez az eladó (vagy a lánc egy korábbi szereplője) bűncselekmény útján jutott hozzá. Egy olvasónk éppen így járt, ebben a cikkben az ő történetét mutatjuk be.

Csilla (nevét, ahogy a többi szereplőét is, megváltoztattuk) 33 éves, és hosszú éveken át gyűjtött arra, hogy egy nap saját lakást vásárolhasson. Örökölt és szerzett vagyonával együtt 2024-re összegyűjtött 33 millió forintot, és talált is egy megfelelő eladó, 35 négyzetméteres lakást Budapest XIII. kerületében. Csilla nagyon félt a pénzt kiadni a kezéből, ezért óvatosan járt el. Ingatlanos ügyvédet is bevont a szerződésbe, többször is ellenőrizte a tulajdoni lapot a szerződés aláírása előtt, utánajárt mindennek, aminek csak lehetett – legalábbis ő így gondolta. Miután kifizette, mégis megdöbbentő fejleményekkel szembesült: hiába járt el megfelelően, és hiába volt érvényes adásvételi szerződése, a lakás sosem lehetett az övé.

A Telex birtokába jutott dokumentumokból kiderül, hogy a Váci úti lakást, amit Csilla kifizetett, sosem jegyezte be az ő nevére a földhivatal, sőt még a neki eladó korábbi tulajdonost is törölték utólag az ingatlan-nyilvántartásból. Csilla tulajdonjog-bejegyzési kérelme széljegyre került a lakás tulajdoni lapján, de két korábbi tulajdonos utólagos törlése után a földhivatal elutasította Csilla kérelmét, arra hivatkozva, hogy a lakást nem az ingatlan tulajdonosa adta el, hiszen az ő eladójának tulajdonjogát is törölték. Olvasónknak a pénzét sem sikerült visszaszereznie: akitől vette a lakást, nem akarta visszafizetni, hiszen akkor őt érte volna kár, az adásvételi szerződést pedig már aláírták.

A rendőrségtől Csilla megtudta, hogy az ingatlant bűncselekménnyel eltulajdonították a jogos tulajdonosától, majd többször továbbadták. A lesújtó helyzet pedig azért állhatott elő, mert épp az adásvétel pillanatában, 2024. augusztusban kezdték el helyreállítani a lakás eredeti tulajdoni viszonyait, csakhogy ez Csilla szerződéskötésének pillanatában nem volt látható a tulajdoni lapon. Ott az adásvételi szerződés megkötésekor csupán az látszott, hogy a lakás, amit kifizetett 2024. augusztus elején, 2-3 héttel azelőtt került az akkori tulajdonoshoz. A lakást a nyár folyamán vásárolta meg egy férfi, András. Az egész folyamat viszont hónapokkal korábban kezdődött.

Kusza tulajdonjogi helyzet

A tulajdoni lapok és a rendőrségi, bírósági iratok alapján kirajzolódik, hogy mi történt a lakással 2024 tavasza és ősze között. (A történet szereplőire a jobb követhetőség érdekében monogram helyett álnéven hivatkozunk.)

• 2024 tavaszán vagy nyár elején ismeretlen elkövetők feltételezhetően hamis adásvételi szerződéssel továbbadták László, az eredeti tulajdonos lakását, ami így Bélához került.
• Júliusban egy új szereplő, András megvette a lakást Bélától – ennek részletei nem ismertek, ahogyan az sem, miért akart András néhány héttel a vélt tulajdonszerzés után megszabadulni a lakástól.
• Augusztusban Csilla adásvételi szerződést kötött Andrással, 33 millió forintot fizetett a lakásért – a tulajdonjogát viszont sokáig nem jegyezték be. Egy függőben lévő, kis értékű végrehajtási tétel terhelte a lakást, de ennek megoldódása után sem történt meg Csilla tulajdonjog-bejegyzési kérelmének elbírálása.
• Szeptember elején a rendőrség egy büntetőeljárásról szóló feljegyzést tett a lakás tulajdoni lapjának széljegyére – ez önmagában nem gátolta a tulajdonjog-bejegyzést, de jelezte, hogy az ingatlan érintett egy bűnügyben.
• A büntetőfeljegyzéssel egy napon felkerült a perfeljegyzés ténye a tulajdoni lapra, ami alapján valamelyik fél peres eljárás útján megtámadta Béla tulajdonjogának bejegyzését.
• Szeptember végén a földhivatal váratlanul utólag törölte Béla, majd András tulajdonjogát, Csilla tulajdonjog-kérelmét pedig elutasították. A földhivatal által elismerten Béla tulajdonjogát azért törölték, mert a földhivatal tévesen jegyezte be. A bejegyzés adásvételi szerződés alapján történt ugyan, de az jogsértő volt, ezért saját hatáskörben a keresetre tekintettel törölte a tulajdonjogot. Ezt a határozatot azonban Andrással és Csillával nem közölték. A lakás ekkor visszakerült László, az első körben átvert eredeti tulajdonos nevére.

