Nehéz utolérni a feketéző lakáskiadókat, de ebben hamarosan nagy változás jöhet
Nagyjából minden harmadik Airbnb-n és Booking.com-on hirdetett budapesti szálláshely feketéző vagy szabálytalan, a hatóságoknak pedig nincsenek meg az eszközei ahhoz, hogy ezeket a hirdetéseket levetessék, miközben fővárosi szinten milliárdokat buknak a kerületi önkormányzatok az adóbevételek kiesése miatt – többek között ezek voltak a fő állításai a rövidtávú lakáskiadással foglalkozó GuestGuru nevű cégnek, amely szeptemberben számolt be a sajtóban is a saját kutatásáról és tapasztalatairól.
A cég idén májusban vette észre, hogy az egyik ügyfelének korábban törölt NTAK-azonosítójával négy idegen szálláshirdetés futott az Airbnb-n és a Booking.com-on. Magyarországon a szálláshelyeknek a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központnál (NTAK) bejegyzett azonosítója van, aminek nagyjából olyan a funkciója, mint az autóknál a rendszámnak. A hatóságok számára ettől válik beazonosíthatóvá egy szállás, így lehet tudni, hogy ki a tulajdonosa, és hogy például fizet-e adót.
Miután észrevették, hogy az azonosítót idegen szálláshelyek használják, négy hatóságnál is próbáltak utánajárni az ügynek, de a megkeresett szervezetek végül a kerületi jegyzőhöz irányították őket. Állításuk szerint három hónap után sem kaptak érdemi tájékoztatást arról, indult-e eljárás. Ezután közvetlenül bejelentettek két hirdetést a Booking.com-on a platformnak, amely hat nap alatt eltávolította őket. Az Airbnb-hirdetésről közben kiderült, hogy az azonosító elgépelés miatt szerepelt hibásan, tehát az az eset nem bizonyult visszaélésnek. A tapasztalat nyomán a saját adatbázisukkal szélesebb körű vizsgálatba kezdtek, és arra jutottak, hogy a budapesti rövid távú szálláshirdetések egy jelentős részénél nem létező, hiányzó, más szálláshoz tartozó vagy ellentmondásos azonosító szerepel.
Úgy jutottak erre a megállapításra, hogy a platformokon található szállásokat az NTAK, a szálláshely-minősítés és az önkormányzatok nyilvános adataival vetették össze. Ez alapján október elején 14838 hirdetésből 4787 volt szabálytalan, ami az összes hirdetés 32 százaléka.
- A legtöbb szabálytalan hirdetés, 1383 a VII. kerületben volt, ami az összes kerületi hirdetés 28 százalékát tette ki.
- A második legtöbb, 866 pedig a V. kerületben volt (a hirdetések 46 százaléka).
- De szintén sok szabálytalanként beazonosított hirdetés volt a VIII. kerületben (735, a hirdetések 30 százaléka) és a rövid távú lakáskiadást január óta tiltó VI. kerületben (653, ami az összes hirdetés mintegy háromnegyede – itt közösségi szálláshelyként továbbra is működhetnek szállások, ezeknek a hirdetései lehetnek a szabályosak).
A hirdetését kétharmadát lefedő négy kerületben a hirdetések mintegy 30-75 százaléka tehát szabálytalan volt. Mindez pedig a cég becslése szerint az érintett önkormányzatoknak összesen évi legalább egymilliárd forint adóbevétel-kiesést okoz*
Az adatbázisban szabálytalanként beazonosított hirdetés persze nem jelöl automatikusan illegális működést, hiszen ahogy a fenti példában is látszott, akár elgépelésről is lehet szó. Mindenesetre a GuestGuru szerint az adatbázisuk alapján a hatóságok hatékonyabban tudnának ellenőrzéseket végezni.
Ezért aztán több kerületnek ezt ingyenesen fel is ajánlották, de csak két kerülettől kaptak választ, mindkét esetben elutasítót.
A fő állításokkal és a szabálytalan szállások szűrésével, ellenőrzésével és bírságolásával kapcsolatban megkerestük az adatbázis szerint leginkább érintett négy belvárosi kerületet, Belváros-Lipótvárost, Terézvárost, Erzsébetvárost és Józsefvárost. Arra voltunk kíváncsiak, hogy milyen módszer alapján ellenőrzik a kerületükben működő szálláshelyeket; van-e esetleg olyan adatuk, amely árnyalja vagy cáfolja a GuestGuru által közölt számokat; mekkora adóbevétel-kiesést tulajdonítanak az illegálisan működő szálláshelyeknek; megkeresték-e a platformokat adatszolgáltatás vagy a szabálytalan hirdetések eltávolítása érdekében, és hogy hányszor ellenőriztek és bírságoltak 2024 eleje és szeptember vége között.
