A Nagykörút gyors ütemben elkezdett gigantikus gasztrokorzóvá alakulni

Amikor 2022 novemberében először térképeztük fel a budapesti Nagykörút pesti oldalának kereskedelmi profilját, a Boráros tér és a Jászai Mari tér között az akkori 662 üzlethelyiségből 140 olyat találtunk, ahol le lehetett ülni enni-inni valamit. Ebbe a körbe az éttermeken és a bárokon kívül beleszámoltuk a kisebb-nagyobb kávézókat-teázókat, cukrászdákat és pékségeket is, hiszen utóbbiaknál is gyakran a rövidebb gasztroélmény a fő szolgáltatás. Idén viszont a jelenlegi 676 üzlethelyiségből már 190 tartozik ebbe a szélesebb értelemben vett vendéglátóipari profilba.

Ha kivesszük a számolásból a jelenleg üresen álló, kiadatlan helyiségeket, de figyelembe vesszük, hogy a körúti élelmiszer- és vegyesboltok jelentős része, sőt a Nagykörúton lévő kilenc dohánybolt is sokszor szintén a lokális, utcai étel-ital fogyasztás forrása, akkor nem túlzás kijelenteni, hogy ma már ezen a négy kilométeres pesti íven minden harmadik kereskedelmi egység a gasztrovonalra (is) koncentrál.

Felmérésünk szerint ez a folyamat az utóbbi 12 hónapban nagyon felgyorsult.

Az elmúlt években rendszeresen végzett adatfelvételünk alapján jól látszik ugyanis, hogy a koronavírus-járvány nagyon betett a Nagykörútnak, 2022 végén még majdnem 130 üresen álló üzletet találtunk. Ez azonban 2025-re szép folyamatosan 60-ra csökkent, és az utóbbi 12 hónapban ezen a szinten maradt (ami akár meglepő is lehet, de ezt később részletezzük).

A Covid elsősorban az éttermeket és a kisebb élelmiszerboltokat tehette tönkre, a bárokat és a kisebb kávézó-cukrászdákat kevésbé. A fokozatos helyreállás során ugyanis az étterem funkció nőtt a legnagyobb mértékben, a vendéglők száma 65-ről fokozatosan 96-ra nőtt, de az élelmiszerboltok száma is visszapattant. Eközben az italra fókuszáló egységek száma stabil maradt, pékségből pedig kevesebb lett.

Az elmúlt 12 hónapban viszont nagyon megugrott, kilenccel nőtt a kávézók száma, négy év alatt így 13-ról 26-ra emelkedett, azaz megduplázódott ez a kategória. Idesoroljuk azokat a nem egészen klasszikus értelemben vett kávéházszerű, inkább kombinált egységeket is, amelyekkel egyre inkább próbálkoznak a vállalkozók: van, ahol már inkább a teaválaszték a meghatározóbb, de előfordul olyan nagyobb műkörmös/kozmetika is, ahol le lehet ülni fogyasztani.

Ami egyértelműen szorul vissza, az a hagyományos kereskedelem, amely az 1990-es rendszerváltás és a plázák elterjedése előtt a szórakoztatás mellett még a meghatározó elem volt.

Folyamatosan csökken a ruha- és cipőboltok, az általános műszaki szaküzletek száma, és lassan lemorzsolódnak a maradék könyvesboltok is. Érdekesebb jelenség, hogy most már a kis mobiltelefonos szaküzletek és a fodrászatok száma is csökken. Az utóbbi években a szolgáltatások közül csak a kozmetika/műköröm kínálata bővült, az olyan, szűkebb rétegeket célzó egységek, mint például a tetováló- és masszázsszalonok jelen vannak ugyan, de nem nyertek teret, ezek egyelőre nem a Nagykörúton találják meg a célközönségüket.

Emellett jól látszik egy rendkívül stabil fogyasztói bázisra épülő, adott esetben szigorúan szabályozott, esetleg multihálózatos egységekből álló kemény mag változatlan jelenléte. A nagy drogériák, a dohányboltok, a lottózók, a gyógyszertárak és a bankfiókok ebből a szempontból teljesen immunisak a piaci változásokra, de idesorolhatók még a látszerészek is. A pénzváltók esete azért különleges, mert náluk minden évben sok a név- és helyváltoztatás, de érdekes módon a számuk összességében így is rendkívül stabilan 25 körül maradt.

