Miért vagyok annyira „biztos” ebben? Sajátságos okok miatt a magyar ingatlanpiac egyszerűen egy év késéssel követi a többi eszközosztály áralakulását.
2021 végén vált elég nyilvánvalóvá, hogy a következő 2-3 évben pocsék befektetés lesz az ingatlan. A jóslat bevált, hiszen átlagosan még csökkent is az áruk (az esetleges bérleti díj ezen javít) és pláne pocsék, ha az alternatív befektetési eszközökhöz mérjük, mint mondjuk a valóban kockázatmentes állampapírok, amelyekkel 2021 végétől 2024 végéig 40 százalékot lehet keresni.
De most hagyjuk a múltat és nézzük a jövőt! Ugyanis könnyen lehet, hogy idén, a második félévben eljön az ingatlanbefektetés hajnala. És hogy mitől vagyok folyamatosan látszólag ennyire „biztos” (egyáltalán nem vagyok biztos!) egy befektetési eszköz jövőbeni áralakulásában? Azért, mert a magyar ingatlanpiac sajátságos okok miatt egyszerűen egy év késéssel követi a többi eszközosztály áralakulását. Így könnyű.
Nézzük, hogy mik mutatnak ebbe az irányba:
1. Újra csökkennek a kamatok, újra emelkednek a befektetési eszközök árai globálisan, amit reprezentálhat akár az S&P 500 részvényindex is – ez a 2022-es zuhanása után idén új csúcsra ment. Egyszerű a képlet globálisan és magyar szinten is. Az alacsony kamatok ismét kockázatosabb eszközök felé terelik a befektetőket és az ingatlan is ennek lesz a nyertese. Ráadásul ez Magyarországon még fel is volt nagyítva: mivel már nem kapunk 3 év alatt 40 százalék hozamot magyar állampapír után, keresünk valami mást.
2. Reálbér-növekedés. Az Európa-csúcs infláció miatt (is) keserves évei voltak a magyar lakosságnak, de idén úgy érezhetik (legalábbis egy része), hogy újra gazdagodnak. Ez is segíthet, pláne, mivel…
3. Egyszerűen a magyar ingatlanárak „sokat estek”. Ha nominálisan ez nem is látszik, de reálértékben igen: csak 2023-ban annyit, mint a 2008-as válság után három év alatt. A tranzakciószám is a válság óta nem látott alacsony értéket mutatott tavaly. Másfél-két év durva ingatlan-undor van/volt, ami nem maradhat sokáig így, hiszen nem egy devizahitel-válság után vagyunk.
4. A 2015-ben indult magyar ingatlanpiaci áremelkedés 2022 elején nagyon kilógott a régióból. Az elmúlt két évben azonban a töretlenül emelkedő lengyel ingatlanárak ezen sokat faragtak. Ha ezt valami féle drágaság indikátornak nézzük, akkor a magyar nyilvánvalóan itt is enyhült.
5. A PMÁP „vége”. Egyrészt a 2024-ben még 18% körüli kamatot fizető verziók 2025-től durván átárazódnak, egyszámjegyű hozamokat ígérve, így 2024 vége felé már elindulhat a kiáramás. Ráadásul közben az idén kifizetendő PMÁP kamatokat is valahova tenni kell, miközben a most kapható állampapírok már közel sem annyira vonzóak. Idén 1200 milliárd forint kamatfizetésről beszélünk – ez közel van egy évnyi budapesti lakástranzakció értékéhez.
Egy alternatíva lehet az euró, de szerintem inkább csak 400 alatt – és én személy szerint nem hiszem, hogy sokáig lesz még ott.
+1 A CSOK plusz. Ez valójában nem nagyon érdekes, ugyanis az számít, hogy mekkora extra stimulus az előző CSOK-hoz képest. Kicsi. Kevesebben kapják, viszont többet. Fogalmam sincs, mi ennek az eredője, de nagyon drasztikus stimuláló hatása nem lehet. Ugyanakkor az például újdonság, hogy ennek már nagy része mehet közvetlenül a használtlakás-piacra.
Szóval a jóslatom a következő: az átlag ingatlanbefektetés szörnyű periódusa a második félévben véget érhet. Úgyhogy aki „légből kapott” értékpapírok helyett ragaszkodik a kézzelfogható ingatlanhoz, az három cudar év után talán 2025-től már kevésbé fog rosszul járni. De azért még üljön legalább egy fél évet a 18 százalék kamatozású állampapírokban!
Minderről beszélgettünk Zsiday Viktorral is az egyik legutóbbi HOLD After Hours-adásban (53:50-től).
A szerző további cikkeit ezen a linken olvashatja.
A cikk a Telex és a Hold Alapkezelő közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.