Miből számolta ki?
A válaszok alapján a négy kerület között nagy eltérések vannak abban, hogy van-e saját adatgyűjtésük és módszertanuk a szabálytalan hirdetések feltérképezésére. A kerületek közül a GuestGuru számaira és módszertanára csak a VI. és VIII. kerület, tehát Terézváros és Józsefváros reagált. A VI. kerületnek van saját módszere a szűrésre, de erről részleteket nem árultak el. A VIII. kerület a GuestGuruhoz hasonlóan a nyilvánosan elérhető online hirdetéseket a jegyzői nyilvántartásban, illetve az NTAK-ban szereplő adatokkal veti össze, amihez egy cég informatikai szolgáltatását is igénybe veszik*
Azt több kerület is megemlítette, hogy egyes platformok (ez konkrétan az Airbnb) nem mutatják a szálláshely pontos címét, ami megnehezíti a bejelentés nélkül üzemelő szálláshelyek beazonosítását és ellenőrzését. A GuestGuru számaira a legrészletesebben a VIII. kerület reagált. Az önkormányzat szerint a cég által közölt számokat nem lehet automatikusan úgy értelmezni, hogy azok a kerületben működő szabálytalan szálláshelyek számát mutatják, mivel egy szálláshelyet egyszerre hirdethetnek mindkét platformon, és ugyanaz a szálláshely egy platformon több, eltérő hirdetésben is megjelenhet. Arra is felhívták a figyelmet, hogy a korábbi ellenőrzéseik alapján a ténylegesen megállapított jogsértések száma jóval alacsonyabb lehet, mint az online hirdetések alapján kiszűrt találatok száma.
„A GuestGuru által kimutatott hirdetésszám adott esetben valóban magasabb lehet, mint a ténylegesen működő egyedi szálláshelyek száma, de ebből önmagában az sem következik, hogy a GuestGuru adatai tévesek. A két adat eltérő módszertannal, eltérő egységet – hirdetéseket, illetve egyedi szálláshelyeket – mér. A szabálytalanul működő szálláshelyek tényleges számát csak az egyedi hatósági ellenőrzések alapján lehet meghatározni”
– írták a saját és GuestGuru módszertana közti közti módszertanról. Józsefváros a saját módszertana alapján 2025-re vonatkozóan 916 valótlan vagy nem megfelelő NTAK-számmal számmal rendelkező szálláshelyet azonosított be, idén a hatóság ezeket a szálláshelyeket vizsgálja.
A VIII. kerület mellett a VI. kerület is megemlítette válaszában, hogy egyes hirdetések már nem is biztos, hogy aktuálisak, mert a szálláshely időközben már nem is működik. „Nem tudjuk, hogy a GuestGuru hogyan küszöbölt ki mindent az adatgyűjtése során, ami félrevezető lehet (például cím hiánya; valóságban nem foglalható szálláshely; nem magánszálláshely, hanem panzió, közösségi szálláshely), tehát nem ismert mintavételi módszerekről és az ebből levont következtetésről nem tudunk véleményt alkotni” – írta megkeresésünkre a VI. kerületi önkormányzat.
A kerületek felvetéseiről megkérdeztük a céget is. Az arra vonatkozó kérdésünkre, hogy az adatbázisuk alapján lehet-e becsülni a szabálytalan szálláshelyek számát is, Krasser Tamás, a GuestGuru IT-innovációs vezetője elmondta, hogy az adatbázisukban szűrnek a két oldalon is futó duplikációkra, az egy platformon belüli ismétlést pedig a platformok szűrik viszonylag szigorúan. A becslésük szerint az összes szálláshely száma valamivel több mint 10 ezer volt október elején, és ebben a kategóriában becslésük szerint szintén egyharmados a szabálytalanság aránya.
