16 ezer ingatlanárverés mutatja, hogy nem a korrupció az egyetlen gond a végrehajtásokkal

Az utóbbi években sok kritika érte a magyar bírósági végrehajtói rendszert, amelynek kiemelt témája a korrupció volt. A végrehajtói rendszernek a bíróságon látható ügyeken túl azonban van más gyengesége is, amelyből én most egy méltatlanul háttérbe szorult területre szeretnék rávilágítani, bízva abban, hogy a napjainkban esedékes szakpolitikai újragondolás közben sikerül korrigálni a rendszert. Az állításom az, hogy az ingatlanokat érintő végrehajtások jelenlegi magyar rendszere gátolja a településfejlesztést, és változásra van szükség.

Véleményem szerint a végrehajtási rendszer településfejlesztésben okozott problémáinak oka a rossz jogszabályi környezet, amelyen a jogalkotónak, azaz a kormánynak és az Országgyűlésnek van lehetősége segíteni. Ebben az írásban szándékosan nem koncentrálok arra, hogy a végrehajtók helye az állami apparátuson belül vagy a forprofit magánszektorban van, mivel ezt a témát mások már többször körülírták, és a kormányzat is a nonprofit irányba látszik elmozdulni. Az ingatlanokat érintő végrehajtásokkal foglalkozom, mert ezeknek van érdemi hatása a településfejlődésre.

Miközben ezeket a sorokat írom, több mint 1700 ingatlanra fut végrehajtási árverés Magyarországon a mezőgazdasági területek nélkül, és ez nem egy kirívó hét. Az árverésre kínált ingatlanok között vannak házak, lakások, telkek és használhatatlan földrészletek teljes vagy résztulajdonai vegyesen. Már csak az árverések puszta száma miatt is egyértelmű a falvak, városok erős érintettsége.

Amikor egy településen a végrehajtók ingatlant árvereznek, az ingatlan becsértékének megállapítása jellemzően a jegyző által vezetett hivatal által kiállított adó- és értékbizonyítvány alapján történik. Ez a hatósági bizonyítvány rögzíti az árverezésre kínált ingatlan becsült forgalmi értékét. Ez az önkormányzatok leggyakoribb találkozása a végrehajtásokkal.

Kevésbé jellemző, de egy önkormányzat élhetne előárverezési jogával (ha van) vagy maga is licitálhatna egy ingatlanra. Végezetül pedig sok helyen azt láthatjuk, hogy az önkormányzat azzal szembesül, hogy egy-egy környéken számos végrehajtással terhelt, de el nem kelő

beragadt ingatlan, tulajdonrész miatt egy-egy településrész további fejlődése nehézzé vagy lehetetlenné válik, és lefelé tartó spirálba kezd a lakókörnyezet.

Ez az az eset, amikor látványossá válik a magyar végrehajtási rendszer és a településfejlesztési közötti ellentmondás. Mi lehet ennek az oka? Röviden: irreális adó- és értékbizonyítványok, kevés árverezési információ, valamint önkormányzati vízió- és forráshiány.

Irreális adó- és értékbizonyítvány

Egyik állításom, hogy az önkormányzati adó- és értékbizonyítványok egy részében irreálisan magas forgalmi érték szerepel.

Természetesen mondhatja erre az önkormányzat, hogy ők a forgalmi érték megállapítása során a NAV ingatlan-adásvételi adatait használják, figyelembe veszik az ingatlanok fekvését, közműellátottságát, az épületek korát, méretét és sok mindent. Azonban,

ha az érték meghatározása a valódi értéket tükrözné, nem egy tévesen magasan megállapított árat, akkor jelenleg nem 15 874 ingatlan különféle tulajdoni része lenne Magyarországon folyamatos ingatlanárverésen.

A folyamatos ingatlanárverés kategória azt jelenti, hogy három árverési szakasz során sem volt egyetlen licitáló sem, mert senkinek nem érte meg licitálni.

A probléma egyik oka sok településen a szakértői kapacitás hiánya, amely az egyedi helyszíni mérlegelés és tényleges ingatlanértékbecslő szakemberek bevonása helyett a NAV normál ingatlantranzakciós adatainak egyszerű átvételét jelenti valamilyen átlagszámítással, egyedi jellemzők nélkül.

A másik ok pedig az, hogy az érték meghatározásánál sokszor a normál piacon kötött tranzakciókat veszik alapul, nem a végrehajtásra kerülő ingatlanok jellemzőit, amelyek közül csak egy tényező, hogy sokszor rossz környéken találhatók. Számos esetben egy ingatlant többen tulajdonolnak, és ilyenkor csak az adós valamekkora tulajdonrészét árverezik el. Belátható, hogy például egy 1/3 arányú tulajdon egy osztatlan közös ingatlanban nem együttműködő, sokszor kifejezetten ellenséges tulajdonostársakkal nem érhet annyit, mint a teljes ingatlan harmada. Mégis számos alkalommal ilyen jellegű irreális értékeket láthatunk.

Az irreális árak oka pedig az, hogy az alapul vett összehasonlító adatok olyan adásvételeket feltételeznek, ahol az eladó és a vevő is jól informált az ingatlanokról. A végrehajtásoknál pedig sajnos nem ez a helyzet.