Miután a gasztrovonal előretörése ennyire egyértelmű, az alábbi táblázatban bemutatjuk, hogy a Nagykörút egyes szakaszain jelenleg milyen azoknak a helyiségeknek a sűrűsége, ahol le lehet ülni enni-inni, mi a fő piaci profil, illetve milyen jelenleg a kiadó helyiségek sűrűsége.

Nem meglepő módon a bulinegyed szélén fekvő Erzsébet körút a leginkább koncentrált és lefedett rész, a Blaha Lujza tér azonban továbbra is vízválasztó, az attól délre kezdődő József körút a legkevésbé frekventált környéknek számít, és ezt az ellentétet a kiadó üzlethelyiségek koncentrációja is tökéletesen megerősíti.

A kiadó egységek számának stabilitása elég nagy meglepetés.

Egy éven belül, de legkésőbb 2028 elején ugyanis elkezdődik a Nagykörút egységes átépítése a Nyugati tér és a Boráros tér között (vagyis csak a Szent István körút marad ki belőle, várhatóan átmenetileg).

Ahogy Balogh Samu, a Budapesti Közlekedési Központ (BKK) közterület-fejlesztési programvezetője mondta nekünk, az elmúlt hónapokban már gőzerővel folyt a munkálatok műszaki tervezése és előkészítése, és várhatóan nem lesz csúszás a kivitelezésben, illetve az uniós források a projekt pénzügyi hátterének nagyobb részét biztosítják.

A Nagykörút alapos átalakításáról már jó ideje lehet tudni, a látványtervek és az egységes arculati elemek is megvannak, és a tavaly már bejelentett plázakoncepciós egységes kereskedelmi fejlesztés alapjai is ismertek. A BKK szerint ebben sincs változás, és az előkészületek a tervek szerint haladnak.

Amennyiben ez így is marad, akkor az átmeneti nagy felfordulást okozó átépítés után várhatóan 2029 közepére a Nagykörút majdnem teljes pesti ívén a jelenlegi parkolósáv és a biciklisáv helyet cserél, a burkolat és a környezet megújul. Balogh Samu hangsúlyozza, hogy csak olyan fákat fognak kivágni, amelyek betegek, menthetetlenek, és minden kivágott fa helyére legalább három újat ültetnek, de ezen kívül is jelentős zöldítés várható.

Az autós parkolás lehetőségeit javítja majd a villámparkolók bevezetése, valamint a környező parkolóházak és mélygarázsok elérhetőségét jelző digitális táblák bevezetése. A biciklis és gyalogos közlekedés a jelenleginél jóval komfortosabbá válhat, a rendbe tett egységes nagy járdaszakaszok (aszfalt helyett egységes térkő, padok, zöldítés), a kiskereskedelmi vonalon kedvezhetnek a gasztroprofil további térnyerésének, noha a teraszoknak több hely nem fog jutni, sőt ezek mértéktartó racionalizálása várható.

Az elmúlt 12 hónapban azonban sem a kiadó üzletek száma, sem azok elhelyezkedése nem változott érdemben, mintha a kereskedők-vendéglátósok egyelőre nem kezdtek volna el jobban érdeklődni, idejében (és főleg olcsóbban) helyet foglalni a megújulás előtt álló Nagykörúton. Mi most 34 olyan üzlethelyiséget találtunk, amely egy évvel ezelőtt is üres volt, 21 olyat, amely egy éve üresen állt, de azóta kiadták, és 28 olyat, amelyben egy éve még működött üzlet, de azóta üressé vált. (Ezen kívül több helyiséget összevontak vagy különválasztottak egymástól, így összességében csak kettővel nőtt a kiadó egységek száma.)

A helyezkedésnek ez a mértéke egyébként minden évre jellemző, a körülbelül 670 ingatlanból egy év alatt rendre körülbelül 100 esetben tapasztalunk valamilyen változást (ami lehet átnevezés, funkcióváltás, bezárás vagy nyitás, összevonás vagy szétválasztás). A változások száma ezúttal is ugyanakkora maradt, vagyis

az átrendeződés mögött egyelőre nem fedezhető fel a jövőbeni átépítés üzleti előnyeire való spekulálás, vagyis az ingatlanok iránti kereslet megugrása.

Alighanem mindenki csak akkor fogja elhinni, hogy a Nagykörút valóban megújul, ha elkezdik felbontani az aszfaltot.