A földhivatal szeptemberi határozatai után az előző „tulajdonos” András és Csilla is közigazgatási pert indított, hogy a tulajdonjog-bejegyzésüket törlő földhivatali határozatokat megtámadják. Időközben kiderült, hogy a rendőrség nyomozást indított a lakást érintő ingatlancsalás miatt, a vevők azonban a büntetőeljárás részleteit nem ismerhetik meg. Ahogy azt sem, hogy a földhivatal ténylegesen miben tévedett, amikor bejegyezte Béla tulajdonjogát – amit utólag azzal korrigált a hivatal, hogy törölte a későbbi, jóhiszemű vevők tulajdonjogszerzését is.

A bíróság a közigazgatási perben nem adott helyt a kereseteknek, és megállapították, hogy sem Csilla, sem András nem voltak jogosultak a lakás tulajdonjogára.

A közigazgatási bíróság ítéletét arra alapozta, hogy a Béla tulajdonjogát törlő határozatot nem támadták meg, így az a döntés jogerős lett, és mivel Béla jogerősen nem volt tulajdonosa az ingatlannak, a földhivatal helyesen járt el András és Csilla tulajdonjogának törlésével. A történetben az az érdekes, hogy a Béla tulajdonjogát törlő határozatot kizárólag a szerződésben érintett felek (azaz az eredeti tulajdonos László és Béla) lettek volna jogosultak megtámadni – vélhetően ez egyiküknek sem állt érdekében. A későbbi vevők, azaz András és Csilla részére a határozatot nem kézbesítették a jogszabályok alapján, így ők megtámadni sem tudták. Keresetüket pedig mégis arra tekintettel utasították el, hogy a bíróság nem vizsgálhatta felül a korábbi jogerős földhivatali döntést, melyben törölték Béla tulajdonjogát.

A döntés fényében felmerül, hogy Csilla és András adásvételi szerződése így érvénytelenné válik-e, hiszen András olyan lakást adhatott el, ami felett nem volt joga rendelkezni (eladni), és tulajdonjogát nem is tudja megszerezni, hisz az ő eladóját is törölték. Erre alapozva Csilla polgári pert indított András ellen, hiszen 33 milliót fizetett neki a jogtalanul szerzett lakásért – ez az eljárás még nem zárult le.

András helyzete valamivel kedvezőbb az adásvételi láncolatban utána következő Csilláénál. A földhivatal váratlan szeptemberi döntésével András szintén lekerült a tulajdoni lapról, pedig korábban bejegyzett tulajdonosa volt a lakásnak. Viszont mivel korábban megkapta a vételárat Csillától, a jelenlegi helyzetben ő nincs mínuszban. Ezzel együtt aláírt egy adásvételi szerződést Csillával, ami szerint ő jogos tulajdonosként adta el az ingatlant.

Csilla helyzete azonban így sem reménytelen: elképzelhető, hogy a polgári peres eljárásban még születhet neki kedvező ítélet, ami alapján aztán visszajárhatna neki a vételár Andrástól. Ebben az esetben András marad majd a végén jókora mínuszban.

Korábbi ingatlancsalási ügyekben előfordult, hogy a sértettek a földhivatal túlzottan gyors eljárásait kifogásolták, ami a csalónak segítséget jelent, hiszen hamarabb a nevükre kerül egy elcsalt telek, ház vagy lakás. Csilla számára viszont az jelentett gondot, hogy túl lassan járt el a földhivatal, hiszen hetekig ültek a tulajdonjog-bejegyzési kérelmén, mielőtt elutasították. A lakás korábbi tulajdonosai ugyanakkor egy munkanap alatt be lettek jegyezve tulajdonosként a nyilvántartásba. Hogy miért lehetett ekkora különbség az ügyintézési idők között, arra nem született hivatalos magyarázat.