Arra a kérdésünkre, hogy ha a kerületeknek gondot okoz a szállások lokációjának beazonosítása, a GuestGuru hogyan állapítja meg, melyik kerülethez tartoznak, Krasser elmondta, alapvetően a szabályosság ellenőrzés érdekében az engedélyben szereplő cím és a platform által jelzett lokáció közötti távolságot vizsgálják, de a kerületi besorolást is igyekeznek utólag pontosítani. Ha egy szabályos hirdetésnél eltér az engedélyen szereplő és a platform által jelzett kerület, az engedély szerinti adatot veszik alapul; ha pedig ugyanaz a szállás az Airbnb-n és a Booking.com-on is szerepel, de eltérő kerületet jelölnek meg, a Booking adatait tekintik irányadónak. A GuestGuru azt hangsúlyozta, hogy az adatbázis nem mutatja meg automatikusan, hogy melyik szálláshely üzemel illegálisan, inkább arra való, hogy megmutassa, hol érdemes ellenőrizni.
Adóbevétel és ellenőrzés
A kerületek válaszai alapján egyik önkormányzat sem készített becslést arra vonatkozóan, hogy mekkora adóbevételtől esnek el a feketézés miatt, így ezt nem tudtuk összevetni a GuestGuru becslésével. Az ellenőrzések és bírságok számáról, illetve utóbbiak összegéről viszont minden kerület küldött valamilyen részletességű adatokat. Ez alapján 2024. január 1. és 2026. szeptember 30. között magán- vagy egyéb szálláshelyeknél
- az V. kerületben 550 ellenőrzést végeztek, de az nem derült ki, hogy mennyit bírságoltak és ebből összesen mekkora összeg folyt be. Az V. kerület válaszában azt hangsúlyozta, hogy korlátozottak az ellenőrzési lehetőségei, és az ellenőrzések 10 százalékában az ellenőrök be sem jutottak az ellenőrizni kívánt ingatlanba.
- A VII. kerületben a kereskedelmi hatóság munkatársai 146 társasházban található szálláshely engedélyét vizsgálta meg, az adóügyi osztály pedig 1820 szálláshely működését vizsgálta meg, de ezek nem csak a rövidtávra hirdetett magán- és egyéb szálláshelyekre vonatkoztak. Arra a kérdésre nem kaptunk egyértelmű választ az önkormányzattól, hogy összesen hány ellenőrzést végeztek kifejezetten ilyen szálláshelyeken, és hogy ez alapján mennyi bírság keletkezett.
- A VIII. kerület összesen 2879 ellenőrzést végzett, és az ellenőrzések során 12 esetben bírságoltak, ezek együttes összege pedig 2,15 millió forint volt.
A VI. kerület válasza szerint az ellenőrzések hatékonysága szempontjából nagyon eltérő volt a tiltás előtti és utáni időszak. 2024-ben és 2025-ben összesen 99 illegális szálláshely kapott büntetést 310 szálláshely ellenőrzését követően. A VI. kerület szerint a tiltás jelentősen megkönnyítette a hatósági ellenőrzéseket, mivel az érintett szálláshelyek működése a tilalom miatt jogellenessé vált, így a hirdetések és a lakossági bejelentések is egyszerűbbé tették a szabálytalanságok feltárását. A kerület tájékoztatása szerint a kereskedelmi hatóság az év során több mint 900 ellenőrzést végzett, 79 bírságoló döntést hozott, és összesen 51 millió forint bírságot szabott ki. Mindezek alapján az látszik, hogy a kerületek között nagyok az eltérések mind az ellenőrzések intenzitása, mind a kiszabott bírságok gyakorisága és nagysága alapján is.
A platformok nélkül aligha lehet felszámolni a feketézést
A GuestGuru szerint a szálláshelyek szabályosságát jelenleg biztosítani hivatott rendszer nem elég hatékony, ugyanis a kerületi jegyzők csak azokat a szálláshelyeket tudják megbírságolni, amelyekről a vizsgálat kiderítette, hogy szabálytalanul működnek, a hirdetéseket ugyanakkor a jegyzőknek sem áll jogában leszedetni a platformokról. Ahogy arra a VI. kerületi önkormányzat is felhívta a figyelmünket, a bejelentés nélkül üzemelő szálláshelyekre kiszabott bírság összege a központi költségvetést illeti meg*
A helyzetet az is nehezíti, hogy platformok nem adnak ki adatokat az önkormányzatoknak. Az általunk megkérdezett négy kerület közül Terézváros kereste meg az Airbnb-t a szektor kifehérítésehez szükséges együttműködés céljából, de az egyeztetés 2019-ben az önkormányzat szerint „teljesen sikertelen” volt, a cég „semmiben nem kívánt együttműködni”. 2024-ben ennek még egyszer nekifutottak, szintén sikertelenül.
