Erőltetett menetben vizsgálják felül az Otthon Start-os és rozsdaövezeti lakásépítéseket

Mintegy száz, többségében nagy volumenű építési beruházás kiemelt státuszáról kell szakmai javaslatot tennie a Közlekedési és Beruházási Minisztériumnak mindössze két hónap alatt a most megjelent kormányhatározat értelmében.

Miért fontos ez? Az átvilágítás eredménye különösen a budapesti újlakás-piac jövőbeni kínálatát befolyásolhatja akár már rövid távon is, mert kiemelés nélkül jóval nehezebb lehet az Otthon Start Program (OS) hitelfeltételeinek megfelelő lakásokat építeni.

Előzmények: a lakóterületi fejlesztésekhez az előző kormány két módon adott kiemelt státuszt, egyrészt 2021 óta a rozsdaövezetekben jelölt ki akcióterületeket, másrészt tavaly október vége óta az Otthon Start Programhoz kapcsolódóan adott hasonló építési könnyítéseket.

• A kiemelés lényege, hogy körülbelül két tucat hivatalos engedélyezési és egyéb eljárás alól vagy kivonja a projektet, vagy felgyorsítja, könnyebbé teszi azokat, illetve egyedi eltérést engedhet azok alól helyi építési szabályok alól, amelyeket jellemzően az önkormányzatok határoznak meg.
• Az OS hitelprogrammal a kormány 2025 szeptemberétől a piaci keresletet emelte meg, ami az árak további emelkedéséhez vezetett, a kiemelés ezt tervezte ellensúlyozni azzal, hogy a pár év alatt a kínálat is növekedjen.

Számokban: az OS kiemelés fő szabálya, hogy legalább 250 lakást kell építeni és a lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie a hitelkövetelményeknek, azaz vételára nem lehet 100 millió forint, négyzetméterára pedig 1,5 millió forint felett.

• A rozsdaövezeti akcióterületeken épülő lakásoknál a vételár 5 százalékos áfaértékét a vevő bizonyos feltételek mellett visszaigényelheti.
• Rozsdaövezeti kiemelésbe jelenleg 68, Otthon Start-osba pedig 31 projekt tartozik a jogszabályok szerint, úgy, hogy a kormány nemrég számos fejlesztést (a most bejelentett felülvizsgálat nélkül) felfüggesztett-visszavont.

Igen, de: minden rozsdaövezeti akcióterületen jár az adó-visszatérítés, de ezen belül nem minden terület kapott kiemelt státuszt. Ezek alapján ha a felülvizsgálat után törlik a kiemelést, az adókedvezményt ez nem feltétlenül érinti majd.

Felülnézet: különösen a Budapestre tervezett kiemelt nagy lakóparkokat érte az a kritika (többek között az akkor még nem miniszter Vitézy Dávid részéről is), hogy nincs meg hozzájuk a kellő infrastruktúra (például utak, tömegközlekedés, adott esetben oktatási vagy egészségügyi intézmények).

• Feszültséget okozott, hogy az önkormányzatok lényegében elvesztették a beleszólási jogukat, igaz, a tapasztalatok azt mutatták, hogy az ingatlanfejlesztők általában egyeztettek velük.
• Néhány esetben a kritikák fő eleme volt az is, hogy a kiemelt beruházások a helyi szabályokat kikerülve falanszterszerű, élhetetlen környezetet hoznak létre, vagy méretükkel-magasságukkal nem illeszkednek a környezetükhöz.

Alulnézet: Budapesten a magas telekárak és a (helyi lakosok érdekeit képviselő) önkormányzatok egyedi szabályai miatt sok esetben nem feltétlenül éri meg Otthon Start-os lakóparkokat építeni kiemelés nélkül.

• Márpedig számos esetben így tervezték meg az építés előtt álló új lakóparkokat, a kiemelés visszavonása így boríthatja a terveket.
• Ha sok kiemelés szűnik meg, akkor az áttervezések miatt csökkenhet az OS-hitellel elérhető új lakások kínálata.

Mi következik? Vitézy Dávid közlése alapján építési engedéllyel már rendelkező projektek kiemelését nem függesztik fel, de megpróbálják a feltételeket módosítani, ha szükségesnek tartják. Nem cél, hogy minden kiemelést visszavonjanak.

• A miniszternek október végéig kell javaslatot tennie, hogy az egyes kiemeléseket megtartaná, módosítani vagy megszüntetné.
• A mérlegelésnél kiemelt szerepet kap majd, hogy a projekt mennyire befolyásolja a lakáskínálatot, a megfizethetőséget, milyenek a közlekedési és infrastrukturális feltételei, és mennyiben működik együtt a fejlesztő az önkormányzatokkal.

• Mindezek alapján az tűnik a legfőbb törekvésnek, hogy a kiemelésekért cserébe a fejlesztőktől a korábbinál nagyobb mértékű közösségi, helyi, közérdekű infrastrukturális építési vállalásokat kérjen a kormány.