Információhiány

Ha valaki az ingatlanhirdető portálokon nézelődik, az eladó ingatlanok között látja, hogy többségében fotókkal megfelelően illusztrált hirdetésekről van szó, amelyekben leírják az ingatlan fontos tulajdonságait, elrendezését, komfortját vagy éppen a helyi építési szabályzat alapján az övezetre jellemző beépítési százalékot, építési magasságot, szintterületi mutatót és hasonlókat.

Ezzel szemben, aki a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar árverésén szeretne ingatlant venni, leginkább néhány, kerítésen kívülről készített fotót láthat az ingatlanról, vagy éppen azt sem, csak a közműtérképről kivágott telekelrendezést, esetleg egy földhivatali térképrészletet. A licitálni kívánó nem látja az ingatlan elrendezését, nem tudja, hogy van-e felhalmozott tartozás a helyrajzi számon a közműszolgáltatók felé, nem tudja, milyen állapotban van belülről az ingatlan.

További probléma, hogy a leendő vevők az ingatlant csak úgy tekinthetik meg, ha a bentlakóval/tulajdonossal egyeztetnek, ehhez azonban semmilyen csatorna nem áll rendelkezésre. Ha meg is próbálnának valahogy egyeztetni, kifejezetten ellenséges hozzáállással szembesülnek. Annak ellenére, hogy a magasabb árverési ár az adósok érdeke is.

Könnyű belátni, hogy ilyen körülmények között nincs annyi érdeklődő az árverésre, amennyi megfelelő információk rendelkezésre állása esetén lehetne. Ennek következménye, hogy számos ingatlan alacsonyabb áron kel el, mint amire potenciális lehetőség kínálkozna, vagy éppen el sem kel és sok évre beragad. Ez hátrányos a hitelezőknek, akik szeretnék viszontlátni legalább valamennyi pénzüket, hátrányos az adósoknak, akik nem tudnak szabadulni a végrehajtástól, és hátrányos a településeknek is, ha sok a beragadt, a környéket lehúzó ingatlan.

Önkormányzati víziók vagy források hiánya

Adódhat a gondolat, hogy egy településrész rehabilitációját zászlajára tűző önkormányzat előtt remek lehetőség a végrehajtásra kerülő és egyéb ingatlanok felvásárlása, hogy ott aztán értékteremtő, méretgazdaságos ingatlanfejlesztést hajtson végre, amit értékesítve forrást teremt a további városfejlesztési beavatkozásokra.

Településfejlesztési szakmai szervezet vezetőjeként tisztában vagyok vele, hogy az önkormányzatok jelentős részének az elmúlt években nem álltak rendelkezésére az ehhez szükséges források. Azt látom azonban, hogy általában még azokon a helyeken is hiányzik a szükséges vízió, fejlesztési koncepció, ahol a források meglennének a tudatos ingatlanfelvásárláshoz.

Pedig az önkormányzat tulajdonosként történő megjelenése a leromlott környékeken már az ingatlanfejlesztés előtt is pozitív hatással jár. Hozzájárulásuk szükséges az ingatlannal történő rendelkezéshez, rendszeresen beléphetnek az önkormányzati kollégák az ingatlan területére, ellenőrizhetnek, és ennek nyomán megkezdődhetők a településkép javítására szolgáló kisebb, de a környék számára fontos intézkedések.

Mi segíthetné a települések további fejlődését?

• Az ingatlanok kikiáltási árának meghatározásakor valós ingatlan értékbecslésre van szükség, amely figyelembe veszi az ingatlan piacképes állapotba hozásának költségeit, és azt, hogy végrehajtáson a résztulajdon sokkal kevesebbet ér, mint normál piaci adásvétel során. Ha az önkormányzatoknak erre nincs kapacitása, akkor ezt a végrehajtási rendszeren belül szükséges megoldani.
• A folyamatos ingatlanárverésben már egy éve szereplő ingatlanok esetében legyen lehetőség már jelképesen alacsony kikiáltási áron újraindítani az árverési licitet.
• Az ingatlan valódi, naprakész jellemzői és közelmúltbeli fotói álljanak rendelkezésre az árverési hirdetményben, épület esetén alaprajzzal.
• Legyen lehetőség a végrehajtói rendszer által szervezett helyszíni bejárásra előre rögzített időpontban. A helyszíni bejárásra lehessen jelentkezni az elektronikus felületen keresztül.
• A megfelelő méretű önkormányzatoknak szükséges átgondolniuk, hogy fejlesztési stratégiájuk szerint mely településrészeken érdemes felvásárolniuk az árverésre kerülő ingatlantulajdonokat. Ezután meg kell határozniuk az évente felvásárlása fordítható keretet. Ez az éves keret nem kell, hogy feltétlenül nagy legyen. Évek következetes stratégiájával és fokozatos terjeszkedéssel is lehetséges eredményt elérni és a végrehajtásokat városfejlesztéssé alakítani.

Természetesen vannak olyan ingatlanok, amelyekre még a javaslatok megvalósítása esetén sem lenne vevő, egyszerűen azért, mert nem érnek semmit, vagy éppen negatív az értékük például szennyezettség vagy sok bontásra váró épület miatt. A többi ingatlan értékesítését és a települések fejlődésébe történő visszakapcsolását azonban jelentősen segítenék.