Hibázott a földhivatal?

Csilla ügyvédje szerint példátlan esettel állnak szemben, arra ugyanis nincs jogi precedens, hogy valakinek egy ilyen helyzetben, egy ingatlan adásvételi szerződésének megkötése után visszamenőleg törlik a tulajdonjogát. Ezért szerinte megkérdőjelezhető, hogy helyesen jártak-e el a földhivatalnál, ugyanis a jogalkotók a jóhiszemű szerzők érdekét védik. A rendelkezésre álló információk szerint nem jelenthető ki, hogy a földhivatal jogsértést követett volna el, kérdőjelek viszont még vannak az ügy körül. Nézzük meg, mit lehet tudni!

A történetben a földhivatalt érintő első jogvita az András által indított közigazgatási per volt. Ezt András azért kezdeményezte, hogy bebizonyíthassa, ő nem követett el jogsértést, amikor továbbadta a lakást Csillának. Egészen pontosan András azt szerette volna elérni, hogy kimondják: jóhiszemű szerzőként az ő tulajdonjogát a földhivatal jogtalanul törölte, és kérte a tulajdonjogának bejegyzését, hogy jogszerű legyen az ingatlan eladása. Ebben a perben Csilla felperesi érdekeltként vett részt, mivel az ő bejegyzési kérelmét is érinti az ügy. Ahogyan említettük, ebben az ügyben a Fővárosi Törvényszék nem adott igazat Andrásnak, és megállapította, hogy a Budapest Főváros Kormányhivatalához tartozó földhivatal jogszerűen járt el, amikor visszavonta András tulajdonjog-bejegyzését.

Ugyanis az ő eladójának – azaz Bélának – a tulajdonjogát is törölték, amelynek helytállóságát nem vizsgálhatták ebben az eljárásban, mivel az jogerős. Béla korábbi jogellenes tulajdonszerzését a földhivatal jegyezte be – a földhivatal által is elismerten tévesen –, majd azt saját hatáskörben eljárva László, az eredeti tulajdonos keresete alapján törölték. Ezt azért saját hatáskörben tették, mert a földhivatal észrevette, hogy a szerződés alapján valóban nem lett volna bejegyezhető Béla tulajdonjoga a feltételezett formai hibák miatt, amelyeket a bejegyzés során hibásan figyelmen kívül hagyott a földhivatal. Ugyanakkor a földhivatal az András által kezdeményezett perben tett nyilatkozatában elismerte, hogy Béla tulajdonjog-bejegyzését azért kellett utólag törölni, mert

„bejegyzésre alkalmatlan volt az okirat, amely alapján a tulajdonjog bejegyzése történt”.

A végkövetkeztetés tehát az, hogy az első alkalommal jártak el hibásan, amikor a „bejegyzésre alkalmatlan” okirat alapján jegyeztek be tulajdonjogot Bélának. Arra nem derült fény az eljárásban, hogy pontosan mi volt a baj azzal a dokumentummal, és hogy mi alapján kellett visszavonni az ezen alapuló tulajdonjogot. Az kétségtelen, hogy ez a hibás döntés ahhoz vezetett, hogy jóhiszemű szerzőknek eladhatták az ingatlant, majd a földhivatali korrekcióval az ő tulajdonjogukat is törölték.

Szintén nem mellékes, hogy a László által indított kereset, amiben Béla tulajdonjogának bejegyző határozatát támadta, csak szeptember közepén került perfeljegyzésként a tulajdoni lapra, annak ellenére, hogy a keresetet valószínűleg már hetekkel korábban meg kellett indítani, és ezt a földhivatal köteles lett volna haladéktalanul a tulajdoni lapon feltüntetni. Ha ez a feljegyzés valóban haladéktalanul megtörténik, és ez Csilla szerződéskötésének napján már látható lett volna a tulajdoni lapon, akkor Csilla biztosan nem kötötte volna meg a szerződést. Így nyitott kérdés az is, hogy vajon ez esetben is hibázott-e a földhivatal azzal, hogy késve jegyezte be a per megindításának tényét a közhiteles nyilvántartásba. Az ügyben kerestük a Budapest Fővárosi Kormányhivatalt, de nem adtak információt a konkrét üggyel kapcsolatban.

