Brutálisan drágulnak a lakások azokban a magyar városokban, amelyekbe új gyárak települnek

2024-ben országosan közel egyharmados forgalomnövekedés mellett 13,8 százalékos nominális drágulás következett be a lakóingatlanok piacán – áll az OTP legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében, ami a NAV (egyelőre nem teljes körű) ingatlanforgalmi adatai alapján készült.

Ez reálértéken is közel két számjegyű drágulást jelent. Budapest és a kisebb városok összesített értéknövekedése egyaránt 8 százalékos, a megyei jogú városokban 9 százalékos, míg a községek esetében 19 százalékos volt.

A vármegyék közül Bács-Kiskun (+20%) drágult legjobban, Somogy kivételével az összes megyében áremelkedést mutattak a számok. A drágulási rangsor másik véglete Zala és Jász-Nagykun-Szolnok 3 százalékkal. Nagyvárosaink közül Kecskemét drágult legjobban (+15,3%). A kecskeméti lakhatási helyzet érdekes lesz a következő években, mert sorra épülnek ott az új ipari kapacitások (pl. Mercedes-bővítés, Nissin-bővítés), amit nem követ a lakhatási lehetőségek ilyen ütemű gyarapodása – részben azért, mert a korábban tervezett új városnegyedre kapott pénzt a kecskeméti egyetemi alapítvány kölcsön adta a botrányba keveredett MNB-alapítvány vagyonkezelő cégének, és nem tudja visszakapni.

Kecskemétet követi Szeged, Debrecen és Salgótarján követnek +13-14 százalék közötti számokkal, nem véletlenül, Szegeden és Debrecenben is jelentős új, nagy munkaerőigényű gyártási kapacitások épülnek ki éppen (pl. CATL, BYD). A fővárosi kerületek árváltozás-rangsorában 2023 után ismét a XXIII. kerület áll az élen 19 százalékkal, melyet 15 százalék feletti drágulással a X., XI., IV. és VI. kerületek követnek. A budapesti átlagár pedig, meghaladva a milliós limitet, 1,029 millió Ft/m2-re nőtt tavaly.

„A vármegyeszékhelyek ársorrendjének élén tavaly Debrecen (813 ezer Ft/m2) látványosan növelte előnyét a Győr, Szeged, Veszprém és Székesfehérvár négyeshez képest (690-715 ezer Ft/m2). A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 226 ezer Ft/m2 átlagértékkel, először a kétszázezres szint felett” – mondta Valkó Dávid az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. A járási árváltozásokat térképre is tette az OTP:

A piaci pörgés extrém volt tavaly több országrésznél, Budapest egészében 47 százalékkal, a végleges, valós számokban várhatóan 35 ezer közelébe nőtt tavaly a tranzakciók száma. De ez még mindig nincs sehol egyes megyékhez képest, tavaly Pest és Baranya vármegyékben egyaránt 86 százalékkal nőtt az adásvételek száma. Városok között a rekorder Kaposvár lett, ott 70 százalékkal cserélt gazdát több ingatlan, mint 2023-ban.

Európai kontextusba helyezve mind a forgalom, mind az árak dinamikájában az élvonalban van a magyar lakáspiac, lakásépítésben ugyanakkor látványos a lemaradásunk (ezt igyekszik orvosolni most néhány átmeneti kormányzati intézkedés, mint például az, hogy alapkezelőknek lakásépítéshez összesen 300 milliárd forintnyi támogatást adnak). A közlemény szerint ugyanakkor emellett sem várható, hogy akár tranzakciószámban, akár árdinamikában visszatérne a korábbi, hosszan tartó boom: továbbra is fennállnak geopolitikai, gazdasági bizonytalanságok, és a lakásárak elméleti egyensúlyi szinthez képest növekvő túlértékeltsége is mérsékli a hosszabb távú emelkedési várakozást, hiszen az egyre kifeszítettebb hitelösszegek is valós kockázatok. A Telexen nemrég megjelent elemzésből az is kiderül, hogy egyre nehezebb átlagemberként saját lakást venni, ami szintén nem a piac további intenzív pörgésének irányába mutat.

A drágulás lassulását támasztja alá az Ingatlan.com friss közleménye is, amely szerint 2025 májusában havi alapon a felére, 1,2 százalékra esett a budapesti lakásdrágulás üteme (az éves azért így is több mint 19 százalék maradt a cég adatai szerint). A fővároson kívül viszont nagyobb a lendület a portál szerint, a dinamika egyre inkább a feltörekvő régiókba tevődik át.

Nyáron a szezonális hatás, valamint a jelenlegi magas budapesti árszint miatt nem várható érdemi változás a fővárosi eladási piacon, Budapesten kívül pedig az alacsonyabb lakásárakkal rendelkező települések piaca lehet aktívabb. „A piaci lassulás jó hír lehet a vevők számára, mert a kínálat növekszik, a vásárlók alkupozíciója pedig javul. Mindez a megfizethetőség irányába terelheti a lakásárakat is” – mondta az Ingatlan.com szakértője, Balogh László.