Az ingatlanpiac átalakításokkal és új lakásokkal ébred fel a hibernálásból

A G7 Beszélgetések friss epizódjában Hancz Anita, a WING Zrt. irodákért felelős értékesítési igazgatója és Pál Tamás, az iO Partners Kft. ingatlantanácsadó cég fejlesztési igazgatója mesélt arról, hogyan változott meg az irodapiac működése az elmúlt évtizedben, miért vált nehézkessé a tervezés, és miért lett rekordévük árbevételben még úgy is, hogy a befektetett munkához képest az eredmény kevésbé növekedett, mint korábban.

A beszélgetés alapélménye egyszerre paradox és beszédes. Az ingatlanpiac szereplői előremenekülnek – hisz recesszióban az nyer, aki a leggyorsabban olyan új lehetőséget talál, amit a hasznára tud fordítani.

Az ingatlanpiac évtizedes trendjeit egyre nehezebb előre tervezni, sokkal rugalmasabbnak kell lenniük az új stratégiáknak: nyitottnak kell lenni a funkciók áttervezésére, a vevői igények átalakulásának lekövetésére. Ma már nem elég egy megfelelő irodakialakítás – a külső tényezők hatásai felerősödtek, felgyorsultak (gazdasági, társadalmi), miközben a társadalmunk fejlődik, ezzel párhuzamosan egyre komplexebb, kreatívabb megoldásokat kell kínálniuk a piaci szereplőknek.

Egy piac, amely azonnal megérzi a válságot

Míg sok ágazat hónapokban vagy években mérhető késéssel reagál a makrogazdasági hullámzásra, addig az ingatlanpiac szinte azonnal. Rossz hírekre gyorsan eltűnnek a lakásvásárlók, a vállalatok sem keresnek másik irodát, rögtön visszaesik a szállodák forgalma.

Eközben az ingatlannak a nevében is benne van a mozdulatlanság, és a költségei sem változnak, sőt. Pedig nemcsak a fejlesztés, hanem az üzemeltetés kapcsán is nehezebb ma megmondani, hogy milyen bevételekkel lehet számolni, akár csak két év múlva.

És miért érdemes figyelni, hogy merre mozdul a hazai ingatlanpiac? Mert ez nemcsak épületekről szól, a gazdaság állapotának is ez az egyik legpontosabb tükre.

De talán a legfontosabb hatása még mindig a Covid utáni hibrid munkavégzésnek van: mivel a vállalatok sem nagyon bővítik létszámukat, ezért az irodapiacon a kivárás a jellemző. A legtöbb nagyvállalatnál napi két-három nap a jellemző otthoni munkavégzés, egyszerűen sok esetben kevesebb, vagy ugyanakkora, de megváltozott munkakörnyezetben férnek el ma a cégek: központi elemmé váltak az emberközpontú közösségi terek, kreatív- és fókuszterek és a komplex szolgáltatáscsomagok.

A szakértők szerint 2023–2024 fordulóján történt egy nagy felismerés: a Covid-utóhatás nem fog magától elmúlni, muszáj lesz új megközelítést választani. A kereslet összetétele megváltozott, a finanszírozás drágább lett, a hozamok elmozdultak – és az ingatlanok, amelyek 2019-ben még hibátlanul működtek, ma már sokszor nem életképesek eredeti funkciójukban.

Felgyorsult a funkcióváltás

Az elmúlt évek legjelentősebb változása, hogy felgyorsult a meglévő ingatlanok funkcióváltása. Belvárosi irodából hotel vagy apartmanház lesz, ami korábban is megtörtént, de idén ez látványos mértéket öltött.

A funkcióváltás azonban csak az irodapiac kisebb része esetében lehet alternatíva, ehhez megfelelő szerkezetű épületre és erre alkalmas lokációra van szükség. A funkcióváltott épületeket kedvelik a bérlők, például az egykori ipari épületekből igényesen átalakított irodaházak kifejezetten népszerűek.

A másik felkapott típus a vegyesfunkciós épület, amelyben többféle szolgáltatás találkozik (iroda, szálloda, bár, edzőterem, stb.), ilyen például a Wing által fejlesztett Liberty épülete, melynek bérbeadása során az iO Partners is számos különböző profilú nagy bérlőt hozott.