A VI. kerületi tiltás után már nem régiós Airbnb-rekorder Budapest
Bár tavaly az Airbnb-hez hasonló szállások piacán még messze Budapest volt a legnépszerűbb úti cél a régióban, a friss adatok szerint már látszanak a hatásai az év elején életbe lépett VI. kerületi tiltásnak, és a 2025. január 1-jén életbe lépett kétéves moratóriumnak, amely alapján Budapesten 2026. december 31-ig nem lehet új magán- és egyéb szálláshelyeket nyilvántartásba venni. Ezek az intézkedések az egész szálláshelypiac erőviszonyait is átalakították. Ráadásul mivel több önkormányzat is fontolóra veszi a szigorúbb szabályozás bevezetését, az is benne van a pakliban, hogy a következő időszakban még jobban visszaszoruljon ez a szegmens a fővárosi turisztikai piacon.
Ahogy arról az elmúlt években többször is írtunk, az Airbnb és a hozzá hasonló platformok közvetítésével lebonyolított rövid távú lakáskiadás az elmúlt években régiós összehasonlításban is jelentősen megerősödött a magyar fővárosban. Budapest már a koronavírus-járványt megelőzően is régiós vezető volt ebben a piaci szegmensben a szálláshelyek forgalma alapján, a járványt követően viszont még erősödött is a dominanciája. A szállások lakosságarányos száma alapján pedig 2024-re megelőzte a 2018-ban még régiós vezetőnek számító Prágát is. Budapesten a platformszolgáltatók piaci részesedése 2023-ra elérte a 40 százalékot, ami szintén régiós csúcsot jelentett.
Az Eurostat legfrissebb adatai szerint 2025-ben 9,33 millió vendégéjszakát regisztráltak rövid távra kínált budapesti szálláshelyeken platformszolgáltatókon keresztül: ez körülbelül másfélszer annyi, mint amennyit a második és harmadik legtöbb vendégéjszakát regisztráló bécsi és prágai szálláshelyek hoztak össze tavaly.
Budapest már 2018-ban megelőzte ebben a mutatóban az azóta harmadik helyre csúszó Prágát, ugyanakkor az előnye a járvány utáni turisztikai fellendülés alatt még tovább is nőtt. Az előny növekedése rövidebb távon is látványos, ugyanis amíg például 2023-ban még csak 16 százalékkal több vendégéjszakát regisztráltak Budapesten, tavaly már 47 százalékkal többet, Prágával szemben pedig 52 százalékosra nőtt a 42 százalékos többlet.
Évekig hasítottak, most megtorpantak
A VI. kerületi korlátozás ugyanakkor fordulatot hozhatott a magánszálláshelyek elmúlt évekre jellemző fővárosi felfutásában. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) forgalmi adatai alapján Magyarországon a járvány utáni évek nagy nyertesei a közösségi szálláshelyek (köznyelvben hostelek) mellett a magánszálláshelyek voltak, amelyek nagyjából lefedik a különféle platformokon rövid távra kiadott szállásokat. 2021 júliusához képest a 2022-es és 2023-as főszezonban a magánszálláshelyek forgalmának növekedése a külföldi vendégek körében még kisebb volt a közösségi szálláshelyekéhez képest, 2024-ben és 2025-ben viszont már előzték őket a forgalomnövekedés mértékében.
Ehhez képest a 2026-os adatok alapján már enyhe megtorpanás látszik, és a közösségi szálláshelyek forgalma január óta nézve már újra meghaladta a magánszálláshelyekét 2021 júliusához viszonyítva (de ehhez részben az is hozzájárulhatott, hogy a korábbi Airbnb-ket közösségi szálláshelyként üzemeltették tovább). Ha nemcsak a külföldiekre, hanem a teljes forgalomra vonatkozó adatokat nézzük, a megtorpanás ugyanúgy látszik: eszerint a közösségi szálláshelyek forgalma 89 százalékkal nőtt, 2026 júliusában viszont már csak 71 százalékkal volt magasabb a forgalom 2021 hasonló időszakához képest.
A legfrissebb adatok alapján a magánszálláshelyek évek óta kitartó jelentős kapacitásnövekedése is véget érni látszik: miközben ugyanis ezeken a szállásokon a férőhelyek száma 2021 és 2025 csúcsszezonja között csaknem duplájára emelkedett, a 2025. júliusi 187 ezerhez képest idén júliusra 175 ezerre csökkent a kapacitás ebben a szegmensben.
Habár a magánszálláshelyeknek csak egy része kerül fel az Airbnb-re, a kapacitáscsökkenés kifejezetten az Airbnb-n kiadott szálláshelyek számának változásában is látszik. Két évvel ezelőtt augusztusban az Airbnb-szállások adatait összesítő Airdna alapján – amelyeket az Ingatlan.com osztott meg a G7-tel – összesen 11 738 Airbnb-n szereplő magánszálláshely volt a fővárosban. 2026 augusztusára ez a szám 10 616-ra csökkent.