A VI. kerület szerint a feketéző szálláshelyek szűrését teljes biztonsággal kizárólag az tudná szolgálni, ha maguk a platformok nem engednék az adatbázisukba regisztrálni azt a szállásadót, aki nem rendelkezik NTAK-azonosítóval, aki nem mutatta be valamennyi szükséges engedélyét.
„Ez a két platform azonban ezt nem teszi meg, pedig ez konkrét kérésként fogalmazódott meg feléjük. Addig, amíg ezek a cégek hagyják a feketézőket dolgozni, mindenki más csak utólag tud lépéseket tenni”
– írták. Ez a GuestGuru szerint is megoldás lenne, és a cég emellett azt is javasolja – a platformok visszamenőleges adatszolgáltatása és a feketéző szálláshelyek adóellenőrzése mellett –, hogy a szektort szabályozzák fővárosi szinten, és hogy legyen egységes budapesti idegenforgalmiadó-szabály. Így ugyanis a platformok szedhetnék és utalhatnák az adót, ami lehetetlenné tenné az adócsalást is.
Lesz változás, kérdés, hogy mikor
A felvetett megoldások egy része hamarosan megvalósulhat, másik részük pedig egyelőre politikai szinten kapott aktuálist a közelmúltban. A legközelebb a platformok kötelező adatszolgáltatásához állunk, bár azt egyelőre nem tudni, hogy ez mikor indulhat el konkrétan.
Egy idén május óta alkalmazandó uniós rendelet (EU STR) alapján a platformoknak ellenőrizniük kell a regisztrációs számok valódiságát, és havonta adatot kell szolgáltatniuk egy államilag kijelölt hatóságnak. A Magyar Turisztikai Ügynökség G7-nek küldött válasza alapján rendelet végrehajtásához szükséges módosítások előkészítése megtörtént, de még nem fogadták el ezeket, egyeztetésük folyamatban van az illetékes minisztériummal. A rendelet által előírt interfész Nemzeti Turisztikai Adaszolgáltató Központ felőli része is elkészült és élesítése megtörtént.
Az MTÜ információi szerint viszont a platformok az informatikai fejlesztéssel csúszásban vannak, ezért az uniós tagállamok még nem tudják a rendeletnek megfelelően alkalmazni az automatikus adatcserét.
„Az online szálláshely-közvetítő platformoknak elsőként a tesztelésen kell megfelelniük, az ehhez szükséges információkat megkapták. Éles integrációval rendelkező online szálláshely-közvetítő platform még nincs” – írták, megjegyezve még, hogy a magán- és egyéb szálláshelyek anonimizált foglalási adatait a platformok havonta fogják küldeni az NTAK részére a rendszer élesedése után. Az MTÜ válasza alapján még arról is folynak az egyeztetések, hogy mely hatóság feladata lesz a platformok rendelet szerinti kötelezettségeinek ellenőrzése.
Az adatszolgáltatáshoz képest pedig bizonytalanabb a szabályozás és az idegenforgalmi adó jövője, és alapvetően elég kevés konkrétum tudható erről. Karácsony Gergely főpolgármester az elmúlt hetekben több nyilatkozatában is beszélt erről az idegenforgalmi adóról. A Telexnek azt mondta, hogy korábban elvették a fővárostól ezeket az adóbevételeket, miközben a fővárosi önkormányzat turisztikai feladatokat lát el Budapesten. Arról is beszélt, hogy a fővárosnak jelenleg sem forrása, sem szabályozási eszköze nincs arra, hogy egy egészségesebb szemléletű, a város élhetősége szempontjából kívánatosabb turisztikai rendszert alakítson ki. A Népszabadságnak adott interjújában pedig azt is megemlítette, hogy „a kormánytól származó információ szerint egy átfogó országos szabályozás készül az Airbnb ügyében is”. Értesüléseink szerint a szabályozás az érintett minisztériumok dolgoznak, és folyamat során az is felmerült, hogy a szabályozói jogkörök a kerületektől a fővároshoz kerüljenek, ám információink szerint ezt a lehetőséget végül elvetették.