Csilla jogi képviselője szerint a helyzet nem olyan egyszerű, mint amilyennek a bíróságon tűnhetett. A neve elhallgatását kérő ügyvéd azt mondta, a földhivatal közhiteles nyilvántartásában az embereknek bízniuk kell, ahogy bízott benne Csilla is, amikor a lakás megvásárlása mellett döntött. Ezért mégiscsak igazságtalan, hogy jóhiszemű vevőként Csilla a földhivatal által rögzített, de jogsértésen alapuló adatok miatt szenvedett hatalmas anyagi kárt.

Éppen ezért Csilláék is perelték a hivatalt. Ettől az eljárástól azonban ők sem várnak eltérő eredményt, a bíróság ebben a közigazgatási perben is vélhetően ugyanazt fogja megállapítani, mint András esetében – mondta Csilla ügyvédje. Az ügy tehát nem ezen a fórumon fog megoldódni – bár a közigazgatási határozatot a Kúria előtt felülvizsgáltatják, bízva abban, hogy a Kúria másként értékeli a helyzetet –, a büntetőeljárás sokkal nagyobb jelentőséggel bírhat. András közigazgatási perének a kúriai felülvizsgálata 2025 decemberében megkezdődött, Csilláék földhivatal elleni perét ennek idejére felfüggesztették.

Nyomozás a csalók ellen

Jelenleg a történet legkevésbé ismert része az a büntetőügy, amelyet az ingatlancsalás miatt indított a rendőrség. Ami egyáltalán tudható erről az eljárásról, az is amiatt derült ki, mert Csilla ismeretlen tettes ellen feljelentést tett a XIII. kerületi rendőrségen, amikor rájött, hogy csalás áldozata lett 2024 augusztusában. Feljelentése után nem sokkal kiderült, hogy az ügyet egyesítette a rendőrség egy másik folyamatban lévő nyomozással, amelynek szálai Hatvanba vezetnek, ezért az összevont eljárást a Heves Vármegyei Rendőr-főkapitányságon folytatják.

A rendelkezésre álló információk alapján úgy tűnik, a nyomozás egyik feltevése az, hogy László (az eredeti, jogos tulajdonos) lakását valaki az ő nevében eljárva és tudta nélkül ismeretlen körülmények között eladta, így a XIII. kerületi lakás bűncselekmény útján előbb Bélához került, majd Andráshoz, aki ezután megpróbálta eladni Csillának. Mindez egybevág azzal, amire a Fővárosi Törvényszék hivatkozott a közigazgatási perben: nevezetesen, hogy jogsértéssel került ki az ingatlan az eredeti tulajdonos birtokából.

Az viszont nem világos, hogy Csilla előtt a tulajdonosi láncon belül ki az, aki részt vehetett a bűncselekményben. Annyi biztos, hogy Csillának nincs köze az ingatlanmaffiához, és ő az egyetlen, aki pénz és lakás nélkül maradt.

A Heves Vármegyei Rendőr-főkapitányság megkeresésünkre az ügyről csak annyit árult el, hogy a főkapitányság gazdaságvédelmi alosztálya csalás gyanúja miatt folytat eljárást.

Jól mutatja az ügy bűnügyi hátterének feltáratlanságát, hogy ami a lakással a jogi helyreállítás után történt, jelenleg szintén nehezen magyarázható. Miután 2024 őszén a földhivatal elvégezte a visszajegyzést az eredeti tulajdonos, László nevére, ő látszólag mégsem örült a visszakapott lakásnak. Úgy döntött, hogy nem használja a lakást, és eltartási szerződést köt az eddig nem említett Gabriellával. Egy neve elhallgatását kérő ügyvéd szerint Gabriella már ismert arról, hogy korábban hasonló módon szerzett meg lakásokat. A Váci úti lakást jelenleg is Gabriella használja.