A fővárosi adat csökkenéséhez már a VI. kerületi tiltás is hozzájárult, ugyanakkor az Airdna adatai szerint nem teljesen tűntek el az Airbnb-n meghirdetett szállások a kerületben. Erre több magyarázat is lehet. Az egyik, hogy a lakásokat Airbnb-n keresztül akár más jogi forma használatával, például közösségi szálláshelyként is ki lehet adni, de ebben az esetben szigorúbb szabályozásnak kell megfelelni. A Telex kérdésére az önkormányzat májusban azt írta, a szállásportálokon sok olyan hirdetés is fenn volt, amely nem volt foglalható, de a korábbi minősítéseik megőrzése érdekében a szállásadók megtartották a hirdetéseiket, hogy egy esetleges alkotmánybírósági döntés után újraindíthassák a tevékenységüket.
Egy másik magyarázat, hogy a szállások feketén üzemelnek: a Népszava szeptember elején számolt be a GuestGuru nevű értékesítési cég sajtótájékoztatójáról, amelyen a cég vezetői azt állították, hogy az Airbnb-n és a Bookingon meghirdetett budapesti szállások harmada hivatalos engedélyek és adófizetés nélkül üzemel. Az állításukat a saját adatbázisukra alapozták, amelyben a platformokon található szállásokat a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ (NTAK), a szálláshely-minősítés és az önkormányzatok nyilvános adataival vetették össze. A GuestGuru szerint az Airbnb-tiltás után a VI. kerületben a legális szálláshelyek száma 2000-ről 250-re csökkent, a feketén működőké 700-ról 750-re nőtt.
Nem csak a VI. kerületben volt csökkenés
Mindenesetre, ha részletesebben is megnézzük az Airdna adatait, az látszik, hogy a VI. kerület mellett a VIII. kerületben is nagyobb csökkenés volt (1984-ről 1744-re 2026 és 2025 augusztusa között). Az ábra alapján mindemellett az is látszik, hogy a fővárosi Airbnb-piacon töretlen a VII. kerület dominanciája.
Ebben a kerületben volt augusztusban az ilyen fővárosi szálláshelyek 32 százaléka, emellett a VII. kerület dominanciáján túl az sem változott érdemben, hogy a belvárosi kerületekben koncentrálódik a piac: az V., VI., VII. és VIII. kerületben volt a szállások 69 százaléka, ami még a VI. kerület visszaszorulása ellenére is jelentős (egy éve még csaknem 73 százalék volt ez az arány).
A magánszálláshelyek visszaszorulása miatt már népességarányosan sem Budapest a leginkább „Airbnb-s” főváros a régióban: amíg ugyanis 2024-ben még 6,6 szálláshely jutott ezer lakosra, 2026-ban már csak 6,4, aminél magasabb volt a prágai 7,1-es érték.
A budapesti korlátozás abból a szempontból is érdekes, hogy a régión belül 2024 és 2026 között Prágában, Varsóban és Pozsonyban is nőtt az Airbnb-s szállások városi népességhez viszonyított aránya, miközben az Airbnb-s szállásokkal sűrűbben ellátott városok közül Budapesten és Bécsben csökkent.
Több kerület is szigoríthat
Ez az arány ráadásul várhatóan még változhat is az elmúlt hónapok fejleményei alapján. Év végén ugyanis lejár a budapesti moratórium, és erre hivatkozva a VIII. kerületben június végén például új szabályozást fogadtak el. Ez alapján ugyanakkor nem várható, hogy fővárosi szinten érdemben tovább csökkenjen a rövid távon kiadott magánszálláshelyek száma. A szabályozás ugyanis a kerületre, lakónegyedekre és társasházakra vonatkozóan is korlátozza a szállások maximális arányát, de a júniusi 1707 kerületi szálláshelynél (aminél az Airdna adatbázisa 91-gyel többet mutatott) csak 12 lakással alacsonyabb szinten (1695 lakásban) határozza meg a kerületben működtethető kapacitást.
Szintén érintheti a fővárosi magánszálláshelyek számát, hogy az I. kerület is új szabályozásra készülhet – bár ennek részletei egyelőre nem ismertek. Az önkormányzat augusztus végén jelentette be, hogy szavazást indít a kerületben, amelyben arról kérdezi a helyieket, hogy egyetértenek-e az Airbnb teljes tiltásával vagy korlátozásával. A XIII. kerület szabályozási terveiről Tóth József polgármester szeptember elején azt nyilatkozta, hogy az önkormányzat szabályozási tervezetet készít, amelyről társadalmi egyeztetést indít. Az önkormányzat szeptember végi közleménye szerint a készülő rendelet legfontosabb eleme az lenne, hogy 2027-től csak akkor lehetne ilyen tevékenységet folytatni, ha az adott társasház vagy lakásszövetkezet közössége egy közgyűlési határozatban a hozzájárulását megadja hozzá.
Az I. kerületben az Airdna adatbázisa szerint körülbelül 390, a XIII. kerületben pedig 800 Airbnb-szállás volt augusztusban. Ez még együttesen sem éri el például a VII. kerületi szállások számának felét. Az esetleges tiltás vagy korlátozás viszont így is a piac csaknem 12 százalékát érintené, tehát fővárosi szinten is érzékelhető lenne a hatása.
