Kevesebb lett a befektetési célú ingatlanvásárló, és ez jól jön a lakhatást keresőknek

Kisebb fordulat jeleit mutatja az ingatlanpiac az utóbbi napokban megjelent elemzések alapján, a jelenség fő oka az lehet, hogy visszaesett a befektetők aktivitása, azaz a befektetési célú lakásvásárlások mértéke.

Előzmények: tavaly két tényező is alaposan megdobta az ingatlanok iránti keresletet, és mindkettőnek komoly árfelhajtó hatása volt.

• A korábbi nagy infláció miatt magas kamatozású állampapírok után felvett nagy mennyiségű pénz helyet keresett magának, és sokan fordultak befektetési (azaz leginkább lakáskiadási) céllal az ingatlanok felé.
• Másrészt ősszel megjelent az Otthon Start Program kamattámogatásos hitele, sokan ezt kihasználva igyekeztek előrehozni a tervezett vásárlásaikat.
• Az Otthon Starthoz illeszkedő, annak érdekében akár kiemeltté is nyilvánított újlakás-beruházások ugyan elindultak, de a kínálatot még ma is csak fokozatosan tudják felpörgetni.
• A kereslet megugrásának egyik következménye az volt, hogy bizonyos helyeken a használt lakások ára az újakéhoz drágult, a panellakások pedig különösen növelték értéküket.

Felülnézet: az árfelhajtó két láb közül mára a befektetési célú kereslet több ingatlanpiaci elemzés szerint is visszaesett, de az Otthon Start lendülete is mérséklődik.

• Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint a beruházókat viszi előre a lendület, a kereslet azonban befékezett, így a fővárosban elkezdett felhalmozódni az eladatlan lakáskészlet.
• A Duna House Barométer szerint a teljes hazai lakáspiacon az első hat hónap forgalma közel 11 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől, mert a magas árak tartósan fékezik a keresletet.
• A KSH–Ingatlan.com lakbérindex adatai szerint júniusban országosan csak 0,9 százalékkal, Budapesten pedig 1,1 százalékkal emelkedtek a lakbérek májushoz képest, a kiadó lakások kínálata egy hónap alatt közel 2,6 százalékkal csökkent.
• A lakbérek középtávon várhatóan egyre kisebb mértékben emelkednek, így a lakáskiadás már nem kínál akkora hozamot a befektetőknek, mint korábban, ez csökkenti a befektetési hajlandóságot.
• Két és fél éve nem lehetett annyit alkudni a budapesti lakáspiacon, mint idén tavasszal az OTP Ingatlanpont elemzése szerint, mert az erősen túlárazott fővárosi piacon egyre nehezebb megtalálni a vevőket.
• A panellakások iránti érdeklődés az elmúlt hónapokban különösen visszaesett.

Számokban: a tényleges tranzakciós értékekből képzett hivatalos, összetételhatással is korrigált KSH lakáspiaci árindexekből egyelőre csak az első negyedéves adatok jelentek meg, és azokon még legfeljebb csak előszele látszik a változásnak.

• Ha a negyedéves árakat az előző negyedévhez mérjük, akkor drámai mértékű kilengés nem látszik.

• Ha azonban az egy évvel korábbi negyedévekhez hasonlítunk, akkor erőteljesebb esést mutat a használt és az új lakások indexe is. (De kifejezetten árcsökkenés csak az új lakásoknál látszik.)

Mi következik? A Duna House várakozásai szerint a második félév kérdése, hogy a magas árszint tartósan fékezni fogja-e a forgalmat, vagy az eladók kénytelenek lesznek árat csökkenteni.

• Néhány panelpiacon például ez már megfigyelhető, de nem biztos, hogy általános jelenséggé válik, mert lehet, hogy az eladók kivárnak, és magasabb árszinten áll be új piaci egyensúly.
• Ha lesz is tartósabb árcsökkenés, a jelenség szegmentált lehet, vagyis erősen függhet az ingatlan típusától (például használt vagy új, panel vagy tégla) és az elhelyezkedésétől (például főváros, vidék vagy üdülőövezet), illetve még ezen belül is eltérhet a dinamika a lakbérek és a lakások vételára között.

Miért fontos ez? Kifejezetten érdekes, hogy épp a felsőoktatási ponthatárok meghúzása előtt állunk, de az egyetemi városokban a hirdetésekben kért lakbérek még nem kezdtek el a megszokott mértékben emelkedni.