Ez az egy év rengeteg stresszt és fájdalmat okozott Csillának. Elmondása szerint mind anyagilag, mind érzelmileg rendkívül nagy terhet jelent neki az ügy, amibe ő teljesen jóindulatúan ment bele. Amikor 2024 szeptemberében azt várta, mikor írja végre a földhivatal az ő nevére a lakást, megdöbbenve látta, hogy egészen más történt. „Engem letöröltek, mintha sosem léteztem volna” – fogalmazott Csilla.

A 33 millió forint elvesztése mellett további jelentős költséget jelentenek neki az üggyel járó kiadások, az András ellen és a közigazgatási határozat megtámadása miatt indított peres eljárások illetékei. A lakásért kifizetett összeg jelentős része ráadásul örökségként maradt Csillára, miután az anyját majd a nagyszüleit elvesztette, így különösen fájó számára, hogy a gyász után még ilyen csapások is érték. Saját lakást azóta sem tudott vásárolni, továbbra is albérletben él.

Megelőzhető egy ilyen helyzet?

Amikor egy ingatlancsalási ügyben valakit vevőként károsítanak meg, az sokszor azért van, mert a vevő nem fog idejében gyanút, hogy milyen nagyon alacsony áron kínálták a lakást – mondta a Telexnek Nagy Zoltán ügyvéd, aki korábban több megkárosított embert is képviselt hasonló ügyekben. A Csilla által kifizetett lakás viszont egyáltalán nem volt alacsonyra árazva az akkori, 2024-es árviszonyokhoz képest. A lakás lelakott volt, felújításra szorult, és a térelrendezés is szokatlan volt, így egyáltalán nem keltett gyanút az árazás, mondta Csilla, aki a lakáskereséskor a XIII. kerületi lakásnál olcsóbb opciókkal is találkozott.

Nagy Zoltán korábban azt mondta a HVG-nek egy hasonló esetről, hogy a tulajdoni lapon szereplő gyors tulajdonosváltások is gyanúra adhatnak okot. A cikkünkben tárgyalt Váci úti lakásnál voltak ugyan gyors tulajdonosváltások, amit az adásvétel előtt észre is vettek, viszont hihető magyarázatot kaptak azokra az eladótól, és ez alapján az ügyvéddel közösen úgy ítélték meg, hogy nem lesz gond – utólag visszagondolva Csilla már belátja, hogy tévedtek.

Az ügyvéd szerint ha bármilyen szempontból gyanús a kiszemelt ingatlan, akkor jobban tesszük, ha az eladótól további információkat kérünk. Megkérhetjük, hogy igazolja, hogyan jutott hozzá az ingatlanhoz, és hogy mutassa meg nekünk, mindezt milyen valós dokumentumokkal tudja alátámasztani. Érdeklődhetünk afelől is, hogy ki volt az ő adásvételében közreműködő ügyvéd.

„Nem szokványos, hogy elkérünk ilyen információkat, de nem normális az sem, hogy gyanús ügybe akarják a vevőt belerángatni” – mondta Nagy Zoltán, hozzátéve, hogy ha gond nélkül megadnak nekünk minden információt, akkor kicsit nyugodtabbak lehetünk. Ha azonban különböző kifogásokra hivatkozva nem akarják megmutatni a kért dokumentumokat, az gyanúra adhat okot.

Arra Csilla ügyvédje is felhívta a figyelmet, hogy a tulajdoni lapot mindig ellenőrizni kell – ez az ügyvéd vagy közjegyző számára kötelező előírás is –, így a gyanús jelek nagyobb eséllyel felismerhetők. A tulajdoni lapoknak két formájuk van: szemle és teljes. Az előbbi csak az ingatlan aktuális állapotát mutatja, míg utóbbi tartalmazza a teljes előtörténetet. A gyors tulajdonosváltások tehát csak a teljes változatban fedezhetők fel. Ennek ellenőrzése nem kötelező előírás, és több adminisztrációval jár, de lakásvásárlásnál megéri rászánni az időt.

Nagy Zoltán szerint attól függően, hogy hányadikok vagyunk a tulajdoni láncolatban, különböző kimenetelei lehetnek egy ilyen ügynek ránk nézve. Az ügyvéd úgy látja, lehet szerencsénk azzal, hogy minden rendeződik, és kijövünk nullára a végén, de a hasonló ügyekben általában van valaki, aki végül nem kapja vissza a pénzét.